房屋维修管理制度

1、房屋维修管理制度 第一条目的 明确房屋维修责任，规范房屋维修管理。 第二条适用范围 本办法适用于物业竣工验收接管后、质保期内的房屋维修。质保期外 的房屋维修，由物业公司按有关国家法律、法规执行。公司施工管理人员 实行终身责任制，不因维修主体的变更而免责。 第三条工作职责 1、房屋维修：物业接管前由株洲高科汽博园开发有限公司工程管理 部组织施工单位进行维修，物业接管后公司将组织维修工作委托给株洲高 科物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）执行，委托维修的相关事 项由双方签订房屋委托维修协议确定。 2、施工单位应在与公司签订项目施工合同时签署质保期内维修承 诺书（附件1）。 第四条客户投诉的受理

2、 1、本办法所指客户投诉，特指物业接管后且在质保期内客户对房屋 的投诉及报修。 2、客户投诉的受理方为物业公司，物业公司应当配备专人负责处理 有关房屋维修的客户投诉。 3、物业公司客服人员在接到客户投诉后做好客户报修记录，并通知 相关部门和人员到达现场查看和组织整改工作。 4、株洲高科汽车园经营管理有限公司客户服务部负责对物业公司的 投诉处理进行业务指导和监管。物业公司每月（每周）提交一次投诉处理 台帐及相关资料报公司客户服务部存档备查。 第五条维修流程 （一）现场勘察 1、物业公司组织相关人员进行现场勘察、 鉴定，作出初步责任认定， 留有相关影像资料并做好勘察记录。 2、属于设计缺陷引起的质

3、量问题，由株洲高科汽博园开发有限公司 工程管理部组织处理。 3、属于公司方施工工程质量问题在施工方委托维修范围内的，由物 业公司填报维修申请单（附件2），经审批后进场维修处理。 4、属于公司施工工程质量问题但不属于施工方委托维修范围内的， 由物业公司客服人员通知施工单位维修， 并记录施工单位通知情况。从受 理业主投诉到通知施工单位，时间不得超过 24小时。 5、 不属于设计缺陷及施工工程质量问题的，24小时内答复业主，并 做好解释工作。 （二）维修组织 1、施工单位接到通知后24小时内未安排维修处理，物业公司填报维 修申请单，经审批后进场维修处理，发生费用从原施工单位质保金中扣 除。 2、施工

4、单位接到通知后24小时内安排维修处理的，由物业公司跟踪 其维修情况。同一维修情况经2次维修后仍然达不到业主要求的，物业公 司填报维修申请单，经审批后进场维修，发生费用从原施工单位质保 金中扣除。 3、从收到业主投诉到维修开始，除非是重大、疑难问题（因客观原 因，经2次维修仍无法完全修复）或应待天晴后方可处理的维修项目， 否 则时间不超过3天。 4、对于重大、疑难问题的维修项目，由物业公司上报株洲高科汽车 园经营管理有限公司客户服务部，客户服务部牵头组织工程管理部、 开发 经营部、施工方共同拿出维修解决方案。从物业公司客服人员现场勘查到 疑难问题维修方案的最终确定，不得超过 7天。 维修流程图:

5、 （三）维修告知 1、因施工单位未按要求进场维修或同一情况经 2次维修仍未达到业 主要求的，株洲高科汽车园经营管理有限公司客户服务部根据物业公司填 报维修申请单的审批结果，对施工单位发放委托维修告知书（附 件3），维修处理结束发放维修费用扣除通知（附件5-1 ）。 2、对已签署质保期内维修承诺书委托我公司处理的维修事项， 由株洲高科汽博园开发有限公司工程管理部按月将情况汇总发放维修费 用扣除通知（附件5-2 ）。 3、物业公司完成维修的，从验收合格之日起按正常建筑施工标准计 算保修期，保修期内同一地点同一现象进行的二次维修不再支付费用。 第六条 维修时效要求 1、土建类： 1） 主体外墙、窗户

6、、屋顶维修（含渗水类维修）在连续 天晴 3 日后开始 7日内完成； 2）室内地面、墙面维修 2 天内完成。 2、水电类： 1）室外水电管网维修 3 天内完成； 2）室内水电管网维修 2 天内完成。 3）如因我公司所建的基础设施造成断水、断电影响 到业主生产、经营的，必须在 24 小时内抢修到位。 3、附属类： 1）公共道路维修连续天晴 2日后开始 3 天内完成； 2） 公共绿化、其他配套维修连续天晴 2 日后开始 2 天内 完成。 4、装修类： 1）室外维修连续天晴 2日后开始 3 天内完成； 2） 室内维修 2 天内完成。 5、智能化：室内外均在 2 天内完成。 6、维修处理均不得改变、破坏

7、原有的规划设计和整体外观。 第七条 紧急避险维修 1、紧急避险，是指业主的房屋或所在区域发生紧急情况，严重影响 区域业主安全、生活或物业管理活动，必须马上采取措施解决的行为 2、 紧急避险维修由客户服务部会同物业公司负责处理，必须遵循“先 处理，再界定责任”的原则。 3、遇到紧急情况，物业公司相关人员必须在接到通知后 10分钟内赶 到现场，60分钟内由客户服务部组织开发经营部、工程管理部拿出紧急 处理方案，2小时内物业公司组织施工单位/维修队伍进场维修。 4、从接到紧急情况通知到初步维修完毕，必须不间断、在最短时间 内完成（不超过24小时）。 5、 如涉及到专业技术层面的重大避险维修，由客户服

8、务部负责组织 工程管理部、开发经营部、设计单位、监理单位、施工单位联合出具处理 方案，方案形成在2天内完成，从方案形成到处理维修结束不超过 4天时 间。 6、维修完成后，由客户服务部、物业公司联合分清责任，确认维修 费用（由开发经营部审定），属于业主自身操作、使用不当造成的维修费 用由业主承担，属于施工质量问题的，其费用从质保金内扣除。 第八条验收 1、维修完成后，物业公司负责组织验收。 2、由施工方进行的维修物业公司参与验收，由物业公司进行的维修 株洲高科汽车园经营管理有限公司客户服务部参与验收。 3、维修完成后一个星期内组织验收，其中因渗漏的维修验收应在经 历一次大雨后进行。 4、验收完成

9、后，物业公司将维修验收单（附件4）送一份至株洲 高科汽车园经营管理有限公司客户服务部存档。 第九条结算与付款 1、结算方式：由株洲高科汽车园经营管理有限公司与高科物业管理 有限公司双方签订的房屋委托维修协议确定。其中维修费用在原施工 单位的保修金中扣除。 2、对于单项5000元以内的维修项目，遵循“先维修，再结算”的原 则。 3、对于单项5000元（含）以上10000元以内的维修项目，遵循“先预 算，后维修”的原则，维修以预算审定金额为总额包干形式进行。 4、对于单项10000元（含）以上的维修项目，遵循“先预算、后维修， 再结算”的原则。 5、 物业公司每月汇总一次维修申请单、维修验收单、工程预 算书，形成工程结算书，提交结算申请。一审由客户服务部、工程管 理部联合进行，二审（终审）由开发经营部负责。 6、二审完成后客户服务部在 3个工作日内将相关资料连同维