买一手房全套流程及注意事项

1、买一手房全套流程及注意事项买一手 房：第一步 了解行情 买一手 房：第二步 挑选房源弄清楚购房目的买房 首先 要明 确购 房的目的：为 什么 要买 房？ 对于 大多 数人 来说，买 房 无异 有两 个目 的， 一 是居 住， 二是 投资 。用来 自己 居住 ：要 根据 家庭 人口 数量、 结构 、工 作特 点、对 交通 的要 求状 况、对 小区 物业 管理 内容 及特 点要求，以及 将来 自己 的经 济变 化所 引起 的生 活要 求 变化 程度 来确 定。用来 投资 ：主 要考 虑保 值增 值潜 力，对 于长 期出 租的 ，要考 虑出 租机 会、投资 回报 率、投资回 报风 险等 ；对于 准备

2、 随时 转让 取得收 益的， 要考 虑物业的 升值 潜力、转让 机会 、投 资回报 风险 等因 素。用于 居住 还是 投资 ，主 取决 于个 人的意 愿与 经济 实力 ，对于 资金 并不 是很 充足 的普 通工薪家庭 来说，您适 合于 购买 房屋 用作 居家，对 于 经济 实力 雄厚、手中 闲散 资金 较多 的家 庭，如果 对于 其它 的投 资类 型不 是很 了解 或所 期望 利润太低， 购买 房屋 用于投 资倒 是一 个不 错的选 择。对于 一般 非投 资目 的购 房者 而言 ，选房 时就 应该 在满 足居住 要求 的同 时，还要 方便 上班、上学 、购物 及满 足交 往的需要 。如果购房

3、纯粹 是为 了投 资，哪 么重 点就 要考 滤楼 盘所 处在位 置、升 值的 潜力 及品 牌效 应， 还要 注重 开发 商 信誉 、小 区规 模、 物 业管 理服 务水 平等 。明确 了购 房目 的， 在收 集房 源信 息、选 择房 源时 才能 有的放 矢！ 商品房面积计算规则在我国大 部分城 市，根 据建设部商品房 销售面 积计算及公用建 筑面积 分摊规 则 的 规 定 ，房 屋 销 售 仍 按 建 筑 面 积 计 算 价 格 ，那 么 单 元 住 宅 的 销 售 面 积 怎 样 测 算 ？ 商 品 房 按“ 套 ”或“ 单 元 ”出 售 ，商 品 房 的 销 售 面 积 即 为 购 房 者

4、 所 购 买 的 套 内 或 单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房 销售面积=套内建 筑面积+分摊 的公用建筑面 积 其中， 套内建 筑面积=套内 使用面 积套 内墙体 面积阳 台建筑面积套内 使用面 积的概念 是每套 住宅户 门内除 墙体厚度外全部 净面积 的总和。其 中包括卧室 、起 居 室、过厅、过 道、厨房 、卫生间、储藏室 、壁柜（不包括吊 柜）、 户 内 楼 梯（ 按 投 影 面 积 ）。利 用 坡 屋 顶 内 空 间 作 房 间 时 ，其 一 半 的 面 积 净 高 不 低 于 2.1 米 ， 其 余 部 分 最 小 净 高 不 低 于 1.5

5、 米 ， 符 合 以 上 要 求 的 可 计 入 使 用 面 积 ； 否则不算使用面积。每户阳台（无论凹、凸阳台）面积在 6 平方米以下的，不计算 使用面积；超过 6 平方米的，超过部分按阳台净面积的 1/2 折算计入使用面积。套内墙体面积：商品房各套（ 单元）内 使用空间周围的维护或承重墙体，有 共用墙及非共用墙两种。品 房各套（ 单元）之 间的分隔墙、套（ 单元）与 公用建 筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均 为共用墙，共 用墙墙体水平投 影面积的 一半计 入套内墙 体面积 。非共用墙 墙体水 平投影面积全 部计入套 内墙体 面积。阳台建筑面积：按国家现行建筑面积计算规则进行计算

6、。单元分摊的公用建筑面积由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间 之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体 水平投影面积的 50。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、 售的地下 室、 车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并 扣除已作为独立使用空间 销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即 为整栋建筑物的公用建筑面积。将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和 ，得到建筑 物的公

7、用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊计算：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建 筑面积分 摊系数 ，得到购房 者应合 理分摊的公用 建筑面积 。分摊的 公用建 筑面积 =公用建筑面积分摊系数x套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为0.4左买一手 房：第三步 房屋验证查看开发商资质购房者在购房时应要求房地产开发商和 销售商提供齐全的“五证”、 “二书”，这 是 法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用 证、 建设用地规划许可证、 建设工程规 划许可证、 建设工程施工许可证（建设工程开工证）、 商品房销售（预售） 许可证。书 ”是 指 住

8、 宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 。“五证”中最重要的是国有土地使用 证和 商品房销售（预售）许可证， 两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的 预售范围为 本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“两书”可以作 为商品 房买卖 合同的补 充约定，并且是房地产 开发企业 在商品 房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文 件。验证房屋内部设施买房子，最 重要的是所购房屋质量要有保证，否 则价格再便宜、朝 向再理想，都 会给自己 生活带 来无穷的 后患和 烦恼，房屋内在 质量如何 检查，这 里综合 有关专 家经

9、验，附上 36 条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不 妨记住并逐条检查看一看。门1门的开启关闭是否顺畅？ 2门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 3门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ 4大门、房门的插销、门销是否太长太紧？窗5窗边与混凝土接 口有无 缝隙？ 窗框属 易撞击 处，框 墙接 缝处一 定要密 实， 不能有缝隙。6开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 7窗户玻璃是否完好？8窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。地板9 地 板 有 无 松 动 、 爆 裂 、 撞 凹 ？ 行 走 时 是 否 吱 吱 作 响 ？ 10地板间隙是否太大？11 柚

10、木地 板有无大 片黑色 水渍？12地脚线接口是否妥当，有无松动？ 13地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 顶棚14顶 上是否有裂缝？没有裂缝最好，有 裂缝得看是什么样的裂缝。一 般来 说，与 房间横梁平行的裂缝，属 眼下的质量通病，虽 有质量问题，但 基本不妨碍 使用；如 果裂缝 与墙角呈 45 度斜角 ，甚至 与横梁 呈垂直 状态，那 么就说 明房屋 沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。15看 顶部是否有麻点。这种麻点专业称“ 石灰爆点”，是 石灰水没有经过 足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。16顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶 层

11、房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。17特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。18 墙身顶 棚有无部 分隆起 ，用木 棍敲一 下有无空声？ 19墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 20 墙身、 墙角接位 有无水 渍、裂 痕？21 内墙墙 面上有否 石灰爆 点？厨厕22厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。 裂痕有时细如毛发，要仔细观察。23 坐厕下 水是否顺 畅，冲 水声响 是否正 常，冲厕水箱有 无漏水 声？24 浴缸、 面盆与墙 或柜的 接口处 防水电25厨 房瓷砖、马 赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫 生间墙面瓷砖砌 筑

12、是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。26 砖缝有 无渗水现 象？27厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？28 水池龙 头是否妥 当，下 水是否 顺畅？29卫 生、厨 房内有否地漏，坡 度是否对头，绝 不能往门口处倾斜，不 然水 要流进居室内。30 出水是 否通畅， 会不会 出水口 内留有 较多的建筑垃圾 ？ 31您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。 32自来水水质怎么样？其他33厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？34试 一下全部开关、插 座及总电闸有无问题？各种电路、闭 路电视、电 话 插座的位 置等，也应仔细了解。30%的火灾是由于

13、电气事故引起的，这与电气线 路的设置 有相当 的关系。为 了用电 的安全和方便 ，国家出 台了住宅设计规 范， 规定每套住宅回路数不宜少于 5 个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短 路火灾事故的发生。35供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大 部分供水 管采用 铜管。铜 管可安 全使用 50 年 。另 一个无 可比拟的 优点是 净化管 内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。36试煤气热水器开关是否妥当？37居 室、客 厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因 为 有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 考

14、察周边环境及其他交通状况位置的远近，不 仅与实际距离有关，更 重要的是与交通状况相联系。考察交 通状况的优劣主要从以下几方面考虑：A、公共交通状况。公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否 广 泛 ；公 共 交 通 的 起 止 时 间 、间 隔 时 间 、运 行 速 度 、票 价 等 情 况 如 何 ；从 您 要 购 买的房屋到公交车站的距离如何；出小区打车（ 的）是否方便；小 区的出入口是 否合理等。B、交 通 的 便 利 度 。 每 天 必 经 的 路 段 是 否 经 常 堵 车 ； 到 火 车 站 、 飞 机 场 、 长 途汽车站等交通站点是否便利， 是否有较多交通工具可到达等。

15、C、道路状况。 小区是否邻城市的交通主干道或次干道、 支线等， 与这些交 通干道的远近程度（不能太近，因 为可能影响到居民的安宁及环境）。是 否有方 便的出入口， 路面状况如何等。D、是 否 有 交 通 管 制 。 如 ， 行 车 是 否 受 速 度 、 方 向 、 行 车 路 线 的 限 ， 有 无 停 车场，路边可否停车等。社区环境考察一个项目主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距、居住密度。对于住户来说，容积率直接牵涉到决定居住舒适度的几个指标，如人均 绿化面积。绿化率也是如此，绿化率越高，建筑密度越低，发展商可用于回收资金 的面积越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的

16、居住需求角度还是从纯粹赚钱的角 度来设计一个社区。好的居住区容积率不能超过 5，绿化率不能低于 30%。现在 人们常常 标榜自 己的社区 环境设 计如何 如何，但所 有设计的基础 是建立在 有足够 的绿地比 例之上 的，也许买 房看不 到将来建成后 的实景，但这两个 数据基 本决定 了社区绿化环境的好环。楼间距也是一个可以泄露发展商“秘密”的指标。楼间距太窄不仅影响 各楼体之 间的光 照，也影响 人们的 视野和心情。无 法想象 楼挨着楼 的社区 能谈得 上什么绿化和环境。真正好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己 的小型绿 地，有的 新项目甚 至推出 了宅旁空间和 楼内共享

17、 空间的 绿化，每 一个新 概念的推出和落实都是社区环境的更新。买一手房 ：第四 步 签认 购 书签认购书需注意的问题签订认购书时，购房者应注意以下问题：购房 者在确 立购房意 向之后 ，一般都要与售 楼处的销 售经理 建立联 系，在双 方初步意 向达成 一致后，销 售经理 都会向购房者 出示该公 司的认 购书，并 按认购 书要求购房者签订并交纳定金或预付款。购房者应认真、仔 细地审阅认购书，并 向销售经 理索取 有关房屋 的宣传 资料及 有关文 件，在问清楚房屋 建筑的进 展情况 后，有 条件 的还应实地考 察一下。在 此基 础上，购 房者 可签订认 购书并交 纳定金 或预付款，定 金各开发

18、商定的标准不一，几 千到几万的都有，一 般与商品房价格 成正比。认购书一般包括以下基本条款：(1) 当事人双方基本情况：卖 方 ，即 发 展 商 名 称 、地 址 、电 话 ，销 售 代 理 方 名 称 、地 址 、电 话 ；有 的 开 发商将销 售工作 完全委托 给一个 房地产 中介公 司进行代理。因此 购房者购 房时应 弄清楚与 之签约 的销售经 理是哪 个公司 的，如属 于中介代 理销售 ，应注意 在合同 中表明其代理关系；买 方 ，即 认 购 方 名 称 、姓 名 、地 址 、电 话 、身 份 证 件 种 类 ；代 理 律 师 事 务 所 名称、地址，代理律师姓名、电话；(2) 认 购

19、 物 业 名 称 、 房 号 、 地 址 ；(3) 房价：包括房屋户型、建筑面积、单位价格(币种)、总价额；(4) 付 款 方 式 ： 一 般 规 定 是 一 次 性 付 款 还 是 分 期 付 款 ， 一 般 现 房 可 用 一 次 性 支付，期 房按分期付款方式，办 理按揭贷款手续的，还 要就有关付款方式作详细 约定；(5) 认购条件：一般包括签订认购书的注意事项；关于定金或预付款数额， 购房者应与卖方约定一定期限内，买方不买房时由卖方归还定金或预付款本金， 并形成书面协议。有的销售方仅以口头表示同意，一 旦发生纠纷难以讨还，所 以 为避免麻烦，最好都以书面形式约定；签订正式契约的时间、付

20、款地点、帐户、 签约地点等。“定金 ”与“订 金”所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当 事人双方 的约定 ，由当事人 一方在 合同订立时或 者订立后 履行前 ，按照合 同标的 额的一定 比例( 不超过 20) ，预先给付对 方当事人 的金钱 或其替 代物。 它是 作为债权 担保的 一定数额 的货币 ，它属于一种法 律上的担 保方式 ，目的在 于促使 债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签 合同时，对定金必须以书面形 式进行约定 ，同 时 还应约定 定金的 数额和交付期 限。给 付 定金一方 如果不 履行债 务 ，无 权 要 求 另 一 方 返 还 定 金 ；接

21、受 定 金 的 一 方 如 果 不 履 行 债 务 ，需 向 另 一 方 双 倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。根据最高法院在 2000 年 12 月 8日公布的关于适用担保法若 干问题 的解释，定金的类型和适用主要有如下几种：1、订 约 定 金 。“ 解 释 ”第 一 百 一 十 五 条 规 定 了 订 约 定 金 。订 约 定 金 即 立 约 定 金 ，其 设 立 是 为 了 担 保 主 合 同 的 签 订 。订 约 定 金 的 特 点 是 ，其 法 律 效 力 的 发 生与主合 同是否 发生法律 效力没 有关系 。凡 在意向 书一类的协议 中设定了 订约定

22、金 ，其 法 律 效 力 自 当 事 人 实 际 交 付 定 金 时 就 存 在 ，在 其 所 担 保 的 订 约 行 为 没 有 发 生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。2、成 约 定 金 。“ 解 释 ”第 一 百 一 十 六 条 规 定 了 成 约 定 金 。作 为 主 合 同 成 立或生效 要件而 约定的定 金，称之 为成约定金。当 事人在 合同中约 定有成 约定金 的 ，定 金 未 交 付 ，则 合 同 不 成 立 或 不 生 效 。若 当 事 人 约 定 定 金 并 明 确 表 示 定 金 的 交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。但 是，为 了鼓

23、励交易，如 果主合 同已经履 行或者 履行了主要部 分，即 使 给付定金 的一方 当事人 未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。3、解 约定金。“解释”第 一百一十七条规定了解约定金。解 约定金是指 以定金做 为保留 合同解除 权的代 价，即支付 定金的 一方当事人可 以放弃定 金以解 除 合 同 ，接 受 定 金 的 一 方 当 事 人 也 可 以 双 倍 返 还 定 金 以 解 除 合 同 。需 要 注 意 的 是 ， 当事人一 方虽然 以承担定 金损失 解除了 合同，但在 守约的当事人 因合同解 除受到 的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任。4、违 约定

24、金。担保法第 八十九条对违约定金作了规定，解释第一 百 二 十 条 、第 一 百 二 十 二 条 对 违 约 定 金 作 了 补 充 规 定 。违 约 定 金 是 指 以 定 金 的 放 弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。担保法规 定以当事 人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，解释进一步对不履行 分不同情 况作了 不同规定 。一是明确规定违 约定金 处罚的条件不 但要有迟 延履行 等违约行为 ，还 要 有因该违 约行为 致使合同目的 落空的结 果，这 两 个条件 缺一不 可。二是主合同部分得到履行，部 分没有履行，一 方当事人因此受到了损失，但 是合同的 目的没 有完

25、全落 空，这时 ，既要对 不 完全 履行合同的当 事人进行 定金处 罚 ，又 不 能 使 定 金 全 部 被 罚 。三 是 因 不 可 抗 力 、意 外 事 件 或 第 三 人 过 错 致 使 主 合 同不能履行，能否适用定金罚则的规定。对 于因不可抗力、意外事件致使主合同 不能履行的，不适用定金罚则。因 合同关系以外第三人的过错，致 使主合同不能 履行的，适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后，可以依法向第三人追偿。二 “ 订金”订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预 付 款 ，即 使 认 定 为 一 种 履 约 保 证 ，这 种 保 证 也 是 单 方 的 ，它 只

26、对 给 付 方 形 成 约 束 ， 即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只 能要求退回原订金，但 无法要求双 倍 返 还 ；若 给 付 方 违 约 ，收 受 方 会 以 种 种 理 由 把 订 金 抵 作 赔 偿 金 或 违 约 金 而 不 予 退还。根据我国民法通则和担保法规定，定金与订金的区别主要表现 在四个方面：1、交 付定金的协议是从合同，依 约定应交付定金而未付的，不 构成对主 合同的违反 ；而 交 付订金的 协议是 主合同的一部 分，依 约 定应交付 订金而 未交付 的，即构 成对主 合同的违 反 。2、交 付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不 发生丧失或者双 倍返还预付

27、款的后果，订金仅可作损害赔偿金。3、订 金 的 数 额 在 法 律 规 定 上 有 一 定 限 制 ，例 如 担 保 法 就 规 定 定 金 数 额不超过 主合同 标的额的 20%；而 订金的数 额依当 事人之 间自由约定，法 律一般 不作限制。4、定金具有担保 性质，而 订金只 是单方 行为， 不具有明 显的担保性质 。由 于“ 订 金 ”与“ 定 金“ 的 法 律 后 果 不 同 ，买 卖 双 方 应 当 对 尚 未 签 订 正 式 合 同 的 后 果 、签 订 正 式 合 同 的 最 后 期 限 、房 间 预 留 的 期 限 以 及 开 发 商 违 约 时 是 否 双 倍返还等问题加以明

28、确或沟通，以避免纠纷。同 时 ，如 果 购 房 者 在 规 定 的 时 限 内 去 与 卖 房 者 签 订 合 同 ，但 因 购 房 合 同 或补充协 议的具 体条款使 双方发 生争议 而不能 达成一致意见，致 使购房者 不能认 购 房 屋 的 ，此 责 任 不 应 由 购 房 者 独 自 承 担 ，发 展 商 应 当 退 还“ 订 金 ”。否 则 ，购 房者交纳 了此笔 费用后，一 旦与开 发商不能就正 式合同达 成一致 意见，就 要受到 严重损失，这对购房者是不公平的。因此，购 房者在买房前一定要注意认购书的 约定内容，分辨清楚是 “定金”还是“订金”，留意“定金”风险。买一手房 ：第五

29、步 签订 合 同签订合同需注意的问题签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另 外，一 旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所 以，在 签合 同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”（即立项可行性研究的批件、 规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证）；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而 改为办理 大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办 理房屋 产 权 证 。您 一 定 要 看 清 楚 发 展 商 的 房 屋 产 权 证 是 否 包 括 了 您 想 买 的 房 子 ？ 一切检查

30、完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。在合同中，买 房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将 一些承诺印在宣传品中，或 由售楼人员口头答应，但 是等到实际交付的时候，很 可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。 所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。您如 果对签 订合同没 有把握 ，可以委托律师 来协助办 理，律师 可以帮 助您起 草补充协议、审 查税费明细表、审 核契约须知、制 定签约后的付款进程表、审查 付款情况等等。如果购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好， 不想购买 的时候 ，发 展商能 否退还定

31、金？这 就需要 购房人和发展 商在双方 协议中 明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。买一手房 ：第六 步 缴付 房 款按揭贷款按揭贷款的流程：1) 借 款人到 贷款银行 办理借 款申请 。2) 贷 款银行 审核合格 后出具 贷款意 向书， 借款人领取贷款 所需的 表格。3) 借 款人凭 贷款意向 书与售 、建单 位签订 购建房合同或协 议。4) 借 款人与 贷款银行 签订抵 押合同 ，将自 筹资金存入贷款 银行。5) 借 款人办 理担保手 续：用房 产抵押的借款 人到产权 部门办 理“房屋 他项权 证 ”和“ 房 地 产 抵 押 确 认 书 ”。用 有 价 证 券 质 押 的 ，将

32、有 价 证 券 交 贷 款 银 行 收 押 ， 签订借款合同。6) 用 于购房 的贷款，由 贷款银行将贷款 连同借 款人存款一并 划转到售 房单位 账户，用于建修房的贷款，借款人按借款合同支付。需注意的问题：1) 要根 据贷款 可能性来 科学选 择房贷品种。 从贷款 利率上看 ，“个 人住 房公积金贷款”的 利率最优惠，“银行个人住房按揭贷款”利率次之，公 积金贷 款具有贷 款利率 低、减收办 理贷款 相关手续费、家 庭成员 公积金计 贷额度 可合并 使用等的优惠，故 只要是及时足额缴纳公积金的职工，均 应首先申请自己所可以 得到的最大额度、最长期限的公积金贷款。而 对因未缴存公积金而无缘申请

33、“ 个 人住房公积金贷款”的个人，则可以用所购期房作抵押、或 有足够代偿能力的单 位与自然人作担保，向银行申请一定额度与期限的“银行个人住房按揭贷款”。2) 要根 据今后 是否提前 还贷来 科学选择月还 款方式 。目前银 行主要 提供 “等额本息还款法”和“ 等本不等息还款法”两种方式。故 此，如 果今后你不打 算提前还款的，应选择后种月还款方式，将可以减少贷款总利息支出。公积金贷款 深圳公积金为职工本人月工资总额的 13%，全 额存入职工本人的住房积金个人专 户 。职 工 住 房 公 积 金 的 规 定 适 用 于 有 深 圳 市 常 住 户 口 的 企 业 固 定 职 工 和 合 同 制

34、职 工。职工住房公积金由用人单位缴交，实行个人专户制。个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质， 只要个人 所在单 位建立过 住房公 积金且 按期缴 交了公积金的均 有权申 请贷款，它 最大的优 点是利 率低，不仅 低于现 行同期银行个 人住房按 揭贷款 利率，而 且要低 于现行同 期的银 行存款利 率。也就 是说，在 公 积金 贷款利率和银 行存款利 率之间 存在一个利差。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。办理公积金贷款：具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制 2 年以上并按 规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大 修自有住房资金不足时，即 可享受公

35、 积金贷 款。其贷款 的条件 是：借款 人及其 家属亲 属缴存的 公积金 总额至 少达到新购建( 大修)住 房支出的 30%；借 款人有稳定的经济收入和偿还本息的 能 力 ；借 款 人 同 意 办 理 住 房 抵 押 登 记 和 保 险 ；提 供 当 地 住 房 资 金 管 理 中 心 及 所 属 分中心同 意的担 保方式；同 时提交 银行要求的相 关文件，如购房合 同或房 屋预售 合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。利 ：缓 解 一 次 性 付 款 的 经 济 压 力 ，也 可 用 房 款 督 促 开 发 商

36、 履 行 合 同 中 的 承 诺 。弊：分期付款随着付款期限的延长，利 率会越高，房 款额比一次性付款的房 款额高。一次性付款 利：一次性 付款一 般都能从 销售商 处得到一定程 度的优惠 ，如 是现 房则能 很快获 得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济 能力有限 的购房 者压力较 大。如果 是期房的一次 性付款，开发商有 可能不 按期交 房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。买一手房 ：第七 步 房屋 验 收房屋验收在拿到房 子之后 ，很多人都 不知道 如何验收，也有 一些人 认为质检 站都已 经验收 了 ，业 主

37、再 验 收 有 多 此 一 举 之 嫌 。其 实 ，在 很 多 情 况 下 ，你 验 不 验 收 ，房 子 你 都 得要下的了。只是在签字前发现问题，你会比较方便追究发展商的责任。作为外行人，如何验收房子呢？主要是下面所列的项目内容。1 、 看 墙 壁不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使 是 在 20 世 纪 80 年 代 建 的 房 子 都 没 有 现 在 的 房 子 那 么 弱 不 禁 风 。我 看 过 最 严 重 的 一 栋 房 子 ，窗 户 在 雨 天 发 现 有 渗 水 现 象 ，一 问 ，才 知 道 整 栋 楼 的 所 有 窗 户 下 面 的 墙壁都渗水

38、。遇 上台风来临之时，更 是令人提心吊胆，而 更使人惊诧的是，这 栋 还是一个区的国土局建的，真可怕。所 以，验收这个，最 好是在房子交楼前，下 过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映 过他的家 有一个 门形的裂 缝，后来 追问发展商，才 知道原 来是施工 时留下 的升降 梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。2 、 验 水 电首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数 的水电后 期都要 更换的了 ，所以有 时候这些内容 倒不是关 键的了 ，但如果 你不打 算更换水电的话，那

39、么这些东西就必须认真验收了。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。 再就是电 线的截 面面积是 否符合 要求。一般 来说，家 里的电线 不应低于 2.5 平 方， 空调线更应达到 4 平方，否 则使用空调时，容易过热变软。当然，这是一种理想 的配置,多数土建的电线 会差一 个等级 。3、 验防 水这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事 先已经声明没有做防水，这 就需要装修做了。如 果在交付时已经做了防水，那 么 我们就不 得不对 防水是否 做好做 出验证 了。如果 在装修前 不试一 试，那么 在你装 修好时再 发现漏 水什么的 ，那么维 护

40、工程就大了 。你不得 不拆除已 经装修 一新的 地面来做 一层新 的防水层 。验收防 水的办法是：用 水泥沙 浆做一个 槛堵着 厕卫的 门口，然 后再拿 一胶袋罩 着排污 /水口 ，再加 以捆实 ，然后在 厕卫放水，浅 浅就 行了（约高 2cm） 。然后约好楼下的业主在 24 小时后查看其家厕卫的天花。主要 的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。4、 验管 道这里所指的管道，指 的是排水/污管道。犹 其是阳台之类的排污口，验收时， 预先拿一个盛水的器具，然 后倒水进排水口。看 看水是不是顺利地流走。为 什么 要验收这个呢，因 为在工程施工时，有 一些工人在清洁时往往会 偷这个工。把

41、一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就 会在弯头处堵塞，造成 排水困难。还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯 头。按照经验而言，如 果排污管没有蓄水防臭弯头，那 么整体房屋质量也就得打 十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因 为弯头会蓄水，这样来自下层 管道的臭 味气味 就会被挡 在这层 之下。而没有弯 头的话，洗衣间和 厕所的 排水口 就会散发 一种异 味。也 许会有发展商 会认为 用防臭地漏就行 了，工程的 实践证 明， 防臭地漏 远远不 能满足实 际需要 。而正因为这种 小地方，往往最能 体现建 筑商的 施工质量的。5 、 验 地 平其实验

42、收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门 口最远的 室内地 面与门口 内地面 的水平 误差。验 这个，很 多时候也 可以体 现发展 商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细 节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买 一条小 的透明水管，长 度约为 20 米左右吧，然 后注满水 。先在 门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度， 并找个人 固定在 这个位置 。然后把 水管的另一端 移至离门 口最远 处的室 内。然后 看水管在 该处的 高度，然后 再做一 个标志。然后用 尺

43、测量 一下这个 标志的 离地高 度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推， 测量出全屋的水平差度。一般来说，如 果差异在 2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如 果出这个范围，你 就得注意了。我 见过最严重的水平差度达到 7 厘米的，测量后 我还以为 我测量 错了呢。以上工作是 有点烦 琐的，如果你有朋友 拥有激 光扫平 仪， 这个问题就好解决多了。6 、 验 层 高如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很 简 单 ，把 尺 顺 着 其 中 的 两 堵 墙 的 阴 角 测 量（ 这 是 最 方 便 放 置 长 尺 而 不 变 弯 的

44、 最 佳 办 法 ），你 应 该 测 量 户 内 的 多 处 地 方 。一 般 来 说 ，在 2.65 米 左 右 是 接 受 的 范 围 ， 如果房屋低于 2.6 米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在 一种压抑 的环境 里。做矮层 高对于 发展商来说，是 非常有 效的一种 节约成 本的方 法的。1）减 少总承 重，这 样 基础部 分的成 本就可以 节约一 部分。2）虽然在 只减了 10 公分 左右，但是总体 算起来 ，成本节约也 是很多的 ，犹其 对于成 片开发 的住 宅区。3）在 一定的高度中 ，降低层 高可以 建设更 多的层 数。7、验门窗这里犹其以验收窗为主。验收的关

45、键一点是验收窗和阳台门的的密封性。 窗的密封 存性验 收最麻烦 的一点 是，只有在大雨 天方能试 出好坏 。但一般 可以通 过查看密 封胶条 是否完整 牢固这 一点来 证实。阳台 门一般要看阳 台门的内 外的水 平差度。曾 经看过一种情况，阳 台的水平与室内的水平竟然是一样的，这 样，就 很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。8、其他项目事实上，除了上述的项目外，其他的验收，都需要有比较专业的知识才行 的 。你 不 妨 带 一 个 熟 悉 工 程 的 朋 友 去 验 收 房 屋 ，这 也 是 唯 一 可 能 的 东 西 了 。除 此 之外，你只能是依靠质检部分的认真了。买一手房 ：第八 步 领房

46、产 证房产证领取指南申请材料:（一）深圳市房地产转移登记申请表原件；（二）身份证明复印件（验 原件）；（三）深圳市房地产买卖合同书原件；（四）属于预售房地产抵押转现售房地产抵押的，还应提交楼花转现证明文件原 件；（五）有委托的还应提 交委托 证明文件及受托 人身份 证明复 印件（验原件 ）；（六）开发商已取得房地产证的，应提交房地产证原件；（七）若合同面积、价款有改变应提交补充协议；（八）申请登记前已交税的提交完税票据；（九）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。申请受理机关:特区内由 市房地 产权登记 中心业 务受理 窗口受 理，特区外 分别由 宝安、龙 岗分局 办公室业务受理窗口受理。决定机关:特区内由市房地产权登记中心审核，特区外分别由宝安、龙岗分局审核。程 序 :申请人递交申请资料T审核T申请人交纳税费后领取房地产证。收 费:（一）契税： 普通住宅按 1.5%计征，其它土地、非普通住宅、非住宅类房屋均按 3%计征，我市普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上， 单套住房建筑面积 144 平方米以下（含 144 平方米），实际成交价格低于同级别土 地上住房平均交易价格 1.2