农副产品物流产业园建设项目可行性研究报告

1、*现代农副产品物流产业园项目可行性研究报告二00九年九月目 录第一章 总论？?？? 第一节 概述？ 第二节研究结论？第二章 项目建设必要性及意义？ 第三章 投资环境及市场环境分析 ？ 第一节投资环境分析？第二节市场环境分析？第四章 建设目标及建设内容？23？ 第一节建设目标？2？第二节建设规模？2？第三节项目建设内容 ？25？第五章 项目场址与建设条件 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？

2、？ ？ ？ ？第一节 项目场址 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 第二节 建设条件？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 第六章 项目经营方案及设备系统 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？

3、？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？36 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 第一节物流中心的选择及定位 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？36 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？第二节主要物流设备设施？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？

4、？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？36 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？第三节物流中心经营及管理策略 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？37 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？第四节技术设备？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？

5、？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？39 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？第七章 工程技术方案？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？40 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 第一节 总体设计概况？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？

6、 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？40？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 第二节 总平面布置？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？40 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 第八章 环境保护与安全？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？

7、？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？第九章 组织机构及劳动成员？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？第一节组织机构？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？第二节 劳动定员及培训

8、？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？43 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 第十章 投资估算及资金筹措？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？44 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 第一节 投资估算？ ？

9、 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？44 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 第二节 资金筹措？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 第十一.章 财务评价？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？

10、 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？50？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 第一节营业收入和营业税金及附加估算 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？50 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？第二节总成本费用估算？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？

11、 ？ ？ ？ ？ ？52？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？第三节项目盈利能力分析 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？第四节项目不确定性分析 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？

12、？55 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？第十二章政策需求？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？57？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？第一章总论第一节概述项目名称：*现代农副产品物流产业园项目建 j殳单 位 *注册地址:*项目负责人:*企业使命：打造中国都市现代食品物流平台；全面提升食品企 业竞争力； 致力成为中国食品物流第一品牌企业理念：诚信创新，高效回报企业目标：打造全国物流网络,创建国内冷链物流

13、行业龙头企业，积极 开发应用冷链物流信息技术，建立物流交易的电子商务平台，开拓冷 链物流行业经营新理念、新思路。联 J系地址:*一、项目建设单位基本情况*物流集团有限公司总部设在*市河西新城区，是一家以 低温仓储为特色、以食品物流为 主营业务、兼营配送、加工业务的现代化股份制集团物流公司。公司注册资 本1.2亿人民币。由雨润集团前总 裁毕国祥先生、日本住友株式会社等实力股东共同出资组建，具有强大的资金背景和技术优势。1、公司宗旨及目标：公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国 的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接食品物流上下游的 交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利

14、性的经营模式，在充分发 挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、 品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。2、经营原则及范围公司将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆盖全国 的物流网络，提供跨地区的综合物流服务。服务经营范围：1）提供货物搬运、仓储服务；2）提供第三方物流服务；3）提供物流电子商务平台；4）提供物流系统及物流方案设计；3、公司发展规划1）发展战略公司的首要目标是满足城市的功能服 务配套，建立城际销售网络 和交易平台；通过建立全国的物流体系形成集聚效 应和规模优势，提高 企业的竞争力；最后通过建立电子商务平台，提供网上订单服

15、务，利用 信息化手段有效的整合内外物流 资源。公司将采取 标准化的管理，利用ERP系统对发货运输计划和仓储 计划进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可根据不同的发 货计划制定运输计划，实现系统接口的有效连接。由于在物流业务 中， 零担占很大部分，属小批量，配 货工作量大并对配送的要求很高，公司 将通过网上订单，利用快速高效的反应来吸引客户，为其提供订货和 配送服务，快速渗透高端物流销售市场。公司未来的发展目标是成为集第三方物流和第四方物流为一体的 该冷链物流行业标准的制定企业。利用公司自身的技术优势、管理优 势、资金优势和规模优势，建立一体化的食品供 应链来满足市场的需 要并提供所需的服

16、 务，同时保持效益的持续增长，使公司最终发展成 为辐射全国的农副产品冷链物流骨干企业。2）经营目标拟建设的*现代农副产品物流产业园项目的规划为：至到2011 年，成为华北地区农副产品物流企业的领先者；成为具有全国影响力的 农副产品交易平台；在华北地区初步建成 农副产品物流配送网络，并形 成现代化、科学化的物流企业形态。二、项目背景公司通过产权多元化、运作规范化、功能完善化、规模最大化的战略目标为先导，并在公司管理、市场占有、管理流程、员工业务水平、技术装备更新速度、行业 影响力以及长期发展能力等多方面迅速提升。 为了应对国内外物流行 业日趋激烈的竞争，公司将打破传统的物流经 营模式，积极探索新

17、的利润增长点。1、对物流概念的理解现代条件下的物流是涵盖企 业经济活动各个环节的创造增值 价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的 经 济发展理论，因此，对物流概念的理解 应更为宽泛和多角度、多侧 面。2、对物流运作功能的理解物流是将企 业的原材料采 购，半成品及产成品库存、销售相关 的运输、仓储、配送、包装等进 行一体化管理的生 产活动。3、对物流增值功能的理解物流是对企业的生产、销售组织管理及相关 资源进行重新整 合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。4、对物流信息功能的理解物流是对企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营环节具有决策

18、支持功能的信息服务活 动。5、对物流价值功能的理解物流是通过降低企业运输及配送费用，实现零库存、优 化资金 流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。6、现代物流的特点及发展趋势1）、发展特点国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。 从国外物流 业50年的发展进程看，国外物流业的发展主要得益于 稳定的经济增长、发达的信息技 术、宽松的法制环境和经济的全球 化、区域化和集团化。专业 的管理队伍和先进的计算机网络与通信 手段，使物流服务不断向快速便捷、优质高效、成本低廉的目标迈 进，物流设施与业务范围也随之迅速 发展和扩大。美国、日本及欧 盟国家物流也 发展到了较高水平。就

19、这 些国家物流成本占 GDP的 百分比而言，美国 为10%，日本为14%，英国为10.6%，法国为 11.1%，德国为13%，均居世界领先地位。2）、发展趋势从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的 进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益 专业化、标准化和信息化。3）、物流服务的内涵将继续拓展物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、 仓储、保管乃至报关、通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通 过程作为一个完整的 领域来进 行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、 销售、转让 等

20、增值服务，也逐渐涵盖进来。4）、物流服务过 程在继续延伸物流服务的过程在逐步延伸。从开始时 期将产品从生产线终 端送到消费者手中到后来 协助生产企业以即时供货JIT、”和 零 库存ZI、”等手段加速 资金与物资的周转利用，物流业的服务过程 不断向前延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理 和回收利用，也使物流服 务过程向消费后延伸。5）、专业化物流服务在不断壮大发达国家目前非常重 视发展 第三方物流 业”所谓 第三方” 指从事专业化物流服务的企业。物流企业 与传统的运输企业的不 同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独 立的参与者，而是代表 发货人或收货人来执行。发展

21、第三方物流将 支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业 与物流需求者之 间 建立更紧密、有效的联系。7、我国物流业发 展概况在我国，物流业的发展正处于起步阶段。物流作为 一种新兴 的行业，国内很多人对物流的概念理解不透 彻，导致物流公司在 国内遍地开花，一张桌子、一部电话就能成立一家物流公司。目前 物流业相对其他产业发展滞后。具体表现为：1、基础设施不足，技术装备落后。2、物流的专业化、网络化、信息化和社会化程度不高，物流的 功能作用尚未得到充分发挥。3、配置在物流产业 内部的设备陈旧落后，服务水平低，满足不 了经济社会发展需要。4、缺之完善而有效的行业协调机制。5 、市场集中度低。大部分物

22、流企业规模较小，尚未形成规模经济。我国经济发展带来了一个巨大的潜在物流市 场，为适应市场 发展需求，国家越来越重 视物流产业的发展，为物流业的持续发展 提供了有力的保障。2004年8月份国家九部委 联合制订了发展中 国物流产业的相关政策，包括放宽准入、简化审批、规范物流业秩 序、调整物流税费、支持专业 物流公司发展、推动 物流标准化、信 息化建设、加快对外开放、简 化通关手续等，并编制了全国现 代 物流发展规划纲要等政策性文件。特别 是2006年，国家的十一 五”规划纲要，把大力发展现代物流业”单列一节，明确提出物流 业发展的目标和任务，标志现代物流企 业地位得以确立，使物流 业 进入了一个新

23、的 发展阶段。最近在国务院关于加快服务业发 展的 若干意见中指出， 提升物流现代化、社会化服务 水平，大力发展 第三方物流”。& 物流园区的发展概况物流园区的建 设和发展问题的提出，是由现代物流发展特点 和趋势本身决定的，也是由于企 业发展战略的改变、企业物流能力 的培养、计 算机及网络等物流新技术的应用和物流服 务的专业化 分工与协作不断走向深化的 产物。1）、物流园区的产生物流园区作 为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏 方式，在日本、德国等发 达国家已经得到了快速发展。随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输 等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送 经营实体及园区货

24、 物配送转运中心应运而生。伴随着物流 业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转 运中心分散建 设、各自为战带 来的资源浪费，各级政府也发现这种 方式不利于充分 发挥城市的总体规划功能。物流园区作为 物流业 发展到一定阶段的必然 产物，在日本、德国等物流业较为发 达的国 家和地区相继出现。2）、国内物流园区的发展情况由于物流园区在经济规模、地理分布、建设 运作方式和政府发 挥作用等方面具有明 显的发展物流的开 发效应和宣传效应，我国 政府及企 业在近23年中不约而同地将其作 为推动地区、区域和 城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国 从南到北，从东到西的物流园区建 设发展局

25、面，特别是以深圳为代 表的珠江三角洲地区，上海、北京等经济发 达地区和城市的物流园 区建设步伐更快。3）、珠江三角洲地区珠江三角洲地区的物流园区 发展以深圳、广州及周边 以出口 加工贸易为主的中小城市（特别是东莞）最具有代表性。4）、上海市及华东地区根据上海城市 总体发展战略确定的 客走内环、货走外环”原 则，以及三港二路”的发展规划与调整趋势，参照国际上发达国家 城市发展与现代物流发展的经验，上海将在城市西北、西南两个物 流的组织聚集地和通道上建 设两个社会化、现 代化的综合物流园 区。华东地区是我国经济发展水平较高的三大 经济区域之一，也 是重要的物流 发生与运作 组织枢纽。此地的*、苏州

26、、无锡、杭 州、宁波、徐州等城市，均因物流量大或作为重要的交通运 输枢纽而在区域物流的 组织中发挥着重要的作用。目前，这 些城市均在 进 行物流园区建 设的规划论证或具体项目的建设。& *自治区物流 业的发展概况随着国民经济持续快速发展，*自治区现代物流业呈 现出良好发展势头，连锁经营、物流配送、电 子商务等新型流通方 式不断拓展，新兴第三方物流企 业快速成长，传统物流向现代物流 转型步伐加快，市场主体和投资主体多元化的格局初步形成。据不 完全统计，全自治区基本符合国家物流企 业分类评估标准的A级 及以上物流企 业发展到270多家，其中运输型物流企 业占39%， 仓储型物流企业占26%,综合型

27、物流企 业占35%;国有物流企业 占39.6%，非国有物流企业占60.4%。但从总 体上看，* 自 治区现代物流业发展尚处在起步阶段，在发展进程中还存在着许 多问题和制约因素。主要表现 在：全自治区物流业缺乏统一规划和 规范管理，条块分割严重，政策法规体系和行业诚信体系不健全， 市场秩序比较混乱；物流基础设施和网络体系不完善，物流 资源缺 乏整合，运输和仓储设施得不到充分利用，物流方式落后，流 转速 度慢、成本高、效率低、损 耗大；传统物流比重大，物流企业规模小、 实力弱、布局分散、功能单一，高素质专业人才缺乏；物流产业集 中度不高，社会化、专业化和信息化程度低。第二节研究结论1、“物流中心”

28、是现代商品流通 领域发展的必然结果，是提高经济效 益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励 发展的产业政策， 因此本项目投资方向是正确的。2、 *是*地区重要的政治、文化、经济 中心，也是重要交通 枢纽城市和商品流通重要的集散地，具有 发展商品市场经济的区域优 势。建设物流中心，将为推动华北一体化建 设及周边地区的发展起到 重要作用。3、工程建设内容：现代化物流配送中心，占地面 积500亩 预留地 200亩）总投资8亿元人民币，其中固定资产投资总额为6.5亿元，流 动资金1.5亿元。4、项目建成达到正常运 营年时我们的经营规模可达到主营业务年 销售收入为2.1亿元人民币，带来年税收约0.

29、3886亿元人民币。正常 运营年交易额达到108亿元人民币，将为当地带来间接税收2.3亿元 人民币，整个项目年税收2.6886亿元以上。5、经初步测算，本项目在投入运 营达到预期收支情况下，全部投 资财务内部收益率高于基准率，符合投 资回收期限要求，能够按时收 回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。第二章项目建设必要性及意义一、符合我国及*自治区物流事 业发展的需要物资流通是由多种要素 组成的一个大系 统，它为适应社会化大生 产既深度分工又广泛 协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社 会化与现代化，达到以较低的流通消耗 获取最大限度经济效益的目标。 现代物流产业在国际上已

30、成为商品市场体系中最重要的流通 组织形式， 也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得到了 迅猛而蓬勃发展。因此，随着国内企业对 物流成本控制的日益重 视，客 户对服务需求水平的逐步提高和日 趋多元化，我国物流业的发展具有 广阔的空间。为促进我物流事业发展的需要，国家十一五”规划已将物流配送 列为重点发展的产业。*自治区为促进区内物流发展及物流布 局的需要，在 十一五”规划中也明确指出：要积极培育和发展现代化大 型区域性物流中心，推 进区域物流中心网 络工程，加快*物流中心 仓储、货场、电 子商务及配套设施建设。目前，随着人们生活水平的提高，肉类、水产类、乳制品、冷饮 水 果等在

31、人们的食品结构中所占的比重也越来越高，这些食品均属于易 腐食品,大都需要冷藏物流。因此随着产销 量的快速增长，我国的冷藏物 流业也将进入快速增长时期。虽然冷藏物流具有很大的 发展潜力，但是 由于专业人员的缺乏和基 础设施的严重滞后，我国的冷藏物流 业尚处于初级阶段，我国冷链体系整体上存在四个方面的 问题：一是完整独立的食品冷 链体系尚未成形。从整体冷链 体系而言， 我国的食品冷链还未形成体系，目前大约90%肉类、80%水产品、大量 的牛奶和豆制品基本上 还是在没有冷链保证的情况下运输和销售，冷 链物流发展的滞后在相当程度上影响着食品 产业的发展。二是食品冷 链的市场化程度很低，第三方介入很少。

32、我国易腐食 品除了外贸出口的部分外，国内销售部分的物流配送 业务多由生产商 和经销商完成，食品冷链的第三方物流发展十分滞后，服务网络和信 息系统不够健全，准确性和及时性，同时食品冷链的成本和商品损耗 亦很高。三是食品冷 链的硬件设施建设不足。原有设 施设备陈旧，发展和 分布不均衡，无法为易腐食品流通系 统地提供低温保障。由此产 生两 个直接后果，第一个是易腐食品特 别是初级农产品的大量损耗，由于 运输过程中损耗高，整个物流费用占到易腐物品成本的70%，而按照 国际标准，易腐物品物流成本最高不超 过其总成本的50%。第二个是 食品安全方面存在巨大 隐患。四是食品冷 链缺乏上下游的整体 规划和整合

33、。由于我国农业产业 化程度和产供销一体化水平不高，虽然产销量很大，但在初级农产品 和易腐食品供 应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才，也缺乏供 应链上下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重 失衡和无法配套的 现象，整体发展规划的欠缺影响了食品冷 链的资源 整合以及行业的推动。因此，建立农副产品物流园，既满足城市功能配套需要，也解决目 前农民 运输难”和 交易难”的问题，具有重要的现实意义。二、项目建设的意义*物流集团有限公司拟投资兴建的*林海现代农副产品 物流产业园项目是集现代化冷藏配送于一体的商品流 转和交易的场所。 对促进*市乃至*自治区的物流 产业向现代化、信息化、专

34、业化发展具有积极作用。同时，也在增加农民收入、解决就业压力、带 来税收等方面 为当地作出贡献。1、增加农民收入目前，*是*自治区第一大城市，又称鹿城、草原钢 城， 总面积27691平方千米。总 人口 220万人。随着*钢铁稀土公司的 建成与发展，这里又被称作草原 钢城。位于*自治区西部，东与 *市相邻，西与巴彦淖尔盟接壤北连乌兰察布草原，南频黄河， 与伊克昭盟隔河相望。辖 昆都伦区、青山区、东河区、郊区、石拐矿 区、白云矿区、土默特右旗、固阳县。*城乡居民生活水平 进一步提高，2007年城镇居民人均可支配收入 17876元，比上年增长18.2%； 城镇居民人均消费支出9243元，比上年增长 1

35、5.0%。农村居民人均纯收入6230元，比上年增长17.2%；农村居民人均生 活消费支出2528元，比上年增长23.6%, 2007年城乡居民收入继续保持两 位数的增长速度。因此，增加农业收入，对解决目前*市的三农问题，建设社会主义新农村等工作具有十分重要的意 义。1）直接收入由于现代化冷藏中心的建立，可以使得 农副产品得以保鲜和反季 节销售，这样能大大提高农副产品的销售价格和产量，根据国际惯例， 通过冷藏中心的建立，农副产品的产量将会提高30%左右，价格将会 提高15%左右，这样给*市农业带来的经济效益十分的明显。2）农业结构转型带来的效益目前，*市农村的产业结构依然存在农户生产结构趋同、规

36、模 偏小的弊病，在目前社会主 义市场经济的条件下，其产品有较大的市 场风险，进而导致农村居民收入的不 稳定性和收入结构的不合理性， 收入增减受宏观经济环境和市场因素左右的程度较大。随着我公司 项目的落户，通过规范农业生产过程，调整农村的产 业结构，将会带来3%的农户改变农业的生产方式和结构，一般会带来 2-3倍的经济效益，如果以2倍计算，这样可以使整个农业产值增加 2.91%。通过这样从宏观上来带动农村居民收入结构的调整，通过推进农 业产业化，带动、扶持和促进优质 高效农业的发展，从而提高从事农业 生产农民收入的增长。2、带动*食品加工企业发展由于缺乏市 场信息和分布全国的 销售网络，*市食品

37、企业一直 存在规模普遍较小、产值少、利税低、竞 争力弱的现象。随着我公司项 目的落户，将会给当地的食品加工业、畜牧业、养殖业、种植业、农 副 产品销售企业带来先进管理体制和最新、最快的市场 信息，形成国际 化的市场导向，使得这些中小企业更加有目的性的学习成长。*以及* 的农副产品资源十分丰富，由于缺乏有效的冷 藏体系和销售网络，以及便捷的配送服务，*市农副产业发展一直 受到制约，随着我公司项目的落户，利用我们现有的冷藏中心和物流 配送网络，彻底的打开制 约农业以及食品产业发展的瓶颈，使当地产 品大量外销，帮助解决了冷藏保鲜、销售和配送的问题。现代化冷藏中心的建立，将 带动整个食品行业的发展，降

38、低企业 成本，增加产品销量，根据目前*市的整体状况，将会 给整个食品行 业带来5%的增长。同时，食品加工企业的快速发展也将带动就业岗位的增加和居民 收入的提高，推动整个*市的经济良性发展。3、增加就业岗位1）直接岗位的增加项目投入营业后预计定员1800人，其中行政管理人 员60人、配 送中心职工为200人、冷库管理员80人、批发展示中心职工为200人， 加工配送区员工100人，其他为普通员工（如：冷I搬运工、市场 搬运 工、清洁工、保安等）。批发展示中心店铺约1000余家，按入驻率80%,每户增加3个就 业岗位计算，将会增加2400个就业岗位。2）配套服务设施岗位的增加配套服务设施人员的增加按

39、照1:1的比例计算，围绕项目将会增加4200个岗位。3）产业链上岗位的增加由于扩大需求，带动当地食品加工企 业的增长，按照1:3的比例 计算，在整个食品供应链上将会12600个岗位。整个项目预计会新增加岗位21000人。4、解决城市生活配套服务的问题随着社会的发展变迁，消费者的需求开始变得多样化起来。人们 对于日常饮食的习惯也在日新月异。市民的消费 需要更加卫生和安全， 通过我们公司在当地城市建立全国性的物流配送交易基地，可以在最 短的时间内将全国各地的 农副产品送到千家万户，极大的丰富了市民 的菜篮子。由于我们采用的是世界先 进的冷链物流技术，从农产品和原料的 生产加工的源头到市场销售等所有

40、环节的温度进行严格的控制，在最 大程度上保 证城市百姓的食品安全 问题。在今后的几年中，随着市 场不断地发展壮大，我公司的影响力将 会辐射整个*地区。我们 的市场可以充分地 发掘*市及周边地区 对于食品行业的潜在需求，刺激消费，同时会带动了当地城市服 务业、 商业的繁荣。促进 城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而 长远的经济发展目标提供有力的保障。5、形成以物流为龙头 的新型产业结构冷链物流是一个新 兴的行业，随着我国经济的发展和人民生活水 平的提高，消费者对食品的安全性和新鲜度的要求日益增加，冷链物 流市场的需求巨大，据了解，自上世纪80年代以来，我国也曾投 资数 亿元人民币先后修建

41、了 100多座气调贮藏库，并从国外引进了一批较 先进的具有一定 规模的农产品加工生产线，主要用于农副产品加工储 藏。但由于不适应 我国国情，引进的机械设备利用率不高，绝大多数企 业规模小，水平低，加工产品质量不稳定，加工废弃物未得到综合利用， 企业成本高、效益差。我公司的入 驻，将带来现代的管理方式和服 务模式，并满足市场的需求，给当地带来一个以冷链物流为龙头的新的产业模式。物流市 场的建立后，本地区将会形成以物流 产业为龙头产业集聚现象，大量 的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟 进，形成一个 极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，必会引起工业、农业、 商业的极大繁荣。6、

42、增加当地的税收项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来 大量的税收，这将是一个庞大的税收回报项目，预计五年后我们的经 营规模可达到主营业务年销售收入为2.1亿元人民币，带来年税收近 3886万元人民币。正常运营 年交易额达到108亿元人民币，将为当地 带来间接税收2.6886亿元人民币。第三章投资环境及市场环境分析第一节投资环境分析*是我国华北地区重要的政治、经济、文化中心，也是 *自治 区面积、人口最大的城市。紧紧抓住国家实施西部大开发和自治区加快 呼包鄂区域 经济发展的战略机遇，积极推动科学发展、率先发 展，国民 经济的成长性、持续 性和稳定性进一步增强，主要经济指标实现了

43、重 大突破。地区生产总值 2006年跨越1000亿元大关，成为自治区第一 个进入全国千亿元级行列的城市，预计2007年将达到1280亿元左右， 是2002年的3.8倍；人均生产总值将达到6500美元以上。2005年，财 政收入首次突破100亿元，2007年预计可完成160亿元，是2002年 的4.5倍。社会消费品零售总额将达到420亿元左右，是2002年的2.6 倍。城乡50万元以上固定 资产投资预计将突破800亿元，五年累计超 过2400亿元，是建国以来投资最多、增速最快的时期。第二节市场环境分析一、商业市场环境分析随着市场经济运行体制的逐步完善，*的物流经济得到了长足 的发展，经济规模和效

44、益持续增长，物流网点建设的速度也越来越快。 *已成为华北地区重要的商 贸中心城市之一。*的商贸活动十分活跃，物流市场建设逐步规范，管理水平不 断提高，物流环境极大改善。正在发挥 其独特的交通地理 优势和历史 文化名城地位，对周边地区辐射不断增强，并逐渐成为华北地区重要 的商品集散地和 贸易中心之一。二、物流市场环境分析1、我国物流市场总规模分析根据国际货币基金组织2005年的统计，我国当年物流成本占GDP的比重为17.9%,对未来10年进行预测:假设按照2005年我国物 流总成本占GDP比例17.9%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%, 即2010年中国物流成本占 GDP比例为15.9%,

45、2015年中国物流成本 占GDP比例为13.9%,则2005-2015这十年我国物流成本占 GDP比例 的算术平均值约为15.9%;我国第三方物流在物流市 场上的比例前五年 (2005-2015)按照国际平均数1/3左右计算，后五年按照1/2计算,则未来 十年第三方物流在物流市 场上的比例算术平均值为0.24。根据测算结 果，到2015年，我国物流总成本将达到48000多亿元，第三方物流市 场 总规模将达到22000多亿元，而目前我国第三方物流 业才刚才起步，实 际总规模非常微小，因此发展空间非常大。2、物流市场机会分析1)国内企业改革和发展提供的市场机会。由于长 期以来重生 产、 轻流通，加

46、上历史形成的条块分割与 大而全”“小而全”等传统观念， 我国企业在 物流陷阱”中造成的损失和浪费难计其数。例如，根据 2004年底国家统计局的统计，我国独立核算工业企业产成品库存占其 全年产品销售收入的9.6%,如果加上应收帐款两项资金占用为产品销 售收入的29%。2004年，我国企业流动资产周转次数为1.41次。同年， 我国产品库存时间为42天，而发达国家平均 为20天。可见我国企业 物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制重 视程 度的不断提高，在这方面挖掘潜力将 为现代物流业的发展提供巨大的 市场机会。2）客对服务的需求水平逐步提高和多 样化趋势提供的市场机 会。随着商品经

47、济 的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服 务质量的期望水平将不断提高并呈 现多样化趋势，货物运输中小批量、 多品种、高价值 的货物越来越多。能否向顾 客提供门到门的基本运输 服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将 为现代物流配送 业带来蓬勃的发展机会3、消费需求分析物流园区的建立，将利用高速公路以及国道、省道等四通八达 的公路网络，形成两小时的经济圈，覆盖*、*等十几个城市， 同时还可利用铁路干线将肉食、奶制品、乳制品、蔬菜、粮食等适 宜长途运输的农副产品运往全国各地。单位：公斤）城乡居民家庭人均食品消费量（数据来源2 0 0 6年中国农业统计年鉴）2000 年2

48、001 年粮食：城市63.761.2农村230.8224.7油脂类：城市11.311.2农村9.68.6蔬菜：城市133.6128.2农村117.6111.0猪肉：城市29.526.8农村30.128.5家禽：城市9.59.9及制品农村6.87.3蛋类：城市11.911.2农村5.75.6白酒：城市2.22.7农村5.45.3鲜瓜果：城市46.246.7农村18.119.5奶及：城市24.323.1奶制品农村0.81.1这些城市中现有大型超市 约780个，年销售粮油138.3万吨，蔬菜103.3万吨，瓜果48万吨，肉类297万吨，禽蛋9.8万吨，年 销售额超过99.2亿元。并且近几年超市农 副

49、产品销售量逐年上升， 已经成为城镇居民购买农产品的重要渠道。大型超市在 经营过程中迫切需要 货源稳定、产品质量高、包装 好、运送速度快的物流企业长 期供货。通过调查了解，各大型超市 生鲜产品主要有以下渠道供 货：一是由大的供应商供货，这是大部 分超市的供 货模式。由采购员选择 合适的供货商为超市提供生 鲜 产品，并签定一定的供货合同协议，明确产品的规格、等级、质量、 包装、价格等；二是超市自采。由于生鲜产品质量不易掌握，并且由于品种鲜度、价格变 化较快，一些超市采取自采方式；三是 产地 直供。是由生产 大户直接供应给超市生鲜产品，这是最理想的供 货 方式，但所占比例很小。目前主要存在以下突出问

50、题：一是缺乏信誉度高，长期合作的供 应商；二是所供生鲜产品保鲜、包装能力差， 产品质量不好掌握，也没有保 证；三是产销脱节，没有形成链条， 生鲜产品中的环节停滞时间长，成本高。四是生产 者基本上是一家 一户，生产规模小，产地直供难以实现。4、消费市场价格分析通过对自治区内11个盟市及北京、天津、济南、上海、*、武汉、西安等大中城市的农贸 市场、超市的农 副产品价格进行实地 调研，经过仔细分析比较发现：一、省内及周边 省份大中城市超市 内的农副产品同类同期价格存在明 显差别。同类同期农副产品省 内超市价格与周 边省份大中城市超市价格相比平均低16% - 20%，其中蔬菜、瓜果类 平均低21% -

51、 25%，粮油、肉类、禽 蛋类平均也低5%- 12%，价格差空间很大。二、省内及周边 省份 大中城市农贸市场农副产品同类同期价格相比有明 显差别。粮油、 肉类、禽蛋类的价格平均低于周 边省份大中城市 农贸市场价格的 5% - 13%，蔬菜、瓜果类 价格平均低于周 边省份大中城市 农贸市 场价格的15%- 20%。三、同一城市同类 同期农副产品农贸市场价 格与超市价格相比价差更大。粮油、禽蛋、肉类的农贸市场价格低于超市5%- 12%，瓜果、蔬菜类农贸市场价格平均低于超市价格 20% - 80%。四、*市农贸市场同类同期农副产品价格与周 边省 份大中城市超市价格相比也明 显偏低。粮油、肉禽蛋类 平

52、均低 12.5% - 18%，蔬菜、瓜果类 平均低60% - 300%。总之，通过以上 分析比较，可以看出,*市作为* 的工业大市和 农牧业强 市，农副产品资源无论在产量上，还是在产品价格、质 量上，都有 无可比拟的优势，蕴藏着巨大的利 润空间，为农副产品物流园区的 建设奠定了基础，同时也为入驻园区的农副产品物流配送企 业提 供了巨大商机。第四章建设目标及建设内容第一节建设目标一、建设目标的提出*物流集团有限公司面对飞速发展的经济形势，将在机制、 规模、技术、管理等方面与外资 物流企业展开激烈竞争。为此公司提出 要打破传统的物流经营模式，确立 大市场、大贸易、大流通”的战略思 想，建设现代化的

53、物流配送中心。本项目建设地点为*，在充分利用*物流集团有限公司 现有条件的基 础上，根据* 市及周边地区市场分析与需示 预测，结合公司现有情况，提出以下建设目标。二、建设目标1、总体要求具有物流配送的社会化服 务功能，成为华北地区有较大影响力的专 业性物流配送基地之一。采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技 术。建立完善的信息 处理和交换系统可以扩展、升级。2、目标年限设计使用年限15年。3、规模物流中心占地面 积500亩 预留地200亩），商擢营品种包括肉制品、冷饮、调味品、干货、水果、蔬菜、水产品、花卉、药材、乳制品，粮油、副食等12大类约80000余种商品。4、配送及仓储规模配送能力：日订单发生量50000张，120000笔；日发生品种数120000种；进货提前期3天；配送提前期18小时；第二节建设规模为实现上述建设目标，需新建大规模的冷藏中心、物流配送中心、 批发展示中心、食品加工园，以及有关配套设施，共计占地500亩 预留200亩）。一、主体工程新建物流配送中心大楼，其主体工程及 辅助配套设施工程总建筑 面积约26万M2,钢