金色年华·印象街推广策划

1、金色年华金色年华印象街印象街 推广策划推广策划 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 一、市场分析 二、项目SWOT分析 三、目标客户群简述 四、项目定位及广告策略 目目 录录 一、一、市场分析市场分析 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 一、市场一、市场 分析分析 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 一、市场一、市场 分析分析 1 1、昆明市商业地产近况、昆明市商业地产近况 1.1）竞争激烈，大型商业项目陆续登场。 即将上市： 昆明走廊、新西南商厦、汇都国际、文明街改造、 北辰财富中心、大商汇等 自金碧辉煌之后，商业地产相对淡季；05年大有卷 土重来之势。

2、金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 一、市场一、市场 分析分析 1.2） 特点。特点。 体量巨大：体量巨大：数万至十数万平方米。 过于集中过于集中：除财富中心、汇都国际外，都集中在 近日商圈和青年路商圈。 商业地产运作存在巨大困难和风险， 巨额的财富诱惑迫使投资开发商不断推陈出新，走 大型化、综合化的道路。 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 一、市场一、市场 分析分析 2 2、北市区商业地产市场、北市区商业地产市场 2.1）纯商业地产较少，以社区商铺为主 赢城洋楼：赢城洋楼：社区商铺，商铺总建面6000平米， 95%已售。 金域蓝湾：金域蓝湾：社区商铺，商铺总建面50

3、00平米， 85%已售。 春之城：春之城：社区商铺，商铺总建面10000平米， 95%已售。 美璟新城：美璟新城：街区商铺，商铺总建面50000平米， 80%已售。 芝麻街：芝麻街：纯商铺，商铺总建面4700平米， 91%已售。 碧城碧城&晶都：晶都：底层、2楼均为商铺，05年3月认购。 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 一、市场一、市场 分析分析 2.2）特点（特点（大多已完成销售）。 体量小：体量小：总建筑面积在500010000平方米之 间，无法形成规模化经营。 为满足社区消费服务：为满足社区消费服务：主要为满足社区消费服务； 业态局限于日用百货、餐饮等方面。 相对集中：相

4、对集中：大多集中于烟草路一带。 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 一、市场一、市场 分析分析 2.3）竞争对手竞争对手之一之一碧城碧城&晶都晶都 位置：位置：本案斜对面，更接近北大门商圈。 认购时间：认购时间：05年3月 强势卖点：强势卖点：北大门商圈、地段 商铺规划：商铺规划：12层均为商铺 比较：比较：位置及规划不如本项目。 对策：对策：强调本案独有的阳光中庭及综合规划。 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 一、市场一、市场 分析分析 2.4）竞争对手竞争对手之二之二美璟新城（美璟新城（80%已售） 位置：位置：烟草路中段。 强势卖点：强势卖点：花园式商业中心、步

5、行街。 商铺规划：商铺规划：街区商铺，总建面50000多平米。 比较：比较： 对策：强调本案地段及独特阳光中庭对策：强调本案地段及独特阳光中庭。 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 一、市场一、市场 分析分析 3 3、综合分析、综合分析 3.1）市中心竞争激烈，北市区前景看好。 市中心地段优越、人流集中，但是由于总价过高， 赢利空间不大；北市区社区化进程加快，人流日 益集中，规模化商业地产会陆续出现。 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 一、市场一、市场 分析分析 3.2）区域内区域内缺少规模化商场。缺少规模化商场。 项目所在地周边只有小型社区商铺，呈规模化集 中的大商

6、场只有联盟路家具商场及北大门等少数 几处，但是位置及业态等对本项目威胁不大。 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 一、市场一、市场 分析分析 3.3）区域内商场区域内商场业态比较单一。业态比较单一。 专一化：专一化：仅有的几大商业聚集点如恒森家私城、 北大门美食城等商场，业态倾向于单一化、专业 化； 大众化：大众化：家乐福超市属于综合业态，但是家乐福 以大众化、平民化消费为主，对本项目中高档业 态不够成威胁。 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 二二、项目、项目SWOTSWOT分析分析 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 1、优势：、优势： 1.1） 家乐福

7、商圈，人气旺盛：家乐福商圈，人气旺盛： 和世界500强家乐福超市紧密相连，每天数万 人流光顾，人气旺盛，商机无限。 另外，家乐福大众化百货与本案的中高档餐饮、 娱乐和品牌服饰形成互补，将发展成为北市区最 完备的核心商圈。 二、项目二、项目 SWOT分析分析 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 1.2）社区消费支撑：社区消费支撑： 项目周边社区众多，金星小区、金康圆、北京 路花园等小区住户众多，具备较高的消费力水平， 足以支撑本项目的综合型业态构成。 1.3）阳光中庭：阳光中庭： 独特的阳光中庭式情景商业街区模式领先同行 业竞争者。 1.4）官房品牌支撑：官房品牌支撑：官房企业的品牌

8、效应能提升 项目的品质感和信誉度。 二、项目二、项目 SWOT分析分析 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 2 2、劣势：、劣势： 2.1）总价过高：总价过高： 相比同类型商铺总价过高，导致实际意义上的 目标客户群缩小，销售有一定难度。 2.2）车位有限：车位有限： 由于金色年华业主大多为商务客户，车位需求 较大，加上家乐福超市需要消耗一部分车位，因 此留给商铺使用的车位倾于紧缺状态。 二、项目二、项目 SWOT分析分析 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 3 3、威胁：、威胁： 3.1）体量较小：体量较小： 由于总体建筑体量较小，难以形成规模效应；这是 投资者及经营共

9、同的担忧。 3.2）销售模式的影响：销售模式的影响： 商铺没有经过统一招商，总体规划的欠缺对于投资 者来说存在较大的投资风险。 3.3）竞争对手：竞争对手：碧城&晶都所处地段、规划、开 盘时间都与本项目极为相近，会分流一部分客户 二、项目二、项目 SWOT分析分析 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 4、机会：、机会： 4.1）体量小，消化快：体量小，消化快：总体体量较小，易于在短 期内完成消化。 4.2）区域内同期竞争较小：区域内同期竞争较小：区域内同期销售的商 铺项目少，销售压力相对较小。 4.3）北市区社区化进程：北市区社区化进程：随着北市区社区化进程 加快，人流会越来越集中

10、，商业地产增值空间巨 大。 二、项目二、项目 SWOT分析分析 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 三三、目标客户群简述、目标客户群简述 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 本项目针对的目标客户群比较宽泛，包括所有 具备投资意识、且拥有投资能力的客户。 1、投资者、投资者2、经营者、经营者 目标客户目标客户 三、目标客户三、目标客户 群简述群简述 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 1、投资者。、投资者。 1.1）理由：理由： 地段：地段：位于白云路与北京路交汇处，连接北市区 与市中心的交通纽带。 商圈：商圈：与家乐福为邻，每天数十万消费人群，形 成强有力的

11、消费力，支撑着中高档消费。 消费支撑：消费支撑：本项目商圈有效覆盖周围金星小区、 金康园等大型居住点；消费人群较为集中。 三、目标客户三、目标客户 群简述群简述 1.2）投资者特征：投资者特征： 有大量闲置资金、有投资意识； 注重地段、商圈等可发掘的潜在价值。 1.3）诉求点：诉求点： 需要把地段优势、商圈规划及未来良好前景作为 利益点突出，着重强调未来投资前景。 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 三、目标客户三、目标客户 群简述群简述 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 2、经营者。、经营者。 2.1）理由：理由： 中高档规划：中高档规划：本项目将规划成以中高档消费

12、为主 的业态，与家乐福的大众化消费形成互补。 综合型商场：综合型商场：以餐饮、娱乐及品牌服饰为主的综 合型商场，能最大限度的聚集人气。 阳光中庭：阳光中庭：阳光中庭情景商业街区模式是商业环 境较好的选择。 三、目标客户三、目标客户 群简述群简述 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 2.2）经营者特征：经营者特征： 欲改善经营状况：欲改善经营状况：对目前的经营环境不满意，想 通过更好的地段、环境改变经营状况。 选择经营环境：选择经营环境：作为经营者，对经营环境以及业 态构成、规划等极为看重。 三、目标客户三、目标客户 群简述群简述 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 2.

13、3）诉求点： 黄金地段：黄金地段：本案所处的优越位置是商业黄金地段， 人气一直都很高，是经营者的首选。 黄金商圈：黄金商圈：邻近家乐福商圈，形成业态互补后将 成为北市区的商业核心。 三、目标客户三、目标客户 群简述群简述 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 综合业态：综合业态：综合型商圈是人流高度集中的地方， 能汇聚大量的消费人流。 阳光中庭：阳光中庭：中庭式情景商业街区模式在目前的商 业圈中较少，是商业环境的最佳模式。 三、目标客户三、目标客户 群简述群简述 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 四、四、定位及广告策略定位及广告策略 金色年华印象街金色年华印象街 推广策

14、划推广策划 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 前言：前言： 立足于项目SWOT分析的基础，总结出以下诉求点 地段：地段：将地段提升到北市第一站的高度。 商圈：商圈：以北市财富制高点炒作“精彩商圈”。 综合业态：综合业态：赋予“百样精彩”的综合业态繁荣印 象 阳光中庭：阳光中庭：以中庭式情景商业街区模式隆重出场 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 1、项目定位、项目定位 1.1）定位：定位： 北市第一站中庭式情景商业街区北市第一站中庭式情景商业街区 融合项目最具吸引力的两大特点进行准确定位 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划

15、1.2）定位说明：定位说明： 北市第一站：北市第一站：语意双关，既指城市中心北移第一 站，又蕴涵北市第一商圈的感觉。 阳光中庭：阳光中庭：中庭式构架是本项目一大特色，有效 区别于其他商场。 情景商业街区：情景商业街区：情景街区的形象集时尚与繁华于 一体，便于营造浓郁的商业氛围。 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 2、推广主题：、推广主题： 2.1）推广主题推广主题 百样精彩印象街百样精彩印象街 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 2.2）主题说明：主题说明： “百样精彩印象街百样精彩印象街

16、” 形象统一：形象统一：便于和金色年华“百变精彩”的形象 统一，从金色年华楼盘到过度到商铺，形成官房 品牌的连锁反应。 商业氛围：商业氛围： “百样精彩” 形象地描绘出了综合 商场丰富多彩的繁荣印象。 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 2.3）系列推广支撑：系列推广支撑： 精彩商圈 副标：投资印象街，抢占北市区商业核心 精彩规划 副标：情景商业街，消费磁场席卷时尚潮流 精彩未来 副标：投资印象街，把握未来财富脉搏 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 3、广告表现、广告表现 3.1）Logo 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划

17、 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 标志说明：标志说明： 1、色调：、色调：沿用“金色年华”橙色主 色调便于形象的统一。 2、造型：、造型：画面由两个扣在一起的 “E”字母组合而成，既有街区形象， 又表达“印象街”神秘的想象空间。 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 3.2）主形象主形象 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 3.4）报纸广 告 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 4 4、整体推广思路：、整体推广思路： 4.1）核心思路核心思路 全面化、短期式宣传推广全面化、

18、短期式宣传推广 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 4.2）理由：理由： 关注度高：关注度高：全面化、短期式的广告宣传容易造成 较高的关注度，吸引市场焦点。 体量小：体量小：体量较小，不宜打持久战；在市场关注 高度集中的时候开盘出售。 减少竞争：减少竞争：区域内同期商场较少，若推广时期过 长，周边竞争项目相继出现，会造成无谓的竞争。 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 4.3）推广思路：推广思路： 广告宣传全面展开，以无孔不入的广告攻势持续 投放一个月；当市场关注高度集中的时候开始认 购。 围绕认购制造话题，保持市场关注热潮，适时开 盘销

19、售。开盘后根据销售情况制造话题，持续热 销。 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 造势造势 认购认购 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 开盘开盘 扫尾扫尾 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 5 5、阶段性广告策略阶段性广告策略： 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 5.1）造势阶段（造势阶段（2 2月底月底33月底）月底） 目标：目标：本阶段主要为本项目的形象和卖点做宣传， 使项目与金色年华迅速对应，全面展示项目优势。 广告策略：广告策略：2月底开始更换户外形象，软文、硬 广告、广播全面同步跟进。 四、定位及广

20、四、定位及广 告策略告策略 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 【户外户外】：更换金色年华原有户外。 采用“百样精彩印象街”主题与金色年华形成对应。 同时加入认购信息。 【软文软文】 ：以每周两篇的速度在都市时报、 生活新报等几大主流媒体上轮流发布。 参考主题： 哪里是北市区真正的核心商圈？ “百样精彩印象街”到底有多精彩？ “金色年华印象街”的三大精彩印象 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 金色年华印象街金色年华印象街 推广策划推广策划 【硬广硬广】： 以精彩商圈、精彩规划、精彩未来三大卖点轮流发 布。认购前一周发布认购信息。 【广播广播】 ： 以交通广播、音乐台为主，发布系列卖点及认购信 息。 四、定位及广四、定位及广 告策略告策略 金色