江西鄱阳湖现代物流园案例分析

1、 园区概述园区概述 打造集酒店餐饮、物流中心、客运中心、商贸中心、电子商务、加油站等打造集酒店餐饮、物流中心、客运中心、商贸中心、电子商务、加油站等 六大功能为一体综合物流中心。六大功能为一体综合物流中心。 园区概述园区概述 江西鄱阳湖现代物流园有限公司，成立于2007年5月，总公 司位于美丽的鄱阳湖畔，省级工业园鄱阳工业园商贸中心 区域，景鹰高速公路芦田出口处，交通区位明显优势，百公 里内辐射南昌、景德镇、九江、鹰潭等四个大中城市，人口 近千万，商贸、工业、交通十分发达。物流园规划面积203 亩，建筑面积20万平方米，总投资3亿元，打造集酒店餐饮、 物流中心、客运中心、商贸中心、电子商务、加

2、油站等六大 功能为一体综合物流中心。 江西鄱阳湖现代物流园处长三角、珠三角和闽三角三大经济 圈腹地，是承接东南沿海和中部地区的战略要地。随着环鄱 阳湖经济带的兴起，物流园已成为环鄱阳湖地区重要的物流 节点，中南地区极为重要的物流枢纽。 位于美丽的鄱阳湖畔，交通区位优势明显。位于美丽的鄱阳湖畔，交通区位优势明显。 作为工业园区惟一的商贸集聚区，物流园同周边企业孵化中心、职业技术学校、生态公园及工业、商业混合功能发 展区融为一体，成为工业园的核心商贸综合区，构成整个工业园区的商业文化、管理服务、客货运交通集散、科研 信息交流、休闲娱乐和宾馆、教育、医疗、居住配套的核心区域。 园区功能体系园区功能体

3、系 园区八大功能体系，成就现代物流园区典范。园区八大功能体系，成就现代物流园区典范。 鄱阳湖鄱阳湖 现代物现代物 流园流园 物流物流 中心中心 商务商务 中心中心 生活生活 区区 综合综合 商贸商贸 区区 客运客运 中心中心 加油加油 站站 星级星级 酒店酒店 物流物流 园广园广 场场 结合当地社会、经济、环境 资源，以绿色、生态、生命、 活力为目标，运用现代化城 市规划设计手段，创造出一 种“具有生命力”的新鲜的、 多功能集聚的产业发展模式。 其中包括：复合的产业模式、 有机的整体结构、工作区域 与生活空间合二为一的功能 规划定位。 业态布局业态布局 综合商贸区综合商贸区 生活区生活区 电子

4、商务中心电子商务中心 智能化配载中心智能化配载中心 客运中心客运中心 加油站加油站 星级酒店星级酒店 物流园广场物流园广场 总体规划：一心三带五片总体规划：一心三带五片 一心：物流配载中心 三带：鄱阳湖国际大酒店、客运中心、商业街 五片：物流配载中心、鄱阳湖国际大酒店、客运中 心、商业街、加油站 发展大道发展大道 景鹰高速景鹰高速 鄱古公路鄱古公路 产品体系（租售分析）产品体系（租售分析） 鄱阳湖现代物流园鄱阳湖现代物流园 物流物业物流物业商业商业住宅住宅其它配套其它配套 综合商综合商 贸区贸区 仓库仓库 物流科物流科 技大楼技大楼 街区街区 商业商业 集中式集中式 商业商业 公寓公寓 星级星

5、级 酒店酒店 客运客运 中心中心 加油站加油站 园区可销售部分为街区商业和公寓部分，其中街区商业含底商和小型商业；园区可销售部分为街区商业和公寓部分，其中街区商业含底商和小型商业； 其余为持有，其中租赁部分为综合商贸区、仓库及集中式商业等。其余为持有，其中租赁部分为综合商贸区、仓库及集中式商业等。 可销售部分可销售部分租赁部分租赁部分 服务体系服务体系 鄱阳湖现代物流园鄱阳湖现代物流园 基础服务基础服务增值服务增值服务配套服务配套服务 信信 息息 服服 务务 仓仓 储储 服服 务务 配配 送送 服服 务务 加加 工工 服服 务务 提提 供供 解解 决决 方方 案案 物物 流流 动动 态态 培培

6、 训训 广广 告告 策策 划划 软软 件件 开开 发发 加加 油油 站站 客客 房房 服服 务务 餐餐 饮饮 休休 闲闲 娱娱 乐乐 多多 媒媒 体体 中中 心心 客客 运运 中中 心心 客客 服服 中中 心心 园区拥有基础服务、配套服务、增殖服务这三大服务功能，从而使物流园成为服务理念前卫、园区拥有基础服务、配套服务、增殖服务这三大服务功能，从而使物流园成为服务理念前卫、 综合设施完善、配套功能强大的综合性、现代化服务产业园。综合设施完善、配套功能强大的综合性、现代化服务产业园。 电子商务服务电子商务服务平台平台 公司官网实现会员企业在线交易，电子商务公司官网实现会员企业在线交易，电子商务平

7、台规划较为出色。平台规划较为出色。 园区配套园区配套 物流科技大楼物流科技大楼位于美丽的鄱阳湖畔，景鹰高速公 路洪门口出口处，距离鄱阳县城15分钟车程，交通 十分便利。 客运中心客运中心建筑面积17000平方米，站房大楼设施 先进、功能齐全，拥有两个候车厅，候车面积达 2000平方米，可以同时容纳2千名旅客候车，冷暖中 央空调给旅客营造一个四季如春的舒适候车环境。 加油站加油站物流园加油站位于景鹰高速公路洪门口出 口处，距离鄱阳县城约20公里。主要经营车用汽油、 柴油、润滑油等油品。以“不断提高加油站标准化、 规范化、科学化管理水平，确保安全生产，树立良好 企业形象”为指导思想。以“质量求生存

8、、服务求发 展、信誉第一、顾客至上”为经营宗旨。 园区配套园区配套 软件开发软件开发鄱阳湖现代物流园软件开发中心凭借多年的发展 与探索，在软件开发领域积累了丰富的行业经验，聚集了一大 批既精通计算机技术、美工设计又具有丰富行业管理经验的专 业人才。将致力于政府机关、企事业单位、学校的信息化建设 及管理软件研发，为客户提供管理咨询、系统开发、硬件配置、 系统集成、技术服务的全方位、全系统解决方案。 广告策划广告策划鄱阳湖现代物流园广告策划中心以“为客户提供 卓越的广告计划及产品”作为客户服务的核心，提供广告设计、 印刷、广告策划发布、大型展览的策划设计制作、CIS的导入 设计、公司网页的设计制作

9、及网站的维护、高品质的产品广告 摄影等。 培训培训由资深企业管理和营销人才组成的一流培训与咨询专 家团队，将针对企业实际，提供富有针对性和实用性的企业创 新理念和优质团队成长基因，挖掘企业潜力，提升团队效率， 达到短期内企业面貌焕然一新的良好效果。 营销模式分析营销模式分析 品牌营销：品牌营销：公司在官网及百度上介绍自己品牌的时候，不遗 余力，大力宣传公司的品牌形象和公司实力，以期吸引目标 客户。 网络营销：网络营销：目前以线上网络营销推广为主，扩大知名度，网 站尚处于测试中；待知名度打开，网站测试成功，通过线上 下单，线下运作，实现线上线下同步交易。 数据库营销：数据库营销：园区设立会员制，

10、所有与公司发生业务来往的 客户均为企业会员 ，建立客户数据库。 直销：直销：客户凭会员资格在园区官网直接下单，省掉中间环节， 方便、安全和快捷。 文化营销：文化营销：公司通熟客户心理，园区配套物流科技大楼、客 运中心、加油站、软件开发、广告策划及培训等服务，极富 个性化工局和人性化，满足客户一站式需求。 营销营销 模式模式 品牌品牌 营销营销 网络网络 营销营销 直销直销 数据数据 库营库营 销销 文化文化 营销营销 盈利模式分析盈利模式分析 途径途径本案本案 从房地产收益从房地产收益 中获利中获利 出售商铺获得； 以商业带旺住宅，抬高住宅的售价，以住宅的售价为主，商业赢利为辅； 边际收益，把

11、周围的商铺、房产纳入规划之中，以较低的价格购入，待商业物业建 成开业后，从这些商铺和房地产升值中获取一部分回报。 以经营收益中以经营收益中 获得获得 通过和租金和营业收入获利； 以自己的企业品牌获得。如以低租金为条件，和其它房地产商联手开发和经营，从 中获得经营收益。 输出管理。运用自己建立的和对商业物业经营独到的见解，输出管理，利用加盟者 的资金发展壮大 自己。 以资本运营的以资本运营的 方式获利方式获利 把物业做到旺，盘活，通过策划不断提高物业的知名度和效益，使物业成为优良的 资产，提高物业的评估价值，然后找到股东加盟或者上司公司收购，这种方式只适 合只租不售的商业项目操作。 根据国外物流

12、园区的发展经验，其投 资回收期大约在十年左右，其主要原 因是物流园区投资大，赢利途径有限， 投资回报缓慢。在我国，由于地价相在我国，由于地价相 对更为低廉，同时物流园区大多利用对更为低廉，同时物流园区大多利用 了原来的仓储设施存量，因此，理论了原来的仓储设施存量，因此，理论 上来说，其赢利前景应该更为看好。上来说，其赢利前景应该更为看好。 由于投资主体的不同(有的以政府为主， 有的以企业为主)，以及物流园区功能 上的不一样，各园区投资者有着不同 的赢利能力，回报率也不一样。 物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、

13、出租收入、服务费用、项目投资收益 及其他收益。及其他收益。 土地增值 出租收入 服务费用 项目投资 收益 其它收益 仓库租赁费用 物 流 园 区 赢 利 设备租赁费用 房屋租赁费用 停车场收费 其它管理费用 信息服务费用 培训服务费用 融资中介费用 其它服务费用 增资扩股 上市 盈利模式分析盈利模式分析 盈利模式分析盈利模式分析 出租 收入 服务 费用 仓库租赁费用 鄱 阳 湖 现 代 物 流 园 区 赢 利 设备租赁费用 房屋租赁费用 停车场收费 其它管理费用 信息服务费用 培训服务费用 广告策划费用 加油站 销售 收入 商铺销售 住宅公寓 客运站 星级酒店 软件开发 各项收入调研数据列表：

14、 由于项目还未正式运营，各项目由于项目还未正式运营，各项目 收费均出出台，预计下个月运营。收费均出出台，预计下个月运营。 配送服务费用 案例小结案例小结 p综合大楼业态丰富，满足生活所需。综合大楼业态丰富，满足生活所需。鄱阳湖物流园综合大楼从高效、节约、温馨、舒适和人 性化的指导方针出发，采取简欧风格，强化多种服务功能，形成集住宿、办公、餐饮、休闲、购物、娱 乐、会展于一体的多功能区域。 p汽车站和物流配载中心协同发展，高效互动。汽车站和物流配载中心协同发展，高效互动。突出鄱阳湖汽车站和物流配载中心集聚人流、 物流功能，将物流实体平台同网络虚拟平台相结合，将客运和货运协同发展，共同构建人流、物流畅通、 高效、智能、便捷的功能优势。 p设置加油站，提供优质服务。设置加油站，提供优质服务。结合汽车站临近高速公路出入口的便利条件，在西侧规划道路 上设置加油站，以优质的服务质量为过往车辆和物流园内停靠、配载车辆提供服务。 p商业配套完善，形成良好商务氛围。商业配套完善，形成良好商务氛围。发展大道一侧规划设计为主要