江苏宏达灵璧项目规划定位与营销报告课件

1、江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 1 江苏宏达灵璧项目江苏宏达灵璧项目 规划定位与营销报告规划定位与营销报告 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 2 第一部分：市场调查与研究第一部分：市场调查与研究 第二部分：规划建议第二部分：规划建议 第三部分：经济测算第三部分：经济测算 第四部分：定位与营销推广第四部分：定位与营销推广 第五部分：博云社作品展示第五部分：博云社作品展示 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 3 第一部分：市场调查与研究第一部分：市场调查与研究 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 4 灵璧县城鸟瞰灵璧县城鸟瞰矩形为护城河矩形为护城河 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报

2、告 5 灵璧县位于安徽省东北部，东临泗县，灵璧县位于安徽省东北部，东临泗县， 西连宿州市埇桥区，南接蚌埠市固镇、五河西连宿州市埇桥区，南接蚌埠市固镇、五河 两县，北与江苏省铜山、睢宁两县接壤，背两县，北与江苏省铜山、睢宁两县接壤，背 靠中原，东望沿海。总面积靠中原，东望沿海。总面积20542054平方公里，平方公里， 辖辖6 6乡乡1313镇和一个省级开发区，总人口镇和一个省级开发区，总人口 118.3118.3万人。万人。 灵璧县是楚汉相争的古战场，传说人物灵璧县是楚汉相争的古战场，传说人物 钟馗的故里，中华奇石的主产区，素有钟馗的故里，中华奇石的主产区，素有“虞虞 姬、奇石、钟馗画，灵璧三

3、绝甲天下姬、奇石、钟馗画，灵璧三绝甲天下”之誉。之誉。 灵璧石名冠古今中外，被誉为灵璧石名冠古今中外，被誉为“中国四大名中国四大名 石石”之首。之首。 灵璧县已被安徽省列为加快东向发展的灵璧县已被安徽省列为加快东向发展的 2323个重点县之一。个重点县之一。 城市简介城市简介 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 6 灵璧县区位优势明显。北有灵璧县区位优势明显。北有 徐州国际观音机场，驱车徐州国际观音机场，驱车4040分钟分钟 即可到达。即可到达。 距连云港和南京两大港口各距连云港和南京两大港口各 200200公里；穿境的宿泗高速已动工公里；穿境的宿泗高速已动工 建设，建设，20102010年

4、建成通车的京沪高年建成通车的京沪高 速铁路在灵璧县边境设站，距灵速铁路在灵璧县边境设站，距灵 城仅城仅2020分钟车程。分钟车程。 开工的双明高速公路和宿淮铁开工的双明高速公路和宿淮铁 路穿境而过，路穿境而过，3 3至至5 5年后，将形成年后，将形成 “两高速、两铁路、北机场、南两高速、两铁路、北机场、南 码头码头”的立体式交通格局。的立体式交通格局。 交通优势交通优势 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 7 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 8 规划期内，灵璧县城镇体系空间布局将采用规划期内，灵璧县城镇体系空间布局将采用“一个中心、两条轴线、一个中心、两条轴线、 三个重点三个重点”的发

5、展模式，形成以县城为中心，沿交通干线为轴线发展的空间结构。的发展模式，形成以县城为中心，沿交通干线为轴线发展的空间结构。 “ “一个中心一个中心”：县域中心城镇：县域中心城镇灵城镇。指中心城区，通过功能强化和政策扶持，灵城镇。指中心城区，通过功能强化和政策扶持， 形成区域经济的增长极核，起到核心带动作用。形成区域经济的增长极核，起到核心带动作用。 “两条轴线两条轴线”：沿灵双：沿灵双灵固公路主轴线，沿宿泗公路次轴线。以促进劳动力转灵固公路主轴线，沿宿泗公路次轴线。以促进劳动力转 移、基础设施和公共服务设施等级配套等为手段，积极有序地引导城乡居民点合理移、基础设施和公共服务设施等级配套等为手段，

6、积极有序地引导城乡居民点合理 集聚，促进乡村工业向重点乡镇空间集中。集聚，促进乡村工业向重点乡镇空间集中。 “三个重点三个重点”：指冯庙镇、渔沟镇、尹集镇：指冯庙镇、渔沟镇、尹集镇; ;重点发展食品加工业、建材业、化重点发展食品加工业、建材业、化 工业等。工业等。 城镇体系格局城镇体系格局 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 9 灵城建设预开发地块（旧城改造部分）图示灵城建设预开发地块（旧城改造部分）图示 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 10 灵城建设预开发地块（新区部分）图示灵城建设预开发地块（新区部分）图示 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 11 200620102006201

7、0年灵璧县年灵璧县GDPGDP走势图走势图 经济发展经济发展 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 12 2006201020062010年灵璧县固定资产投资走势图年灵璧县固定资产投资走势图 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 13 2006201020062010年灵璧县人均生产总值走势图年灵璧县人均生产总值走势图 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 14 截至截至20112011年年3 3月月3 3日灵璧县预售管理档案日灵璧县预售管理档案 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 15 20112011年年3 3月月3 3日灵璧县商品房销售情况一览表日灵璧县商品房销售情况一览表 江苏宏达灵

8、璧项目规划定位与营销 报告 16 截至截至20112011年年3 3月月3 3日灵璧县日灵璧县 商品房价格走势图商品房价格走势图 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 17 山水御景花园 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 18 项目名称：项目名称：山水山水御景花园御景花园 开发公司：开发公司：安徽灵璧山水房地产开发有限公司安徽灵璧山水房地产开发有限公司 营销代理：营销代理：青岛祥发伟业房地产营销顾问有限公司青岛祥发伟业房地产营销顾问有限公司 整合推广：整合推广：EaChanceEaChance易成易成 项目位置：项目位置：灵璧县奇石大道与建设南路交叉口向东两百米灵璧县奇石大道与建设南路交叉

9、口向东两百米 售楼地址：售楼地址：灵璧县建设南路（龙山广场对面）灵璧县建设南路（龙山广场对面） 售楼电话：售楼电话：05576227888 622799905576227888 6227999 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 19 总占地面积总占地面积6400064000总建筑面总建筑面 积积 9600096000容积率容积率1.491.49 总栋数总栋数3030总户数总户数727727建筑形态建筑形态多层、高层多层、高层 建筑风格建筑风格新古典主新古典主 义义 园林风格园林风格绿地率绿地率30.03%30.03% 主题定位主题定位灵璧唯一的欧陆风情豪宅灵璧唯一的欧陆风情豪宅 铸造豪门巅

10、峰，开启灵璧豪宅时代铸造豪门巅峰，开启灵璧豪宅时代 最近开盘时期最近开盘时期预计预计20112011年年5656月份开盘月份开盘 销售状况销售状况1 1期期1818栋栋8612786127电梯多层洋房，高层洋房电梯多层洋房，高层洋房 配套设施配套设施自身配套有自身配套有2 2万平米欧陆风情商业街万平米欧陆风情商业街 户型户型主力户主力户 型型 面积区面积区 间间 两房两两房两 厅一卫厅一卫 88.688.6 三房两三房两 厅两卫厅两卫 110.8110.8 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 20 聚龙凤山豪庭 项目名称：项目名称：聚龙聚龙凤山豪庭凤山豪庭 开发公司：开发公司：安徽聚龙置业投

11、资发展有限公司安徽聚龙置业投资发展有限公司 营销策划：营销策划：安徽锦程房地产营销策划有限公司安徽锦程房地产营销策划有限公司 项目位置：项目位置：灵璧县迎宾大道（原凤山路）与花园街交叉口灵璧县迎宾大道（原凤山路）与花园街交叉口 售楼电话：售楼电话：05576172999 617266605576172999 6172666 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 21 总建筑面积总建筑面积8500085000总栋数总栋数2020总户数总户数565565 建筑风格建筑风格现代现代园林风格园林风格现代现代 销售状况销售状况已售罄已售罄 主题定位主题定位凤凰山脚下凤凰山脚下 首席宜居豪宅首席宜居豪宅

12、品质豪宅品质豪宅 品位生活品位生活 品位人生品位人生 配套设施配套设施银行，医院，大型超市，飙歌城，健身会所，幼儿园，银行，医院，大型超市，飙歌城，健身会所，幼儿园， 建筑形式建筑形式/ /物物 业形态业形态 多层，小高层，其中有一栋小高层和两栋多层共多层，小高层，其中有一栋小高层和两栋多层共152152套为安置房套为安置房 户型户型户型户型面积区间面积区间套数套数销售套数销售套数所在楼宇所在楼宇 位置位置 所占比例所占比例户型特色户型特色 三室两厅三室两厅 一厨一卫一厨一卫 91.4691.46 117117 二室二厅二室二厅 一厨一卫一厨一卫 78.578.5 101.76101.76 江

13、苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 22 宏泰世纪城 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 23 项目名称：项目名称：宏泰宏泰世纪城世纪城 开发公司：开发公司：江苏南京宏泰房地产开发有限公司江苏南京宏泰房地产开发有限公司 项目位置：项目位置：灵璧县奇石大道南侧建设南路东侧灵璧县奇石大道南侧建设南路东侧 售楼电话：售楼电话：05776034088 622399905776034088 6223999 项目简介：是灵璧规模最大的一个楼盘，达项目简介：是灵璧规模最大的一个楼盘，达2222万方，约万方，约20762076户，户， 一二期已售罄，目前在售三期，一二期已售罄，目前在售三期，1-31-3层已

14、基本去化，层已基本去化，4-64-6层尚剩余层尚剩余 百余套房源，均价在百余套房源，均价在35003500元元/ /方左右。方左右。 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 24 祥和庄园 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 25 栖凤苑 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 26 中方大厦 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 27 中方大厦标准层 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 28 中方大厦户型 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 29 中方大厦户型 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 30 区域房地产市场分析 1、供应量少、潜力巨大 灵璧房地产市场尚处于发展初级阶段，城区面积

15、倍增，各个区域呈现出鲜明特 点，城北定位为政务区，未来开发力度较大，目前住宅楼盘主要集中在城南区 域，市场新兴楼盘仅6个，有房可售的也就2-3个楼盘，市场供应量相对较少， 具有较大的潜力空间。 2、区域情结深厚 通过实地走访获悉，方便子女就学已成为城镇居民到灵璧县城购房置业的首选 因素，其次为生活配套和环境，从这三方面分析，也将成为当地县城购房的首 要考虑区域。 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 31 4、110-120方左右的户型最受追捧 通过调查了解，户型面积在110-120方左右的户型由于在总价控制、居住空间 舒适性等方面能达到较好的一个平衡，较为市场所认可。 5、产品形态目前以多层

16、为主，对小高层、高层物业逐步接受 通过市场上各代表性楼盘的情况分析，基本以多层为主，但随着房产市场的逐 步完善，逐渐出现中方大厦、凤栖苑等高层楼盘，目前登记较为火爆的御景花 园也规划有小高层住宅，由此可见，小高层、高层物业将逐渐在市场中出现。 6、可售房源少，客群相对较为单一 目前灵璧整体住宅房价在3500元/方左右，可售房源较少，购房客群相对单一， 外来投资者所占比例极小，随着城市化进程的不断加快，城镇的购房需求具有 较大的挖掘空间。 社区商铺的价格因地段而异，位于城北的凤山豪庭商铺价格在6500-7500元/ 方，市区的商铺价格已超出10000元/方。 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告

17、 32 第二部分：规划建议第二部分：规划建议 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 33 地块位置地块位置 环城西路以西，解放西路以南， 宿泗路以北，凤山中路以东。 规划用途规划用途 商住 占地面积占地面积 17000（约25.5亩） 地上总建筑面积地上总建筑面积35000 安置面积安置面积市场4000、商业2300、住宅 2700、办公200 地块基本情况地块基本情况 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 34 本本 案案 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 35 实 景 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 36 地块地块SWOT分析分析 Strengths-项目优势项目优势 描描 述述

18、 项目优势项目优势 位于县城核心位置，地段优质； 紧邻解放西路与环城西路，交通路网便利； 地块周边居住氛围浓厚，人气旺盛； 磬云农贸市场已有近二十余年历史，商业底蕴深厚，居民 对其具有较高认可度，也确保了地块的商业价值。 强化项目强化项目 优势关键优势关键 以政府规划为基础，以现有配套为依据，结合项目指标， 通过升级改造，提升商业价值，并尽量多设计住宅面积，利于 去化，实现利润最大化。 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 37 地块地块SWOT分析分析 Weakness-项目劣势项目劣势 描描 述述 项目劣势项目劣势 地块体量不大，无法形成规模效应； 地块四周尚有民居，降低了通达性与商业的便

19、捷性； 农贸市场上建住宅，对住宅环境具有一定程度的影响。 弱化项目弱化项目 劣势关键劣势关键 升级改造，极大改善环境质量； 商业部分一方面增加沿街铺位的设置，另一方面进行有 效消费引导，并通过位置布局，细节设置等手段，尽可能降 低农贸市场对住宅的影响。 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 38 地块地块SWOT分析分析 Opportunities-项目机会项目机会 描描 述述 项目机会项目机会 农贸市场的升级改造，将极大改善各方面环境，带动其它物业商 业价值的提升； 灵璧市场的住宅和商业处于供不应求之状，为商业和住宅的去化 奠定了市场基础。 借助机会借助机会 关键关键 精准的规划设计和有效的

20、营销策略是提高项目知名度和 快速销售的前提。 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 39 地块地块SWOT分析分析 Threats-项目威胁项目威胁 描描 述述 项目威胁项目威胁 项目的物业定位将会对住宅产生一定程度的影响。 灵璧其它楼盘如山水御景花园的面世，客观上会分流部分 住宅消费客群 防止威胁防止威胁 的关键的关键 尽快规划建设，迅速抢占市场份额； 避免产品同质化，提升市场竞争力。 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 40 围绕本项目商业部分的市场定位，主要从三个角度考虑： 一、借助磬云市场升级改造契机，优化商业环境，提升商业价值。 磬云农贸市场的升级改造，是项目商业部分的一个主要亮点

21、，由于其浓厚的 商业底蕴及当地居民的消费倾向，将为项目的商业带来较大的操作空间，通 过科学规划设计及经营管理，弱化农贸市场所带来的对周边环境的影响，借 助其较大的人流号召力，再结合其余商业部分的定位与运作，使项目的商业 价值得到最大化。 二、安置商业2F设计，其余商业1F设计 1、在商业布局方面，建议将安置的4000方农贸市场和2300方商业，定于地块 最东侧，区域尺寸为长60米，宽50米（去除道路退让），因为该区域距交通 主干道相对较近，便于人流和车流的疏散，而且有利于弱化农贸市场对其余 商业面积和住宅部分产生的不利影响。 2、其余商业部分设计尺寸为长140米，宽50米（去除道路退让），建议

22、设计为 1F，采用沿街商铺与内街商铺的形式。建议店铺尺寸为开间4米左右，进深 10-12米，面积控制在40-50方。 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 41 三、商业定位建议 出售商业在定位方面需结合农贸市场的相应情况，在业态方面可主要围绕干货、 小商品、家用超市、食品批发部等方面。 四、住宅部分建议设计板式小高层 1、根据上述设计设想，安置部分（除住宅面积）面积为6500方，西侧一层商 业的建面为7000方，住宅可建面积为21500方，根据地块尺寸初步排布，规 划11层小高层在日照要求及其它技术要求方面均能解决，消防方面能否满足 规划要求则需进一步向相关部门确认，去除住宅安置2700方，

23、住宅可售面积 约为18800方。 2、小高层设计，裙楼平台可设计成空中花园，增加住宅的景观和卖点，并且 可以设计采光井，满足商业部分的自然采光条件。 3、主力户型设计为110-120方，三房格局，将居住舒适度与总房价等方面有机 统一。 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 42 五、置换建议 由于目前农贸市场处于营业状态，随着项目的开工，需先给经营户落实 经营区域，结合地块现状，建议可先将经营户置换至地块最西侧的空地，对地块 东侧老市场区域先行施工建设，届时再进行互相挪换，从而确保市场的经营状态 和项目的施工进度。 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 43 N 1、规划50*60米区域作为农

24、贸市场和商业安置，其中北、东、南三侧沿街商铺面 积约1400方（进深10米，开间4米计），作为商业安置，两层面积共6000方，尚 剩余4600方，其中4000方为农贸市场，200方作为办公，400方作为商业安置。 2、如（1）所述，商业已安置1800方，还有500方建议安置在西侧内街商铺处。 1、商业约7000方，去除 500方安置，可售为6500方 2、布局以沿街商铺+内街商 铺的形式设置 通道宽4米 50米 1F2F 入口 60米 农贸市场入口开间10米 140米 单铺开间4米，进深 10-12米 沿街商铺沿街商铺沿街商铺沿街商铺 沿街商铺沿街商铺沿街商铺沿街商铺 内街商铺内街商铺 内街商

25、铺内街商铺内街商铺内街商铺 内街商铺内街商铺 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 44 N 1、日照系数按照1.3计，住宅层高以2.9米计，设计11F小高层间距要求为42米， 楼宇进深按12米计，结合地块70米宽度及相应道路退让，技术上能满足相应要 求。 2、如上排布，住宅总建面20240，与计划可建面积21500相差不多。去除安置 2700方，可售面积为17540方。 设置采光井 50米 2F 60米140米 2单元4户，建面110、 110、110、110.11F 3单元6户，建面120、120、 110、110、120、120. 11F 3单元6户，建面120、120、 110、110

26、、120、120.11F 空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 45 第三部分：经济测算第三部分：经济测算 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 46 1、如第二部分所述，本项目的商业可售面积为6500方，住宅可售面积为17540方。 2、商业部分均位于一层，按10000元/方计，商业的总销售额为6500万。 3、住宅按均价3600元/方计，总销售额为6314.4万。 4、综上，根据该规划方案，项目总体销售额为1.28亿。 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 47 第四部分：定位与营销推广第四部分：定位与营销推广 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 48 整体市场定位： 灵璧城市核心，一流商贸集区 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 49 形象定位： 万千宠爱于一身 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 50 案名： 宏达商贸广场 江苏宏达灵璧项目规划定位与营销 报告 51 120 120平米约平米约36003600元元/ /平米平米=43.2=43.2万万 120平米首付3成约13万，若按揭30年，月均还款约1900元。 购房成本预