县写字楼产品市场研究报告PPT

1、龙游县写字楼市场研究报告 目 录 一、写字楼简述 写字楼简介 写字楼分类 二、龙游写字楼设施研究 三、龙游写字楼调研总结 业态分布 现状分析 发展趋势 大堂 标准层 外立面 空调 电梯 卫生间 停车位 周边配套 写字楼简述1 写字楼简介 写字楼就是专业商业办公用楼的别称，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管 理人员，业务技术人员等办公的业务用房。严格地讲，写字楼是不能用于住人的。而 现代写字楼正向综合化、一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建 筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代社会办公的各种需要的 楼宇。 写字楼简介 龙游写字楼当前 写字楼分类 按功能划分

2、： u 写字楼：基本上只有办公一种功能，部分底局或裙楼商业，没有其他功能； u 商住写字楼：是指既能提供办公，同时又能提供居住的写字楼，较纯写字楼工程复杂度高， 需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多； u 综合性写字楼：是指以办公为主，同时又具备多种，如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店 等多种功能，一般分层设计。 按档次划分： 目前我国还没有对写字楼进行档次划分的全国统一标准，业内一般对于写字楼档次的划 分，根据区位、交通状况、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况、物业公 司等因素综合评定为： u 甲级写字楼； u 乙级写字楼。 写字楼分类 分类 指标 写字楼商住写

3、字楼综合性写字楼 案列广和大厦，广信大厦，金峰房产 简爱风尚酒店西联大厦，新福隆广场 分布 插入地图标注 龙游县写字楼设施2 大堂 标准层 外立面 空调 电梯 卫生间 停车位 周边配套 写字楼硬件设施概览 大 堂 功能和作用 典型案例 功能配置 小 结 功能和作用 u 交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地； u 大堂是写字楼中使用率最高的地方； u 展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口。 典型案例 龙游县部分写字楼项目大堂的指标 项目名称 写字楼商住写字楼综合写字楼 广和大 厦 广信大 厦 金峰房 产 简爱风尚酒店4f新福隆广场西联大厦 大堂面积 （平米） 60603513065无

4、大堂高度 （米） 3.33.33.33.43.33 u 写字楼大堂高度均在3米至3米5之间，面积在60-130之间 u 典型案例 广和大厦新福隆广场 u 高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质。 u 触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。 u 客户休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化。 u 商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。 u 信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。 u 设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入 各楼层，增加安全保障。 功能设置 u 龙游县写字楼设计对大堂要求不高， u 对于高

5、品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的 风格、智能化的配置上都有极其严格的要求； u 大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点，多一些公用面积和休闲空 间，中档项目应尽量做出高档的效果； u 发展商在开发项目的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得见和 使用率最频繁的地方。 小结 标准层 标准层平面内容 标准层指标 标准层平面内容 平面布置相同的楼层即构成了标准层。 通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间、各种管线竖井及前室、卫生间、开水 间。 标准层指标 龙游县部分写字楼项目标准层的指标 项目名称 写字楼商住写字楼综合写字楼 广和大 厦 广信大 厦 金峰房 产 简爱风尚酒

6、店4f西联大厦新福隆广场 标准层面 积（平米） 1300 层高(平米)3.13.33.433.3 进深 （平米） 767.621 使用率75%70%73%70%68% 70% 65% 目前龙游县写字楼的标准层面积最大约在2000平米。 u 写字楼主流面积段在1400-2000平米； u 甲级写字楼的层高一般在3.6米以上，净高在2.7米以上； u 使用率几乎都在70%以上（为使项目更具有竞争力，在使用率上应尽量做到大）。 外立面 意义作用 档次和类别 项目案例 意义作用 外立面在写字楼中的作用 n 写字楼的外立面是直接反映建筑物优 劣的一种外在表现； n 是一种文化的特征； n 是影响楼盘价值

7、的主要因素之一； n 写字楼具有投资和自用的特性，因此 ，新颖的建筑造型和色彩是最能吸引客 户的目光。 外立面是写字楼的“脸面”，是整个写字楼的形象气质表现所在，直接体现写字楼的 档次。 档次和类别 低端 材质组合 基本采用普通铝合金玻璃门窗、瓷砖和涂料组成 特点 1、建筑成本低廉； 2、使用涂料，容易被污染、变色、起皮、开裂； 3、寿命较短，一般不到5年就可能需要清洁重刷，所 以维修成本比较高。 档次和类别 中端 材质组合 特点 大多数采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕 墙、中空镀膜玻璃幕墙等材料。 1、采用的材料比较高档； 2、建筑成本会有所增加； 3、楼盘的档次也相应提高。 档次和类别

8、高端 材质组合 特点 大面积使用中空钢化“low-e”玻璃膜墙为主。 1、“low-e”玻璃充分阻挡外界的噪音、热 能、紫外线照射； 2、建筑成本会大辐增加。 项目案例 武汉天地企业中心5号： u 单元式幕墙，采用高档进口石材； u 全断桥式隔热设计； u double low-e中空低辐射玻璃， 满足leed节能要求。 武汉天地企业中心5号 项目案例 武汉部分写字楼项目外立面的指标 项目名称 写字楼商住写字楼综合写字楼 广和大 厦 广信大 厦 金峰房 产 简爱风尚酒店4f新福隆广场西联大厦 用材 玻璃+涂 料 玻璃+涂 料 涂料涂料玻璃+铝塑板 u 甲级写字楼的外立面多采用中空玻璃幕墙，配以

9、高档进口石材； u 现在市场上的乙级写字楼外立面主要采用的是一般玻璃幕墙，配以大理石材等。 空 调 空调类型 项目案例 空调类型 目前在写字楼中比较常见的空调系统有中央空调、vrv空调及vav空调。 空调类型运作原理优点缺点 中央空调 由冷水机组、冷水循 环系统、冷却水循环 系统、以及末端空气 处理设备组成 传统做法，初期投资 成本低 无法单户计量，耗电 量和维护成本高 vrv空调 （变制冷剂流 量系统） 过压缩机制冷剂循环 参合进入室内换热器 的制冷剂流量 一对多，可分户计量， 耗电量和维护成本相 对较低 初期投资成本高，入 市时间段 vav空调 （变风量空调 系统） 通过改变送风量来调 节

10、室内温湿度 能耗少，灵活性好 初期投资成本高，系 统运行不稳定 中央空调、vrv空调与vav空调特点比较 龙游县部分写字楼项目空调的指标 项目名称 写字楼商住写字楼 广和大 厦 广信大 厦 金峰房 产 简爱风 尚酒店 4f 新福隆 广场 西联大 厦 中建广 场 长江传 媒大厦 空调类型vavvrv中央空调中央空调 中央空调 系统+个 性定制 中央空调中央空调 gsy 中央空调 项目案例 过去已经投入使用的写字楼多采用中央空调系统。由于中央空调无法分户计量以及耗 电和维护成本较高的缺点，现在新建的甲级写字楼多采用vrv或vav空调系统。 电 梯 电梯品牌 主流电梯指标 内部装饰示例 电梯间装饰

11、小 结 电梯品牌 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产同牌电梯会在 电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，进口电梯一般95%以上为进口部件，国内 组装，贴原装铭牌。 现市场上常用的电梯品牌为： 芬兰通力 西子奥的斯 日本三菱 瑞士迅达 日本东芝 日本日立 日本富士达 德国蒂森 日本富士 主流电梯指标 指标设置： n 电梯设计等候时间：小于 45s； n 电梯载重：1000kg- 1150kg-1350kg-1600kg； n 电梯最小速度：不小于 2.5m/s； n 无障碍设计； n 电梯内可装设小液晶屏，播 放对外牌价、股市行情、天气 预报、紧急通知等商务信息； n

12、 智能ic卡门禁系绝； n 电梯内设置空调及音乐系统。 主流电梯指标 龙游县部分写字楼项目电梯的指标 项目名称 写字楼商住写字楼综合写字楼 广和大 厦 广信大 厦 金峰房 产 简爱风尚酒店4f西联大厦新福隆广场 层数 电梯品牌 标准层 电梯数 载重 建面比 （/部） n 中心区写字楼的电梯大多数采用日本进口品牌或欧洲品牌，比较注重硬件方面的投入，同时也 提升了楼盘的品质。 内部装饰示例 豪华型 简约型 普通型 n 星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型； n 中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气； n 低端写字楼基本上采用普通型的标准。 电梯间装饰 细节要求： u 整体色调要求： 电梯厅的色彩

13、应符合大堂主色调为原则，搭配一些单纯的直线与块面，形成统一 的主体格调； u 灯光要求： 尽量选择暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求，又要方便日后 维修； u 高度要求： 装修后净高度尽量做到5米以上，用吊顶装修，充分体现楼盘的形象档次； u 宽度要求： 高层民用建筑设计防火规范标明走道不应小于1.3米，目前武汉高端写字楼的 电梯厅的宽度大多数在2-3米之间。 u 增加楼宇液晶电视 ： 安装楼宇液晶电视，使客户在等候电梯时也可以了解一些行业的信息，降低等电 梯的烦躁心情，同时增加了项目的后期收入。 电梯间装饰 档次高、灯光柔和、线条流畅简洁明亮、具有舒适感和空间感 小结 u 绝大

14、多数写字楼的建面比在4500-6500左右，基本能满足办公配套需求； u 高端写字楼都选用原装进口品牌电梯，档次和品质较高； u 速度在2.5米/秒以上，最高速度达6米/秒； u 甲级写字楼中低区候梯时间2025秒左右，高区候梯时间在3035秒左右； u 大堂和各楼层连接的重要交通枢纽，主要承担着人流在此集中和分流，也是写字 楼给来者的第二印象； u 在装修设计上应重点考虑装修风格、装修材料的选择以及其他硬件的配置，充分 体现楼盘的形象和档次。 卫生间 写字楼卫生间统计 武汉部分写字楼项目卫生间的指标 项目名称 甲级写字楼乙级写字楼 建银大 厦 新世界 国贸 禧邦可 广场 新时代 商务中 心

15、浦发银 行大厦 楚天都 市花园 中建广 场 长江传 媒大厦 设置情况9个6个4410个33 无公共卫 生间 3个3个 面积402023020251220 装修标准 面瓷砖， 墙面瓷砖， 天花板吊 顶 地面瓷砖， 墙面瓷砖， 洗手台瓷 砖，马桶， 灯饰，镜 子 地面瓷砖， 墙面瓷砖， 天花板吊 顶 地板：瓷 砖；墙壁： 瓷砖；天 花板：抹 灰 瓷砖地板， 墙面瓷砖， 吊顶，装 修豪华 地板：瓷 砖；墙壁： 瓷砖；天 花板：瓷 砖 地板：瓷 砖；墙壁： 瓷砖；吊 顶 u 较好写字楼多卫生间多设置6-10个，面积在20-40，装修一般都有吊顶，地板和 墙壁采用瓷砖 项目案例 新世界国贸大厦长江传媒大

16、厦 u 高档写字楼更为注重卫生间的装饰，卫生间设计的比较人性化，墙壁和地面采用 较好的瓷砖或石材，灯光柔和，与项目的档次相匹配； u 低档写字楼的卫生间则主要只是为了满足需求，没有独特设计。 停车位 武汉部分写字楼项目停车位的指标 项目名称 甲级写字楼乙级写字楼 武汉天 地a5 新世界 国贸 民生银 行大厦 新时代 商务中 心 广发银 行大厦 楚天都 市花园 中建广 场 长江传 媒大厦 总建面 （） 5880010000093491743948000069000120000112000 车位数413500280600280250450180 车位配比 （/个） 142:1200:1333:11

17、23:1285:1276:1266:1622:1 u 车位数量：目前武汉市较好写字楼车位数量主要在260-280个,顶级写字 楼车位数量在413-600个; u 车位配比（/个）：甲级写字楼的车位比主要集中在125:1-200:1，基 本拥有150-200就可以保证一个车位； 写字楼车位统计 周边配置 n 目的及意义 u 。 发展 随着武汉市发展的逐渐深入，进驻公司越来越多，同时各种商务会议的举 行也越来越频繁，写字楼配备多功能会议室存在很大必要。从了解的情况 来看，停车位充足的高档多功能会议室的租赁市场相当活跃，存在较大的 市场空间，同时多功能会议功能的规划将有力提升物业的形象和档次，促 进

18、物业的销售。 多功能会议室 一、功能方面 n 具备举行大型多媒体会议、培训、签字仪式、新闻发布、产品推介以及举行大型 论坛活动的功能 ； n 可举办聚会、舞会、鸡尾酒会、婚礼派对等活动； n 设置视频会议和同声翻译系统；。 多功能会议室 二、硬件配置 n 多能会议室的基本硬件配套要求：大屏幕显示、音视频、文稿、幻灯、实物展示、 无线传声、音响输出、计算机网络、中央集成控制系统、同声翻译系统、摄像编辑系 统，同时需在以下四个方面做重点投入： 写字楼产品 硬件总结 3 写字楼产品硬件总结 综合比较甲级写字楼和乙级写字楼在大堂、标准层、外立面、电梯、卫生间等方面， 可以看出甲级在各方面都更为讲究，选材更为高档，功能更加复合，设计更加人性化。 档次 指标 甲级写字楼乙级写字楼 大堂 具有与本身规模相适应的入口大堂，使用 面积不小于标准层的25%30%，空间高 度不小于12m，内部装修应具有独特风格 和豪华气氛，并设有总服务台 具有独立入口大堂，使用面积不小于标准 层的15%，空间高度不小于6m，装修有现 代简洁风格 标准层建筑面