房地产开发企业财务管理

1、 l是根据资金运动的规律，遵守国家法令是根据资金运动的规律，遵守国家法令 制度，对资金的形成、使用和分配进行制度，对资金的形成、使用和分配进行 预测、决策、计划、控制、核算和分析，预测、决策、计划、控制、核算和分析， 提高企业资金利用效果，实现资本保值提高企业资金利用效果，实现资本保值 增值的管理工作。增值的管理工作。 l财务管理的实质是利用价值形成对企业财务管理的实质是利用价值形成对企业 开发经营活动进行的开发经营活动进行的 综合性的管理综合性的管理 l财务管理是现代企业管理的核心财务管理是现代企业管理的核心 l房地产业是资金密集型的行业房地产业是资金密集型的行业 l房地产企业是投资管理型公

2、司房地产企业是投资管理型公司 l要对投资者、银行等高度负责要对投资者、银行等高度负责 l企业价值最大化企业价值最大化 产值最大化产值最大化 利润最大化利润最大化 价值最大化价值最大化 l产值最大化产值最大化缺点：第一，产值包含着土地等生产资料转移价缺点：第一，产值包含着土地等生产资料转移价 值值；第二，产值不等于销售收第二，产值不等于销售收入入 l利润最大化利润最大化缺点：第一，利润是根据权责发生制原缺点：第一，利润是根据权责发生制原 则（已收与应收）核算出来的，会使企业出现有利润则（已收与应收）核算出来的，会使企业出现有利润 而无资金的现象。而无资金的现象。第二：片面追求利润，会使经营者第二

3、：片面追求利润，会使经营者 少提或不提折旧，少摊或不摊销各种费用损失，形成少提或不提折旧，少摊或不摊销各种费用损失，形成 虚盈实亏。虚盈实亏。第三：片面追求利润，会使经营者为了眼第三：片面追求利润，会使经营者为了眼 前盈利，而放异具有发展前途的长远投资。前盈利，而放异具有发展前途的长远投资。 l企业价值最大化企业价值最大化 又称企业财富最大化，是现代企又称企业财富最大化，是现代企 业的理财目标业的理财目标、与资本保值增值相联系与资本保值增值相联系；与利润最大；与利润最大 化不完全矛盾化不完全矛盾 l以事前和事中控制为主以事前和事中控制为主 财务预测和决策财务预测和决策(事前管理事前管理) 财务

4、预测财务预测：分析研究企业内外各种经济技术条件，并：分析研究企业内外各种经济技术条件，并 利用各种经济信息，采用科学的方法，对企业未来一定利用各种经济信息，采用科学的方法，对企业未来一定 时期的资金、成本、盈利水平进行测算，对企业财务趋时期的资金、成本、盈利水平进行测算，对企业财务趋 势进行估计。势进行估计。 财务的计划与控制（事中管理）财务的计划与控制（事中管理） 财务计划财务计划：根据财务预测和决策确定的目标制：根据财务预测和决策确定的目标制 订的具订的具 体实施方案和措施步骤。体实施方案和措施步骤。 预算预算：用货币或数据表示的各类计划：用货币或数据表示的各类计划 财务控制财务控制：财务

5、计划执行过程中的监督、检查、纠偏：财务计划执行过程中的监督、检查、纠偏 活动活动 l对项目投资的监控是重点对项目投资的监控是重点 一、财务管理方针、目标一、财务管理方针、目标 l严格遵守国家严格遵守国家财务通则财务通则和有关法律，和有关法律， 加强财务日常业务管理，拓展融资渠道，加强财务日常业务管理，拓展融资渠道， 强化财务监管、预算管理、成本管理，强化财务监管、预算管理、成本管理， 认真做好税务筹划，为公司发展创造良认真做好税务筹划，为公司发展创造良 好的内外部财务环境。好的内外部财务环境。 l帐目准确率达到帐目准确率达到100%100%； l财务报表、预算执行情况报告、统计报财务报表、预算

6、执行情况报告、统计报 告、财务预警报告的及时率告、财务预警报告的及时率100%100%； l税务申报及时率税务申报及时率100%100%； l能识别并确保不出现任何假票据，财务能识别并确保不出现任何假票据，财务 凭证装订和保管规范、整洁、有序。凭证装订和保管规范、整洁、有序。 董事会 董事长 总经理 总会计师副总经理 财务部 常务副总经理 项 目 a 财 务 科 项 目 b 财 务 科 分 公 司 财 务 科 分 公 司 财 务 科 （一）图示（一）图示 核算会计核算会计出纳出纳统计、档案统计、档案 财务部经理财务部经理 专职收款员专职收款员 （公司委派）（公司委派） 项目部或分公项目部或分公

7、 司财务主管司财务主管 会计会计出纳出纳统计统计专职收款员专职收款员 财务部岗位设置图 总帐会计总帐会计融资融资 l董事会董事会 1、根据公司章程，讨论、批准重大投资事、根据公司章程，讨论、批准重大投资事 项；项； 2、根据公司章程，听取财务预算及财务执、根据公司章程，听取财务预算及财务执 行情况报告；行情况报告； 3 3、任免公司董事长、总经理。、任免公司董事长、总经理。 l董事长董事长 1、批准财务管理体系文件；、批准财务管理体系文件； 2、批准财务管理方针和目标；、批准财务管理方针和目标； 3、听取总经理关于财务管理的报告、建议、听取总经理关于财务管理的报告、建议 或意见，并做出决策；或

8、意见，并做出决策； 4、对职权范围内的款项进行审批。对职权范围内的款项进行审批。 l总经理总经理 1 1、确保财务管理体系的建立、实施与保、确保财务管理体系的建立、实施与保 2 2、提出财务管理方针和目标，并在各层次、提出财务管理方针和目标，并在各层次 上分解目标；上分解目标； 3 3、领导公司的内部审计，向董事长报告财领导公司的内部审计，向董事长报告财 务管理状况，包括改进的需求；务管理状况，包括改进的需求； 4、负责职权范围内财务款项的审批；、负责职权范围内财务款项的审批； l常务副总经理常务副总经理 1、确保财务管理指标的完成；、确保财务管理指标的完成； 2、负责职权范围内的财务款项的审

9、批；、负责职权范围内的财务款项的审批； 3、组织公司内部审计和内部稽核。、组织公司内部审计和内部稽核。 l总会计师总会计师 1、负责公司财务管理体系的建立、实施和、负责公司财务管理体系的建立、实施和 保持；保持； 2、根据公司实际情况，起草具体的财务管、根据公司实际情况，起草具体的财务管 理规定；理规定； 3、组织编制、组织编制财务报告财务报告； 4、审核财务开支款项。、审核财务开支款项。 l公司副总经理公司副总经理 1、负责审核分管业务内的财务款项，并签、负责审核分管业务内的财务款项，并签 批意见；批意见； 2、负责分管业务内的财务指标的完成；、负责分管业务内的财务指标的完成； 3、对财务管

10、理提出改进意见。、对财务管理提出改进意见。 l分公司常务总经理分公司常务总经理 1、负责分公司、负责分公司 万元以下财务款项的审批；万元以下财务款项的审批； 2、负责分公司财务指标的完成；、负责分公司财务指标的完成； 3、对公司财务管理提出改进意见、对公司财务管理提出改进意见 l财务部财务部 见第三部分中的见第三部分中的财务部职责财务部职责 l项目部（分公司）财务科项目部（分公司）财务科 1 1、负责项目部（分公司）的财务管理；、负责项目部（分公司）的财务管理； 2 2、每月、每月1010日前向公司财务部报送上月的日前向公司财务部报送上月的财务财务 报告报告； 3 3、接受公司的日常财务检查、

11、财务审计和财务、接受公司的日常财务检查、财务审计和财务 稽核；稽核； 4 4、及时向公司报告各类违反财务管理的行为。、及时向公司报告各类违反财务管理的行为。 l各职能部室各职能部室 1、遵守公司的各项财务管理规定，确保财、遵守公司的各项财务管理规定，确保财 务管理分目标的完成；务管理分目标的完成； 2、负责职权范围内财务款项的审核；、负责职权范围内财务款项的审核； 3 3、对财务管理提出改进建议。、对财务管理提出改进建议。 三、财务管理制度 l票据管理制度票据管理制度 l现金管理规定现金管理规定 l报销管理规定报销管理规定 l备用金管理制度备用金管理制度 l会计档案管理制度会计档案管理制度 l

12、会计工作交接制度会计工作交接制度 l销售价款管理规定销售价款管理规定 l退款及折让折扣管理办法退款及折让折扣管理办法 l资金预算管理、各类款项审批流程资金预算管理、各类款项审批流程 l成本核算与控制制度成本核算与控制制度 l财务分析与报告制度财务分析与报告制度 l审计工作管理制度审计工作管理制度 l示例 示例1：资金管理审批权限规定资金管理审批权限规定 审批人 开支项目 经 办 人 部 门 经 理 预 算 人 员 项 目 经 理 总 工 程 师 法 律 顾 问 总经 理助 理 财 务 总 监 常务 副总 经理 总 经 理 前 期 费 用 征地拆迁费 前期手续费 开工手续费 研发、 勘察、 设计

13、费 研发费 勘查费合同内 设计费合同内 建 安 工 程 及 配 套 费 前期配套工 程款 工程及材料 款 合同内 合同外 区内配套 工程款 合同内 合同外 零星工程费 预算外、合 同外工程 资金需用计划 分管副总经理审核 总经理审批计划 财务部经理汇总计划计划 部门资金审批单 资金筹集 经办人填写资金审批单 预算内预算内 总经理审批 财务部经理核准 分管副总经理审核计划 部门经理审核 经办人填写资金审批单 分管副总经理审核 部门经理审核 财务部支付 财务部支付 采购 验收 例：材料款审批程序 客户 财务部出纳 会计 银行 财务部专职收款员 争取银行现场办理 财务部出纳 会计 销售款收存流程 审

14、批人 开支项目 经 办 人 部 门 经 理 预 算 人 员 项 目 经 理 总 工 程 师 法 律 顾 问 总 经 理 助 理 财 务 总 监 常 务 副 总 经 理 总 经 理 利息 正 常 开 支 考 察 、 培训费 业 务 提成 其 它 费 用 支出 说明 1、代表经办及部门审核；代表审核支出；代表审批支出；代表核准 支出 2、审批顺序：先下级后上级；先经业务线、行政线有关部门，后报财务线。 示例示例2：销售帐款管理规定：销售帐款管理规定 示例示例3：退款及折让、折扣规定：退款及折让、折扣规定 办公成本控制办公成本控制 1 1、采购环节、采购环节 办公室主任必须建立办公室主任必须建立办公

15、用品合格供方名册办公用品合格供方名册。采。采 购时，必须在购时，必须在办公用品合格供方名册办公用品合格供方名册中选择。中选择。 部分新、特、进口办公用品，办公用品合格供方不能部分新、特、进口办公用品，办公用品合格供方不能 提供，必须在一家购买时，应将该家补充进提供，必须在一家购买时，应将该家补充进办公办公 用品合格供方名册用品合格供方名册。 办公用品合格供方名册办公用品合格供方名册至少包括大型商场和个体至少包括大型商场和个体 文具专业批发商。文具专业批发商。 采购前，必须填写采购前，必须填写办公用品采购申请单办公用品采购申请单，经总经，经总经 理审批后方可采购。理审批后方可采购。 采购时，应在

16、电话上要求送货，在办公室验收。除特采购时，应在电话上要求送货，在办公室验收。除特 殊情况，一般不允许用车外出采购。殊情况，一般不允许用车外出采购。 每月每月25日（节假日顺延）各部门负责人报送日（节假日顺延）各部门负责人报送 月办公用品需求表月办公用品需求表。办公室主任核实后。办公室主任核实后 作为发放办公用品的依据。作为发放办公用品的依据。 每人办公用品耗用定额为：每人办公用品耗用定额为： 圆珠笔圆珠笔 1支支/月；月； 签字笔签字笔 1支支/季度，笔芯季度，笔芯 1支支/月；月； 稿纸稿纸 1本本/月月 公司任何人打字、复印必须由办公室主公司任何人打字、复印必须由办公室主 任签字。任签字。

17、 打字的文字初稿要在机器上校对无误后，打字的文字初稿要在机器上校对无误后， 方可打印。打印必须一次成稿。多出的部分，方可打印。打印必须一次成稿。多出的部分， 按照按照5元元/页由打字员记录，每月页由打字员记录，每月30日报办公日报办公 室主任。办公室主任必须在每月室主任。办公室主任必须在每月2日前报主管日前报主管 会计。主管会计在计算公司时进行扣除。会计。主管会计在计算公司时进行扣除。 复印的作废纸张，由打字员留存，当作复印的作废纸张，由打字员留存，当作 反面纸使用。反面纸使用。 4、除了对外报送的文件资料，公司内部的纸张、除了对外报送的文件资料，公司内部的纸张 必须正反面使用。必须正反面使用

18、。 5、无论任何原因，损坏的办公用品要自己负责、无论任何原因，损坏的办公用品要自己负责 添补，不能因此而借用或领用。添补，不能因此而借用或领用。 6、保管人月末、年末要盘点清查库存，在满足、保管人月末、年末要盘点清查库存，在满足 日常工作的前提下，尽量减少库存量，使库存日常工作的前提下，尽量减少库存量，使库存 量结构合理化。年末办公室组织盘点库存及非量结构合理化。年末办公室组织盘点库存及非 生产性用品在各部门的使用情况，并依据经行生产性用品在各部门的使用情况，并依据经行 政总监审批后的政总监审批后的 年年 月月 日非生产性日非生产性 用品报损单用品报损单，及时调整，及时调整非生产性用品管理非生

19、产性用品管理 簿册簿册，做到反映实际库存状况及帐实相符。，做到反映实际库存状况及帐实相符。 l汽油费汽油费 l修车费修车费 l洗车费洗车费 l保养、打蜡费保养、打蜡费 l违章罚款的，由司机自负。因此而耽误正常工作的，违章罚款的，由司机自负。因此而耽误正常工作的， 按照请假论处。按照请假论处。 l因私用车的，公司按照以下标准收费：因私用车的，公司按照以下标准收费：santanasantana：2 2 元元/ /公里公里 buickbuick：3 3元元/ /kmkm l保险费保险费 l事故处理费事故处理费 l公关费公关费：公司核定的交警部门公关费为：公司核定的交警部门公关费为800800元元/

20、/年，年， 严禁超标。公司的所有有关事项，也相应有办公室，严禁超标。公司的所有有关事项，也相应有办公室， 具体由办公室车辆管理员负责协调办理。具体由办公室车辆管理员负责协调办理。 1、如果公司车辆调度有困难，又必须外出时，办事人原则上、如果公司车辆调度有困难，又必须外出时，办事人原则上 利用自己的交通工具，或者乘坐公共汽车。事情紧急时，方利用自己的交通工具，或者乘坐公共汽车。事情紧急时，方 可乘坐出租车。乘坐出租车必须经直接上级批准。可乘坐出租车。乘坐出租车必须经直接上级批准。 2、外出回来后，办事人要及时在出租票据上签注起止地点、外出回来后，办事人要及时在出租票据上签注起止地点、 事由、时间

21、等，由主管签字后，于每月事由、时间等，由主管签字后，于每月20日集中由总经理签日集中由总经理签 字，然后到财务部报销。字，然后到财务部报销。 3、公司对部分员工和部门实行定额交通费。核定额如下：、公司对部分员工和部门实行定额交通费。核定额如下： 副总经理副总经理 100元元/月月 材料采购部材料采购部 200元元/月月 工程管理部工程管理部 500元元/月月 核定额连续三个月不够时，可申请增加；盈余时，必须自觉要核定额连续三个月不够时，可申请增加；盈余时，必须自觉要 求下调。求下调。 4、公司有关业务人员因办公需要，由部门经理同意，报行政、公司有关业务人员因办公需要，由部门经理同意，报行政 总监批准，报销市内交通月票，同时不再报销其它类型车费。总监批准，报销市内交通月票，同时不再报销其它类型车费。 l差旅费报