物业经营管理精讲班第36讲讲义

1、物业经营管理精讲班第 36 讲讲义不良物业资产管理第四节不良物业资产管理一、不良资产与不良物业资产(一)不良资产不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来看，不良资产包括以下内容：(1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产。主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。(2)以存货形式表现的不良资产。主要有以下几种形式：因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品；因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品；因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品；因市场价格变化，价值已严重贬值的产品；以残次品形式积压的产品。(3)

2、以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。(4)以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。(5)以无形资产形式表现的不良资产。由于有些商标、专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本身的费用尚未摊销完毕，仍然挂在账上。以开办费、待摊费用表现的不良资产。(6)(7)因其他原因形成的不良资产。(二)不良物业资产作为不良资产的组成部分之一，本节述及的不良物业资产也有多种表现形式。具体包括：(1)房地产不良贷款；(2)金融机构直接投资房地产形成的不良资产； (3)其他不良信贷资产中的房地产抵押物；(4)其他单位委托处置的房地产不

3、良资产。二、不良物业资产形成的原因及过程1经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。在经济上升时期，房地产业表现为良好的增值潜力，吸引着各方资金特别是银行资金的踊跃介入。由于企 业或债务人从银行融资后盲目投资，投资过程中不进行详细的调研及风险防范 工作，导致投资失误。当经济出现衰退时，房地产业则是首先受到冲击的行业， 表现为房地产市场价值的严重缩水，形成大量的不良资产。一些企业为挽回损 失，又想尽办法融资再投资，以致形成恶性循环，陷入债务危机之中。一旦资 金链出现脱节，不良资产便产生了。2房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。目前的房地产贷款形式主要是物业抵押贷款。通常，在房地产发展

4、处于扩张和繁荣时期，房地产评估价格较高，相应的贷款额也较高，从而为形成不良房地产埋下了伏笔。当房地产虚假繁荣的泡沫开始破裂时，高额抵押贷款带来的巨量的房地产，便有可能成不良物业资产。银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。从现象上看，3 我国不良资产的形成原因是多方面的，既有经营和使用货币资金主体的内部因素，又有使货币资金沉淀、死滞的外部经济环境因素。从内部因素来看，主要源于银行和企业自身。一是使用货币资金的企业，在深化改革、扩大发展的过程中，采用过度负债的经营方式，挤占挪用银行贷款和“三角债”、“连环债” 的现象频繁发生，严重影响了信贷资产质量。二是经营货币资金的银行管理体制的严

5、重缺陷是造成不良资产生成的直接原因。三、不良物业资产处置的目标和原则(一)不良物业资产处置的目标不良物业资产处置有多重目标。如美国为解决储贷机构的不良资产，成立了重 组信托公司(RTC)，其目标有三：一是在清理破产储贷机构资产的过程中，争取最高的净现值回报；二是尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响； 三是尽量增加对中低收入者的住房供应量。我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。(二)不良物业资产处置的原则不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则。首先，要始终围绕项目开展工 作。处置不良资产在我国是一项全新的业务，要在短时间内取得成效，必须在 组织管理模

6、式、规章制度建设、业务创新和研究工作、市场和人才的培养等方 面以项目实践为依据，紧紧盯住项目不放，在项目实践中逐步实现处置的各项 目标。其次，要先易后难、先大后小。在几个目标发生冲突时，必须较好地进 行平衡，算大账，算机会成本账，善于把握和利用市场机会。对资产数量大、 具有典型性、品质相对较好、适宜于批量处理的不良物业资产，要优先处置， 保证短时间内取得较大的成效。再次，要充分利用各种技术方法。对不同的不 良资产要有针对性地采用不同的技术方法，注重方法的创新性和适应性。最后， 要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。从国际经验来看，要处理 巨额不良资产，必须借助国内国际的专业公司，依靠国

7、内外市场，吸引众多的投资者。这样可以充分利用社会各方面的力量，提高资产处置效益和效率，促进处置市场的发育。四、不良物业资产管理(一)不良物业资产评估由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。这里，房地产价格分为两个层面：一是金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格，称为接收价格；二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格。由于不良物业资产涉及的贷款笔数很多，资产总额巨大，不可能按常规方法逐项评估。这种评估类似批发性质，应当是粗线条的快速评估，要求在短时间内完成，评估价值允许与实际处置时的价值有一定的偏离。可以按照以下思路评估接收价格：收集整理评估对

8、象的有关资料，借助专家对资产进行分类整理； 在整理的基础上对评估对象进行分组打包；在各种类别资产中选择典型项目进行评估；由专家根据典型评估结果，对不同类别的项目分别进行整体评估；评出整体接收价格。为了迅速评估接收价格，评估时也可根据不良资产的平均回收概率，设定一定的折扣率，乘以账面价值，得出接收价格。物业资产流动性较好，有比较活跃的二级市场，评估时可参照市场价值。(二)不良物业资产处置(1)以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁、转让， 包括向境外投资者出售和对资产进行重组(投资和置换)。(2)实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权。(3)采取法律诉讼和减

9、让清收的方式追偿债务。实施上述三种手段，都要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的 过程。(4)重组。重组是处置不良资产的常用方法之一，包括企业重组(收购、兼并、分拆等)、债务重组(债务置换、期限利率调整等)等。(5)公开出售。公开出售是在对资产进行分类打包的基础上，通过公开拍卖或招标，以公开竞价等方式出售不良资产。五、不良物业资产管理的配套服务1搭建处置不良债权与不良物业资产的直通车。在不良资产打包、分包处理的基础上，搭建处置不良债权与不良物业资产直通车，为不良物业资产建立处置平台。2发挥房地产中介的桥梁作用。房地产中介可以为资产管理公司提供评估、置换、变卖、抵押、销售、办证一条龙服务

10、。在经过评估确定底价的基础上，通过委托房地产中介机构公开挂牌变卖、销售、置换，并由其提供办证、抵押一条龙服务，也不失为一种尝试。3创造良好的法律和政策环境。可持续的物业管理第五节可持续的物业管理一、可持续发展的基本概念(一)可持续发展概念提出的背景随着社会、经济的发展，工业化、城市化进程的空前加速，人类赖以生存和 发展的环境正发生着急剧的变化，承受着前所未有的压力。如今，人类的活动已达到有可能从根本上改变未来环境进程的地步，如全球的气候变暖，土地的荒漠化，水土流失日益严重，自然灾害增多等。许多环境问题跨越国家、地区， 已是构成威胁人类生存、制约经济发展的重要因素。1987 年 4 月世界环境与

11、发展委员会(WCED)提出了“可持续发展”的思想。WCED 认为，在广大的发展中国家，“可持续发展”必须优先满足人民的基本需要和提供满足较好生活愿望的机会。1992 年 6 月，在巴西里约热内卢召开的联合国环境与发展会议，183 个国家和联合国及其下属机构等代表出席了会议。这次会议通过并签署了 5 个体现可持续发展新思想以及贯彻可持续发展战略的文件，确立了可持续发展理论作 为人类发展新战略。可持续发展的关键是将人、资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。可持续发展的两个基本原则是：一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需要的能力；二是一部分人的发展不应损害另一部分人

12、的利益。(二)可持续发展的概念中国科学院可持续发展研究组对可持续发展理论进行了深入的研究，并从经济学、社会学和生态学等三个主要的方向总结了可持续发展的内涵与实质。可持续发展理论研究的经济学方向，是以区域开发、生产力布局、经济结构优化、物资供需平衡等作为基本内容，是力图把“科技进步贡献率抵消或克服投资的边际效益递减率”，作为衡量可持续发展的重要指标和基本手段。可持续发展理论研究的社会学方向，是以社会发展、社会分配、利益均衡等作为基本内容。该方向的一个集中点，是力图把“经济效率与社会公正取得合理，作为可持续发展的重要判据和基本手段。的平衡”可持续发展理论研究的生态学方向，是以生态平衡、自然保护、资

13、源环境的永续利用等作为基本内容。该方向的一个集中点，是力图把“环境保护与经济发展之间取得合理的平衡”，作为可持续发展的重要指标和基本原则。该研究组还独立地开创了的第四个方向：系统学方向。遵从一般系统学的理论 和原则，他们提出了可持续发展由其内部具有严格逻辑关系的“五大支持系统”所组成。这五大系统分别是：(1)作为实施可持续发展临界基础的生存支持系统；(2)作为实施可持续发展动力牵引的发展支持系统；(3)作为实施可持续发展约束限制的环境支持系统；(4)作为实施可持续发展组织水平的社会支持系统，(5)作为实施可持续发展科技支撑的智力支持系统。可持续发展是由上述五大支持系统相互关联依存共同作用的结果

14、，缺一不可。其中，每个系统在可持续发展中所做出的贡献，所起到的作用是不同的。二、可持续发展与物业管理(一)可持续发展与住区环境联合国环境与发展会议形成的21 世纪宣言提出了对人类住区的新要求，即： 为所有人提供适当的住房；改善人类住区的管理。根据会议的精神，我国在1992 年编制了中国 21 世纪议程一中国 21 世纪人口、环境与发展白皮书， 提出为所有人提供舒适的住房，完善人类住区功能，改善人类住区环境。在欧洲，大约有 80000 处住宅区和 5600 万座公寓是 1950 年就建成的。现在超过 1 亿 7000 万的人口居住在战后所建的住宅区。欧洲的住宅组织需要定期对这些存量住宅进行翻新，

15、来自欧洲委员会、成员国对建筑可持续翻新的需求非常大。欧洲某些组织发展了一些模型和方法，从可持续发展的角度，为用户带来环境的改善和能源的节省，全面实施可持续的物业管理。欧洲 SurEuro 组织为可持续物业管理编制了一个指导手册。该指导手册的内容主要包括：向可持续发展方向完善日常的物业设施管理；和住户进行合作；设施维护和修理(包括长期的维护)；居住日常服务；户外空间维护；能源和水资源利用；废物管理；空气流通；更多的关注可持续发展。(二)可持续发展要求下的物业管理可持续发展的物业管理是一个内涵深邃、外延广袤的概念，是人性化、生态型的系统工程，既包括对人居与自然的生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源

16、的节约和充分利用。可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融人下面几个要素：(1)控制空气质量，提高大气洁净度(2)加强雨水、污水的排放、处理和再利用(3)垃圾分类处理(4)控制噪声(5)建立生态绿化系统，美化住区环境(6)注重采用新型建材饰材和自然能源(7)提高物业管理的信息化水平科技的进步，信息产业的不断发展，使智能化小区、大厦成为可能。通讯网络人户和各种信息联网，如网上购物、远程看护、电子邮件、电子报刊、远程证券交易等，为用户提供了多种选择，并提供了足不出户便知天下事的方便。智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管 理水平，对降低能耗和管理成本等都有重

17、要的意义。新技术应用带来的变革第六节新技术应用带来的变革物业经营管理作为中国一个新的行业，正处于从起步走向成熟的阶段。而信息技术作为各行各业提高工作效率的主要工具，在物业管理中的广泛使用，必将推动中国在这一领域的管理水平进入一个新的境界。一、物业管理信息系统物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用现代化的管理手段。其中，信息系统应用水平已成为衡量物业管理企业实力和竞争力的重要标准之一。(一)物业管理信息系统的含义物业管理信息系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、住户、费用、工程、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉 等信息资料统一进行收

18、集、传递、加工、存储、计算等操作，反映企业的各种 运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。(二)物业管理信息系统的特征从计算机参与物业管理的角度出发，一个物业管理信息系统应包括如下特征：与其他软件相配合实现物业管理的办公自功能覆盖物业管理的所有环节，(1) 动化。具体包括：存储各类资料和数据，如各类数字、表格、图纸、录像、声音等；记录每天发生的各项管理事务，如治安、投诉、房屋维修、设备保养及维护、工程施工等；计算、记录各类费用，实现财务电算化。(2)采用方便灵活的输入方法。具体要求包括：住户界面简洁，普通人稍加培训即可方便地使用；具有检测程序保证输入系统数据的安全与正确；输入方

19、法多样，如录像机、水电表扫描仪等设备采集的数据资料均可引入系统使用。(3)高效的查询与输出手段。要求：组合数据，多方面地反映管理状况，以表格、图像等方式输出；自动分类统计，绘制图形，纵横比较；在保证数据安全的基础上，实现共享；按管理人员思考、处理问题的习惯横向、纵向查寻各类相关信息；实现远程访问；以多种设备输出；可以在全局图上自由定位，并可以放大局域部分，查看细节部分和有关资料。(4)与其他软件有良好的兼容能力。可以把系统中的数据输出到其他软件中，利用其他软件的特长进行处理或输出(如利用文字编辑工具输出系统中的资料和提供系统中的数据供图形处理软件使用等)，也可以把其他系统中的资料输入本系统使用

20、或直接调用其他系统的功能(如把制图软件中的建筑图等自动引入系统或调用三维图形制作软件，显示房屋状况)；管理信息系统没必要具备太强的除数据处理之外的专业处理能力，但它必须具备与其他专业处理软件共享数据的能力，达到互相配合、发挥各自所长的功能，并具有扩展接口。(5)具有与外界交流信息的网络系统。要求：与外界环境可以方便地交流各种信息；与住户相互沟通，住户的计算机可以访问到物业管理企业的计算机中向外界公布信息的部分；办公达到无纸化作业，财务实现通过银行进行自动转账。(6)辅助管理人员的日常工作。要求：根据设定的工作日程表，提示哪些工作需要完成；根据累计的资料，分析各类设备的运行情况和问题，提供解决方

21、案； 介入日常管理，承担记录每天的设备检测等工作，成为规范化管理的一部分； 分高层管理者和一般管理人员两个层次提供不同的统计材料，为决策提供初步的依据。二、物业管理信息系统的建立与应用物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑四个方面的因素；第一，管理的范围、深度和想要达到的管理效果；第二，现有管理流程的规范化程度；第三，管理人员综合应用计算机的水平；第四，资金的投入。 具体来说，实行计算机管理应当遵循下列步骤：(一)建立以管理人员为中心的管理信息系统(二)建立计算机使用制度(三)对管理人员进行定期培训(四)在应用中发展中国的物业管理正经历着从起步迈向规范化的阶段，计算机亦处于不

22、断升级换代的过程中，因而在计算机参与物业管理工作方面，还有大量工作要做。三、智能化小区管理(一)智能化小区的概念与特征智能化小区，是指利用现代计算机技术、通讯与网络技术、自动化控制技术和IC 卡技术，通过有效的传输网络，实现多元信息服务、物业管理、安保防灾及住宅智能化的系统集成，为住户提供安全、舒适的家居环境和快捷、高效的服务 与管理的住宅小区。智能化住宅小区具有以下的功能特征：(1)各住宅单元内部具备安保防灾措施与生活服务的综合智能控制器，各住宅单元与小区和社会之间具有高度的信息交互能力；(2)小区内部具备完善的安保系统、全面的公用设施监控管理系统和信息化的社区服务管理系统；(3)能为小区内

23、住户提供多种多媒体信息服务。(二)智能化小区的管理智能化小区的物业管理，主要包括以下内容：(1)通信功能管理。包括电话(可视电话)、电视(有线电视、卫星电视、会议电视)、传真、高速数据通信、电子邮件、家庭办公系统、背景音乐广播、紧急广播、电话遥控、远程教育、远程医疗、远程控制、家庭购物和国际互联网访问等。(2)安全技术防范。包括防盗防劫报警(双鉴报警器、紧急按钮)、火灾报警与消防联动(感烟报警器、感温报警器)、有害气体报警、紧急呼救、远程监听、电视监控与录像、可视对讲、分区分时布防撤防、出人口及门禁管理、巡更、周界防卫、车库管理、设备状态监控和防破坏报警等。(3)楼宇设备及家电控制。包括三表(水、电、气)数据自动采集与传输、给水排水、供配电、空调、多功能卡、火灾报警与消防联动、程序自动化控制、红外遥控调节功能(空调、音响、电视等)、室内无线遥控、电源控制及调光和电梯控制与监视等。(4)信息服务。包括综合信息查询功能、电子新闻、电子报刊杂志、电子图书馆、电子博物馆、网上旅游