房地产销售收入问题探究论文

1、一、房地产销售收入的确认范围房地产销售收入是指房地产开发 企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入， 包括土地转让 收入、商品房包括周转房销售收入、配套设施销售收入。 房地 产开发企业自行开发的房地产， 有的在销售之前未与购买方签订购销 合同；还有就是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同 要求开发的房地产。 房地产开发企业出售周转房，旧城改造中 回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款， 在房地产销售收入核算范围内。 房地产开发企业出售自用的作 为固定资产核算的房产不是房地产销售收入的核算对象。 二、 房地产销售收入的确认原则房地产开发企业自行开发的房地产作为

2、 可供销售的开发产品， 具有商品的一般特性， 因而房地产销售收入的 确认应依据企业会计准则收入进行。 房地产销售收入 的确认必须满足收入确认的四个条件 1 企业已将商品所有权上的主 要风险和报酬转移给购货方； 2 企业既没有保留通常与所有权相联系 的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制； 3 与交易相关的经 济利益能够流入企业； 4 相关的收入和成本能可靠地计量。 房 地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。 按照国家 有关法律、法规的规定， 房地产开发企业只有按规定取得房地产预售 许可证后，方可上市预售房地产。 在预售中所得的价款，只能 是属于暂收款、 预收效性质的价款， 由于开发

3、产品尚未竣工验收不能 确认收入。 等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将预收帐款转为经营收入在开发产品竣工验收后签订的购销合同， 由于有现房供应， 在办妥房地产移交 手续后，即可确认收入。 第一，与所售房地产相关的主要风险 和报酬法定地转移给购货方。 第二，房地产开发企业是以出售 为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。 第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分 次付款和银行按揭等， 有担保和保险措施， 但房地产价款的流入不成 问题。 第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发 产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提

4、供可靠的成本数据。 三、房地产开发企业税法确认收入时限一关于开发产品销售收入确认 问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、 以及其他建筑物、 附着物、 配套设施等应根据收入来源的性质和销售 方式，按下列原则分别确认收入的实现 1 采取一次性全额收款方式销 售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据权利时， 确认收入的实现。 2 采取分期付款方式销售开发产品的，应按 销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。 付款方提前付款 的，在实际付款日确认收入的实现。 3 采取银行按揭方式销售 开发产品的， 其首付款应于实际收到日确认收入的实现， 余款在银行 按揭贷款办理转账之

5、日确认收入的实现。 4 采取委托方式销售 开发产品的，应按以下原则确认收入的实现 1 采取支付手续费方式委 托销售开发产品的， 应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认 收入的实现。 2 采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按 合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现3采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。 包销方提前付款的，在实际付款 日确认收入的实现。 4 采取基价保底价并实行超过基价双方分 成方式委托销售开发产品的， 应按基价加按超基价分成比例计算的价 格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 委托方和接受 委托方应按

6、月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。 已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数 量、单价、金额、手续费等。 5 将开发产品先出租再出售的， 应按以下原则确认收入的实现 1 将待售开发产品转作经营性资产， 先 以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的， 租赁期 间取得的价款应按租金确认收入的实现， 出售时再按销售资产确认收 入的实现。 2 将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期 间取得的价款应按租金确认收入的实现， 出售时再按销售开发产品确 认收入的实现。 6 以非货币性资产分成形式取得收入的，应于 分得开发产品时确认收入的实现。 二关于开发产品预售

7、收入确 认问题房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的， 其当期取得的 预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额， 再并入当期应纳 税所得额统一计算缴纳企业所得税， 待开发产品完工时再进行结算调 整。预计营业利润额=预售开发产品收入X利润率预售收入的利润率不得低于 15含 15，由主管税务机关结合本地实际情况， 按公平、公正、公开的原则分类或分项确定。预售开发产品完 工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入， 同时按规定结转其对应的销售成本， 计算出已实现的利润或亏损额， 经纳 税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差 额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

8、三关于开发产品视同 销售行为的收入确认问题 1 下列行为应视同销售确认收入 1 将开发产 品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； 2 将开发产品转作经营性资产； 3 将开发产品用作对外投资以及分配 给股东或投资者； 4以开发产品抵偿债务； 5 以开发产品换取其他企 事业单位、个人的非货币性资产。 2 视同销售行为的收入确认 时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移， 或于实际取得 利益权利时确认收入的实现。 3 视同销售行为收入确认的方法 和顺序 1 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价 格确定； 2 由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；

9、3 按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15含15，具体由主管税务机关确定。四关于代建工程和提供劳务的收入确认问题房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月 的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现； 持续时间超过 12 个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。 完 工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例， 已经 完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例， 测量已完成合同工作 量等方法确定。 房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中 节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，

10、如按合同规定留归 房地产开发企业所有的， 应于实际取得时按市场公平成交价确认收入 的实现。PEP 小学英语五年级下册Unit fourWhen is Easter?教学设计教学内容 : PEP 小学英语五年级下册 Unit four When is Easter？ Part A: Let s spell 。教材分析 :unit4 的主题是 When is Easter? 主题是东西方节日及个人的生日。主题图通过学生们在教室里谈论母亲节、中秋节和生日的情境，呈现出本单元要学习的核心词汇和句型及其语用环境，拉开了本单元学习的序幕。为学习单元A.B部分的各个板块做好准备。而Let s spell板块

11、为我们呈现了字母组合th在单词中发/ 0 /和/ e /的规则。通过听音圈词活动，强化记忆 th 的发音规则，巩固学习 th 的音形拼写对应关系。第三部分通过选择单词写句子，帮助学生按照发音规则拼写句子。这些设计符合英语新课程标准的要求，有效的突出了英语核心素养。学情分析 :五年级学生学习英语已经有二年半的时间了，对于教材的特点和结构都比较熟悉。此阶段的学生活泼好动、好奇心强、勇于尝试，具有一定的逻辑思维能力和语言表达能力，并 有很强的自尊心和求知欲，对于学习英语的兴趣已经逐渐显示出自己独特的个性。设计理念： 根据英语新课程标准的要求以及突出英语核心素养，本节课我设计以情境教学为支撑，以学生小

12、组合作为方法，在合作学习的基础上经过老师的点拨轻松掌握th 的发音规则，并能在不同形式的练习中巩固学习 th 的音形拼写对应关系。发展学生的自主学习能力以及引导学生进行发现式的学习，观察，感知体验并自己归纳，突出以教师为引导，学生为主体的教学理 念。教学目标 :1. 学生能够掌握字母组合 th 在单词中发 /0 /和 / e /的规则。2. 学生能够根据 th 的发音规则读出生词。3. 学生能够按照 th 的发音规则拼读单词，并进一步提高在单线上抄写句子的能力。4. 引导学会发现、观察、体验学习的学习方法。难点： 学生能够根据 th 的发音规则读出生词 。学习方法： 情境学习法、小组合作法。教

13、具准备 : 多媒体教学课件、单词卡片、评价奖章等。教学过程 :一、Warm Up1 绕口令游戏。口舌之争。【设计意图】拉近师生距离，愉悦学生心情。增进对彼此的认识，以便让课堂顺利开展，同时锻炼学生的齿舌灵活能力。2. GreetingT: Hello, boys and girls.Ss: Hello, teacher.二、lead-in1. 看情境图，引出三只小猪进考场的故事。学生发现这个故事中的每句话都有什么特点，小组合作读一读说说自己的发现。【设计意图】 : 通过情境图的展示，让学生在情境中发现问题，思考问题，引出课题。三、Presentation1. 出示学习目标，明确本节课的学习任务

14、。2. 继续看情境，小组合作读句子，说说你发现了字母组合th 有几种不同的发音，交流。The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is three years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老师解疑，出示 th 在单词中的两种正确发音。清辅音： /e /舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带不振动。浊辅音： /e /舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带振动。教师示范，学生模仿。学生以各种形式自由练习发

15、音，展示学习成果。【设计意图】 : 通过仔细观察发现疑问，提出疑问。带着疑问学习新授，主题突出，学生的学习中心地位明显。由教师直接给出答案，打消疑惑，直奔主题，明确th 的正确发音。4. 拆音法读单词。师生一起读。【设计意图】 : 教给学生明确的学习方法，让学生理解知道单词的拼读规则。5. 小组合作分一分。给单词正确的归类。6. 质疑引导，发现规律。教者做简单的提示，引导学生自主归纳规律。清辅音：/ 9/1. 单词是数词。2. 以 th 开头的单词。3. 以 th 结尾的单词。浊辅音： /e /1.th 后有 er 的单词。2. 单词是代词，冠词的单词。【设计意图】 : 及时总结归纳规律，以便

16、在后面的学习中能举一反三。同时也是对前面知识的巩固，对学情的再次回查，突破难点。四、Practice1. 继续来到情境图，三只小猪又遇到了问题，家谱图。怎么读呢 ？学生展示。2. 三只小猪想送鲜花给妈妈。师生一起拍手说 。【设计意图】 : 通过情境，既可以培养学生口头表达能力，又可以提高学生对单词的熟练掌握程度。朗朗上口的chant 再次让学生巩固体会 th 的发音。五、ProductionChoose ， write and say.【设计意图】 : 能够按照 th 的发音规则拼读单词，并进一步提高在单线上抄写句子的能力。 通过挑战天气预报员，熟练运用知识在日常生活中。六、Sum-up学生自由说说本