东方国际7、8月营销策略方案2012_6_16

1、范文范例指导参考上林东方国际2012 年 78 月营销策略方案方案呈送：广西中泰房地产有限公司编制单位：南宁市战略营销策划有限责任公司word 版 整理范文范例指导参考提案日期： 2012 年 6 月 项目销售现状上林东方国际项目于2012 年 6 月 1 日正式推出 “首付 9900 元，当天住新房” 的营销策略方案，重点推售开发商在前阶段已推出面市的2# 、7# 、 21# 、22# 楼以及一期剩余顶层住宅物业，并通横幅、户外、报版、短信等形式进行了密集性的广告轰炸，引起了较高的市场反响及客户关注。截止至2012 年 6 月 17 日，总来访量共67 组，总来电量共124 组，总成交累计2

2、6 套，取得了较为显著的销售成效。但是，目前成交的26 套住宅物业中，全部皆为1 6 层物业，而前期积压量共约40 套、客户购买抗性极大的顶层住宅物业尚未能实现成交。综合分析， 楼层高、 爬楼梯困难以及担心漏水隔热问题是顶层物业最大的症结所在。因此，在下一阶段的促销策略中，将重点针对顶层住宅物业进行促销引导，以促成项目整体销售的顺利推进。word 版 整理范文范例指导参考 市场现状龙湖新城2012 年 5 月 26 日开盘，推出3 号楼 18 层电梯房，都是3+1 房，均价3100 元 / ，现场折扣99 折，仅销售四分之一。于2012 年 6 月 13 日开始加推2 号楼和 10 号楼 23

3、 层电梯房，户型从一房到四房都有，现处于预约阶段，预约金1000 元，预约折扣大概可享受98 折，前 200 名预约可参与“首付1 万元起”购房方案（签合同付首付款30% 、封顶付首付款 50%、交房付剩余的20% ，），吸引的大批客户的关注，与此同时亦分流了相当一部分本项目的客户资源，对本项目现阶段正在执行的销售策略造成了较大的冲击，无论是在来访量、来电量还是在成交量方面均大大下降。永安福园现阶段正在预约2 栋一梯三户的多层住宅，交1000 元预约金可的抵购房款6666 元，开盘时间未定。由于楼盘规模小，且工程进度不明显，客户关注度并不高。word 版 整理范文范例指导参考16 号公馆 仅一

4、栋 18 层电梯房现房， 共 60 套房，2012 年 6 月 16 日正式公开预约， 预约金为 10000元，预约额外优惠为：交10000 元额外优惠5000 元，开盘时间待定，2680 元/ 起步，推出“买房抽奖送轿车”活动，每10 名购房客户抽1 辆价值约10 万元的轿车，预计十月份左右抽奖。寨柳城市花园现阶段推售14# 、15# 两栋高栋电梯房，无需预约，可直接认购，现场折扣98 折，均价 3200 元/ ；御景富丽园 共 4 栋 20 层高层、 2 栋多层，现正预约中，开盘时间、销售价格均未定，预计均价 3300 元 / 。虽然未做广告推广，但由于该项目位于市中心，仍吸引了较多客户的

5、关注。小结： 现阶段，上林县房地产楼盘集中推售，竞争比较激烈，因此，各大楼盘均纷纷推出震撼力度较强的促销政策，以此聚焦市场的关注度。因此，本项目在下阶段的营销布署中，促销仍是主导，同时配合举行一系列的活动，以进一步刺激市场的关注，最终实现销售。word 版 整理范文范例指导参考7、 8 月促销策略策略一：首付9900 元起，当天住新房1 、促销物业： 东方国际一期剩余顶层住宅物业（1# 、12# 、 13#、 16# 、11# ，共 18 套），二期在售住宅物业（ 2# 、7# 、10# 、21# 、22# 等）以及加推物业（5# 、6# 、天地楼等，具体推售房号另定）。2 、策略实施：建议继

6、续延续执行现阶段正在实施的“首付9900元起”的首付分期活动，具体操作方式按现阶段实施的执行。word 版 整理范文范例指导参考策略二：“特价房一口价2499 元 / ”价格是影响客户购买与否的最关键因素。建议以“向党致敬，祝贺党的生日”为噱头，以“特价房一口价2499 元/ ”为促销口号，与“首付9900 元起”促销主题相配合，进一步凸显本项目价格上的优势以及现阶段购房的超值，让客户感觉真正到得到了让利、获得了实惠，打动其购房成交。促销口号：“向党致敬，祝贺党的生日”盛推 10 套特价房，一口价2499 元/ ”促销时间： 2012 年 6 月 28 日至 2012 年 7 月 31 日促销

7、构思： 建议从目前销售难度最大的顶层住宅物业中挑选出10 套作为首期一口价特惠房源探市发售，如销售情况理想，则以“应客户需求”为由加推新的房源，同时营造购房的紧迫感。（备注： 一口价特价房可参与“首付9900 元起”的低首付购房活动，但不享受现场执行的其它优惠折扣；具体特价房号另行商定）word 版 整理范文范例指导参考策略三：教师团购活动1 、促销物业：东方国际所有待售物业2 、参与对象：教师及教师直系亲属3 、活动时间：2012 年 6 月 28 日至 2012 年 7 月 31 日4 、活动构思：建议直接与上林县教育局取得联系，直接与各乡镇学校的校长洽商，将本项目“教师团购大优惠”的信息

8、传播出去，凡于活动期间凭学校开具的教师资格证时前来购房，均可加入到教师团购队伍中，在现场优惠折扣基础上额外赠送2888 元购房大礼包 （一口价特价房不享受此项优惠）。word 版 整理范文范例指导参考策略四：老带新奖励政策1 、促销物业：东方国际所有待售物业2 、参与对象：政府官员、各级领导、业主老客户、合作渠道3 、活动构思：延续开发商在前阶段推出执行的老带新政策：老客户（关系渠道）带新客户成交一套，送老客户（关系渠道）1000元现金大礼或一年物业管理费，以此刺激老客户或关系渠道的推荐购房积极性，促成成交。策略五：现场基本优惠折扣1 、促销物业：东方国际所有待售物业2 、优惠方式：（ 1 ）

9、凡选择银行按揭付款，可享受0.99 折优惠；（ 2 ）凡选择一次性付款，可享受0.98 折优惠word 版 整理范文范例指导参考另：可视现场具体情况，给予一次性付款客户及团购大客户享受额外优惠。“顶层漏水，发现一次奖励1000 元”事件炒作建议一、活动出发点：本项目目前剩余顶层住宅物业较多，销售推进难度比较大，主要原因有：（ 1 ） 本项目多层建筑顶层相当于八楼，楼层较高，上下走楼梯比较困难；（ 2 ） 客户担心顶层隔热问题；（ 3 ） 绝大部分客户均担心顶层屋面会漏水，且维修费用高，造成居住生活的不便。二、炒作对策建议：楼层高只能通过现场置业顾问引导，尽量弱化这一劣势。而客户担心的隔热及漏水

10、问题均源自于他们对本项目工程质量的认可度不够高，因此，为了充分打消客户的这一疑虑，建议推word 版 整理范文范例指导参考出主题为“顶层漏水，发现一次奖励1000 元” 的事件性营销炒作活动。具体活动操作建议为：1 、活动主题： 东方国际，建筑质量有保障2 、活动启动： 2012 年 6月 28 日起正式启动3 、活动形式：凡于 2012年6月28日起购买东方国际顶层住宅物业的客户，自交房之日起五年内，如发现所住房屋出现顶层漏水问题（地震、洪水等不可抗因素造成的除外），开发商除按合同约定进行免费维修外，还将给予客户“发现一次即获现金1000 元”的奖励。4 、宣传炒作： 通过在报纸广告及宣传单

11、页上刊登活动信息广告，同时配合“国际品质，领先上林20 年”、 “首付 9900 元，当天住新房”的主题广告语，进行大肆宣传炒作，在整个上林引起轰动反响，以此彰显开发商建品质工程的实力与决心，提升本项目的形象，增强客户的购房信心。word 版 整理范文范例指导参考公关活动策划活动主题：东方国际游泳池开放暨时尚车展美女秀活动活动时间： 2012 年 7 月初（具体时间另定）备注：待游泳池引进承包运营商家，并达至开放营业的条件后，方可举行此次活动。活动构思：（ 1）游泳池开放剪彩仪式： 联合游泳池承包运营商家共同举办启动仪式。（ 2）时尚车展美女秀： 从南宁联系车商于东方国际项目现场亮相展示，以最

12、新款的时尚车型、亮丽的美女车模，吸引全城关注。word 版 整理范文范例指导参考（ 3）夏日清凉冰饮： 现场提供冰淇淋、水果等消暑美食，活动当日参加活动均者可免费领取品尝。（ 4）儿童游乐城免费开放： 于战略公司处调用，包括充气城堡、蹦床等，于活动当日向到场儿童免费开放，聚集现场人气。 销售现场及周边环境整改、形象提升建议根据对本项目自身特点的了解，综合考量业主意见、 市场反馈等各方面情况，特对本项目提出以下几点整改建议：1 、建议开发商协调交警部门，在本项目正前方的路段设置标识限定时速，增加减速带及警示牌的设置力度，同时协调有前部门设置电子摄像监测系统，引导车辆减速慢行、注意行人，尽量减少安

13、全隐患，提高当地客户对本项目区域地段的认可。2 、建议尽快拆除本项目天地楼临丰岭路一侧的施工围墙，过一步突显该部分物业的临街商业优势，提升物业形象档次以及投资价值。3 、销售中心内的灯光照明比较暗，建议进行整改。word 版 整理范文范例指导参考4 、建议在丰岭路与上宾二级路交汇处的大转盘处设置大型户外广告牌，以更进一步提升开发商的实力品牌形象，增加本项目的市场关注度。宣传广告计划建议整合报纸、户外、短信以及铺盘等各种渠道，铺开宣传，以达到吸引眼球，并在短时间内聚焦市场的关注，营造活动轰动效应的目的。类型规格及内容发布时间备注雄基报 / 边城报整版彩色硬广，共约 5 版6月28日7月31日/上林电视台30 秒电视广告，更换内容6月28日7月31日使用原有资源短信广告70 字，以低首付及特价房内