徽商长江西路地块前期顾问经济测算排版

1、长江路地块前期顾问 经济测算 新景祥 合肥 / 2011-2 徽商城建 / 中国合肥 谨呈：安徽徽商集团城镇建设开发有限公司 依照甲方提到的要求 为进一步明确本项目物业形态，我司对各种物业形态的成本、收益、以及去 化速度作出测算，以为甲方更好的决策本地块具体操作方式，提供参考依据。 声明 报告内容 1、七层商业与住宅组合形态经济测算 一、经济测算 2、四层商业与住宅组合形态经济测算 3、四层商业、住宅、公寓组合形态 二、商业业态思考 三、案例推演 基于市场与新经济数据对本项目 经济测算 排布一：七层商业与住宅融合建筑形态经济测算 132m 98m 165m 45m 118m 90m 长江西路

2、天柱路 13m 30m 20m 55m 地块指标 单层占地 （） 层数单元数建筑面积（） 住宅168621435398 商业面积4611732277 地下面积220233 汇总87908 总占地总占地14347用地面积用地面积6700 建筑层数建筑层数多层7层容积率容积率4.7 高层28层 建筑面积建筑面积总建面：87908 地上住宅：35398 、地上商业：32277 地下车库：8250 、地下1层商场：8763 地下自行车库：1548 、住宅地下二层：1672 排布一：业态组合浅议一 下面四层为集中式商业 上面三层作为办公 本方案建筑形态为7层满铺与21层住宅组合。我司 前期通过深入的调研

3、发现，7层满铺如果全部定位 为集中式商业，运营难度大，风险大。所以针对项 目实际情况，我司建议7层物业分为两部分： 下面四层为集中式商业，上面三层作为办公写字楼 形式，可租可售，灵活持有，降低运营风险，实现 利润最大化。 注：以下测算也建立在此基础上。 业态组合说明 住宅 物业形态物业形态楼层（层）楼层（层）面积（面积（ ）均价均价 （元（元/ ） 销售收入销售收入 （万元）（万元） 集中商铺集中商铺14611150006916.5 24611130005994.3 3461180003688.8 4461150002305.5 办公写字楼办公写字楼5、6、713833 60008299.8

4、住宅住宅2135398 600021238.8 汇总汇总2867675715848444 项目面积面积备注备注 总建筑面积87908含20233地下室面积 地上建筑面积67675 住宅35398 办公写字楼13833 商业18444 项目计算标准计算标准总费用（万元）总费用（万元）备注备注 土地成本6014067 按地上面积计算 政府收费131887 按地上面积计算 前期费用71.4628 按总面积计算 建安成本2561.822520 按总面积计算 不可预见费82.2723 按总面积计算 间接费用505.74446 按总面积计算 税金3803341 按总面积计算 合计成本36610 36610

5、 销售收入48444 48444 住宅600021239 办公写字楼60008300 合计收入29539 29539 商业1025018905 毛利润11833 11833 排布一：业态组合一经济测算 排布一：业态组合浅议二 下面四层为集中式商业 上面三层作为酒店 本方案与前方案基本类似，所不同之处是将满铺商 业上面3层办公写字楼，作为酒店使用。 我司建议如果作为酒店使用可以作为长期持有，如 果整体销售难度，将涉及到整体销售，或产权式销 售两种方式。 如果酒店出售（仅从市场均价角度分析），目前市 场形势下与办公写字楼相同，不做累述，以下分析 如果酒店持有，项目收益情况。 业态组合说明 住宅 物

6、业形态物业形态楼层（层）楼层（层）面积（面积（ ）均价均价 （元（元/ ） 销售收入销售收入 （万元）（万元） 集中商铺集中商铺14611150006916.5 24611130005994.3 3461180003688.8 4461150002305.5 酒店酒店5、6、713833 60008299.8 住宅住宅2135398 600021238.8 汇总汇总2867675715848444 项目项目面积面积备注备注 总建筑面积87908含20233地下室面积 地上建筑面积67675 住宅35398 酒店13833 商业18444 项目项目计算标准计算标准总费用（万元）总费用（万元）备注

7、备注 土地成本6014067 按地上面积计算 政府收费131887 按地上面积计算 前期费用71.4628 按总面积计算 建安成本2561.822520 按总面积计算 不可预见费82.2723 按总面积计算 间接费用505.74446 按总面积计算 税金3803341 按总面积计算 合计成本合计成本36610 36610 销售收入销售收入40144 40144 住宅600021239 酒店00 收入合计21239 21239 商业1025018905 毛利润毛利润3534 3534 排布一：业态组合二经济测算 排布二：四层商业与住宅融合建筑形态经济测算 地块指标 单层占地 （） 层数单元数建筑

8、面积（） 住宅168629448894 商业面积4611418444 地下面积220233 汇总87571 通过前期深入的市场调查，根据本地块所处地段的 实际市场环境，建议项目减少商业体量，将7层满 铺商业，减少为4层满铺，规避运营风险，提高项 目操作成功率。 业态组合说明 将7层满铺减少为4层满铺，必将损失面积，容积率 达不到4.7，通过核算，可以将住宅做到33层，高度 控制在100米以内，正好可以满足容积率需求。 核算如下： 减少成4层满铺商业，地上建筑面积为58908，比 原有67675减少8770（ 67675 - 58908 = 8770 ），住宅单层面积为1686 ， 正好满足 增

9、 加5层住宅（8770/1686=5），达到33层。 4商铺层高按4 计算为16 ，29层住宅层高按2.9 计算为84 ，正好满足低于100 ，容积率4.69 4层商业 29层住宅 建筑高度100米以内 排布二经济测算 项目项目面积面积备注备注 总建筑面积87571含20233地下室面积 地上建筑面积67338 住宅48894 酒店0 商业18444 项目项目计算标准计算标准总费用（万元）总费用（万元）备注备注 土地成本6014047 按地上面积计算 政府收费131882 按地上面积计算 前期费用71.4625 按总面积计算 建安成本2561.822434 按总面积计算 不可预见费82.272

10、0 按总面积计算 间接费用505.74428 按总面积计算 税金3803328 按总面积计算 合计成本合计成本36464 36464 销售收入销售收入48242 48242 住宅600029336 酒店00 收入合计29336 29336 商业1025018905 毛利润毛利润11777 11777 排布三：地上四层商业、住宅、公寓组合形态 基于对市场的研究，本着更好运营项目的原则，建 议在合适的范围内减少集中式商业体量，我司提出 以下物业形态建议： 集中式商业以4层满铺为主。 住宅部分由南北向的普通住宅a，与东西向的公寓 b两栋空间上垂直的高层组成。 业态组合说明 a栋栋 b栋栋 天柱路 5

11、0m 90m 118m 业态划分示意 c栋栋 通过测算，对退让后的地块经济指标为： 净用地面积4611. 地块北界沿长江西路面街面宽为90m 南界面宽118m，东界面宽45m，西界面宽50m， 45m 101m 168m 96m 135m 18m 85m 13m 15m 根据用地情况，设定以下建筑指标： a栋栋 b 栋栋 c栋栋 楼栋楼栋面宽面宽(m)进深进深(m)层数层数(层层)单层面积单层面积 () 总面积总面积 () a8515x12751275x b4518y810810y c 满铺满铺4461118444 总面积总面积根据总共地指标，以及容积率，地上面积不得超出67675 即： 12

12、75x+810y+18444= 67675 排布三：地上四层商业、住宅、公寓组合形态 建筑层数建议 由于容积率有限，住宅的与公寓面积如何配比才能 达到最佳的状态？ 通过市场研究，本区域住宅销售情况良好，销售价 格也高于公寓，所以我司建议在利润最大化得前提 下，以住宅为主题，公寓作为辅助。将住宅层高控 制在100米内，建成29层住宅，利用上述公式，可 以推算出公寓在15层。 楼栋楼栋楼层（层）楼层（层）面积（面积（ ）均价均价 （元（元/ ） 销售收入销售收入 （万元）（万元） c （商业）（商业） 14611150006916.5 24611130005994.3 3461180003688.

13、8 4461150002305.5 b（公寓）（公寓）151215055006682.5 a（住宅）（住宅）2936975600022185 汇总汇总3367569707047773 a栋栋 b栋栋 c栋栋 项目项目面积面积备注备注 总建筑面积87802含20233地下室面积 地上建筑面积67569 住宅36975 公寓12150 商业18444 项目项目计算标准计算标准总费用（万元）总费用（万元）备注备注 土地成本6014061 按地上面积计算 政府收费131885 按地上面积计算 前期费用71.4627 按总面积计算 建安成本2561.822493 按总面积计算 不可预见费82.2722

14、按总面积计算 间接费用505.74440 按总面积计算 税金3803336 按总面积计算 合计成本合计成本36564 36564 销售收入销售收入47773 47773 住宅600022185 公寓55006683 收入合计28868 28868 商业1025018905 毛利润毛利润11208 11208 排布三：地上四层商业、住宅、公寓组合形态经济测算 四种方案比较分析 方案成本销售收入毛利润 a366104844411833 b1366104844411833 b236610401443534 c364644824211777 d365644777311208 a-4层集中商业+3层办公

15、+住宅物业形态 b-4层集中商业+3层酒店+住宅物业形态 b1酒店整体售出 b2-酒店持有 c-4层商业+29层住宅 d-4层商业+住宅+公寓 单位：万元 四种方案收益比较分析表格 四种方案比较分析 物业形态区域市场去化速度 （万方/年） 住宅5 公寓1.5 写字楼0.5 沿街商业0.5 商超业态主力商业1.08 区域市场去化速度比较 方案ab1b2cd 商业1844418444184441844418444 住宅3539835398353984889436975 公寓12150 写字楼13833 酒店1383313833 去化时间42月+x酒店持有无案例比较11.7月+x186月+x 单位：

16、万元 通过前期深入的市场调研，对 于本项目区域内的各种业态的 去化速度统计如表，对于商业 物业的去化，根据具体商业业 态形式不同差别较大。 四种方案去化速度比较分析 从几种方案看，4层集中式商业 是其共有的特征，但其去化速 度由未来的业态形式决定，所 以本次分析设定集中商业去化 速度为x，再次基础上进行测算。 从利润分析对比表可以看出： 四种业态组合的成本收益毛利润都较为接近。 但是，从业态组合来看a、b物业形态为7层商业，变 现慢，去化难度大，难以真正实现现金流。 而c、d物业形态，仅四层集中式商业，其余部分为 住宅公寓，去化速度快，可以快速实现现金回笼。 四种方案收益比较分析：结论 方案收

17、益比较分析表 所以，在规划允许的情况下，我司建议采用所以，在规划允许的情况下，我司建议采用c、 d物业形态。物业形态。 方案去化时间对比表 第二部分 商业业态思考和案例推演 1、合肥商圈演变 商业业态思考 3、青阳路商圈发展简析 4、本案商圈分析 2、三里庵商圈发展简析 合肥商圈演变 我们认为，在经济测算之外，依赖于对成功案例经验的推演，可以求解 到一些对本案有参考性的观点。 我们认为本案所在区域在市场上最大空白点是专业化建材市场，并接下 来将以三里庵国购广场、青阳路松芝万象城为例，解证商超联体业态 与专业化建材市场之间的业态联动优势。 三里庵商圈发展简析 2005年，国购广场清晰的判断了区域

18、人群消费特征和主要需求增长点， 即以日常百货为主的、辅以日益增长的家装家居需求。作为居住人口和 商业物业都呈极高密度的三里庵，无论具有多少实力的品牌，进入这个 商圈，首要面临的是能不能形成相对的竞争力，以保证自己的生存和续 航。 三里庵商圈发展简析 作为这场攻坚战的先锋世界500强之一、世界第二大连锁超 市的家乐福，起到了定海神针的作用，为本案在第一时间稳定了商业 军心，积聚了商业人气，打响了品牌。 家乐福到来之前，该商圈拥有较高质量的大型超市，分别是苏果 超市和另外一家较为知名的国内超市连锁。然而，家乐福确定来此之 后，两家超市迅速做出清仓决断并第一时间退出片区竞争。 三里庵商业发展简析 家

19、福特建材超市，正是在家乐福超市完成开天辟地的任务之后，以按部 就班的姿态悄然入驻。 如今，在国内电器销售业具有行业领袖姿态的苏宁电器，也借助家乐福 广场开辟的资源和人气磁场，即将开拓一派新天地。 三里庵商业发展简析 品 牌 领 袖 力 明线： 商超联体 专业建材市场 专业电器市场 暗线： 强势的一线品牌超市带动弱势的一线品牌建材市场 品牌型竞争市场吸引了一线品牌电器市场 三里庵商业发展简析 三里庵商业发展轨迹的明线与暗线 青阳路商圈发展简析 安居苑曾经是合肥继琥珀山庄后的又一个神话，当年作为国企开发的新 兴社区，为合肥提供了一个生活层次提高、生活配套升级、学区资源跟随社 区发展的社区样板并成为

20、之后争相效仿的模范。从社会效益上，它将原本人 口密度低而生活氛围差的青阳路板块一举革新成与市区遥相呼应、与黄山路 版块学院氛围相得益彰的新兴区域，大大的推动了商业发展。 青阳路的美家居建材市场，基于安居苑大量入住户家装需求基础上建设 的大型建材商场。对于当地居民来说，第一感觉是齐全想要的东西都有 ，第二是专业买的质量相对放心有保障，第三是门店多买东西总 要货比三家。这三个印象，也就是美家居建材市场的品牌利益点。 青阳路商业发展简析 然而，作为高密度居住的 安居苑，长期以来在大型 超市及高档消费品方面， 是受三里庵商圈辐射的。 万象城以青阳路与长江西 路交汇处为发轫点，意图 分羹百货类市场份额。其 立项，亦非仅仅基于安居 苑商业形态的空白，更是 依赖于对美家居建材市场 的信心。 拥有超大体量的万象城， 并没有带着目空一切的态 度将自己的姿态凌驾于区 域其他类型的市场之上， 而是在定位方面深刻考虑 到与美家居建材市场之间 形成联动，实现双赢。 青阳路商业发展简析 万象城的后来者策略 明线： 专业建材市场 大型商超综合体 暗线： 强势品牌建材市场对区域急需的建材装饰市场空白的 占领 与强势的品牌先行者和谐相处，对区域急需的大型商 超联体业态进行品牌和资