2015年许昌市房地产市场调研报告

1、2007年许昌市房地产市场调研报告深圳市金地置业顾问有限公司 目 录 ? 第一部分 许昌市宏观市场环境分析 . 一、许昌城市地理、人口、资源环境分析 . （一）地理环境 . （二）历史文化 . （三）人口环境 . （四）资源环境 . （五）区域划分 . （六）城市定位 . （七）气候特点 . 二、许昌城市经济分析 . （一）概况经济保持健康快速发展 . （二）产业结构更趋合理，各产业总值增长迅速 . （三）固定资产投资特别是房地产投资进一步加大 . （四）许昌与周边城市经济发展水平比较 . （五）许昌城市经济发展远景规划 . 三、许昌居民生活水平分析 . （一）城乡居民可支配收入不断提升 .

2、（二）消费品市场积极活跃，城镇居民消费支出稳步增长 . （三）城乡居民存款继续增加 . 四、许昌城市规划分析 . 深圳市金地置业顾问有限公司 （一）城市整体规划布局 . （二）未来城市发展战略 . 五、房地产相关政策环境 . （一）财政、货币税收政策 . （二）房地产政策 . ? 第二部分 许昌市房地产住宅市场分析 . 一、许昌市房地产市场发展现状 . （一）许昌市房地产发展历程 . （二）许昌市房地产市场近年发展情况概述 . 二、许昌市房地产市场供需分析 . 三、许昌市房地产市场住宅价格变动分析 . ? 第三部分 许昌市房地产竞争环境分析 . 一、许昌市片区市场分析 . （一）许昌市房地产片

3、区的划分情况 . （二）许昌市各片区土地供应情况及价值 . （三）许昌市各片区居住价值分析 . 二、许昌市房地产竞争环境概述 . （一）许昌市房地产片区竞争概况 . （二）许昌市房地产各片区市场环境及趋势 . （三）许昌市房地产发展特征分析 . 1. 产品特征. 深圳市金地置业顾问有限公司 2. 价格特征. 3. 营销特征. 4. 竞争特征. （四）区域市场发展总结及总体趋势研判 . 三、本区域热销楼盘分析 . 四、许昌市房地产竞争性项目供给预测 . （一）区域内竞争性项目供给预测. （二）其他区域同质竞争性项目供给预测 . （三）未来市场竞争特征总结 . ? 第四部分 许昌市房地产商业市场分

4、析 . 一、许昌市商业发展现状 . 二、许昌市商圈划分 . 三、许昌市区商业网点规划 . 四、主要竞争物业分析 . ? 第五部分 消费者问卷分析 . 一、前 言 . 二、客户特征分析 . 三、现有住房认知分析 . 四、客户置业需求分析 . 五、对价格的接受度 . 六、居住品质需求分析 . 深圳市金地置业顾问有限公司 七、对市场的认知 . 八、对本项目所在环境的认知 . 九、小结 . ? 总 结 . 附录一：经济技术开发区大型企业 . 附录二：楼盘档案 . 附录三：深度访谈部分. 深圳市金地置业顾问有限公司 由于本次报告写于2007年末，报告中关于政府宏观经济及市场数据以截至2006年和2007

5、年10月为主，待07年政府报告公告后，我们将对宏观数据进行刷新。 ? 第一部分 许昌市宏观市场环境分析 许昌是中原城市群中一个重要的工业城市，市区距省会郑州只有80公里，区位条件优越，历史文化悠久，资源丰富。随着我国“中部崛起”政策的出台，中部地区进入了一个历史发展的新高潮。许昌位于中原大地的中心，也迎来城市发展的全新契机。近年来许昌经济保持健康快速发展，城市形象不断提升，居民生活水平逐步提高。 一、许昌城市地理、人口、资源环境分析 （一）地理环境 许昌市区地处中原中心，城区中心位于北纬3403，东经11348。市区距郑州新郑国际机场50千米，有高速公路直达机场。京广铁路纵贯南北，京珠高速公路

6、与许昌至南阳、许昌至兰考到日照、许昌至登封到洛阳、许昌至扶沟到亳州的高速公路以许昌市为中心形成“米”字形的高速公路框架。 （图表1.1：许昌地理位置图 资料来源:许昌市政府网) （二）历史文化 ?3 许昌是三国文化之乡。目前保留的遗迹有汉魏故城、关羽辞曹挑袍的灞陵桥、关羽秉烛夜读的春秋楼、曹操射鹿台、练兵台、屯田处、曹丕登基受禅台、神医华佗墓等。许昌是“三国文化旅游圈”的重要城市之一，每年吸引了大批的游客来游览参观。 ?3 许昌钧瓷历史悠久，享有“钧都”之称。第页 深圳市金地置业顾问有限公司 140许昌钧瓷以其“入窑一色，出窑万彩”的神奇变幻而著称，位居中国五大名瓷之一，享有“黄金有价钧无价”

7、之盛1誉。20 ?3 许昌还有“花都”之称。许昌鄢陵花卉在唐朝即开始栽培，到宋朝花卉的栽培已成规100模，并且一直流传明清，素有“鄢陵腊梅冠天下”、“江北花卉数鄢陵”美誉。目前已形成绿化苗木、盆景盆花、草皮草毯、鲜花切花四大系列的花木基地。 80（三）人口环境 2006年末，许昌市总人口452.4万6人，其中0城镇人口153万，乡村人口299万。 从人口的分布情况来看，禹州市为人口最多的区域，人口数为120.3万，而作为城区的魏都区人口最少，只有38.7万。 图表401.2：2006年许昌各区人口示意图（单位：万人）： 20392.5%0魏都区许昌县鄢陵县襄城县禹州市2.0%长葛市38人口38

8、.779.5862.8780.96120.369.981.5%37（数据来源：2007年许昌市统计年鉴） 从图表可以看出，近5年来魏都区人口保持稳定的增长，但增幅不大，在1.0%0.5%-2%之间。由于许昌的人口流动性不大，可以预测未来人口也将继续保持相近的增长速度，住房需求也会随着不断增长。 36图表0.5%1.3：20022006年许昌魏都区人口变化示意图（单位：万人）： 350.0%2002年2003年2004年2005年2006年人口数36.7436.9137.1937.8338.7增长率1.1%0.5%0.8%1.7%2.3% （数据来源：2007年许昌市统计年鉴） 第页 深圳市金地

9、置业顾问有限公司 （四）资源环境 许昌市资源丰富。现已探明的矿产资源有三十多种，其中煤炭储量35亿吨、铝钒土储量4295万吨、耐火粘土666万吨、石灰岩2亿吨。主要矿产集中，储量大，易于开采，发展电力、建材、陶瓷等行业前景广阔。依靠资源上的优势，目前许昌已经形成了电力装备、金刚石及其制品、电力能源、建材等优势支柱产业。 （五）区域划分 许昌市辖1区2市3县（魏都区、禹州市、长葛市、许昌县、鄢陵县、襄城县），面积4996平方公里，现有乡43个、镇35个、街道办事处20个、行政村2250个、居委会167个。 其中魏都区是许昌市唯一的市辖区，是许昌市的政治、经济、文化中心。 图1.4：许昌市区域划分

10、图 （六）城市定位 根据河南省颁发的中原城市群总体发展规划纲要，许昌定位为高新技术产业、轻纺、食品、电力装备制造业基地，农业科技示范基地和生态观光区。 目前许昌重点培育形成的电力装备、烟草、金刚石制品、发制品、食品、轻纺等优势产业进一步壮大，“一城三基地”建设规模不断扩大，国家（许昌）电力电子系统产业园落户许昌，先进制造业的实力进一步增强。因此许昌被定位为高新技术产业、轻纺、食品、电力装备制造业基地。 在农业方面，许昌实施了农业科技园区建设，是全国首批实施的国家农业科技园区之第页 深圳市金地置业顾问有限公司 一，同时还是国家农业科技园区中唯一的综合性园区，农业科技化走在了全省的前列。 许昌市政

11、府在生态建设方面投入了很大的力量，本着打造国家著名旅游卫生城市的理念，政府加大了对城市环境、卫生、治安等方面的管制力度，护城河治污、街道清洁管理、垃圾中转站的建设等都大大提升了市区卫生清洁度，城市风貌大为改观。再加上悠久的历史和大量的历史遗迹，许昌将成为河南省重要的生态观光区。 （七）气候特点 许昌属暖温带季风区，年平均气温度147度，日照2280小时，年降水量579毫米，无霜期217天。 北方特殊的气候特点对住宅的建筑、设计产生了一定的影响：住宅在外立面方面强调80030%厚重、朴实，包括用材上，尽量选择一些以砖、石为主的材料；在小区的园林设计上，由于有鲜明季节特色的植物，如乔木、灌木等，突

12、出强调其四季变化的特点。另外，由于北25%方气候比较干燥，地下室利于使用，因此一些住宅会附带地下室。 600二、许昌城市经济分析20% （一）概况经济保持健康快速发展 近5年来，许昌整体经济发展迅速，国民生产总值（gdp）从2002年的361.4亿元增40015%加到2006年的717亿元，gdp增速连续3年保持在16%以上，显示出强劲的发展势头。许昌的区位优势、资源优势、成本优势、基础设施优势，将为许昌新一轮的经济发展提供动10%力。 200图表1.5：20022006年许昌国民生产总值走势图（单位：亿元）： 5%00%2002年2003年2004年2005年2006年国民生产总值361.4

13、410.2518.1603717增长率11%14%26%16%19% （数据来源：许昌市2002-2006年政府工作报告） 第页 100%深圳市金地置业顾问有限公司 80%（二）产业结构更趋合理，各产业总值增长迅速 1许昌三大产业比重变动 60%5年来，许昌农业、工业、服务业这三大产业比重不断进行优化调整，服务业和农业的比重呈现下降的趋势，工业的比重则不断提高，符合许昌坚定不移地推进工业化的目标。 40%许昌市“十一五”时期的任务是以工业化为重点推进产业结构优化升级，大力推进“136”工业体系建设，工业在三大产业中的比重将会继续上升。可见，属于第二产业的房地产业在未来有很大的发展空间。20%

14、图表1.6：20022006年许昌三大产业比重变动比较(单位：%) 0%20022003200420052006第三产业25.825.423.522.422.1第二产业55.258.259.361.363.1第一产业1916.417.216.314.8 （数据来源：2002-2006年许昌市国民经济和社会发展统计公报） 2许昌工业发展概 许昌市是中原地区重要的工业城市，2006年的工业总产值为1385亿元，工业在三大产业中所占的比重为63.1%，工业从业人数为63万人。 目前许昌已经初步形成了电力装备、烟草、轻纺、食品加工、金刚石及其制品、发制品、电力能源、建材八大优势支柱产业，拥有许继集团、

15、黄河集团、瑞贝卡集团3家上市公司。 作为一个工业城市，工业是许昌的支柱产业，实现工业化是城市未来发展的目标。 图表1.7：许昌市主导产业及行业代表 主导产业 代表企业 行业占位 金刚石制造 黄河集团 金刚石产量居世界第一 第页 深圳市金地置业顾问有限公司 瑞贝卡发制品股份发制品加工 发制品产量、出口创汇均居国内第一位 有限公司 烟草 许昌卷烟厂 主导产品帝豪香烟占全省高档烟的60%，居全省第一 电力装备 许继集团 国家520家重点企业和国家重大技术装备国产化基地 3许昌农业发展概况 2006年许昌的农业总产值为108亿元，农业在三大产业中所占的比重为14.8%，农业从业人员为242万人。 粮食

16、、棉花、烟叶是许昌的三大传统优势产业，近年来花卉、蔬菜、中药材、畜牧业也快速增长。设立了国家唯一的综合性国家农业科技园，园区建设不断完善，农业产业化、科技化走在了全省前列。 （三）固定资产投资特别是房地产投资进一步加大 从图表可以看出，近年来许昌房地产投资额和固定资产投资额均持续快速增长，城市建设健康发展。 02-05年许昌房地产投资额占固定资产投资额的一直比较稳定，维持在5%左右，0640000008%年这个比值有了大幅的增长，达到了7.1%，主要是由于06年外地开发商开始进入许昌市7%场，房地产投资额大幅增长。30000006% 5%房地产投资占固定资产投资额比重的合理区间为20%-25%

17、，不到10%属于一个较低的20000004%水平，说明许昌房地产还有较大的发展空间，而且从目前的发长趋势来看，许昌正进入一3%个高速发展的时期。 10000002%图表1%1.8：20022006年许昌固定资产投资总额与房地产投资总额比较(单位：万元) 00%2002年2003年2004年2005年2006年房地产投资额31452 45118 81658 93710 207832 固定资产投资额767091 1050169 1626871 2226199 2936812 房地产投资额/固定资产投资额4.1%4.3%5.0%4.2%7.1% （数据来源：2007年许昌市统计年鉴） 第页 深圳市金

18、地置业顾问有限公司 （四）许昌与周边城市经济发展水平比较 自古有云：“得中原者得天下”，而许昌正是位于整个河南省的中心区域，与郑州、开封等城市接壤，可谓是中原大地的核心地带。将许昌与其他中原城市的经济发展水平作比较，有助于了解许昌的真实发展情况及未来的发展方向。 图表1.9：河南城市群示意图 1.各市总体经济比较 许昌在河南城市群中，gdp位列第四，但居民收入、社会消费品总额、存款余额均相对较低，居民的购买能力有限，整体经济水平与郑州、洛阳等一线城市差距较大。详细情况如下表： 图表1.10：2006年中原城市经济统计指标对比 区域 gdp（亿） 社会消费品总额（亿） 存款余额（亿） 城镇居民（

19、元） 农村居民（元） 郑州 2001.5 822.2 3560.0 11822 5559 洛阳 1331.7 394.8 1058.9 11490 3408 南阳 1201.2 392.47 720.16 8913 3386 许昌 717 169 404.75 9010 4188 焦作 698.89 150.8 448.8 9628 4492 新乡 543.0 189.8 619.17 9455 3653 开封 472.36 177.7 359.0 8831 3172 （数据来源：各市2006年政府工作报告） 第页 14%12%深圳市金地置业顾问有限公司 10%2.各市房地产投资额占gdp比重

20、比较 8%从房地产投资额占gdp比重看，许昌为2.9%，房地产投资额占gdp的比重很小，仅高于南阳、开封，与郑州、洛阳等大城市还有较大差距，说明许昌房地产仍不发达，未来6%还有很大的发展空间。 图表1.11：2006年中原城市房地产投资额占gdp比重对比 4%2%0%郑州洛阳南阳许昌焦作新乡开封房地产投资额占gdp比重11.5%5.9%1.9%2.9%3.2%5.7%2.3% （数据来源：各市2006年政府工作报告） （五）许昌城市经济发展远景规划 许昌市“十一五”经济社会发展的主要奋斗目标是：到2010年，地区生产总值突破1000亿元，人均生产总值突破20000元。建设工业集约、农业先进、服

21、务业充分发展的产业许昌；文化发达、环境优美、社会和谐的宜居许昌。到2020年，人均生产总值在2010年基础上再翻一番，在全省率先实现全面建设小康社会目标。 生产总值年均增长12%左右，人均生产总值居河南省前列。 自主创新能力增强，经济结构明显优化，二、三产业和非公有制经济比重有较大提高，“136”现代工业体系更加完善。社会主义新农村建设取得突破，新农村示范区初具规模。 城市化水平明显提高，中心城市的辐射带动作用明显增强。资源利用效率显著提高，单位生产总值能耗五年降低20%，生态环境有效改善，资源节约型和环境友好型社会建设取得阶段性成果。 三、许昌居民生活水平分析 （一）城乡居民可支配收入不断提

22、升 几年来许昌经济的快速增长，城乡居民收入稳步增长，这标志着许昌经济迈入了一个第页 深圳市金地置业顾问有限公司 新的发展阶段。居民收入的增加，为许昌新一轮的消费热潮提供了坚实了经济基础，也使得对商品房的购买能力有所提高。 图表1.12：20022006年许昌居民收入走势图（单位：元） 年份 城镇人均收入 增长率 农村人均收入 增长率 2002 6419 14% 2743 5% 2003 6992 9% 2880 5% 2004 6959 0% 3246 13% 2005 7769 12% 3643 12% 2006 9010 16% 4188 15% （数据来源：许昌市2002-2006年政府

23、工作报告） （二）消费品市场积极活跃，城镇居民消费支出稳步增长 2006年许昌市社会消费品零售总额达到169亿，在2005年的基础上增长14%，消费200品市场交易繁荣。 几年来，由于全市整体经济的持续快速发展，城镇居民消费支出保持稳定增长，增长率保持在10%左右。 150同时应该看到，2006年许昌城镇居民的消费支出为6243元，仍处于较低的水平，这主要是与许昌城镇居民收入水平不高有关。 100 图1.13：20022006年许昌社会消费品总额总值走势图（单位：亿元） 5002002年2003年2004年2005年2006年社会消费品总额101112130148169 （数据来源：2007年

24、许昌市统计年鉴） 第页 70006000500040003000深圳市金地置业顾问有限公司 2000图1.14：20042006年城镇居民消费支出走势图（单位：元） 100002002年2003年2004年2005年2006年城镇人均消费支出42424767506356236243350. 0（数据来源：2007年许昌市统计年鉴） （三）城乡居民存款继续增加300.0 2006年，许昌市居民存款额达到297.7亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另250.0一方面也说明许昌市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转2向

25、房0地产市0场，用.作0投资或自用。 150.0图1.15：20032006年城乡居民存款走势图（单位：亿元） 100.050.00.02003年2004年2005年2006年城乡居民存款202.7 229.2262297.7 （数据来源：2003-2006年许昌市国民经济和社会发展统计公报） 四、许昌城市规划分析 （一）城市整体规划布局 依据许昌城市发展战略规划和城市功能定位的不同，许昌可分为5大区域，分别是铁第页 深圳市金地置业顾问有限公司 西区、老城区、中心区、东区、经济技术开发区、许昌县。 图1.16：许昌城市分区图 1.铁西区：项目所在地。铁西区是旧工业基地，区内有大量的旧工厂和相应

26、的配套小区，区内的住宅档次较低，周边生活配套不尽完善，周边环境较为脏乱。目前该区许多工厂已经废弃，政府正大力推进旧工厂和危房的拆迁改造工作，改造重建将是铁西区未来的发展方向。 2.中心区：以生活服务为主，大型公建及人文景观积聚区，服务设施齐全。但不同性质用地相互交叉严重，民房现状密度高，现状差，个别新建小区配备了相应公共设施与室外环境。 3.东区：近年来重点建设区域，新的行政、居住核心区，未来的城市cbd。该区近几年兴建了大量的高档居住社区，不过目前的入住率不高，尚未形成足够的人气。 4.经济技术开发区：新型工业项目为主，居住及生活配套服务靠铁东铁西解决。（附录：经济技术开发区大中企业名单）

27、5.许昌县城：独立的行政区域，兼有各类性质用地，工业与城市服务设施并存，经济发展较为落后。 （二）未来城市发展战略 根据许昌“十一五”规划纲要，许昌未来的发展目标是构建市区经济和县域经济协调发展的现代城镇体系，积极推进许昌、长葛一体化发展，实现与郑州的经济联系和功能对第页 深圳市金地置业顾问有限公司 接。为了达到这个目标，许昌将实施“北上东扩，旧城改造”战略。 图1.17：许昌城市发展战略图 1.“北上”战略 许昌北距郑州主城区约90公里，中间隔着县级长葛市和新郑市（归属郑州市），比郑汴（郑州、开封）之间的距离仅多出20多公里。许昌距离北向的长葛22公里。 相对郑州周边的新乡、洛阳等市，许昌的

28、空间优势、交通基础很好，从许昌到郑州地势平坦，郑州至武汉快速轨道交通途经许昌；产业、能源经济等优势与郑州之间的互补性也很强。许昌要实现与郑州融城有得天独厚的条件。 郑许空间和产业对接后，不仅可以降低两市之间人流、物流和信息流等要素的流动成本，实现资源优化配置，而且能够带动中原城市群核心区对豫南、豫东南人流、物流、信息流、产业流的形成和发展。 北上战略是未来许昌城市发展的主要战略，如何做好与郑州各个方面的对接将是城市发展的关键。 2.“东扩”战略 许昌东城区位于许昌市东部，创建于1997年4月，规划面积20平方公里，规划人口20万。 第页 深圳市金地置业顾问有限公司 图1.18：东区未来规划图

29、许昌市政府致力将东城区打造为一个集商务酒店、写字楼、大型休闲购物中心、高档住宅社区为一体的全新城市cbd区域。 随着东城作为许昌未来城市中心政策的确立，许昌市委、市府、人大、政协“四大班子”进驻东区，市属机关及重点行业、学校纷纷东迁，东区作为许昌未来城市政治、经济、文化中心的地位已经基本成型。 房地产方面，目前周边已经建成和正在建设的居住社区有怡景花城、通信公司小区、碧云小区、公务员小区、建业帕拉帝奥、骏景尚都、金石东方明珠、莲城华庭、东城住宅小区（公务员二期）等高档住宅。不过东区目前人气不旺，暂时仍不是许昌人心目中的理想居住区，入住率不是很高。 2.旧城改造战略 铁西区是魏都区的旧工业基地，

30、建设年代久远，开敞空间不足，居住环境差，存在闲置用地。 根据政府未来的规划，首先将会完善铁西区的城市基础设施与管理工程。接着，对铁西区内的废弃工厂和违建房进行拆迁，把区内存在的闲置土地通过招标出让的方式用作商业或居住用途。目前政府把大量的人力、物力、财力投入到铁西区的旧城改造之中，未来的铁西区将会有一个崭新的面貌。 经过改造之后，铁西区的形象将会大幅提升，同时旧城改造需要大量的安置房源，这些都将造就房地产发展的一个良好契机。 第页 深圳市金地置业顾问有限公司 五、房地产相关政策环境 （一）财政、货币税收政策 1新的土地增值税政策颁布 自2007年2月1日起新的核定征收税率，普通标准住宅为1.5

31、%，普通标准住宅及土地以外的其他房地产项目为3.5%，土地为5%。 土地是指转让土地或以转让土地为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入，应分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收税率。 对房地产利润不超过20%的普通住宅，可以免征土地增值税 2. 二套房首付40% 中国人民银行、中国银监会2007年9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍。 目前许昌居民购房只约有2

32、0%的人会选择按揭付款，大部分人都是采用一次性付款，而且市场上住宅的总价并不高，所以首付提高至40%并不会大幅提高首付的金额，所以就目前来说，“9.27”新政对许昌居民的购房不会产生大的影响。 3. 二套房以家庭为单位 2007年12月11日，央行和银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知明确规定：以借款人家庭为单位认定房贷次数；无论以前的贷款是否还清，再次申请房贷都不能享受首套房的政策，除非人均住房面积低于当地平均水平。今后如果申请人提供虚假证明材料会被各地银行业协会的“黑名单”登记在案，被所有银行拒绝放贷。 “第二套房”认定标准不统一，可能使购房者在实际操作中有较大的“活动空间

33、”来规避 “房贷新政”的调控作用，备受关注的“第二套房”认定标准结束了各商业银行版本不一的混乱局面，以家庭为单位认定既符合现实又有利于强化调控。 （二）房地产政策 190/70政策 各城市（包括县城）年度新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须在开发建设总面积的70%以上。2006年6月1第页 深圳市金地置业顾问有限公司 日前已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。其中，套型面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 目前许昌市场上在售楼盘大多未严格执行90/70政策，市场供应的产品

34、仍以大户型住宅为主。目前来说，90/70政策对许昌的房地产市场影响并未真正展现出来。 从未来的市场供应看，基本上各大地块都需要执行90、70政策，未来许昌的房地产供应产品面积将集中在90平米以下，对于已经习惯居大户型住宅的许昌人来说，将是对需求的一次挑战，也对未来的房地产营销带来一定的困扰。 2物权法颁布 自2007年10月1日起，国家颁布的新的物权法开始实施。新的物权法是中国从法律上明确保护私人财产的一项重要举措。 满70年后住宅建设用地使用权自动续期，续期需要缴纳一定的土地使用费，此外，再无其他相关费用，住宅商用问题上一定程度放开限制。 车库首先应该满足本小区业主的需求，业主在买房时，可以

35、通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位的归属。用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （三） 土地政策 1. 紧缩地根 2007年10月9日，国土资源部正式发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令)，强调建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不可能再以分期付款的方式分期获得土地。 紧缩地根将会使开发商的开发成本提高，近期来看，将会对许昌的招商引资工作带来不利影响。但从长远来看，39号令强调公开、公平、公正的市场配置机制，包括重申按宗地出让、按宗地签订合同、缴清宗地出让价款才能发证、不得分割发证等

36、规定，有利于市场机制的发挥,防止开发商囤地等，有助于宏观调控政策的落实，这些都将促进许昌房地产市场的健康发展。 2. “国三号”土地新政出台 国务院于2008年1月3日通过了国务院关于促进节约集约用地的通知【国发20083号】，简称“国三号”。重要内容如下： 一、严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时第页 深圳市金地置业顾问有限公司 使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地

37、价。 二、要优化住宅用地结构，合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。 “国三号”政策的出台影响，总结如下： 1、为土地市场的管理明确了方向，强化了土地监察部门的权威性，对土地市场秩序的改善有促进作用。 2、将促进建设项目容积率的提升，提高土地利用效率，间接增加供应。 3、一些囤地较多的企业受到打击，企业预期效益下降。一些“地王”项目受到的影响较大

38、。这些企业的经营战略将被迫调整，加快开发速度。 4、大企业抢地的势头得到抑制，为中小企业降低拿地门槛，小企业生存能力增强，（资金实力太差的企业除外）小企业间合作的机会也在增多。 5、高档建设用地、沿海地区建设用地需求间接增加，在房价总体趋稳的背景下，核心城市高档住宅、沿海地区住宅价格上涨的压力依然存在，因为高档住宅供应相对减少，但外来中高端购买力不断流入核心城市、沿海发达城市。 6、小产权房的开发得到暂时抑制。 （四）政策对2008年市场影响预判 1.政策仍将主指一二线城市，三线城市影响甚微 2008年是否将延续2007年房地产政策的影响？这是肯定的！但是2007年房地产政策仍然是主要指向一线

39、城市，对二线城市有一定的影响，而三线城市的影响就甚微了。这主要是跟三线城市的房地产刚刚起步有关，三线城市的需求都属于刚性需求，投资意识不强，存在的泡沫和水分自然也很少，因此，判定2007年政策的释放及2008年政府新出台的房地产政策对许昌这样的三线城市的影响甚微。 同样，举世瞩目的奥运盛典对城市房地产利好影响也主要集中在与奥运最密切的一线城市，并不能有效的促进二三级城市的房地产市场的发展。第页 深圳市金地置业顾问有限公司 ? 第二部分 许昌市房地产住宅市场分析 一、许昌市房地产市场发展现状 （一）许昌市房地产发展历程 a、20世纪90年代：许昌作为二线城市，房地产起步较晚，上世纪90年代全市很

40、少有成规模的商品房开发，居民住宅以单位公房、福利分房、自建房等为主，多数不对市场公开销售，即使部分面向市场销售的，也不成规模。 b、2000年-2004年：随着本地开发商实力的增强和国家宏观调控政策的落实，许昌房地产市场才开始逐步发展起来。但该阶段，房地产市场需求较小决定了市场规模有限。 c、2005年至今：外地开发商开始进入许昌市场，市场的供应量大幅增长，商品房的品质、档次有了质的飞跃。铁西区改造带动了大批拆迁户购房，东区的快速发展也带动了整个房地产市场的发展，许昌房地产市场步入了一个以改善置业、拆迁置业为主导的时期。 （二）许昌市房地产市场近年发展情况概述 许昌市场于20012002年开始启动，2004年起进入发展阶段，商品房开工面积、施工面积以及房地产投资额等全面攀升。2006年至今进入高速发展阶段，房地产市场投资进入高潮。然而房地产发展增长速度目前仍滞后于郑州、洛阳、新乡等城市。 1.房地产市场高速发展，市场供需两旺 近几年许昌市房地产市场快速发展，市场交易活跃，供需两旺，尤其是进入2006年，市场供应量和需求量均达到历史最高水平，房地产市场进入一个高潮期