翰林风华项目市调

1、翰林风华项目市调 2006年4月 双流规划 一、成都南部新城的建设为双流房地产业创造了全新的发展机遇 在成都城市新一轮规划中，双流北部片区200余平方公里被规划为东升、华 阳两个分区，将建设成为成都未来的南部新城南部新城。 未来10年，东升分区规划面积达到52.3平方公里，城市人口45万，居住用地 1132.9公顷。为了充分发挥空港优势，将把东升分区打造成现代化的空港园空港园 林生态城市林生态城市；华阳分区规划面积达到46.4平方公里，城市人口突破50万，居 住用地1267公顷。充分利用成都市行政中心南移、新会展中心及成都市地铁 一号线等带来的人流、物流、信息流，将华阳分区打造成现代化的成都城

2、市 分中心。 作为“城南板块”的双流，其交通规划也是相当便捷的。地铁一号线将沿天 府大道直通华阳，止于华龙路。在双流东升镇，双楠大道双楠大道全面开工，长2900 米，宽140米，双向8车道。其建成后将连通双流与武侯大道，直通成都仅需 10分钟 二二、突出的科教优势为房地产业发展提供了优良的人文环境 双流科教事业发达，文化氛围浓厚。境内有四川大学、西南民族大学、信息 工程学院等高等院校7所，中小学230所，国家级示范中学3所，省级重点中学 2所。 目前，双流已形成大学、中学、小学，普教、职教、成教完备的教育体系。 优质的教育增强了双流的吸引力，仅棠湖中学就已吸引全国13个省、市、自 治区的学生前

3、来就读，为此购房者络绎不绝。 双流县还拥有博士后流动站4个，拥有中国科学院光电研究所等各类科研单位 35个。科研院所的聚集，优质教育的普及，对周边形成强有力的吸纳作用， 使双流成为居家置业投资的首选。 三、双流未来发展蓝图将为房地产业的持续快速发展提供新的商机 成都城市的迅速扩张，城市发展沿南北轴向延伸，双流正处于南向发展的 轴心，是成都城市扩张的核心区域。 随着全国第五大国际机场双流国际机场第二跑道的建设，双流国际机场 将成为欧亚大陆桥重要的航空枢纽。 在成都市的新一轮规划中，双流县全部进入了成都市3681平方公里的规划， 双流迎来了千载难逢的大好发展时期。为此，双流镇府创造性地提出了 “3

4、5223”发展思路，倾力打造西部一流、全国知名的西航港经济开发区，全 国一流、世界知名的航空物流园区，突出建设东升现代空港园林城市、华阳 成都城市分中心，加快建设东山快速通道生态观光走廊、双黄路文化旅游走 廊、鹭山大道国际社区三条走廊，给房地产市场创造了无限的发展空间。 市场调研市场调研 一、调研目的一、调研目的 1、为本项目的产品确定提供依据 2、为本案推广策略提供依据； 3、为本案销售策略提供依据； 二、调研方式二、调研方式 1、走访式调查：走访各已有楼盘的销售现场、周边经营商家来了解各项目的详 细情况。 2、问卷式调查：主要通过对项目周边住户、行人、学生家长及各项目的准客户 进行“拦截式

5、”调查。 三、调研内容三、调研内容 （一）项目区域内报建及开发情况： 本项目区域内2006年度房地产开发放量不是很大，目前项目区域内有“富豪时代”、 “纬度18”、“锦绣华都二期”、“水云花都二期”等，同比楼盘中的纬度18基本属于尾 盘销售。目前仅有“水云华都”和“富豪时代”属于本年度的盘量，“水云花都”大概 有1100多户可构成威胁，但随着外双楠大道的开通，本项目将更具竞争力。“富豪时代” 二期开放时间虽然在2006年度，但按照目前市场销售调查数据显示，其销售进度已经接 近尾盘，所余户型大部分抗性较大，相对而言，本案在户型结构和促销条件上更具优势 一些。 （二）项目推广的户外媒介情况 户外媒

6、介地段： 成都至双流快速公路靠近双流地段，本项目侧旁路段，双中初中部高中部路段，双流 客运站，南昌路、川藏路路段以及23块单立柱广告牌和成都双流的部分客运车体。 以上所列为双流的主要广告部位，其中南昌路段已经被其它企业买断3年使用权，本案可 以不于考虑租用。 老川藏路段 南昌路段 （） 老川藏路双流入口楼顶 双楠大道旁高立柱 双 流 初 中 部 高 中 部 路 段 双中初中部高中部路段 白依下街 地块周边 （四）客户的购买需求情况 本次问卷样本抽样数量为100份 家庭成员构成，是否有子女正在接受中、小学教育？家庭成员构成，是否有子女正在接受中、小学教育？ 家庭成员： a：2人以下 b：23人

7、c：35人 d：5人以上 子女教育？ a：小学 b：初中 c：高中 d：其它 样本统计合计： a：2人以下 b：23人 c：35人 d：5人以上 16个 30个 28个 13个 a：小学 b：初中 c：高中 d：其它 32个 37个 5个 5个 样本分析：样本分析： 通过样本合计统计我们可以得出结论：家庭通过样本合计统计我们可以得出结论：家庭 成员构成中以三人左右比重居多，而且无论小升成员构成中以三人左右比重居多，而且无论小升 初还是初升高的家庭子女比重都相对较高，可以初还是初升高的家庭子女比重都相对较高，可以 对本案的户型面积、户型结构和诉求方向提供借对本案的户型面积、户型结构和诉求方向提供

8、借 鉴。鉴。 每年对教育的经济投入水平：每年对教育的经济投入水平： a：10000以下 b： 1000020000 c： 2000030000 d：3000040000 e： 4000050000 f：50000以上 样本统计合计： a： b： c： d： e： f： 23个 29个 8个 5个 2个 1个 样本分析：样本分析： 通过分析我们可以得出结论：通过分析我们可以得出结论： 一般家庭中教育支出大多在一般家庭中教育支出大多在 20000元左右徘徊，可以说家庭元左右徘徊，可以说家庭 教育支出在家庭所有支出中都占教育支出在家庭所有支出中都占 的比重较大。的比重较大。 如果要购买，你比较喜欢的

9、楼层是？如果要购买，你比较喜欢的楼层是？ 楼，喜欢的户型是？楼，喜欢的户型是？ a：221 b：321 c：322 d：421 e：422 f：跃层 户型结构是：户型结构是：平层平层 错层错层 跃层跃层 喜欢的跃层面积是：喜欢的跃层面积是： 平米左右，平米左右， a：100110 b：110120 c：120130 d：130140 e：140以上 并且应该具备有：并且应该具备有： a：大面积露台 b：屋顶花园 c：阳光房 d：空中花园 样本统计合计： a：221b：321c：322d：421e：422f：跃层 12个11个45个2个3个2个 平层错层跃层 37个36个7个 a：100110b

10、：110120c：120130d：130140e：140以上 10个16个27个34个3个 a：大面积露台b：屋顶花园c：阳光房d：空中花园 9个12个9个42个 样本分析：样本分析： 相对来说，喜欢相对来说，喜欢322型户型的人群比较多一些，最佳面积在型户型的人群比较多一些，最佳面积在120平米左右徘平米左右徘 徊，空中花园更是购买者的最爱。徊，空中花园更是购买者的最爱。 适宜的总价范围在：适宜的总价范围在： a：15万20万 b：20万25万 c： 25万30万 d：30万以上 样本统计合计： a：15万20万 b：20万25万 25个 17个 c：25万30万 d：30万以上 11个 3

11、7个 样本分析：样本分析： 双流的整体消费水平相对成都双流的整体消费水平相对成都 较低，特别是市区及周边地区的主较低，特别是市区及周边地区的主 力消费仍然为双流本地人，接受的力消费仍然为双流本地人，接受的 价格偏低。价格偏低。 希望的周遍配套：希望的周遍配套： a：医院 b：农贸市场 c：学校 d：银行 e：体育馆 f：其他 样本统计合计：样本统计合计： a：医院 b：农贸市场 c：学校 51个 60个 62个 d：银行 e：体育馆 56个 51个 f：其他 ：超市、干洗店、商场、餐馆 样本分析：样本分析： 选择学校的为最大比例，充分选择学校的为最大比例，充分 证明了现代教育在买房因素占到的证

12、明了现代教育在买房因素占到的 相当比例，也正是我们项目的优势相当比例，也正是我们项目的优势 所在。所在。 如果现在有个机会，让你既能买房又能使你如果现在有个机会，让你既能买房又能使你 的子女享受到国家级重点中学的优先教育政的子女享受到国家级重点中学的优先教育政 策，你是否愿意购买住房：策，你是否愿意购买住房： a：愿意 b：考虑一下 c：等等再说 d：不打算 样本统计合计： a：愿意 b：考虑一下 30个 28个 c：等等再说 d：不打算 23个 10个 近期是否有买房意向：近期是否有买房意向： a：有 b：没有 c：等两年再考 样本统计合计： a：有 b：没有 c：等两年再考虑 35个 17

13、个 40个 样本分析：样本分析： 本样本显示，绝对没有购买本样本显示，绝对没有购买 意向的样本只有意向的样本只有17个，给本案提个，给本案提 供了绝对的市场容量支撑。供了绝对的市场容量支撑。 四、总结报告四、总结报告 根据本次市场调查的目的，我们认真分析了项目周边楼盘情况，并做了一对一的咨询式问 卷调查，通过调查数据对比、调查员总结讨论，结论如下： 客户群客户群 除去别墅型楼盘，双流的房地产客户大部分还是本地人。包括成都在内只有20%左右的 客户是外地人。 这就需要我们在推广区域上有所分配。由于本案促销条件的特殊性和外双楠交通的便利 性，我们认为在广告推广分配上相比提升双流以外的分配额。如外双

14、楠区域和红牌楼区域适 当分配路牌广告。在报媒广告上适当提升传播范围比较广的“华西都市报”的所占份额。 “居周 刊”传媒也要适当关注。 客户群特点：客户群特点： 家庭成员构成为35人左右； 年收入在5万元以上； 教育支出在2万元左右； 教育制约购买的比重占大； 双流当地的客户群比重还是占80%以上； 户型面积与结构户型面积与结构 通过调查，客户对面积120平米左右，结构为322的非异型房普遍认 同。因此，我们在项目面市后的销售策略上要适当调控该型房量，以做到优劣 搭配、齐头并进的情势。对于该型房在价格上同样需要调控出售，以获得最大 利润。 内外环境与配套内外环境与配套 通过调查发先，双流购房群体

15、对项目外部的环境普遍不怎么重视，相对来 说，大部分人比较看重一个小区的内部景观环境。最看重的是社区配套的成熟 性。因此，本案在商业上适当规划一些生活购物配套将会促进本案的销售认可。 另外，大力宣传本案区域在未来发展中的完善配套，也是本案促进销售的途径 之一。 户外广告推广户外广告推广 根据本案的基本客户群分布，我们可以选定以下几个推广路段： 双流川藏路段； 项目侧路段； 双中初中部高中部路段； 双流客运站； 双楠和红牌楼路段； 推广诉求侧重点：推广诉求侧重点： 与双中合作入学便利性； 名校经济投资性； 未来规划升值性； 户性结构合理性； 与名师为邻文化性； 户外媒介价格户外媒介价格 双流户外媒

16、介需要向规划局申报使用，需经政府审核通过。 一般一类地段价格为2000元/个（如南昌路和川藏路），二类地段为1000元/ 个。 制作费用为1000元左右（包含安装费和年度维护费用） 户外媒介联系人户外媒介联系人 金威广告博裕广告：85802188新世纪广告：85839883项目的竞争楼盘详细情况： a富豪时代富豪时代 开发商：开发商：成都双流富豪实业有限责任公司 项目位置项目位置：成都双流迎春路三段 距新双中距离：距新双中距离：项目位于双中旁边，其中商业街部分就在双中对面，住 宅部分则隔了一定的距离 经济指标：经济指

17、标：总建筑面积近135027平米，总用地面积76220平米（住宅 118747平米、商业12865平米）总户数982户，车位542个 建筑形态：建筑形态：多层 建筑特点：建筑特点：融合川西民居和现代简约的风格，建筑里面简约现代相融合 建筑类型：建筑类型：框架 户型情况：户型情况：28种户型，包括平层、错层、跃层，面积区间57-250 项目配套：项目配套：13000平米沿街商业，餐饮、休闲、娱乐 周边配套：周边配套：学校、交通便捷（据市区10公里，机场不到2公里） 项目定位：项目定位：周边教育仍然是他们的一大卖点 主力客户群：主力客户群：双流本地市民为主要客户群，其中又有极大部分为双中的学生 广

18、告推广：广告推广：因为项目已接近尾声，广告力度不大，项目周边街道的立柱广告 较多 售楼部情况售楼部情况：售楼部位于项目外的拐角处，空间宽敞，设施齐全。大型沙盘 位于进门处大厅中央，背后为接待台，旁边为分隔出来的客户休息处兼洽谈 处，摆放多组沙发，内部为办公室，配备有销控表。销售人员配备7-8人。给 人感觉豪华舒适。 销售价格：销售价格：均价2500元/平米 销售进度：销售进度：基本已销售完毕，每种户型剩余1-2套，3-4楼和面积100-130的户 型最为畅销 施工进度：施工进度：准现房 交房日期：交房日期：4月底交房 b纬度纬度18 开发商：开发商：成都交大房产双流置业有限责任公司 项目位置项

19、目位置：东升镇迎春路 距新双中距离：距新双中距离：与双中和双小一墙之隔 销售电话：销售电话：85770111/85770555 物业管理：物业管理：交大智能物管 经济指标：经济指标：绿化率45.00%、容积率1.550、占地面积27551.77平方米、建筑面积 42687.1平方米、住宅276户、商铺25户、车位194个 建筑形态：建筑形态：多层、花园洋房 户型面积：户型面积：住宅户型面积112-193平米，商铺面积50-350平米 建筑类型：建筑类型：框架 周边配套：周边配套：城东菜市、双中、双小、双流县第一人民医院、堂湖公园、永祚寺 主力客户群：主力客户群：双流本地置业者占多数，双流中学、

20、堂湖中学的教师、学生购房较多 售楼部情况售楼部情况：售楼部外配有休息区一处，有少量植物搭配，空间较宽敞，配备有接待台， 沙盘，销控表，户型展示区 销售价格：销售价格：均价2500元/平米 销售进度：销售进度：只剩面积120-130平米的10套，且都为顶楼， 销售优惠政策：销售优惠政策：一次性付款优惠4%、按揭优惠总房款2%、8人以上组团再享受2%团购 优惠 交房日期：交房日期：5月21日交房 c锦绣华都二期锦绣华都二期 开发商：开发商：成都华兴住宅房地产开发有限公司 项目位置项目位置：东升镇三强北路二段88号 距老双中距离：距老双中距离：距老双中位置较近，新双中较远 经济指标：经济指标：占地面积240余亩、建筑面积28万余平米，其中二期占总数的2/3绿化率40.00、容 积率1.400、1800多户，一期景秀苑400余户、二期蓝泊湾286户，车位花园洋房1：1、多层为1： 1.8 建筑形态：建筑形态：多层,花园洋房 建筑特点：建筑特点：坡顶欧式建筑 户型：户型：80-190平米，花园洋房为退台式设计 销售电话：销售电话：85827999/85771766 物管特点：物管特点：