【建筑工程监理】监理工程师投资建工精讲班讲义整理完成

1、随心编辑，值得下载拥有！YOUR COMPANY NAME IS HERELOGO专业丨专注|精心|卓越beikeZhan9【建筑工程监理】监理工程师投资建工精讲班讲义整理完成第一章建设工程投资控制概述考试大纲了解：建设工程投资的特点。熟悉：建设工程总投资、建设投资、静态投资部分、动态投资部分和工程造价的概念；建设 工程投资控制要点。掌握：项目监理机构在建设工程投资控制中的主要任务。本章近年试题分析本章侧重于基本概念、基本思路，题量适中（34分）；有关内容，应侧重于理解。单项选择题多项选择题合计2008 年1分2分3分2009 年2分2分4分2010 年3分0分3分2011 年2分2分4分20

2、12 年1分2分3分第一节建设工程投资的概念一、建设工程总投资与建设投资建设工程总投资是指建设单位在建设全过程中（进行某项工程建设）所花费的全部费用其构成情况，如补表1-1所列。补表1-1 生产性建设工程总投资的构成建设投资设备及工器具购置费用设备购置费工器具及生产家具购置费直接费建筑安装间接费工程费用利润税金工程建设其他费用土地使用权的取得费用与项目建设有关的其他费用与企业未来生产经营有关的其他费用预备费基本预备费涨价预备费建设期利息按公式（假定年中发生）计算流动资产投资流动资金按30%的比例考虑铺底流动资金在补表1-1中，建设投资由设备工器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用，

3、以及预备费、建设期利息等组成（其详细内容，参见第二章“建设工程投资构成”）；流动 资金是指生产性建设项目，试生产阶段为保证生产经营正常进行所需要的原材料、水电等费用；铺底流动资金则是其中最低量的可满足最基本需要的资金部分（30% ）。因此，对于生产性建设工程而言，其总投资的构成，包括建设投资和铺底流动资金两部分； 对于非生产性建设工程而言，由于不需要（铺底）流动资金，其总投资的构成，则只包括建 设投资。二、静态投资部分与动态投资部分建设投资由静态投资部分与动态投资两大部分组成，只有这样才能共同构成完整的建设投 资；即建设投资=静态投资部分+动态投资部分1. 静态投资部分针对某一基准时刻的，完成

4、项目建设所需要的投资。它主要包括设备工器具购置费、建筑 安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费。 2.动态投资部分由于建设期间内发生的利息、国家新批准的税费，以及可能的价格、汇率等变化而可能需 要增加的投资，即基于未来可能的变化而实际发生（追加）的投资。目前，其主要包括涨价 预备费、建设期利息。三、工程造价定义：进行某项工程建设预计或实际发生的全部固定资产投资费用。它通常有两种含义：一是，常规的解释，即建设投资（与建设投资意义相同）；二是，为 建成一项工程，预计或实际在土地、设备、技术、劳务以及承包市场等交易活动中形成的建 筑安装工程或建设工程的总价格。而且，这两种含义基本相同，只是后者多了

5、 “交易价格” 的韵味。四、建设工程投资的特点由于建筑产品（固定性、单件性）及其生产（整体性、复杂性）的技术经济特点，导致建 设工程投资具有以下特点：1. 建设工程投资数额巨大。2. 建设工程投资差异明显。由于各工程的用途、功能、规模、结构、布局、设备、装饰装修、 施工组织设计以及所处地区的水文、地质等差异，造成工程的各不相同，进而导致建设投资 的多样性或单件性。3. 建设工程投资需单独计算。由于各工程的实物形态、建设投资差异明显，导致各个工程项 目计价的单件性，即只能通过特殊的程序（依次制订投资估算、设计概算、施工图预算、承包合同价、竣工决算等）单独计算其投资4. 建设工程投资确定依据复杂。

6、其多次性计价的关系，如图1-1所示。而且，建设各阶段的 计价依据、计价结果之间，互为基础和指导、互相影响（前者控制后者，后者补充前者） 图11建设工程多次性计价关系5. 建设工程投资确定层次繁多。由于工程项目及其投资具有单件性的特点，导致确定建设投 资时，需要通过层层分解寻找其中最基本的构成要素（分项工程）；然后，依次分别计算分 项工程、分部工程、单位工程、单项工程、建设项目的投资；最后，逐级汇总形成建设工程 或建设项目的投资。其基本思路，如下图所示。6. 建设工程投资需动态跟踪调整。由于工程的建设周期较长、不确定性因素较多，容易引发 投资的波动。因此，在整个建设期间内，需要对建设投资进行动态

7、跟踪、调整，直至形成竣 工决算。第二节建设工程投资控制原理一、建设工程投资控制的概念建设工程投资控制（控制-投资），就是在投资决策、设计、发包、施工、竣工等阶段， 把发生的建设投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正可能的偏差，以保证投资管理目标的实现。通过动态的、全过程的主动控制，合理地使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和 社会效益。1-2二、投资控制的动态原理包括确定投资目标、实际值与计划值的比较、发现并纠正偏差等主要环节，具体如图所示。图1-2投资控制原理图当然，动态控制应当贯穿于工程建设的全过程，例如施工阶段投资控制目标的确定（资金 使用计划的编制）。三、投资控制目标的分阶段设置投

8、资控制的目标应当随着建设工作的不断深入、 有关情况的逐渐明晰，分阶段设置。而且， 各阶段目标应当通过“前者控制后者， 后者补充前者”，去实现图1-1中的“互为基础和指 导、互相影响”，即各阶段目标之间相互制约、相互补充，前者控制后者、后者补充前者。确定各阶段目标时，必须处理好目标的先进性与可行性的对立统一关系。四、以前期工作为重点的建设全过程控制一般来讲，投资决策和设计阶段的实际投入不大，但对于项目投资、功能等的影响却很大（参见图1-3 ）。因此，在实现建设全过程投资控制的同时，应当以施工（实施）以前的投 资决策和设计阶段为重点。图1-3不同建设阶段对投资的影响程度当然，我国未来也应考虑、优化

9、控制，广义的建设投资（建设工程项目的寿命周期费用）五、全方位地采取多项措施控制投资1. 组织措施。包括：明确项目组织结构，明确项目投资控制者及其任务一项目投资控制有专 人负责，明确管理职能分工。2. 技术措施。包括：重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工组织设 计，深入研究技术领域节约投资的可能性。3. 经济措施。包括：动态的比较项目投资的实际值和计划值，严格审核各项费用支出，采取 节约投资的奖励措施。投资控制工作需要涉及很多环节，相应地可以从组织、技术、经济、合同、信息管理多方 面采取措施。其中，技术与经济相结合是控制投资的最有效手段。第三节建设工程投资控制的任务一、国外项

10、目监理机构在建设工程投资控制中的主要任务国外负责项目管理、投资控制的工程咨询机构，可以划分为两个主要流派：一是，盛行于 欧美国家的项目管理咨询公司（PM ），其国际性组织是国际咨询工程师联合会（FIDIC）; 二是，英联邦国家（地区）通常采用的工料测量师行（QS ）。1. 项目管理咨询公司（PM ）FIDIC明确指出，（监理）工程师的根本任务是：进行项目管理，在业主所要求的进度、质 量和投资的限制之内完成项目。项目管理咨询公司（PM ）可以为业主提供全过程的项目管理，其中涉及咨询（监理）服 务的范围包括8个方面：项目的经济可行性分析；项目的财务管理；与项目有关的技术转让； 项目的资源管理；环境

11、对项目的影响；项目建设的工程技术；物资采购与工程发包；施工管 理。涉及项目投资控制的具体任务（P6）包括：项目的多方案投资效益分析；初步设计时的投 资估算；项目实施时的预算控制；工程合同的签订与实施；物资采购；工程量的核实；工时 与投资的预测、核实；有关控制措施的制定；发行企业债券；保险审议；其他财务管理等12项。2. 工料测量师行（QS）工料测量师行（QS）主要承担与投资控制的有关任务，并可划分为施工承包合同签订前、 签订后两大阶段。（1）QS 在立约前阶段的投资控制任务 在工程建设开始阶段，与建筑师、工程师共同研究提出“初步投资建议”，对拟建项目做 出初步的经济评价，并和业主讨论其服务内容

12、、收费标准，着手一般准备工作和今后行动计 划； 在可行性研究阶段，根据建筑师、工程师提供的项目规模、场址、技术协作条件等，初步 估算各拟建方案的投资，并在必要时为业主估算竣工后的经营、维护保养等费用，以便业主 决定执行方案，确保该方案功能、技术、财务的可行性； 在方案建议（方案设计）阶段，按照不同的设计方案编制估算书，反映总投资及其构成情 况，以便业主确定拟建项目的布局、设计与施工方案，并争取获得当局批准； 在初步设计阶段，根据建筑师、工程师提供的图纸，制定建设投资的分项初步概算、资金 支出初步估算表，以确定投资控制目标并保证资金得以有效运用； 在详细设计阶段， 根据近似的工料数量及当时的价格

13、， 在投资限额以内制定详细的分项概 算； 对不同的设计、材料进行成本比选，并向建筑师、工程师提出成本建议，以保证实行投资 控制目标； 就工程的招标程序、合同安排、合同内容等提出建议； 制定招标文件、工程量清单（工料清单）、合同条款、工料说明书等，供业主招标与合同 谈判； 通过详尽的技术及数据审核，研究收回的投标书，并向业主提交相应的分析报告； 为总承包单位及指定供货及分包单位制定正式合同文件。其中，、属于投资决策阶段的投资控制；属于设计阶段的投资控制；属于 招标阶段的投资控制（2） QS在立约后阶段的投资控制任务 工程开工后，进行工程进度估计，并向业主提出中期付款建议； 工程进行期间，定期制订

14、最终成本估计报告书，以反映施工中存在的问题及投资支付情况； 制订工程变更清单，并与承包商就费用调整达成协议； 就考虑中的工程变更费用估算，向建筑师提出建议； 审核、评估承包商提出的索赔，并与之进行协商； 与工程项目顾问团的其他成员（建筑师、工程师）密切合作，严格控制施工阶段的费用支出； 办理工程竣工结算，并作为工程最终成本的详细说明； 回顾、分析项目管理和执行情况。国外现行做法体现了项目管理、投资控制的责权利的有机结合,并需要高素质、复合型人才。 二、我国项目监理机构在建设工程投资控制中的主要任务从理论上讲，我国项目监理机构（项目管理公司）应当参与建设全过程的投资控制，其主要 任务可以归纳为以

15、下四个方面：1. 在建设前期阶段，进行建设工程的机会研究、初步可行性研究、编制项目建议书，进行可 行性研究，对拟建项目进行市场调查和预测，编制投资估算，进行环境影响评价、财务评价、 国民经济评价和社会评价。2. 在设计阶段，协助建设单位提出设计要求，组织设计方案竞赛或设计招标，利用技术经济 方法组织评选设计方案；用价值工程等方法优化设计方案、控制建设投资；通过限额设计、 审查设计概预算，避免投资超支等。3. 在施工招标阶段，准备与发送招标文件，编制工程量清单和招标工程标底（招标控制价）； 协助评审投标书，提出评标建议；协助建设单位与承包单位签订承包合同4. 在施工阶段，依据施工合同有关条款、施

16、工图纸等，对投资控制目标进行风险分析，并制定防范性对策；审查工程变更，并在实施前与有关方面协商确定工程变更价款；检查工程进 度、质量，进行工程计量、签署工程款支付凭证；收集、整理有关的施工、监理资料，为处 理索赔提供证据；审查竣工结算等。就现实情况而言，施工阶段监理属于监理工作的主战场。大家可以结合教材P5、P146147，以及建设工程监理规范（ GB50319-2000 ），学习、体会，做到“有所为、有所 不为”。 一、单项选择题1. 把一个建设项目依次分解为单项工程、单位工程、分部分项工程，最后形成建设工程投资 使投资控制呈现出（ ）的特点。A.投资差异明显 B.投资需要单独计算C.投资确

17、定依据复杂 D.投资确定层次繁多【正确答案】 D2. 建设项目投资决策后，投资控制的关键阶段是（）。A.设计阶段B.施工招标阶段C.施工阶段D.竣工阶段【正确答案】 A3. 国外项目管理咨询公司（ PM ）的根本任务是（ ）。A.进行项目管理B.进行项目的资源管理C.初步设计时的投资估算D.对项目投资进行全面系统的控制【正确答案】 A二、多项选择题1. 下列各项因素中，属于动态投资部分的包括（）。A.设备工器具费用 B.涨价预备费 C.基本预备费D.建设期利息 E.流动资金【正确答案】BD2. 在建设工程投资控制目标中，对于投资影响较大的重点控制目标包括（）。A.投资估算 B.设计概算 C.施

18、工图预算 D.承包合同价E.竣工决算【正确答案】ABC第二章建设工程投资构成考试大纲了解：国际工程项目建筑安装工程费用的构成。熟悉：工程建设其他费用的构成；预备费、建设期利息的计算。掌握：建设工程投资构成；设备、工器具购置费用的构成及计算方法；建筑安装工程费用项 目的组成及计算。本章近年试题分析本章是本书（投资控制）以及案例分析的重要基础，题量（89分）和难度均很大，尤其是建筑安装工程费用的组成及其计算，务必切实把握。单项选择题多项选择题合计2008 年4分4分8分2009 年4分4分8分2010 年4分6分10分2011 年3分4分7分2012 年5分4分9分第一节建设工程投资构成概述2-1

19、、我国现行建设工程投资的构成 对应于建设工程总投资的概念，我国现行建设工程投资构成的基本情况，参见图从图 2-1 可见，建设投资由设备工器具购置费用、 建筑安装工程费用、 工程建设其他费用， 以及预备费、建设期利息等组成。而且，建设投资 =静态投资部分 + 动态投资部分；非生产 性建设项目，不考虑(铺底)流动资金。图 2-1 我国现行建设工程总投资构成二、世界银行和国际咨询工程师联合会建设工程投资构成(一) 项目直接建设成本包括14项内容(P910 ):( 1 )土地征购费； (2)场外设施费用； (3)场地费用； (4)工艺设备费； (5)设备安装费； (6)管理 系统费用； (7)电气设备

20、费； (8)电气安装费；(9)仪器仪表费； (1 0)机械的绝缘和油漆费； (11) 工艺建筑费； (1 2)服务性建筑费用； ( 1 3)工厂普通公共设施费； ( 1 4)其他当地费用。(二) 项目间接建设成本包括6项内容(P10): (1)项目管理费；开工试车费；(3)业主的行政性费用； 生产 前费用； (5)运费和保险费； (6)地方税。(三) 应急费(国内的基本预备费)1 .未明确项目准备金 -不可能明确的潜在项目，几乎肯定发生的费用。2. 不可预见准备金 -由于物质、社会和经济的变化，储备的费用。(四) 建设成本上升费用(国内的涨价预备费)估算日期(报价或签约)-工程结束日期(结算)

21、的价格(指数)增长或增长率-成本上 升(值)0第二节设备、工器具购置费用的构成对于生产性建设项目而言，设备工器具费用与资产的有机构成密切相关。在一定范围内， 其占投资的比例越大，则项目的技术进步和资本有机构成的程度也就越高。因此，其属于“积极投资”。而且，如图2-1所示，设备购置费以及国产设备原价、进口设备抵岸价是设备工 器具费用的核心和基础。一、设备购置费的构成及计算设备购置费是指为建设工程购置或自制的，满足固定资产标准或特征的设备、工具、器具 的费用。其中，固定资产标准，要求其同时满足“使用年限在一年以上、单位价值在规定限额以上” 等两项规定。例如，财政部在1992年规定，大、中、小型工业

22、企业固定资产的限额标准分 别在2000元、1500元、1000元以上。固定资产特征，要求固定资产是同时具有下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（2）使用寿命超过一个会计年度。此外，固定资产的成 本能够可靠地计量。一般来讲，设备购置费可按下式考虑：设备购置费二国产设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费（原价X运杂费率）（一）国产标准设备原价对于已经形成产品系列、可以批量生产的标准设备，其原价通常采用设备制造厂的交货价， 即出厂价；如由设备成套公司供应时，则采用订货合同价。而且，一般应按带有备件的出厂 价计算。（二）国产非标准设备原价对于没形成产品系列、需要按照用

23、户的要求逐件加工制造的非标准设备，其原价有成本计 算估价法、系列设备插入估价法、分部组合估价法、定额估价法等多种不同的计算方法。（三）进口设备抵岸价的构成及计算1.进口设备的交货方式作为抵达买方边境港口或车站并且完税以后的价格（实际需要发生的费用），进口设备抵 岸价的构成及水平与交货方式、买卖双方的责任等密切相关。进口设备的各种交货方式以及 买卖双方的责任，如补表2-1所列：补表2-1 :各种交货方式以及买卖双方的责任交货方式交货地点成交价格卖方风险买方风险内陆交货类出口国内陆的某个地略及时提交合 同规定的货 物和有关凭 证，并承担 交货前的一 切费用和风 险按时接受货物，交付货款， 承担接货

24、后的一切费用和 风险，并自行办理出口手 续、装运出口点（买方风险较大）目的地交货类进口国的港口或内陆目的港船上交货 价，目的港船边 交货价（FOS）， 目的港码头交货 价，完税后交货 价双方的责任、风险和费用以约定的交货 地点为分界线，卖方将货物置于买方控 制之下以后，才能向买方收取货款（卖方风险较大）装运港交货类出口国的装运港（双方风险负担较均衡）装运港船上交货 价（即离岸价、FOB），运费在 内价（CFR）， 运费、保险费在 内价（即到岸价、CIF）负责在合同 规定的港 口、期限内， 将货物装上 买方指定的 船只，并及 时通知买 方；货物装 船前的一切 手续、费用 和风险负责租船、订舱，支

25、付运 费，并将船期、船名通知 卖方；货物装船后的一切 手续、费用和风险；接受 卖方提供的装运单据，按 合同规定支付货款在采用最常见的交货方式一一装运港交货类（FOB）中，进口设备的抵岸价格通常包括货价、国外运费、国外运输保险费（到岸价，即CIF价），以及银行财务费、外贸手续费、进2.进口设备抵岸价格的构成口关税、增值税、消费税、海关监管手续费等9项内容 进口设备的货价。即离岸价格的人民币表示，其计算公式为:货价二离岸价（FOB）X人民币外汇牌价 （2-2 ） 国外运费 国外运费二离岸价（FOB ）运费费率或国外运费=运量X单位运价（2-3，2-4 ） 国外运输保险费(2-5 )国外运输保险费=

26、（离岸价+国外运费）X国外保险费费率一般来讲，人们将进口设备的货价（即离岸价、FOB）、国外运费与国外运输保险费三者之和，称为到岸价（ CIF），即 到岸价格（ CIP）=离岸价（ FOB） +国外运费+国外运输保险费（ 2-8） 银行财务费。即银行收取的手续费，其计算公式为：银行财务费=离岸价（FOB）人民币外汇牌价X银行财务费费率（2-6 ） 外贸手续费。该费用由负责对外经贸管理的部门收取，并按下式计算：外贸手续费=到岸价（CIF）X人民币外汇牌价X外贸手续费费率（2-7 ） 进口关税。进口关税由海关负责征收，其计算公式为：进口关税=到岸价（CIF）X人民币外汇牌价X进口关税税率（2-9

27、） 增值税。其计算公式为：增值税=组成计税价格X增值税率（2-10 ）其中，增值税的基本税率为 17%；其计算基数之“组成计税价格”可按下式计算： 组成计税价格=到岸价（CIP）乂人民币外汇牌价+进口关税+消费税（2-11 ） 消费税。仅对部分进口产品征收的消费税的计算公式如下：（ 2-12 ） 海关监管手续费。在减免进口关税或实行保税情况下，可以发生的海关监管手续费，应按 下式计算：海关监管手续费=到岸价（CIF）X人民币外汇牌价X海关监管手续费费率（2-13 ）（四）设备运杂费通常由设备原价（抵岸价格）中未包括的包装和包装材料费、运费和装卸费、供销部门手续费、采购及仓库保管费等 4 项内容

28、组成。在实际工作中，通常按经验或规定的运杂费率进 行匡算：设备运杂费=设备原价X设备运杂费费率（%）（2-14 ）二、工具、器具及生产家具购置费的构成及计算工具、器具及生产家具购置费是指新建项目或扩建项目必须购置的不够固定资产标准的设 备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件的费用。其以设备购置费为基数，一般以 下公式进行匡算：工器具及生产家具购置费=设备购置费 x定额费率（%）（2-15 ）第三节 建筑安装工程费用的构成一、建筑安装工程费用项目组成1. “ 206号文”的规定根据建设部与财政部联合发布的建标 2003206 号文件，建筑安装工程费用（建筑安装工程造价）的项目组成情况，如图

29、 2-2 所示。2. “ 08规范”的规定根据建设工程工程量清单计价规范（ GB50500-2008 ）的规定，建筑安装工程造价（建筑 安装工程费用）的项目组成，包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。 其具体组成情况，如图 2-3 所示。“ 206号文”和“0规8范”的费用组成， 并无实质性区别。 其具体区别包括： 前者描述的是费用组成；后者侧重于满足具体的“组价”要求与思路。而且，本版教材又主要围绕着后者进行介绍这也从一个侧面反映的规范0”8的重要地位）二、分部分项工程费（一）人工费 人工费，是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。单位工程量人工费的计算公式如

30、下：人工费=E（人工定额消耗量X日工资单价）（2-16 ）式中：日工资单价 G = Gi （2-17 ）人工费（或日工资单价）主要包括：（ 1 ）基本工资：发放给生产工人的基本工资。（ 2）工资性补贴：按规定标准发放的物价补贴，煤、燃气补贴，交通补贴，住房补贴，流动施 工津贴等。（ 3）生产工人辅助工资：生产工人年有效施工天数以外非作业天数的工资，包括职工学习、培训期间的工资，病假在六个月以内的工资及产、婚、丧假期的工资。（ 4）职工福利费：按规定标准计提的职工福利费。（ 5）生产工人劳动保护费；按规定标准发放的劳动保护用品的购置费及修理费，徒工服装补贴， 防暑降温费，在有碍身体健康环境中施工

31、的保健费用等。（二）材料费材料费，是指施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。单位工程量材料费的计算公式如下：材料费=刀（材料定额消耗量X材料基价）+检验试验费（2-23 ）其中，材料基价（不同于“材料预算价格”的组成）=（供应价格+运杂费）X（ 1 +运输损耗率） X 1（+采购保管费率）（ 2-24 ）检验试验费=E（单位材料量检验试验费X材料消耗量）（2-25 ）材料费主要包括：（ 1）材料原价（ 2）材料运杂费：材料自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。（ 3）运输损耗费：材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。（ 4）采购及保管费：为组织采购、供应和保管材料过程中所需要的各项费用，如采购费、仓储 费、工地保管费、仓储损耗。（ 5）检验试验费：指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用。它包 括自