贵阳花溪藏珑项目营销执行方案68P_第1页
贵阳花溪藏珑项目营销执行方案68P_第2页
贵阳花溪藏珑项目营销执行方案68P_第3页
贵阳花溪藏珑项目营销执行方案68P_第4页
贵阳花溪藏珑项目营销执行方案68P_第5页
已阅读5页,还剩63页未读 继续免费阅读

下载本文档

版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领

文档简介

1、itswhereyoubelong loadingstart now 合富辉煌房地产(贵州) 2010/10/25 花溪藏珑项目营销执行方案 合富辉煌房地产 its where you belong 3 目 录 1 1 2 2 3 3 4 4 市市 场场 简简 述述 产产 品品 分分 析析 推推 售售 策策 略略 营营 销销 计计 划划 合富辉煌房地产 its where you belong 4 市市 场场 简简 述述 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 5 备注:统计范围为2006年部分预售证及2007年至今所有预售证,数据截止于2010年08月22日

2、。 从目前的市场来看,现库存产品中,别墅类产品存量最少,套数占比不到3%,面积占比不 到6%,而从去化情况上看,别墅产品的去化率比较高,均超过60%。 物业类型 配比库存去化率(%) 套数占比 (%) 面积占比 (%) 套数占比 (%) 面积占比 (%) 套数面积 独栋0.05 0.14 0.120.4262.70 56.70 双拼0.00 0.01 0.030.070.00 0.00 联排0.62 1.43 1.363.0569.00 68.60 叠拼0.54 1.04 1.382.5663.90 63.60 多层、花园洋房15.95 14.92 14.7412.3786.90 87.80

3、小高层8.94 9.05 9.049.5485.70 84.40 高层73.90 73.41 73.3272.0086.00 85.50 合计100.00 100.00 100.00 100.00 85.90 85.20 整体市场 供销情况 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 贵阳目前主流在售别墅分布情况 6 目前市场中联排别墅大 致分为两种类型: l 依靠自身或周边资源优势; l 打造社区主题风情,提升 产品内部竞争力。 项目项目 名称名称 区域区域土地指标土地指标 联排别墅体量及在联排别墅体量及在 已推房源中所占比已推房源中所占比 例例 地段地段 交通

4、状况交通状况 资源状况资源状况建筑风格建筑风格园林景观园林景观 泉天下泉天下乌当区 容积率0.56 绿化率60% 1.1万平米(33套) 占52% 临新添大道天然温泉 欧式 泛地中海风格 湖面景观 保利保利 温泉温泉 新城新城 乌当区 容积率1.05 绿化率38.5% 5.9万平米(204套) 占12% 可接水东路 近万亩顺海林场 分布在项目周围 、用地范围内有 3万余方天然湖 面、天然温泉( 高端物业温泉入 户) 欧式风格湖面景观 中天中天 托斯托斯 卡纳卡纳 白云区 容积率1 绿化率56% 6.4万平米(257套) 占61% 不临主干道 附近有200亩天 然泉水湖泊、 756亩南湖公园 、

5、60亩西普陀寺 意大利风格 近万方鱼骨型渗 透式水系;以 1.3万的自然 松林为依托形成 的多层次景观带 及景观轴 中天中天 花园花园 云岩区 容积率1.19 绿化率33.4% 1.5万平米(82套) 占5% 临新添大道 周围有环城林带 、顺海林场、省 植物园;项目内 有水体 现代风格绿植 金华金华 世家世家 金阳 新区 容积率1.05 绿化率40% 3.4万平米(114套) 占46% 可接金阳大道 附近有观山公园 、金华湖 现代风格传统园林 南窗南窗 雅舍雅舍 白云区 容积率1.07 绿化率40% 0.3万平米(18套) 占7% 不临主干道附近有南湖中式风格水景广场、绿植 卧龙卧龙 山庄山庄

6、 南明区 容积率1.89 绿化率30% 0.9万平米(30套) 占8% 临沙冲南路临南明河现代风格 近1.8万平米现 代中式园林 远大远大 生态生态 风景风景 金阳 新区 容积率2 绿化率40% 0.7万平米(14套) 占3% 临长岭南路 附近有观山公园 小湾河穿过项目 现代风格主打河道景观 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 贵阳目前主流在售别墅分布情况 7 编号编号代表案例称代表案例称独栋独栋联排联排叠拼叠拼合院合院建筑风格建筑风格户型区间户型区间 1中天世纪新城现代120-300 2山水黔城现代、地中海 280-800 3贝地卢加诺欧陆171-592

7、 4中天花园现代200 -300 7金华世家新中式 叠拼:240-270 联排:317-320 合院:254-348 9远大生态风景现代 叠拼:170-270 联排:219-279 12中天托斯卡纳托斯卡纳 叠拼:170-187 联排:270-375 14南窗 雅舍新中式 叠拼:200-259 联排:184 16泉天下欧式、北美 联排:316-368 独栋:333-495 17保利温泉新城西班牙混搭 联排:223-270 独栋:386 l 目前市场上别墅 项目产品主要集中在 联排别墅产品,且集 合了多种产品形式, 对于纯高端的产品将 有较大的开发空间; l 从户型区间来看, 全市别墅产品户型区

8、 间主要集中在200-300 之间。大面积的别 墅产品是比较稀缺的。 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 别墅类产品去化情况(2009年在售项目去化情况) 8 编号编号项目名称项目名称独栋独栋联排联排叠拼叠拼合院合院总价范围总价范围销量销量均价均价销售周期销售周期 1中天世纪新城85 -212万 147套 3.5万平米 叠拼:7071全年 2山水黔城392 -1120万3套,1747平米独栋:14005全年 3贝地卢加诺127-438万33套,9400平米叠拼:7400全年 4中天花园230 -345万12套,2400平米联排:1150012月开售 7金华

9、世家 叠拼:163-184万 联排:285-288万 合院:330-452万 106套 3万平米 独栋:13000 联排:9000 叠拼:6800 全年 9远大生态风景 叠拼:102-162万 联排:240-307万 19套 4000平米 双拼:11000 叠拼:6000 全年 12中天托斯卡纳 叠拼:65-71万 联排:154-214万 274套 5.5万平米 叠拼:3800 联排:5700 全年 14南窗 雅舍 叠拼:70-91万 联排:83万 55套 1.2万平米 联排:4500 叠拼:3500 全年 16泉天下 联排:253-295万 独栋:400-594万 2万平米 独栋:12000

10、 联排:8000 全年 17保利温泉新城168-290万26套,7097平米联排:75007-9月 l 市场别墅供应量较少,同时别墅项目的去化率较小,除特殊项目外,平均每月5-10套左右。 l 总价范围主要集中在100-300万元之间的项目整体去化速度较快,高总价(总价超300万)产品去化速度较较慢。 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 整体市场中 联排的供应情况 9 l 2006年-2010年8月22日,整体市场联 排别墅年均供应量约为6万平米,年均消化 量约为4万平米。 l 整体市场中联排别墅从供应来看311- 320平米的户型所占比例最大,销售方面

11、211-220平米、241-250平米、261-270平 米及381-400平米的户型去化情况较好。 备注:统计范围为2006年部分预售证及2007年至今所有预售证, 数据截止于2010年08月22日。 面积段面积段 配比配比库存库存去化率(去化率(% %) 套数占比套数占比 (% %) 面积占比面积占比 (% %) 套数占比套数占比 (% %) 面积占比面积占比 (% %) 套数套数面积面积 161-1708.63 5.11 13.68 7.93 50.00 50.04 171-1809.15 5.58 9.45 5.68 67.42 67.20 181-1902.36 1.52 2.61

12、1.64 65.22 65.31 191-2001.85 1.29 4.23 2.89 27.78 27.72 201-2100.51 0.37 0.33 0.23 80.00 79.96 211-2200.31 0.23 0.00 0.00 100.00 100.00 221-2301.54 1.22 0.98 0.76 80.00 79.99 231-2400.82 0.69 1.63 1.33 37.50 37.50 241-2500.82 0.71 0.00 0.00 100.00 100.00 251-2606.99 6.24 8.47 7.39 61.76 61.88 261-27

13、04.83 4.48 0.00 0.00 100.00 100.00 271-2806.06 5.78 0.33 0.31 98.31 98.27 281-2903.29 3.29 2.61 2.56 75.00 74.95 291-30012.74 13.22 12.05 12.22 70.16 70.27 301-3102.77 2.97 2.61 2.74 70.37 70.25 311-32013.98 15.50 13.03 14.15 70.59 70.62 321-3302.47 2.78 0.65 0.72 91.67 91.71 331-3402.98 3.50 0.65 0

14、.76 93.10 93.03 341-3502.57 3.09 4.56 5.37 44.00 44.17 351-3603.19 3.93 3.58 4.33 64.52 64.53 361-3702.88 3.69 3.91 4.90 57.14 57.17 371-3803.29 4.33 5.21 6.73 50.00 49.94 381-3900.41 0.56 0.00 0.00 100.00 100.00 391-4000.10 0.14 0.00 0.00 100.00 100.00 4015.45 9.79 9.45 17.36 45.28 42.92 合计100.00 1

15、00.00 100.00 100.00 68.45 67.82 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 资源占有型 泉天下(项目概况) 10 项目名称项目名称泉天下 开发商开发商贵州全林企业集团房地产开发公司 占地面积占地面积138000平方米 建筑面积建筑面积 容积率容积率0.56 建筑类型建筑类型联排别墅、独栋别墅、叠拼别墅 物业管理公司物业管理公司 贵州全林物业管理有限公司 (乌当分公司) 建筑设计单位建筑设计单位 营销主题营销主题 现行均价现行均价8500元/平米(联排别墅) 配套设施配套设施 高尔夫练习场、天然温泉、半山会 所、网球场、篮球场 项目为

16、纯别墅,利用天然温泉优势,以温泉入户为 卖点,配有高尔夫练习场;项目不具备品牌优势。 别墅区规模(户)别墅区规模(户) 别墅产品构成(户)别墅产品构成(户) 联排产品拼接方式联排产品拼接方式 63 叠拼24 六联排、八联排独栋6 联排33 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 资源占有型 泉天下(项目概况) 11 备注:数据截止时间2010年8月22日,数据来源 于筑房网,合富辉煌市场部整理。 l车库入户,动线合理;一层设有工人房、洗衣房; 主卧独占第三层 l厨房面积较小,功能单一;餐厅采光较差;主卧缺 少衣帽间、书房等配套功能空间 l项目联排别墅产品在户型

17、配比上, 311-320平米的户型所占比较最大 l去化情况最好的也是311-320平米 的户型 面积段面积段 配比配比库存库存去化率(去化率(% %) 套数占比套数占比 (% %) 面积占比面积占比 (% %) 套数占比套数占比 (% %) 面积占比面积占比 (% %) 套数套数面积面积 311-32057.58 54.32 54.17 51.00 31.58 31.37 321-3303.03 2.89 4.17 3.95 0.00 0.00 361-37039.39 42.79 41.67 45.06 23.08 23.03 合计100.00 100.00 100.00 100.00 27

18、.27 26.90 面积:318.76m2 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 资源占有型和强调产品力 保利温泉新城(项目概况) 12 项目名称项目名称保利温泉新城 开发商开发商贵州保利集团 占地面积占地面积830870平方米 建筑面积建筑面积 容积率容积率1.05 建筑类型建筑类型 独栋别墅、联排别墅、花 园洋房、多层、小高层、 高层 物业管理公司物业管理公司 保利贵州物业管理有限公 司 建筑设计单位建筑设计单位 营销主题营销主题 现行均价现行均价 18000元/平米(联排别墅 ) 配套设施配套设施 社区超市、幼儿园、小学 、中学、温泉会所、五星 级酒店

19、 整个项目强调天然温泉优势,高端物业可温泉入户; 作为保利集团旗下项目,具备较大的品牌优势。 别墅区 (将项目内的湖景资源 及安静区域配置为别墅) 别墅区规模(户)别墅区规模(户)别墅产品构成(户)别墅产品构成(户)联排产品拼接方式联排产品拼接方式 249(预计后期还 有会200户左右) 独栋45 四联排 联排204 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 资源占有型和强调产品力 保利温泉新城(项目概况) 13 备注:数据截止时间2010年8月22日,数据来源于筑房网,合富辉煌市场部整理。 l项目联排别墅产 品在户型配比上, 261-270平米的 户型所占比较

20、最 大 l项目联排产品整 体去化情况较好, 只剩极少量待售。 面积段面积段 配比配比库存库存去化率(去化率(% %) 套数占比(套数占比(% %)面积占比(面积占比(% %)套数占比(套数占比(% %)面积占比(面积占比(% %)套数套数面积面积 211-2200.49 0.37 0.00 0.00 100.00 100.00 221-2302.94 2.31 0.00 0.00 100.00 100.00 241-2503.92 3.35 0.00 0.00 100.00 100.00 251-26012.75 11.33 0.00 0.00 100.00 100.00 261-27020.

21、59 18.91 0.00 0.00 100.00 100.00 271-28011.27 10.68 0.00 0.00 100.00 100.00 281-2907.84 7.77 0.00 0.00 100.00 100.00 291-3008.82 9.04 0.00 0.00 100.00 100.00 301-3105.88 6.20 0.00 0.00 100.00 100.00 311-3206.37 6.93 66.67 66.20 84.62 84.61 321-3304.41 4.95 33.33 33.80 88.89 89.01 331-3403.92 4.53 0.

22、00 0.00 100.00 100.00 341-3501.96 2.33 0.00 0.00 100.00 100.00 351-3604.41 5.39 0.00 0.00 100.00 100.00 361-3701.47 1.85 0.00 0.00 100.00 100.00 381-3901.96 2.64 0.00 0.00 100.00 100.00 391-4000.49 0.67 0.00 0.00 100.00 100.00 4010.49 0.73 0.00 0.00 100.00 100.00 合计100.00 100.00 100.00 100.00 98.53

23、98.39 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 资源占有型和强调产品力 保利温泉新城(项目概况) 14 l车库入户;负一层设有佣人房、洗衣房;主卧带独立的男、女衣帽间;二层设有家庭 起居室 l动线不合理,到客厅需穿过餐厅,厨房面积较小,功能单一 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 资源占有型和强调产品力 金华世家(项目概况) 15 项目名称项目名称金华世家 开发商开发商贵州蓉金房地产开发有限公司 占地面积占地面积63301平方米 建筑面积建筑面积 容积率容积率1.05 建筑类型建筑类型叠拼别墅、独栋别墅、联排别墅 物业

24、管理公司物业管理公司北京格兰浩泰物业管理公司 建筑设计单位建筑设计单位 营销主题营销主题 现行均价现行均价13000元/平米(联排别墅) 配套设施配套设施小学、中学、公园 项目定位为现代中式纯别墅社区;但社区规划及产品设计 本身都没有突出特色;不具备品牌优势。 别墅区规模(户)别墅区规模(户)别墅产品构成(户)别墅产品构成(户)联排产品拼接方式联排产品拼接方式 261 叠拼140 三至七联排独栋7 联排114 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 资源占有型和强调产品力 金华世家(项目概况) 16 备注:数据截止时间2010年8月22日,数据来源于筑房网,合

25、富辉 煌市场部整理。 l项目联排别墅产品在户型配比上,311-320米的户型所 占比较最大 l项目联排产品整体去化情况较差 面积段面积段 配比配比库存库存去化率(去化率(% %) 套数占比套数占比 (% %) 面积占比面积占比 (% %) 套数占比套数占比 (% %) 面积占比面积占比 (% %) 套数套数面积面积 251-26036.84 31.41 44.07 38.41 38.10 38.09 301-31013.16 13.55 13.56 14.27 46.67 46.70 311-32037.72 40.09 33.90 36.81 53.49 53.51 341-3509.65

26、11.23 6.78 8.07 63.64 63.64 4012.63 3.72 1.69 2.45 66.67 66.67 合计100.00 100.00 100.00 100.00 48.25 49.37 车库入户,有单独的洗衣 房;动线合理 将主卧放在第三层舒服度 会受到一定的影响,可能 会“冬冷夏热” 面积: 308m2 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 强调产品力 中天托斯卡纳(项目概况) 17 面积: 308m2 项目名称项目名称中天 托斯卡纳 开发商开发商中天城投集团 占地面积占地面积150000平方米 建筑面积建筑面积150000平方米

27、容积率容积率1.0 建筑类型建筑类型叠拼别墅、独栋别墅、花园洋房 物业管理公司物业管理公司中天盛邦物业管理责任有限公司 建筑设计单位建筑设计单位深圳大学建筑设计研究院 营销主题营销主题天赋稀贵,贵在不贵 现行均价现行均价8500元/平米(联排别墅) 配套设施配套设施 设于天然松林公园内的咖啡吧、茶吧、书吧等 休闲设施;风情商业街;小区康体中心;高档 酒楼;室外游泳池 项目以别墅为主,配置少量花园洋房;社区内部以水面 的广泛分布为特色; 作为中天城投旗下产品,具有品牌优势。 别墅区规模(户)别墅区规模(户)别墅产品构成(户)别墅产品构成(户)联排产品拼接方式联排产品拼接方式 412 叠拼155

28、六至十联排 联排257 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 强调产品力 中天托斯卡纳(项目概况) 18 面积: 308m2 备注:数据截止时间2010年8月22日,数据来源于筑房网,合富辉 煌市场部整理。 面积段 配比库存去化率(%) 套数占比 (%) 面积占比 (%) 套数占比 (%) 面积占比 (%) 套数面积 161-17014.79 10.03 0.00 0.00 100.00 100.00 171-18027.63 19.26 61.11 51.76 84.51 84.36 181-1901.95 1.41 16.67 14.51 40.00 4

29、0.00 201-2101.56 1.28 5.56 5.48 75.00 74.97 221-2300.39 0.35 0.00 0.00 100.00 100.00 261-2701.95 2.10 0.00 0.00 100.00 100.00 271-28010.89 11.80 0.00 0.00 100.00 100.00 291-3003.50 4.10 0.00 0.00 100.00 100.00 311-32019.84 25.34 0.00 0.00 100.00 100.00 321-3303.11 4.00 0.00 0.00 100.00 100.00 331-34

30、07.39 9.97 5.56 8.54 94.74 95.01 361-3704.67 6.88 11.11 19.71 83.33 83.31 371-3802.33 3.50 0.00 0.00 100.00 100.00 合计100.00 100.00 100.00 100.00 93.00 94.18 l项目联排别墅产品在户型配比上,161- 180、311-320平米的户型所占比较最大 (按面积) l项目联排产品整体去化整体情况较好,其 中181-190平米的户型去化情况一般 l中庭花园改善采光;动线合理 l垂直动静分离 合富辉煌房地产 its where you belong 市

31、 场 简 述 两种类型别墅对比分析 19 面积: 308m2 产品竞争力类型产品竞争力类型地段地段/ /区位区位产品设计方面产品设计方面配套方面配套方面景观设计景观设计 资源占有型别墅 拥有绝佳的自然 资源(山河景观 、温泉、高尔夫 )等,或者位于 大社区核心景观 区域 产品设计以欧陆 风格为主,户型 比例较大,讲求 舒适度 大盘别墅共享大 社区的配套资源 ,中小楼盘则通 过特色会所、酒 店营造高端配套 消费产所 多以水景、半山 为主,强调小范 围的景观占有 强调内部产品力 缺少外部资源, 或外部资源较一 般 强调赠送,面积 较紧凑 设计特色会所或 通过小区物业提 供日常生活服务 规模较小的突

32、出 园林的精细化和 风格,规模较大 的有分布广泛的 水景等大景观 藏珑项目虽然内部资源一般,但位于花溪,且靠近国宾馆,因此周边环境资源优势明显。 产品方面藏珑以独栋别墅为主,是现有市场的稀缺产品,市场潜力大。 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 别墅类产品去化情况(2010-12年在存量/潜在供应量) 20 面积: 308m2 编号编号项目名称项目名称独栋独栋联排联排叠拼叠拼合院合院预计套数预计套数预计价格预计价格 1中天世纪新城80套8000 2山水黔城76套(预)15000 4中天花园50套12000 5中铁国际城- 7金华世家48套 叠拼:9000

33、独栋:12000 9远大生态风景10套 12中天托斯卡纳190套7000 14南窗 雅舍270套 联排:5500 叠拼:4500 16泉天下70套9000 17保利温泉新城30套联排11000 18腾龙湾- 19班芙小镇20套联排:9000 合计844套 l 根据上面,各项目未来预计推售量,以及别墅产品平均去化速率较低,因此在今后2-3年内,市场中 别墅类产品将有18万平米,预计800余套; l 产品方面,2010年独栋别墅产品新增两个项目,说明贵阳市高端别墅产品在传统的以联排为主的形 势下,逐渐向更高端产品独栋别墅方向发展,未来此领域竞争激烈。 l 2010年贵阳市别 墅项目增加两个,中 铁

34、.逸都国际和班芙小 镇,分别位于金阳区 和花溪区,区域内的 腾龙湾项目别墅推出 时间不确定; 合富辉煌房地产 its where you belong 市 场 简 述 楼市调控与新政影响分析 21 2010年政府对房地产行业的调控力度加大,楼市新政频出,4月17日政府发布国务 院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,即“新国十条”,新政出台后使部分城 市的购房者出现观望情绪,楼市交易量萎缩,但进入第三季度,楼市出现复苏迹象,8月 万科实现单月销量上百亿,刷新历史记录,黄金九月,各地楼市复苏迹象明显,商品房供 应量也显著增加。 “十一黄金周”前夕,银行再次就商品房交易贷款进行进行硬性规定,首套

35、房首付 不低于三成,二套房首付不低于五成,三套房一律停带。929新政对十一黄金周楼市成 交情况造成一定影响。929新政尚未消化,10月中旬全国十三座城市纷纷出台限购力, 限制居民购买商品房。 综上所述,政府对于楼市调控的决心是比较坚定的,但一系列新整对于房地产市场 的影响有多深,有多久,这还是未知,但就目前市场的反应情况来看,新政影响最大的是 普通住宅产品,对于高端物业的影响有限。对于高端物业的客户群体而言,资金不是问题, 户型结构和环境景观优秀的产品,仍然是他们所追求的。 新政实行后,高端物业的付款方式会发生变化。由于购买别墅的客户基本都已有2套 以上住房,而银行已经停止对第三套房的放贷,因

36、此大部分客户不得不选择一次性付款, 这对于销售会带来一定影响,但总的来说,影响不会太大。 合富辉煌房地产 its where you belong 22 产产 品品 分分 析析 合富辉煌房地产 its where you belong 产 品 分 析 项目总体介绍 23 总占地面积:总占地面积:144347 总建筑面积:总建筑面积:135123 产品类型:产品类型:独栋、联排、洋房 产品面积:产品面积:独栋 260-1000,联排约300, 洋房 约160 总 货 量:157套,独栋54套,联排83套,洋房20套 独栋独栋 联排联排 洋房洋房 合富辉煌房地产 its where you bel

37、ong 产 品 分 析 项目总体介绍 24 户型单体户型单体 面积()面积() 套数套数 套数占比套数占比总面积总面积 面积占比面积占比 独立别墅 a户型 约1021.46 32%3064.385% b户型 约471.45 4629%21686.739% c户型 约580.04 43%2320.164% e户型 约262.24 11%262.240% 联排别墅 d户型 约304.85 8353%25302.645% 花园洋房 f户型 159.04 2013%3180.86% 共计 15755816.6 从上表可以看出,项目产品主要为独栋别墅和联排别墅,套数占比分布为35%和 53%,面积占比分

38、别为48%和45%,其中独栋别墅中以b户型为主,套数占比29%,面 积占比39%. 合富辉煌房地产 its where you belong 产 品 分 析 产品swot分析 25 优势 sw ot 劣势 机会威胁 u区位优势:位于风景秀丽的花溪,区域知名度高 u资源优势:享受花溪自然环境,背依国宾馆 u产品优势:独栋别墅货量充足,属于市场稀缺产品 u园林优势:打造亲水社区园林环境 u交通优势:花二道与项目紧密相连 u产品劣势:属于产权式酒店,使用年限抗性大 u资源劣势:地块内无稀缺性自然资源,缺乏亮点 u配套劣势:周边商业配套资源缺乏,生活不便 u区位机会:花溪旅游品牌日益升温,置业需求增多

39、 u市场机会:花溪土地供应量少,优质的项目稀缺 u产品机会:贵阳市场独栋产品严重稀缺 u区域市场威胁:腾龙湾和班芙小镇均有别墅产品,未 来或将抢走本项目部分潜在客户。 u贵阳市场威胁:竞品项目乐湾国际明年年初开盘,该 项目体量大,配有高尔夫练习场等高端配套,对项目未来 营销造成威胁 合富辉煌房地产 its where you belong 产 品 分 析 户型分析 a户型 26 户型单体户型单体 面积()面积() 套数套数 套数占比套数占比总面积总面积 面积占比面积占比 a户型 约1021.46 32%3064.385% u楼王户型,仅有三套 u五房四厅九卫,户型奢华,带泳池,四个停车位,全豪

40、华套 房设计,地下层全功能房设计。 地下一层二层三层屋顶 合富辉煌房地产 its where you belong 产 品 分 析 户型分析 a户型 27 u a户型独栋别墅位于项目的东北角,靠近项目旁的会所,有一定影响。 u a户型功能齐备,几近奢华,将成为目前市场中顶级的别墅产品,但是该户型面积很大,每 套面积近1000个平方,超大的面积使总价超过千万,有一定销售难度。 u a户型三栋别墅围合成为一个相对独立的区域,中间有水景,每栋都有环绕的花园,景观较 好。 总 结:由于该户型奢华,景观较好,但总价过高,建议这三栋别墅外立面完工,周边景观 完成后在进行销售。 合富辉煌房地产 its wh

41、ere you belong 产 品 分 析 户型分析 b户型 28 户型单体户型单体 面积()面积() 套数套数 套数占比套数占比总面积总面积 面积占比面积占比 b户型 约471.45 4629%21686.739% u独栋主力户型,共46套 u四房三厅六卫,户型奢华, 两个停车位,全套房设计,地下 层全功能房设计。 地下一层二层三层屋顶 合富辉煌房地产 its where you belong 产 品 分 析 户型分析 b户型 29 u b户型分布较广,南部半圆形区域中的b户型产品有水景半岛支撑,景观较好,北部的产品则 景观较散。 u b户型作为项目的主力产品,户型功能齐备,面积也合适,销

42、售难度不会太高,特别是景观好 的产品,应该会得到客户的青睐。 总 结:该户型产品属于经典的独栋别墅产品,户型上不会有太大抗性,但景观资源良莠不 齐,因此推售中需进行协调考虑。 合富辉煌房地产 its where you belong 产 品 分 析 户型分析 c户型 30 户型单体户型单体 面积()面积() 套数套数 套数占比套数占比总面积总面积 面积占比面积占比 c户型 约580.04 43%2320.164% u豪华独栋户型,仅四套 u五房三厅六卫,户型奢华, 两个停车位,全套房设计,地下 层全功能房设计。 地下一层二层三层屋顶 合富辉煌房地产 its where you belong 产

43、 品 分 析 户型分析 c户型 31 u c户型所处位置较好,其中三栋位于中心岛屿上,景观优势明显。 u c户型产品属于b户型的升级版,户型功能和舒适度都有进一步提升,如五房设计、挑空客厅 等,当然面积较大,总价也较高,但由于其套数不多,景观优势明显,因此销售难度不会太高。 总 结:c户型产品户型舒适,景观优质,应会受到客户青睐,可配合b户型的出货,有序的 进行推售。 合富辉煌房地产 its where you belong 产 品 分 析 户型分析 d户型 32 户型单体户型单体 面积()面积() 套数套数 套数占比套数占比总面积总面积 面积占比面积占比 d户型 约304.85 8353%2

44、5302.645% u联排户型,共83套 u六房两厅四卫,户型紧凑,一个停车位,地下层全功能房设 计,顶层两个超大露台,有中庭花园设计。 u大部分产品临路 地下一层二层三层屋顶 合富辉煌房地产 its where you belong 产 品 分 析 户型分析 d户型 33 u d户型产品主要集中在西北区域,大部分产品均沿路,这将影响这部分产品的销售。 u d户型产品户型较好,存在一些不足之处,如一层房间客房放置不合理、三层房间过多等问 题,但也有一些突出卖点,如顶层超大的露台、二层中庭设计、停车直接入户等。 总 结:d户型产品大部分沿路,造成一定销售难度,户型较好,面积适中,推售中,可将 沿

45、路和非沿路产品分离推售,保证同期产品品质统一。 合富辉煌房地产 its where you belong 产 品 分 析 户型分析 e户型 34 户型单体户型单体 面积()面积() 套数套数 套数占比套数占比总面积总面积 面积占比面积占比 e户型 约262.24 11%262.240% u商务独栋户型,仅一套 u五房三厅六卫,户型奢华, 两个停车位,全套房设计,地 下层全功能房设计。 一层二层三层 屋顶 合富辉煌房地产 its where you belong 产 品 分 析 户型分析 e户型 35 u e户型产品仅有1套,位于项目西面,临路而建,周边景观缺乏。 u e户型产品无地下室,一层设

46、有一个车库,四层有超大露台,户型一般。 总 结:e户型位置和户型都有缺陷,但仅有一套,需要适合的价格才能出货 合富辉煌房地产 its where you belong 产 品 分 析 户型分析 f户型 36 户型单体户型单体 面积()面积() 套数套数 套数占比套数占比总面积总面积 面积占比面积占比 f户型 159.04 2013%3180.86% u花园洋房产品,仅20套 u位于项目西南角,临路 u五层洋房,一梯两户配置 u三房两厅两卫,户型方正, 板式布局,南北通透,拥有三个 阳台,卧室有飘窗设计。 合富辉煌房地产 its where you belong 产 品 分 析 户型分析 f户型

47、 37 u f户型洋房产品共有20套,位于项目边缘,临路而建,周边有一个小型花园广场。 u f户型产品户型较好,南北通透,板式结构,舒适度较高。 总 结:f户型户型较好,位置较差,但考虑到花溪洋房产品的稀缺性,价格合适的话,出货 问题不大。 合富辉煌房地产 its where you belong 38 推推 售售 思思 路路 合富辉煌房地产 its where you belong 推 售 思 路 思路考虑因素 39 政策面影响 今年进入“金九银十”后政策调控力度再次加大,929新、限购令、加息等一系 列管控政策出台,合富辉煌首席市场分析师预测房产税细则也将在近期推出。贵阳属 于二、三线城市

48、,因此政策的反应速度较慢,调控新政的影响尚未明显,未来推售方 案将根据政策实时调整。 竞品影响 贵阳市场在售别墅产品不多,以联排产品为主,如金华世界、托斯卡纳等,这些 项目的产品将与本项目的联排产品产生直接竞争。而未来乐湾国际的开盘对本项目的 销售造成一定影响,因此推售上也需根据对手的策略进行实时调整。 合富辉煌房地产 its where you belong 推 售 思 路 推售前提 40 工程进度 工程进度是影响推售节奏的主要因素,高质快速的施工进度将对我们进行营销工 作产生积极的作用。 体验区营造 别墅产品总价较高,客户也非常挑剔,因此,营造优质的体验区是促进营销工作 的重要因素,优质的

49、体验区能够提升客户看房体验过程,增加客户对项目和产品的认 同感,促成交易。在体验区未达到预期效果时,不建议进行相应房源的推售,这样不 仅造成客户资源流失,还会降低项目的档次,影响项目在客群心中的形象。 合富辉煌房地产 its where you belong 41 拉:拉形象,拉人气 通过花园洋房和联排别墅的去化提升项目现场人气,扩大项目知晓 层面,提升项目品牌形象 联:走小众,造圈层 形象稳固,人气渐旺后利用各方资源,依托销售中心现场会所体验 和藏珑会入会,走小众营销和渠道营销路线,聚集一定数量会员后, 举行高端会员活动,形成高端圈层,为营销执行打基础 有的放矢:有了潜在客户的发掘和目标客户

50、的积累,我们便松手放箭, 独栋产品高调出货,引号市场,依靠积累的客户资源,实现销售目 标。 先拉后联,有的放矢 藏珑整体营销思路 合富辉煌房地产 its where you belong 推 售 思 路 推售策略 42 第一批第一批 时间:2010年11月2011年2月 产品组合:洋房 + 联排 第二批第二批 时间:2010年3月2011年8月 产品组合:联排 + 独栋 第二批第二批 时间:2010年9月2012年3月 产品组合:独栋 第一批第一批 第三批第三批 第二批第二批 合富辉煌房地产 its where you belong 推 售 思 路 推售策略 43 时 间:2010年11月20

51、11年2月 产品组合:洋房 + 联排 推售策略: 11月销售中心开放,开放当日举行项目高端推 介会,增进客户对项目的认识,提升品牌形象。 12月初,进行联排别墅内部客户解筹,拉升现 场人气。 12月中旬,花园洋房开售,再次提升现场人气。 利用珑会入会、圣诞节、元旦节和春节主题进 行营销推广,为独栋产品的出货蓄积客源。 推货批次推货批次产品类型产品类型户型户型户型面积户型面积 套数套数面积面积 第一批 洋房f户型159.04203180.8 联排d户型304.854614023.1 独栋e户型262.241262.24 总计6717466.14 合富辉煌房地产 its where you bel

52、ong 推 售 思 路 推售策略 44 时 间: 2010年3月2011年8月 产品组合:联排 + 独栋 推售策略: 3月,结合体验区开放,举行大型珑会会员活 动,预热现场人气,再次发掘潜在客户。 3月中旬,借助体验区人气,独栋产品盛大开 售。 5月,为了再次引起市场关注,保持现场人气, 同时掩护独栋产品出货,进行联排产品的二次 发售。 期间定期组织珑会会员活动,7、8月结合避暑 主题举办活动,保证现场人气。 推货批次推货批次产品类型产品类型户型户型户型面积户型面积 套数套数面积面积 第二批 联排d户型304.853711279.45 独栋 b户型471.45219900.45 c户型580.

53、0421160.08 总计6022339.98 合富辉煌房地产 its where you belong 推 售 思 路 推售策略 45 时 间: 2010年9月2012年3月 产品组合:独栋 推售策略: 9月,依靠实景的园林环境和长期蓄积的人气 和口碑,独栋产品再次发售。 10月,利用十一黄金周主题,举办活动,同时 在十一黄金周期间,推出3栋a户型1000平方 的独栋楼王产品,引发舆论关注,二次引爆市 场。 圣诞期间举行主题活动,保持现场人气。 推货批次推货批次产品类型产品类型户型户型户型面积户型面积 套数套数面积面积 第三批独栋 a户型1021.4633064.38 b户型471.4525

54、11786.25 c户型580.0421160.08 总计3016010.71 合富辉煌房地产 its where you belong 推 售 思 路 推售货量 46 推货批次推货批次产品类型产品类型户型户型户型面积户型面积套数套数套数占比套数占比面积面积面积占比面积占比预计销售均价预计销售均价实现销售总额实现销售总额 第一批 洋房f户型159.042013%3180.86%648220,617,946 联排d户型304.854629%14023.125%8582120,346,244 独栋e户型262.2411%262.240%100002,622,400 第一批统计推货套数67推货总面积

55、17466.14推货销售总额143,586,590 第二批 联排d户型304.853724%11279.4520%9000101,515,050 独栋 b户型471.452113%9900.4518%11000108,904,950 c户型580.0421%1160.082%1300015,081,040 第二批统计推货套数60推货总面积22339.98推货销售总额225,501,040 第三批独栋 a户型1021.4632%3064.385%1350041,369,130 b户型471.452516%11786.2521%12000141,435,000 c户型580.0421%1160.0

56、82%1350015,661,080 第三批统计推货套数30推货总面积16010.71推货销售总额198,465,210 总计总计总套数总套数157157总面积总面积55816.8355816.83总销售金额总销售金额567,552,840 567,552,840 合富辉煌房地产 its where you belong 推 售 思 路 推售节点配合 47 第一批第一批第二批第二批第三批第三批 2011年1月 9月 3月 2010年11月 2012年1月 6月 营销营销 动作动作 线下线下 推广推广 联排内部客解筹联排内部客解筹 洋房联排开售洋房联排开售联排产品二次发售联排产品二次发售 体验区

57、正式开放体验区正式开放销售中心开放销售中心开放 独栋产品开售独栋产品开售 独栋产品二次发售独栋产品二次发售 三栋楼王亮相三栋楼王亮相 举行现举行现 场项目场项目 推介会推介会 配合珑会入会,进行小众营销和渠道营销,配合珑会入会,进行小众营销和渠道营销, 如:项目路演,展点推介,商会联谊,老带新等如:项目路演,展点推介,商会联谊,老带新等 结合体验区开放,定期结合体验区开放,定期 组织藏珑会员活动组织藏珑会员活动 举办以圣诞、元旦和春举办以圣诞、元旦和春 节为主题的会员活动节为主题的会员活动 结合避暑主题,举结合避暑主题,举 办夏日游园活动办夏日游园活动 结合十一黄结合十一黄 金周,举办金周,举

58、办 主题活动主题活动 结合圣诞结合圣诞 节,举办节,举办 主题活动主题活动 报报 广广 报报 广广 报报 广广 报报 广广 报报 广广 报报 广广 线上线上 推广推广 合富辉煌房地产 its where you belong 推 售 思 路 线下推广策略思路 小众营销和渠道营销是最有效的高端物业营销推广方式。 l小众营销 小众营销的目的是打造与项目气质形象相匹配的圈层,通过圈层吸引目标客户, 发掘潜在客户。藏珑项目的圈层载体就是“珑会”,通过前期内部客户的解筹,形 成初期的珑会会员,以初期会员为基础,定期组织举办会员活动,如高端小众聚会, 如品酒会、鉴宝会、高端品牌发布会等,营造圈层气质,形成

59、圈层文化,并以此吸 收高端潜在客户。 l渠道营销 本项目将利用贵阳市的高档餐馆、高端会所、银行的客户资源进行渠道营销, 包括举办项目推介、开设异地展示点、设立渠道客户购房优惠、dm派发等推广活 动。 另一方面,本项目的目标客户不仅限于贵阳市,贵州地州客户中也存在相当数 量的潜在客户,地州客户一直是贵阳高端项目的有力支持者之一。为此,我们可进 行地州巡展,或与地州商会进行接洽,承办商会活动,设立商会会员购房优惠等方 式,吸引地州客户资源。 48 合富辉煌房地产 its where you belong 推 售 思 路 线上推广主题 49 第一批第一批第二批第二批第三批第三批 2011年1月 9月

60、 3月 2010年11月 2012年1月 6月 报广主题:联排别墅和花园洋房开售信息发布报广主题:联排别墅和花园洋房开售信息发布 报广主题:形象树立,销售中心开放信息发布报广主题:形象树立,销售中心开放信息发布 报广主题:体验区开放信息发布报广主题:体验区开放信息发布 报广主题:独栋产品再次发售报广主题:独栋产品再次发售 报广主题:独栋产品盛大开售报广主题:独栋产品盛大开售 报广主题:十一活动预告,报广主题:十一活动预告, 楼王发售信息发布楼王发售信息发布 合富辉煌房地产 its where you belong 50 营营 销销 计计 划划 第一阶段: 2010年11月2011年2月 合富辉

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

评论

0/150

提交评论