包头时代广场营销执行计划

1、2011-3-28 时代广场营销执行计 划 目录 项目概况1 区域市场研究2 项目价值梳理3 项目定位4 附加建议6 营销执行方案5 项目概况1 u项目基础概况 u项目规划解读 位置：本项目位于稀土高新技术开发区，阿尔丁大街与黄河大街交口东南侧，稀 土大厦对面。项目四至东至沼潭东路，西至阿尔丁大街，南至校园路，北至黄河 大街。 交通：本项目距市政府3公里，距火车站1.5公里，距机场14公里，可以自驾车 或选择乘坐公交车，132路、133路、43路、20路、26路、29路公交均在项目 周边有站，交通极其便利。210国道（10公里）、京藏高速（8.9 公里）、110 国道（7.8公里），沿校园南路

2、行驶7.9公里向右转进入包哈公路直走进入机场高 速。 配套：项目商业部分将成为包头最大的SHOPPING MALL，内有国际知名超市， 国际名品百货、拥有影院、娱乐、儿童娱乐、亲子教育、休闲购物等，既给本项 目居民带来最大的便利，又给包头市民带来了全新的购物体验。 项目基础概况 整体规划与经济指标 本项目致力塑造服务于高新区。 与国际接轨、全天候交通系统、展示高新尖技术的城市综合体形象。 是集商务、金融、购物、休闲、宜居为一体的综合性项目，涵盖产品有 写字楼、公寓、酒店、SHOPPING MALL、特色商业街等。 规划理念 市场研究2 u宏观市场 u竞品研究 u市场总结 宏观市场 市场机会大于

3、风险 利好 投资性资金将回流本地市场 置业机会愈加宝贵，市场将呈现“择优”趋势 新政将变相激活商业地产 利空 不断的调整政策，使房地产市场整体热度降温 加息、限购打击购房者的购买信心，投资客户购买谨慎 竞品研究 紫金华府 63万 ，4500元/ 保利拉菲公馆 50万，5600元/ 本 案 九合米兰春天 19万 目前昆区南部及高新区开发项目总体量达573万，多以大规模纯住宅开发项目为主。 预计3-5年内，项目全部入住后常驻人口将突破10万，将会出现大量的商业需求。 目前包头市住宅市场发展的热点区域是昆区南及高新区 东亚世纪城 110万，5300元/ 京奥港帝景 56万，5400元/ 恒大名都 5

4、0万，7200元/ 保成上元名府 56万，5000元/ 总部经济园 30万，6000元/ 三江尊园 43万，6000元/ 华发新城 56万，8000元/ 首创加州郡府 40万，5500元/ 竞品研究：住宅类 n建筑风格：现代简约 n占地面积:17万 n建筑面积：55万 n套数:一期887套 n认购均价：7600元/平米 n结构组成:19栋18-28层住宅 n面积区间：94-388平米，其中以128-150三 居为主力户型 n精装标准：空调、地板、橱柜、卫生间 n后期推货：项目二期11年下半年开盘，一期 目前剩余尾房均为高层 n工程现状：一期封顶 华发新城是昆南区域内的精装项目，品质感强，优越的

5、配套为其热销增加砝码。 1 2 3 4 5 6 7 8 一期 竞品研究：住宅类 n建筑风格：法式新古典主义风格 n占地面积:19万 n建筑面积：43万 n容积率：1.58 n交房标准：毛坯 n套数:联排19栋80套，高层住宅约500套 n目前均价：联排15000元/平米，高层未售 n面积区间：150-480平米 n工程现状 ：别墅现房，高板在建，快封顶 n后期推货：联排未集中开盘，已售80% n高层蓄客中，预计年内推出两栋，约300套 区域内联排低密项目，品质感较强，高层对外为6000-7000元/平方米，竞争优势明显。 竞品研究：住宅类 n 物业类别 住宅、纯正法式建筑 公寓 n 项目特色

6、豪华居住区,花园洋房 n 建筑类别 板楼 n 装修状况 毛坯 n 开盘时间 二期：2010-5-2 三期：2011-4-3 n 入住时间 2012-5-31 n 容 积 率 2.50 n 绿 化 率 37.50% n 物业公司 保利物业公司 n 二期报价 5500元/ n 工程现状 三期刚动工 该项目是区域内实力开发商保利的项目，法式风格，品质感较高 竞品研究：住宅类 n建筑风格：欧陆新古典主义风格 n占地面积:24万 n建筑面积：50万 n套数:总套数1647套 n开盘时间：2011-1-16 n目前均价：6600元/平方米 n装修标准：1600元/平方米 n结构组成:高层2栋28层 n面积

7、区间：120-170平米 n销售情况：一期已售50% n工程现状：在建 恒大名都整体风格与元素设计与恒大华府相当，前期推广工作可谓全方位，高力度，攻击 性强，市场目标客户明确 竞品研究：住宅类 n项目位置：沼潭东路东侧、黄河大街北侧 n物业类别：住宅、别墅、写字楼 n占地面积：17万平方米 n建筑面积：29万平方米 n开盘时间：一期，2009年4月，二期，待定 n入住时间：一期2010年12月、二期待定 n项目均价：小高层6000元/平米、LOFT5000元/平米、 别墅360万元/套 n容 积 率：1.38 n绿 化 率：35% n开 发 商：包头市科海置业有限责任公司 n工程现状： 二期在

8、建 该项目拥有优势的产品和自身综合条件，此为基础优势； 前期推广工作未到 位，广告延展性不够 在售 已投入使用 总部经济园 金融广场 燕赵大厦 传媒大厦 财富中心 帝豪天下 当代生态大厦 竞品研究 目前包头市写字楼市场发展的热点区域是钢铁大街 目前包头市写字楼集中分布在钢铁大街沿线，城市南部区域写字楼市场处于初级阶段。 金地大厦 竞品研究：写字楼类 财富中心 项目位置：包头市昆都仑区钢铁大街74号 占地面积： 4850平方米 建筑面积： 53365平方米 建筑风格：现代、璃幕墙、晶体雕塑感 入住时间：2011年元月 项目均价：11800元/平米 容 积 率：8 物 业 费：12元/平方米月 物

9、业公司：世邦魏理仕 开 发 商：包头市华银置业有限公司 工程进度：现房 销售情况：分半层或整层销售，目前剩余10层未售 配套资源：周边拥有从小学到中学完整的教育体系、齐全 的市政、金融商业办事处、成熟的娱乐休闲场所 竞品研究：写字楼类 总部经济园总部经济园 项目位置：项目位置：沼潭东路东侧、黄河大街北侧 面积区间：面积区间：900-3400 户型：户型：敞开式办公 物业公司：物业公司：海德酒店五星级物业管理 物业费：物业费：2元/月 建筑风格建筑风格：现代简约；玻璃幕墙、干挂石材、铝板 销售情况：销售情况：一期已经售完，二期待售，二期销售价 格预计为9000-10000元/平方米 一期一期 写

10、字楼出售 出售统一经营 出租收租金 竞品研究：写字楼类 帝豪天下 项目位置：昆都仑区钢铁大街南侧12号 物业类别：写字楼 建筑类别：高层 占地面积：12267平方米 建筑面积：73602平方米 入住时间：2009-12-31 项目均价：7900元/平米 容 积 率：6 工程进度：现房 开 发 商：包头市星龙房地产有限公司 周边配套：工行、建行、中行、药店、餐饮、学校、 医院、移动、联通、电信等，均相距不 超过一百米，商业氛围良好 市场总结 项目周边以板式平层住宅产品为主，本项目多样化的产品类别， 在市场中将成为稀缺。 目前市场上的写字楼多以整层或半层销售，以财富中心为例， 整层标准面积为170

11、0平方米，总价近2000万，相对较高，销售 情况不理想，建议本项目写字楼以整层和分售的模式结合，从 而加快销售速度及放大销售利润。 项目分析3 u在售产品梳理 u项目SWOT分析 u项目价值梳理 在售产品梳理 C地块公寓SOHO 地上建筑面积 约10万平米 G地块 1#、2#写字 楼 地上建筑面积 约6万平米 3# 2# 1# 根据市场需求及蓄客量 首先推出C地块1#、5#、9#公寓，总建筑面积约2.6万平米左右。 其次推出G地块中的1#写字楼，总建筑面积约3万平米左右开始进行销售。 再次推出G地块2#写字楼，总建筑面积约3万平米左右开始进行销售。 最后，通过首先推出的C地块公寓中户型在市场中

12、的检验与客户的反馈，及时把C地块 剩余部分或是一部分公寓楼户型进行完善；同时推出的还有G地块中3#写字楼产品，以 适当时机陆续入市。 项目SWOT分析 容积率较高，限制了项目居住类产品的品质 综合性、大规模开发周期长风险大 目前，区域距城中心较远，客户认可度相对略低 高新区优惠政策，带来了大量的高知消费群体 周边高端住宅项目较多，带来大量的高消费群体 交通系统不断完善，将带动周边配套设施建设 政府对城市的合理有序规划，保障了区域可持续发展 目前区域商业产品断档，为项目销售带来了机会 区域内唯一大型商业综合体，商业配套完善 项目产品多样化，填补区域空白 地块周边居住及教育配套齐全 地块指标规划规

13、模较大，大盘气质明显 房地产知名品牌开发商 S 未来周边项目超过500万总建面住宅项目的上市，竞争 会不断加剧 国家宏观政策调控的不可预测性 抢占市场时机， 确定市场主导型大盘地位 项目价值梳理 l地 段 - 城市中轴线，未来城市新核心； l城市发展 - 稀土高新区，政府扶持区域发展； l综合保障 - 世界500强央企开发； l功能系统 - 三位一体业态相互支持； l品质硬件 - 产品解析； l主力店优势-国际品牌的引进； l生活方式 未来生活方式，居住、办公、购物娱乐于一体； l创新理念全天候交通系统，汽车时代。 项目定位4 u市场定位 u客户定位 u价格定位 市场定位 是包头走向舞台的 客

14、户定位 在高新区产业园里工作、中高端商务人群LOMO一族 其他区域企业白领，政府官员，私营业主 包头周边城市如鄂尔多斯财富自住人群 拥有投资眼光的财富阶层 公寓类产品 便捷 舒适 居住氛围 居住品质 投资回报 需 求 需 求 客户定位 产业园内的发展成熟，或发展中的企业，以及与这些企业有业务关 联的企业总部基地、小企业孵化器 目前包头市需改善目前办公条件的私企业主 拥有投资眼光的财富阶层 写字楼 需 求 需 求 投资回报 形象 效率 资源 客户定位 客户层 产品层 地缘客户 区域内公务员/ 中高管/教授/ 私营业主 区域中高端客户呼包鄂中高端客户 公务员/企业中管 层/高级白领/自 由职业者/

15、 企业中高层/私营 业主/中产家庭/ 周边旗县私营业 主 公寓 写字楼商业 招商先行，促进公 寓销售，突出项目 差异化 借助招商成果，利用事 件营销，扩大公寓及写 字楼连带销售 公寓、写字楼的持 续热销促进商业的 蓄客积累 推行“互动及升级”为核心内容的客户定位模式，配合产品开发和类型，整体塑造 可持续性发展的客户互动，为后期产品预留空间。 前期主力客户后期主力客户 自住自住、教育、投资自住、教育、投资 价格定位 定价原则： l市场定位决定物业价格一般而言，物业定价的高低，取决于其综合市 场定位的高低，物业综合素质高，其市场定位高，价格自然高，反之 亦然。一个恰当的符合物业市场定位的价格，辅之

16、以行之有效的销售 策略，便容易取得良好的销售成绩。反之，违背其真实市场定位所确 定的销售价格，便会违反市场规律，极易导致销售工作的失败。 l价格制定要符合定价环境稳定的政治局势，繁荣的经济环境以及良好 的供给关系，能促使物业价格走强；同样，经济萧条、物业明显供过 于求时，物业降价或者重新定位、包装是比较常用的手段 。 l定价要保持一定的竞争性开发商定价时无论采用何种定价方法，其所 制定的价格都应具有一定的市场竞争性。因为价格是房地产销售中令 广大客户最为敏感的因素之一，故应保证项目在推广销售时（特别是 在推广销售初期）的价格具有一定的竞争力，此举有利于项目在入市 之初就能吸引客户关注，尽快抢占

17、市场份额，并创造较旺的人气，为 后期销售打下较好的基础。 价格定位 市场比较法、权重系数法制定项目价格 可比性项目 项目类别、区域位置、产品户型、价格、配套、期房/现房等 项目比较原则同区域同类型产品； 比较类别 住宅：华发新城、三江尊园、总部经济园、保利拉菲公馆、恒大名都 写字楼：财富中心、帝豪天下、万达广场、金融广场、 价格定位 楼盘权重 本项目华发新城三江尊园总部经济园 保利拉菲公 馆恒大名都 12345 权重100%40%30%15%10%5% 均价(元/M2）-76006500600055006600 位置10998786 交通9887786 商服配套8877656 公共教育设施66

18、65454 小区规模8867676 项目规划8777776 户型结构9877787 建筑类型7676665 容积率8567766 期房/现房8577757 精装/毛坯7664446 物业服务5445454 发展商知名度7566577 合计 QAQQ1Q2Q3Q4Q5 100848883788176 价格定位 本项目毛坯基本价格预期 QA、Q15：各项目得分； Q：各项目权重值； P为折算毛坯均价； PA为预期毛坯价格； 修正后各相关楼盘价格： G=（QAQ15） P PA=GQ/(GA/Q） 计算均价为6780元/平方米。按照年度10%增长率，年末均价达到7458 元/平方米。 项目名称 华发

19、新城 三江尊 园 总部经济 园 保利拉菲 公馆 恒大名都 G 8676 78317732 6773 8684 Q 40%30%15%10%5% Q 3470 23491160677 434 本项目预期价PA 6780 价格定位 楼盘权重 本项目财富中心 金融广场 总部经济 园金地大厦 帝豪天下 12345 权重100%5%45%30%15%5% 均价(元/M2） -118006800900060007900 地段13111313101213 商务环境1291299912 交通1291210101112 物业服务9897777 停车位9987587 配套设施1010910889 期房/现房125

20、121181212 外立面8888788 装修8647665 品牌9566766 合计 QAQQ1Q2Q3Q4Q5 10081 94 88 78 87 92 价格定位 本项目毛坯基本价格预期 QA、Q15：各项目得分； Q：各项目权重值；P为折算毛坯均价； PA为预期毛坯价格；修正后各相关楼盘价格： G=（QAQ15） P PA=GQ/(GA/Q） 根据市场情况，本项目写字楼价格为6477元/平方米。按照年度10%增 长率，年末均价达到7124元/平方米。 项目名称 财富中心金融广场 总部经济园 金地大厦帝豪天下 G 12607 7763 11538 6912 8624 Q 5%45%30%1

21、5%5% Q 63034%349315%346154%103687%43122% 本项目预 期价PA 6477 营销策略4 u整体营销策略 u价格策略 u销售策略 u推广策略 u营销评价体系 u客户资源维护 u阶段重点工作梳理 整体营销策略 新项目入市如何打响知名度？ 产品线互相促进销售 多产品线同步推出，提升关注度 开盘热销，提升项目知名度 营销线 倚重本地推广，异地多点开花 多媒介渠道组合，扩大传播面 高调亮相，异化推广 推广线 整体营销策略 公寓、写字楼、商业互动 时代广场创造的将是一种新的居住、办公、商业等为一体的模式，相互 之间不能完全割裂； 销售上采用价格互动，如：在购买了一种物业

22、，客户如再购买其他物 业采取价格优惠的方式； 生活上采用消费互动，如：会员卡等。 公寓 公寓 公寓 目 标 策略营销方式体现形式案例 高度 （1）树立品牌策略公关+新闻抄作事件营销、论坛营销、 新闻营销 1、组织或参与国际性活动 2、城市区域发展论坛 深度 （2）产品精品策略打 造产品销售力 营销中心+样板 间+人文+体验= 场景营销 整体卖场氛围营造： 营销中心、样板间展 示、物业服务体验、 小众文化活动 1、营销中心活动（开放、记者团） 2、样板间参观 3、产品推介会 广度 （3）整合社会资源， 建立联盟策略 渠道+资源+时 间+配合 获取政府政策资源支 持，或媒体、大型集 团配合。 1、

23、城市运营（高峰论坛） 2、高端团体活动（科技园区团购 提升项目客群形象） 整体营销策略 项目营销的三个核心战术： 价格策略 低开高走，稳步上升！ 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2011年2012年2013年2014年2015年 年度均价走势示意图 首次开盘均价7000元/ 销售策略 货值梳理 总货值10.8亿 年均价6500元/ 2011年销售节奏： 年度任务7亿分解计划 年均价7500元/ 销售策略 4月5月7月11月12月 公寓集中换签写字楼集中换签售楼处启幕 C区蓄客800- 1000组 8月 G1#蓄客 存货去化 C区1、5、9 开盘

24、C区2、10、11 开盘 6月9月10月 1、5、9#持续销售签约50% G1#开盘 G1#销售 并蓄客 2、10、11#蓄客 G2/3#销售 G2/3#开盘 2、10、11#持续销售 G区南侧底商 C区东侧底商 蓄客 C区12开盘 12#蓄客3、4#蓄客 存量持续销售 G区写字楼销售 2.2亿 C区公寓销售 3.8亿 视市场情况推出 其他产品完成1亿 2011年推广阶段划分 4月5月6月7月 8月9月 蓄客筹备期 开盘强销期持续销售期收官销售期 开盘前准备、蓄客 售楼处启幕 C首批开盘销售交叉G蓄客 C C区第二批开盘，写字楼开盘 持续热销 销售状态 推广状态 户外、围挡、道旗、 网络、短信

25、、活动为主 广播、电视、网络、短信、 活动、纸媒（集中推广） 暖场活动、渠道拓展、 短信、户外、网络 短信、网络、户外、 客户维护活动 C区第三次开盘及写 字楼持续销售 企业、项目形象树立 10月 11月12月 推广策略 销售策略 销售要点 公寓类产品： 作为商住两用型产品，是区域住宅和办公产品的补充，首先要放大公寓部分丰富的产品类型， 项目本身提供的便捷的生活方式，对项目的销售将起到积极的作用。关键点：整合资源、重渠道。 写字楼类产品： 项目地处稀土高新区。因本区域商务写字楼普遍享受产业政策扶持，我们也可以争取当地产 业政策影响，使竞争处于同一平台。以本项目写字楼争取政策是基础，着重在于渠道

26、拓展和大客 户（针对区域大客户进行公关销售）是销售写字楼的核心。 推广策略 倚重本地推广，异地多点开花 活动+体验+渠道+跨界 绑定事件，使项目持续成为新闻关注点； 现场活动做重点，引导客户感受。 核心策略 推广策略 内蒙 内蒙 山西 推广范围：立足包头，放眼周边，覆盖内蒙 包头周边包头 周边客户也将是本项目的重要来源，尤其要重点关注鄂尔多斯 推广策略 媒体接触点 纸媒接触点 现场体验 接触点 DM接触点 户外接触点 活动接触点 全面信息 告知性信息 品牌形象 贯彻始终 齐头并重 阶段强化 应客所需 贯彻始终 贯穿全程 营销 接触点 媒体 DM运用 户外广告 报纸平面 现场体验 活动 全方位接

27、触点策略： 告知性信息 产品信息 品牌形象 指示信息 产品信息 服务信息 产品细节信息 氛围感受 营销节点大活动，周周暖场活动持续不断 活动 长期投放机场及高速路牌3块，市区路牌5块，火车站、工地围挡 户外 以本地为主，覆盖呼包鄂的重点行业资源 短信 节点性投放包头报纸（内蒙古地区发行），业内杂志选择性投放 纸媒 5-10月节点前投放以包头为主，重要节点涵盖呼包鄂地区 直投 5、8、9月新闻类关注节目 电视 4-9月节点性投放，每天三次 广播 搜房、新浪、包头房地产均小量投放，重要节点加大投放量 网络 跨界资源配合、渠道拓展 其他资源 推广媒介组合策略： 推广策略 活动策略：现场氛围促成交 呼

28、包鄂地区举行项目推介会， 有的放矢 持续保持现场氛围 交流沙龙 结合客户需求，提前准备， 重点利用会所平台，体现 生活氛围。 直效推介会 暖场活动 客户 维系 活动 活动支持 暖场活 动 节点活 动 直销推 介活动 客户维 护活动 开盘、样板间开放、售 楼处启幕等营销节点活动 推广策略 营销主旨：为实现本阶段的大量蓄客，需大力铺开本地推广，同时启动客户拓展、 推介动作，强化营销现场。 推广配合：以本地组合渠道造势，在短时间内形成营销势能。 推广主题：时代广场荣耀面世，公寓即将盛装开放为主题吸引 全城造势，高调亮相 本地铺开，现场强销，持续蓄客 营销执行策略 第一阶段造势期（4-5月） 推广策略

29、 投放原则：以节点活动为主要推广手段，配合多渠道营销方式，加快蓄客节奏。 媒体类型 媒体名称 投放形式 目的 投放比重 主力渠道活动活动业内、暖场、拓展扩大市场知名度 配合手段 户外 路牌、户外、围挡整幅扩大市场声音 短信短信资源分类扩大品牌知名度 平面 包头晚报、内蒙古 晨报、楼市、新地 产、三联、财经 整版呼包鄂，扩大项目影响力 直投 呼包鄂高端杂志投 递 高端杂志直投深度挖掘潜在的市场客户 网络 包头房地产、新浪、 搜房 首页文字链持续释放项目信息 软宣新闻宣传项目月刊、媒体宣传宣传项目品牌形象 第一阶段造势期（4-5月） 媒介选择 推广策略 第一阶段造势期（4-5月） 关键动作 市场形

30、象快速启动 全部围挡、户外、道旗等资源全部启动传播，扩大市场声音。 以时尚公寓盛装开盘为吸引点，提升市场关注度。 销售物料支持 推广策略 第一阶段造势期（4-5月） 关键动作行业专家行动 联合网络媒体（搜房、包头地产网）做城市综 合体发展方向专家论坛，并同步邀约各大媒体 参与传播，迅速扩大本地传播面。 论坛主题： 第一次：城市综合体如何带动城市的发展 第二次：包头市各大商圈形成及未来发展研讨 第三次：未来生活的居住梦想 推广策略 第一阶段造势期（4-5月） 关键动作售楼处启用仪式 推广策略 内容： 邀请政府领导、媒体、业内人士、意向 客户参加，旨在烘托氛围，高调面市。 吸引点： 运用造云机、热

31、气球等吸引民众眼球 准备印有时代广场LOGO 的精美小礼 品，到访即送 拓展方式：借助路虎车友会、宝马车友会、行业协会等部门搭建桥梁，实现圈 层营销活动； 拓展手段：邀请或参与相关的活动，适时以沙龙、专属晚宴等形式的推介会。 第一阶段造势期（4-5月） 关键动作定向拓展行动 推广策略 营销主旨：写字楼的蓄客，销售存量公寓产品。 推广配合：发挥直效媒体作用，联动炒作 盛大开盘，热销持续 本地铺开，现场强销，持续蓄客 营销执行策略 第二阶段强销期 （6-8月） 推广策略 媒体类型 媒体名称 投放形式 目的 投放比重 主力 渠道 活动活动 开盘、拓展、节点、 节日活动 维护客户，充分发挥意见领 袖的

32、转介绍能力 配合 手段 户外 路牌、户外 整幅 扩大市场声音 传媒 电视台、电台 专题、插播 扩大品牌知名度 短信 短信 资源分类 扩大市场声音 软宣 新闻宣传 项目月刊、媒体炒作 宣传项目品牌形象 网络 包头房地产、新浪、搜房 首页文字链 持续释放项目信息 直投 呼包鄂高端杂志投递 高端杂志直投 深度挖掘潜在的市场客户 平面 包头晚报、内蒙古晨报、楼 市、新地产、三联、财经 整版 呼包鄂传播，扩大影响力 媒介选择 第二阶段强销期（6-8月） 推广策略 第二阶段强销期（6-8月） 关键动作公寓集中释放 5月初举办会所揭幕仪式，公寓集中认购，到访有礼。 配合活动：开盘活动 开盘集中认购，邀请明星

33、及市政府领导到场参加启幕仪式， 联合媒体做轰动全城，媒体追随报道，引起大众关注。 活动主题：时代广场宏篇启幕，畅想未来生活 推广策略 第二阶段强销期（6-8月） 关键动作跨界资源应用 写字楼蓄客启动 主题活动：与宝马入驻、新车发布会、IBM价 值探索之旅、行业协会论坛及包头大型企业年 中会结合，提升投资客对项目投资前景的预期， 迅速积累客户。 推广策略 第二阶段强销期（6-8月） 关键动作影视艺术鉴赏行动 电影季活动概述：1.与戛纳电影节同步（6月） 2.与热映影片同步主题 3.影音室互动游戏开放 4.提供饮料、小吃 活动地点：售楼处影音室 活动意义：让时代广场销售中心变成生活不可或缺的一部分

34、 推广策略 第二阶段强销期（6-8月） 关键动作雏鹰行动 家庭生活的重心问题下一代教育问题 活动意义： 1.引起家庭关注与参与 2.以书法、绘画、涂鸦、环保为主题 3. 儿童活动中心开放 4. 知名画家、书法家助阵，明星效应 活动地点：售楼处儿童活动中心 推广策略 推广策略 第三阶段持销期（9-10月） 关键点品牌入驻签约仪式 促进写字楼产品的销售 通过活动，借助媒体声音，在市场上 形成一定的品牌影响力，给后期写字 楼的销售增加潜力客户。 63 推广策略 活动目的：放大企业文化，让客户感受到企业关怀 活动内容：花园慈善特卖酒会 媒体配合：短信、项目网站、软文（活动后） 花园慈善特卖酒会 第三阶

35、段持销期（9-10月） 时尚风情季 邀 请 客 户 到 销 售 现 场 参 加 互 动 式 的 体 验 活 动 ， 营 造 良 好 的 卖 场 氛 围 。 64 甜点品尝 法式餐具展及拍卖DIY手工制作 推广策略 第三阶段持销期（9-10月） 推广策略 第四阶段年度收官期（11-12月） 拉斯维加斯狂欢 以赌城拉斯 维加斯的形 式，配合嘉 年华游戏散 点，营造狂 欢气氛 老客户答谢会 老客户专场 PARTY，附送 专属礼品 推广费用 n 按可售房源的销售任务来预算，销售额度为7亿 n 前期公寓与写字楼的推广比例约占销售额度的1.5% n 计划推广费用为：1000万元（不含招商费用） 本年度供货

36、值为10.8亿 客户资源维护 一、会员制 考虑目前本项目相关证件尚不齐全，为避免蓄客收钱所带来的风险，建议采用成立项目 “VIP俱乐部”，以办理会员卡名义进行，客户只需完整填写入会申请表中信息即 可成为本项目会员，本会不收取任何会务费及活动费，该卡仅为购房意向登记使用，卡 上的号码仅作为开盘时参与开盘摇号的依据，不作为选房顺序依据，同时会员可享受以 下特权： 会员可以提前获得最新推出的楼盘资料和售楼全套印刷资料； 会员可以在楼盘正式推出之前，得到优先安排参观样板间； 会员可以得到优先排号并安排选购房型； 会员可以特别安排参观本公司旗下的优良房产及物业； 会员可以在购买本项目时享受价格优惠； 客

37、户资源维护 会员可以自由选择参加公司举办的各类论坛、讨论、沙龙及各类 联谊活动； 会员可以免费并定期地收到载有本会活动和购置房产资讯的公司 月刊 会员可以享用公司精选商家所提供的购物折扣和优质服务； 会员介绍朋友购房还可以享受特别奖励，被介绍人也将得到额外 的优惠待遇； 会员可充分享受购房、装修、家具、建材等方面最大程度的团购 优惠 会员可以参加会员积分计划，获得意想不到的惊喜和丰盛的奖励； 会员可以通过本会了解置业常识、家装知识。 客户资源维护 一、其他形式 设立社区巴士，长期的流动路牌专设免费看房班车在星级酒店及客源 较广地段。 提升老客户满意度，口碑宣传，配合老代新优惠活动积累客户。 区

38、域覆盖：区域客群地缘情结较重，通过点对点的渠道传播，深度阐释产 品信息，达到传播效果最大化，建立项目市场差异化形象，积累大量有效 客户。 业界互动：兼顾大众客户和业界人士，通过业内人士向目标客户传播。 品牌联动：共同衍生区域价值，树品质社区形象标杆。 挖掘区域价值，利用三江尊园、华发新城同时进行炒作，用投资的眼光预 见城市的未来。 建立客户档案，在重要节日为客户送去祝福，客户生日当天送蛋糕或者鲜 花，形成360幸福公约体系，建立客户满意度。 阶段重点工作梳理 销售人员培训及考核： 4月中旬培训考核结 束 售楼处装修完成及人员进场； 4月下旬销售人员进场 演练 样板间装修完成及开放； 5月中旬样

39、板间开放 现场接待客户及蓄客； 5月初销售人员正式接 待接访 根据蓄客情况办理会员卡； 6月初办理会员卡 全面媒体推广； 4月底加大媒体推广 力度 外接待选址及方案确认； 6月底视蓄客情况，选 定外接 待区域 附加建议4 u营销体系架构建立 u引进品牌物业公司 营销体系架构建立 营销管理中心人员编制： 营销管理中心将分成策划、销售、签约客服三部分。岗位：共11个、编制：共38人。 1.营销总监人员编制：岗位1个、编制1人。 2.策划推广人员编制：岗位4个、编制4人。 3.现场销售人员编制：岗位3个、编制26人。 4.签约客服人员编制：岗位3个、编制5人。 5.销售内勤人员编制：岗位1个、编制2人。 人员将根据工作的逐步展开，根据实际情况作适当调整。 引进品牌物业公司 世邦魏理仕物业公司拥有200年的高 端物业服务经验，在全球房地产界享