分享规划设计方案评价()课件

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 广东中原地产代理公司 2011年6月13日 规划设计方案评价分享 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011 用地勘测方案设计施工施工图设计竣工验收 可行性研究前期策划营销执行策划销售执行 设计任务书 方案评标 规划设计沟通 设计细部沟通 平面设计沟通 展示沟通 Code of this report |

2、3 Copyright Centaline Group, 2011 l定位检测 l总平面布局 l户型分布 l户型设计 规划设计方案评价内容 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011 l规划设计方案评价（评标） l规划设计方案沟通（修改方向建议） l规划设计方案解读与营销应用 规划设计方案评价应用范围 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011 PART1：评价理论基础营销价值最大化 价值奥林匹克论 更快，更高，更强（不留尾） 价值提升 价值实现 Code o

3、f this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011 生理需求 安全需求 情感需求 尊重需求 自我实现 马斯洛需求理论马斯洛需求理论 营销价营销价 值值 客户感客户感 知价值知价值 = Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011 生活方式 舒适度 第一层面 第二层面 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011 奢侈需求 超量占有 舒适需求 大空间、健康环境、感官舒适 健康需求 独立空间、健康环境 基本需求 独立空间

4、 低 高 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011 空间、阳光、空气、景观、视野 空间、朝向、通风、采光、景观、视野 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011 舒适度常规衡量标准： 朝向：南东北西 通风：通透不通透 景观：自然类型景观人工类型景观 大尺度景观小尺度景观 采光：高楼层低楼层 开阔不开阔 视野：开阔不开阔 远距近距 空间：大小 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011 舒

5、适度常规衡量标准： 污染：低高 视觉：美观整齐杂乱 视距：远近 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011 第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值 邻里共融 小资 空间 宏大叙事 新富 格调展示 知富 。 立面 豪 新富 环境 洋 知富 酷 小资 。 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011 一、资源层面 1、总平面布局价值判断三个方面（基于竞争） l充分利用资源，规避劣势地块资源最大化 l规划协调资源、创造资源规划资源最优化 l建立竞争优势栋

6、均、户均资源占有最优化 PART2：规划设计方案评价体系 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011 2、 l资源分配均好性销售无障碍 l资源分配合理性好的资源给大的户型 l资源集中形成价值标杆价值提升 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011 二、生活方式层面 1、空间类型与客户高度契合 2、空间形象与客户高度契合 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011 3、其它因素 l分期建设

7、、销售 l展示 l经济性 l发展性 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011 规划设计方案评价 体系 价值构面 营销构面 价值最大化 均好性 合理性 价值标杆 形象展示 启动与分期 开发构面 经济性 竞争差异化 分期开发 客户体验 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011 规划设计方案评价表示意 权重 打分 价值评价 总平面布局价值最大化 户型分布价值最大化 营销 评价 户型竞争性 展示价值 分期销售合理性 启动区 差异化竞争 客户体验切合度 开发评价

8、 经济合理性 分期建设合理性 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011 规划设计方案评价6大提示问题 1、地块资源是否充分利用； 2、是否有难以销售的产品； 3、较大的户型是否占有较好的资源； 4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆； 5、是否有好的展示内容和条件； 6、是否有较为合理的成本； Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2011 1、我们找到地块最大的优势了吗？ 2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗？ 3、我们的户型分布与设计是否可以更

9、好？ 4、我们的商业是否最有利于销售和经营？ 5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点？ 6、我们的产品是否是从客户的需求出发而设计？ 规划设计评价沟通要点 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011 规划设计评价应避免的6大误区 认识自己解析地块，集中力量利用和发挥优势； 价值，价值永远将最好的资源留给最好的户型；同时， 保证均好性； 还是价值“金角银边”是商业的法则； 来源于市场，超越市场建筑和环境设计在推陈出新中 不断打造市场明星； 上帝永远是对的最大限度地满足客户需求是实现价值 的良好途径。 Code of t

10、his report | 22 Copyright Centaline Group, 2011 l资源最大化 l资源合理分配 l优势资源标杆 价值最大化核心资源平衡 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011 PART3PART3：规划设计案例：规划设计案例 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 华侨城波托菲诺华侨城波托菲诺 燕栖湖燕栖湖 天鹅湖天鹅湖 欢乐谷欢乐谷 天鹅堡天鹅堡2 2期期 2 2区区 天鹅堡天鹅堡2 2期期 1 1区区

11、纯水岸纯水岸TOHOTOHO 纯水岸多层纯水岸多层 262-288262-288 三层三层TOHOTOHO 多层多层170-206170-206 平面五房平面五房 3131层，层， 229229四房四房 253253五房五房 12-2012-20层层, , 170170三房三房 205205四房四房 245245平面五房平面五房 产品分布图产品分布图 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例 天鹅堡二期鸟瞰图天鹅堡二期鸟瞰图 1区区 2区区 Code of this report | 26 Copyright C

12、entaline Group, 2011 案例案例- 华侨城华侨城.波托菲诺波托菲诺方案评价方案评价 l 景观资源最大化 l 均好性 l 树立价值标杆 l 生活方式缔造 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 中旅国际公馆中旅国际公馆 指标及户型比例指标及户型比例 总用地面积：总用地面积：55831.50 总建筑面积：总建筑面积：124301.71 容积率：容积率：1.81 建筑覆盖率：建筑覆盖率：25.17% 总套数：总套数：546 户型户型户数（户）户数（户）建筑面积（平方米）建筑面积（平方米） 二房28

13、84.17123.20 小三房14113.91132.02 大三房265123.20160.68 四房138159.18-187.22 TOWNHOUSE61212.08311.29 复式40223.88392.88 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 中旅国际公馆中旅国际公馆 户型分布户型分布 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 中旅国际公馆中旅国际公馆 鸟瞰图鸟瞰图 Code of this report | 3

14、0 Copyright Centaline Group, 2011 l 均好性 l 树立价值标杆 l 院落、私密性 案例案例- 中旅国际公馆中旅国际公馆 方案评价方案评价 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 星河国际星河国际 指标及户型比例指标及户型比例 占地面积：占地面积：3394633946平方米平方米 建筑总面积：建筑总面积：243106243106平方米平方米 住宅总面积：住宅总面积：152874152874平方米平方米 总套数：总套数：922922套套 容积率：容积率：4.54.5 户 型2房

15、面 积18317716816416115614311912387 栋 数C栋D栋C/D栋B栋B栋B栋C栋B栋D栋D栋 单 位ABDFAADCB/CBB/EC/D 套 数7774525010253555610555112111 总 套 数111 户 型 套 数 比12% 3房 4 房 A栋 5房 239 17%52%19% 151473167 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 星河国际星河国际 产品分布产品分布 两房三房四房 27F27F 29F29F 29F 29F 30F Code of this r

16、eport | 33 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 星河国际星河国际 鸟瞰图鸟瞰图 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2011 l 产品均好性 l 树立价值标杆 l 王者坐标，体现尊崇感 案例案例- 星河国际星河国际 方案评价方案评价 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 宝安宝安N2地块地块 指标及户型比例指标及户型比例 用地面积：用地面积：2759727597 建筑面积：建筑面积：4967

17、649676 容积率：容积率：1.81.8 覆盖率：覆盖率：2323 绿化率：绿化率：4040 户型户型建筑面积建筑面积套数比套数比 两房两厅一卫79-8510 三房两厅一卫91-9410 三房两厅两卫11919 四房两厅两怀149-16139 复式花园洋房118-23613 复式123-2455 连排别墅190-2374 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 宝安宝安N2地块地块 产品分布产品分布 N 79-852X2X1 91-943X2X1 119 3X2X2 复式洋房200-236 6X3X3 14

18、9 4X2X2 161 4X2X2 连排别墅连排别墅 1-2F 4X3X3 1901-2F 4X3X3 190 3-4F 4X3X3 2373-4F 4X3X3 237 花园洋房 1-2F 4X3X3 199 3-4F 3X2X2 237 5-6F 4X3X3 191 12F 12F 18F 18F 18F 6F 4F 18F 18F Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 宝安宝安N2地块地块 鸟瞰图鸟瞰图 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group

19、, 2011 案例案例- 宝安宝安N2地块地块 方案评价方案评价 l 均好性 l 树产价值标杆 l 院落、私密性 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2011 区位：布吉新中心区区位：布吉新中心区新一代区域新一代区域CBD 案例案例- 大世纪花园三期大世纪花园三期 区位分析区位分析 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2011 三期总用地面积：89000平方米（其中5号地20000平方米待定） 容 积 率：约2（暂定） 计容建筑面积： 178000平方米（暂定

20、） 大世纪一、二期 布 龙 公 路 大世纪三期 镇政府 石芽岭 森林公园 大世纪一、二期 布 龙 公 路 大世纪三期 镇政府 石芽岭 森林公园 含五号地不含五号地 案例案例- 大世纪花园三期大世纪花园三期 用地分析用地分析 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2011 三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团 ，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、 组团四（一、二期为组团一）。组团四（一、二期为组团一）。 案例案例- 大世纪花园三期大世纪花园三期

21、 总体布局建议总体布局建议 三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部 分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2011 l 加入5号地块，则用地发展条件较 为理想。档次分区以组团为单元进 行，从低到高依次为组团三、组团 二、组团四； l 组团二为中档偏高，三房为主、二 房其次，四房以上大户型为辅； l 组团三中档为主，二房、三房为主 ； l 组团四为中高档，三房为主，四房 以上、二房为辅，有部分排屋。 案例案例- 大世纪花园三期大世纪花园三期 发展方向一发展方向

22、一 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2011 l 未加入5号地块，则用地发展 条件受到一定限制。组团档次 基本持平，档次分区在组团内 部按资源的分布进行，各组团 均为三房为主，二房其次，四 房以上大户型为辅，不设计排 屋。 案例案例- 大世纪花园三期大世纪花园三期 发展方向二发展方向二 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2011 l三各组团采用不同的标高 ，组团三与组团一持平； 组团二由西向东逐步提高 ，形成台地式山庄格局； 组团四保持高台地形，几 个组

23、团形成逐步上升的地 形关系； 案例案例- 大世纪花园三期大世纪花园三期 地形处理地形处理 Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2011 l 以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组 团二、到组团四在形象品质上有明显提升。团二、到组团四在形象品质上有明显提升。 l 四个组团中，以四个组团中，以8 8号路为界，组团一和组团三形象基本统号路为界，组团一和组团三形象基本统 一，组团二和组团四形象基本统一。一，组团二和组团四形象基本统一。 l 组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理

24、上提升品质组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质 ，形成亮丽的外观形象。，形成亮丽的外观形象。 l 组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和 顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓 线，彰显小区的档次和品质；线，彰显小区的档次和品质； 案例案例- 大世纪花园三期大世纪花园三期 建筑设计建议建筑设计建议 l以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组 团四在形象品质上有明显提升。 l四个组团中，以8号路为界，组团一和组团三形象基本统一，组团二 和组团四形象基本

25、统一。 l组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，形成亮丽 的外观形象。 l组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和顶部的处理 ，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓线，彰显小区的档次和 品质； Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2011 l 在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮 丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石芽岭森林公 园的背景下尤显气势非凡。 l 从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境 。空间更加开放、空透，造型更加自由和多样，处处体 现流水的灵气和繁茂的绿意。 l 组团二

26、依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层 层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力与生机； 组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁，花团锦簇，宛 如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非 凡，显露高人一筹的自在与优越。 案例案例- 大世纪花园三期大世纪花园三期 地形处理地形处理 l 在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基调，简 约、挺拔的造型，在石芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。 l 从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境。空间更加开放、空 透，造型更加自由和多样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。 l 组团二依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层层叠

27、泉飞花溅玉，蕴 藏风水的富贵，显出活力与生机；组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁， 花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非凡，显 露高人一筹的自在与优越。 Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 缇香名苑缇香名苑 区位分析区位分析 万科城市花园万科城市花园 德式堡德式堡 深圳高尔夫深圳高尔夫 缇香名苑缇香名苑 山姆会员店山姆会员店 水榭花都商业街水榭花都商业街 本项目商业街本项目商业街 香逸名园商业香逸名园商业 香梅路口商业香梅路口商业 宏浩花园商业街宏浩花园商业街 天然居商业街天然居商

28、业街 Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2011 四至及景观四至及景观 p 西、北临市政路 p 东南为学校、多层住宅、 生活文化配套 p 西北远观湖景 p 西南高层远观绿地 p 高层四向视野开敞 案例案例- 缇香名苑缇香名苑 地块分析地块分析 占地面积：20365 总建面积：101037 建筑容积率：3.26 建筑覆盖率：28 Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2011 l 产品均好性 l 价值分布 l 经济性（梯户比） 案例案例- 缇香名苑缇香名苑 方案

29、评价方向方案评价方向 Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 缇香名苑缇香名苑 修改前方案修改前方案 不可拆迁不可拆迁 的旧楼的旧楼 商商 业业 售楼处售楼处 幼儿园幼儿园 存在问题存在问题1 1：该布局幼儿园与医院放在一起：该布局幼儿园与医院放在一起, ,客户难以接受客户难以接受. .商业部分商业部分 的放置明显没考虑经营需要的放置明显没考虑经营需要. .售楼处的设置显然不利于形象展示售楼处的设置显然不利于形象展示 Code of this report | 51 Copyright Centaline G

30、roup, 2011 案例案例- 缇香名苑缇香名苑 修改前方案修改前方案 存在问题存在问题2 2：小区整体抬高两层：小区整体抬高两层, ,小区入口形成阶梯状小区入口形成阶梯状, ,十分气派十分气派, ,但单一但单一 的解体设计给住户的出行造成不方便的解体设计给住户的出行造成不方便. . Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 缇香名苑缇香名苑 修改前方案修改前方案 地上车库 存在问题存在问题3 3：此地上车库有封顶，层高小于：此地上车库有封顶，层高小于6 6米，应该计入容积率，且米，应该计入容积率，且 用途不

31、可改，设计这种需要缴纳地价的车库是否合适？用途不可改，设计这种需要缴纳地价的车库是否合适？ Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 缇香名苑缇香名苑 修改前方案修改前方案 存在问题存在问题4 4：项目成本高达：项目成本高达50005000多元多元/ /，且不包括不可预见费等；同，且不包括不可预见费等；同 时，发展商预期项目为中档偏高产品，通过本项目与市场中高端豪宅、时，发展商预期项目为中档偏高产品，通过本项目与市场中高端豪宅、 中档偏高产品的对比发现中档偏高产品的对比发现, ,本项目在成本和造价上不是很经济。

32、本项目在成本和造价上不是很经济。 Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 缇香名苑缇香名苑 修改后方案修改后方案 9898三房三房110-115 110-115 三房三房130130三房三房45 45 一房一房72 72 二房二房150150三房三房162 162 四房四房 Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 缇香名苑缇香名苑 修改后方案户型比例修改后方案户型比例 户型户型建筑面积建筑面积套数套数套数比套数比面积比面积比

33、户型特色户型特色 1房1厅45.3184135%东向、带6m2大阳台 2房2厅71.5188139%客厅宽大凸窗、赠送卧房露台 小3房2厅96.431021614%入户花园、赠送部分露台 中3房2厅117.1781213%入户花园、主卧独立阳台 大3房2厅132.051692631%入户花园，主卧阳台、赠送大露台 4房2厅147.4751115% 入户花园、赠送主卧宽大露台、客 厅大观景阳台 5房2厅161.2650811% 入户花园、赠送主卧宽大露台、客 厅大观景阳台 大平面/复式193.651223%入户花园、赠主卧、客厅阳台 合计658100100% Code of this repor

34、t | 56 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 御景东园御景东园 区位分析区位分析 Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 御景东园御景东园 地块分析地块分析 南面松园路商 业氛围较为成 熟，商业价值 较大 东部发展条件 略好于西部 南、北侧发展条 件接近 l 项目规模较大，用地较为规则，为 罗湖区罕有的大规模项目，发展条件 良好。 l 项目地块东、西遮挡较少，发展条 件接近；南、北均有部分遮挡，而北 部将建的公寓存在近距离遮挡问题。 整体而言，项目环境条件一般，基本

35、 无可利用的景观资源。 占地面积：27366 建筑面积：154056 容积率：5.63 Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 御景东园御景东园 修改前方案修改前方案 规划设计特点： l灵活半围合式布局，周边点式楼联体 设计，保证中间大庭院； l高层和相对较低的密度； l规划布局呈现相对的封闭性内向性和， 以庭院为中心； l户型分布以庭院景观为导向； l保证最大的几种户型占有较好的资源； l档次北高南低； l一梯四户大户型和一梯六户、一梯八 户中小户型。 Code of this report | 59 Co

36、pyright Centaline Group, 2011 案例案例- 御景东园御景东园 修改前方案规划布局分析修改前方案规划布局分析 封闭式、内向性布局注重了内部空间的完整性和舒适性，但外围形象 难以保证，较为凌乱，尤其是松园路一侧，有局促感和压迫感，不利 于树立大型精品小区大气、统一的形象。 完全以庭院景观为导向，保证了顶端户型的资源，但未保证各大户型 的素质，特别是C2、C3户型； 总体而言，未充分考虑户型分布的均好性，特别是D3户型景观和朝 向都不能保证。 Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 御景

37、东园御景东园 修改前方案户型比例修改前方案户型比例 户型户型面积区间（面积区间（m m2 2 ） ）面积比面积比套数套数套数比套数比 二房二厅一卫68596987143%408241% 三房三房二厅一卫914896191 65% 48 1%346204%508% 三房二厅二卫10022102999%190112% 三房二厅二卫+花园 （部分+工人房） 12575134452 17% 326192% 四房二厅二卫+花园1451820192333%392231% 五房二厅三卫+花园（复式）2557343%3319% 小计100%1695100% Code of this report | 61 C

38、opyright Centaline Group, 2011 255五房 145-202四房花园 125-134三房花园 100-102三房二卫 91-96三房一卫 70二房 案例案例- 御景东园御景东园 修改前方案户型比例修改前方案户型比例 Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 御景东园御景东园 修改前方案户型设计分析修改前方案户型设计分析 p户型设计基本合理； p二房户型设计较好，90余平方米小三房和100余平方米中三房设计也 较为合理； p125平方米以上大户型带入户花园是卖点。 p149平方米以上豪

39、华户型设计较为常规，户型创新不够，缺乏足够打 动客户的精彩亮点；大部分厅、主人房功能设计未跟上档次要求，不 够舒适、豪华，如客厅偏短、客餐厅空间不分、卧室功能单一等，与 户型面积不相称； pD、E、F、H部分户型公用卫生间位置欠考虑，影响卧室区的私密性； p剪力墙位置不利于空间的灵活性利用。 Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 御景东园御景东园 方案评价标准方案评价标准 l 产品均好性产品均好性 l 建筑形象建筑形象 l 产品价值标杆产品价值标杆 l 价值分布价值分布 Code of this repor

40、t | 64 Copyright Centaline Group, 2011 73-842X2X1 98-1093X2X1(2) 114-126 3X2X2 133-140 3X2X2 147-151 4X2X2 175-191 4X2X2(3) 案例案例- 御景东园御景东园 修改后方案修改后方案 32F 33F 33F 30F Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 御景东园御景东园 修改后方案户型配比修改后方案户型配比 户型面积套数总计套数比 两房 2*2*17284210 24023.51% 2*2*2

41、8430 三房 3*2*19599150 346 626 33.89% 61.31% 3*2*2103115196 3*2*2（花）117140253 28027.42% 3*2*2（花+工）15227 四房 4*2*2（花+工）143179126 15314.99% 4*2*3（花+工）19127 复式 4*3*4（花+工）2661 20.20% 5*3*4（花+工）3431 Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 欧陆经典欧陆经典 区位分析区位分析 本项目本项目 幼儿园幼儿园 幼儿园幼儿园 桃源小学桃源小

42、学 华城百货华城百货 医疗所医疗所 卓雅小学卓雅小学 桃源实验中学桃源实验中学 民润超市民润超市 中行中行 农行农行 峻峰峻峰。 。丽舍 丽舍 龙珠医院龙珠医院 城市假日城市假日 花园花园花园花园水木华庭水木华庭 桃源村桃源村 龙龙 龙龙 珠珠 珠珠 大大 道道 四四 路路 路路 井井 龙龙 路路 北北 环环 高高 速速 车车 管所管所 邮局邮局 中爱中爱 花园花园 挪威挪威 森林森林 高压走廊微波走廊 400m 500m Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2011 小河沟 绿化带 项目地块 龙井路 广深高速 龙 珠 四 路

43、 公共绿化带 规划中公园 车管所龙井村 桃源村 案例案例- 欧陆经典欧陆经典 地块分析地块分析 占地面积占地面积28945.128945.1平方米平方米 总建筑面积总建筑面积4600046000平方米平方米 容积率容积率1.81.8，覆盖率，覆盖率2525； Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 欧陆经典欧陆经典 评标方案一评标方案一 75 3X2X2 88 3X2X2 65 2X2X1 N 复式： 1-2F 118 4X3X3 3-4F 95 3X2X2102-105 3X2X2 4F4F 8F 7F 1

44、1F 11F 11F11F 10F 11F 10F11F Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 欧陆经典欧陆经典 评标方案一鸟瞰图评标方案一鸟瞰图 Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 欧陆经典欧陆经典 评标方案二评标方案二 75-80 2X2X1 87-89 3X2X1 105-108 3X2X2 66 2X2X1119 5X2X2 130 4X2X2 N 11F11F11F 11F11F11F 9F 9F 5F5F

45、5F 5F 5F5F Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 欧陆经典欧陆经典 评标方案二鸟瞰图评标方案二鸟瞰图 Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 欧陆经典欧陆经典 评标方案三评标方案三 N 6F 9F9F10F9F9F10F 6F 6F 12F 11F12F 11F 11F12F 11F12F Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例-

46、 欧陆经典欧陆经典 评标方案三鸟瞰图评标方案三鸟瞰图 Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2011 l 规避劣势规避劣势 l 户均占在有资源户均占在有资源 l 经济性经济性 l 竞争优势竞争优势 案例案例- 欧陆经典欧陆经典 方案评价方案评价 Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2011 户型户型面积面积套数套数比例比例 4房房127-1305613.5% 户型户型面积面积套数套数比例比例 小小3房房87-977919.1% 户型户型面积面积套数套数比例比例

47、2房房69-7811928.7% 户型户型面积面积套数套数比例比例 大大3房房104-12014835.7% 户型户型面积面积套数套数比例比例 复式复式112-144122.9% 案例案例- 欧陆经典欧陆经典 确定方案确定方案 Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 欧陆经典欧陆经典 确定方案鸟瞰图确定方案鸟瞰图 Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 名骏豪庭名骏豪庭 设计方案设计方案 三房 二房一房商业裙楼泳池园林 Co

48、de of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2011 l 价值分布价值分布 l 景观资源分配景观资源分配 l 均好性均好性 案例案例- 名骏豪庭名骏豪庭 方案评价方案评价 Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 名骏豪庭名骏豪庭 设计方案解析一设计方案解析一 1、户型价值分布不尽合理，均好性较差； 三房户型 商业裙楼 2、南向景观未充分利用； 二房户型 游泳池 3、建筑间距较近，布局较拥挤； 一房户型 园林 4、商业价值未充分体现； 5、环境与配套设计缺

49、乏特色。 Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 名骏豪庭名骏豪庭 设计方案解析二设计方案解析二 一房 三房 二房 商业裙楼 游泳池 园林 l一梯一梯1212户户2828层，客厅设计全在凹槽，整体档次不层，客厅设计全在凹槽，整体档次不 高，市场接受程度一般高，市场接受程度一般 l南向三房与一房有较好资源，三分之二的户型被南向三房与一房有较好资源，三分之二的户型被 忽略。忽略。 Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 名骏豪庭

50、名骏豪庭 设计方案解析三设计方案解析三 一房 三房 二房 商业裙楼 游泳池 园林 l 三房较大户型完全北向，价值分布不合理，三房较大户型完全北向，价值分布不合理， 北向三房市场接受程度较差。北向三房市场接受程度较差。 l 临罗沙路最有商业价值部分未加利用，和临罗沙路最有商业价值部分未加利用，和 四周沿街面也未充分利用。四周沿街面也未充分利用。 Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 名骏豪庭名骏豪庭 设计方案解析四设计方案解析四 一房 三房 二房 商业裙楼 游泳池 园林 l消防登高面消防车道设计较呆板，不利于

51、消防登高面消防车道设计较呆板，不利于 内部空间设计的艺术性与完整性。内部空间设计的艺术性与完整性。 l全二房设计，南向景观价值未充分利用全二房设计，南向景观价值未充分利用 Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 名骏豪庭名骏豪庭 住宅价值分析住宅价值分析 -700 -800 -600-600 -200 0 -600 -3000 -100 -600 -600-700 +100+200 0 -600-800 0+100 Code of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 名骏豪庭名骏豪庭 方案修改建议方案修改建议 一梯八户，一梯八户， 28层层 沿街一层沿街一层 商业商业 一梯六户，一梯六户， 28层层 一梯八户，一梯八户， 28层层 一梯六户，一梯六户， 28层层 一梯八户，一梯八户， 24层层 三房 二房 一房 商业 四房 Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2011 案例案例- 名骏豪庭名骏豪庭 修改后住宅价值分析修改后住宅价值分析 -400 -500 -400-4