房地产百问百答

1、一 、 地 产 常 识 二 、 项 目 简 介 解 三 、 物 业 管 理 A物业收费类B物业服务类C工程类D装修类E安全保卫类、房地产常识1、商品房的使用年限是多长？（住宅、商业）我国商品房的使用年限主要是由土地所有权国有的制度决定， 我国国有土地使用年限规定为，1）居住用地70年2）工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地 50年；3）商业、旅游、娱乐用地：40年，2、什么是商品房的五证？五证为国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划 许可证，建设工程开工证，商品房预售证。3、什么是土地所有权？土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的 土地享有的权利。这种

2、权利包括占有权、使用权、收益权和处 分权。4、什么是土地使用权？土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权 利。土地使用权可以依法转让。5、什么是土地使用权出让？其形式？土地使用权出让指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用 年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地 使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。6、土地使用权出让年限？1）居住用地70年2）工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50 年 ；3）商 业 、旅 游、 娱乐 用地 ：40 年 ，7、什 么是 建筑 面积 ？指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积 （包括按国家有

3、关规定应计算的阳台、雨 蓬、无 柱挑廊的面积） 之和 。层高 在米以下 的 技 术层 不计 算建 筑面 积。8、什 么是 房屋 实用 率？ 实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/ 建筑面 积。9、什 么是 容积 率？ 其意 义？ 指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。底下停车 库 、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不 计入。 建 筑容积率=小区内总建筑面积之和（ 平方米）/ 小区 总占地面积 （ 平 方 米 ） ，容 积 率 越 高 说 明 该 物 业 较 稠 密 ；容 积 率 越 低 说 明 该 物业居住档次越高。高层容积率一般为 3-4 ； 多层容积率一般为

4、； 联排 别墅容 积率一般 为 左 右； 独立别墅容积率一般为以下。 顶级豪宅容积率一般为左右。10、什 么是建筑密度？其意义？居 住建筑密度=小区总居住建筑基地面积（ 平方米）/ 小区居住总 用地（占地面积）（平方米）X ioo%, 建筑密度代表了建筑物的 通风性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低说明该物业居 住档次越高。11、什么是绿化率？绿化率=绿化用 地面积/小区总占地面积。绿化用地面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中 庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活 动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。12、什 么是套内建筑面积？ 套内建筑面积=套

5、内使用面积+套内墙 体面积 +阳台建筑面积13、什 么是实用面积？ 实用面积=建筑面积公摊面积。即套内建筑面积14、什 么是 使用 面积 ？使用面积=建筑面积公摊面积套内墙、柱面积。即净面积15、计 算全部建筑面积有哪些？1) 使 用 面积 和墙 体所 占面 积，以 及 墙体 所占 的面 积，以 及 其他 共用配套部分所占的面积。2) 单 层 建筑 物无 论其 高度 如何 ，均按 建筑 物勒 脚以 上外 墙 外围 水 平 面 积 计 算 。单 层 建 筑 物 内 如 果 带 有 部 分 楼 层 者 ，亦 应 计 算 建 筑 面 积 。高 低 联 跨 需 分 别 计 算 建 筑 面 积 时 ，按

6、 高 低 跨 相 邻处高跨柱外线为分界线。3) 多 层 或高 层建 筑物 按分 层建 筑面 积总 和计 算，每 层建 筑 面积 按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。4) 建 筑 物外 墙为 预制 挂板 的，按 挂板 外墙 主墙 面间 的水 平 面积 计算。5) 地下室、半 地下室、地 下车间、仓 库、商 店、指 挥中心等及 附 属 建 筑 物 外 墙 有 出 入 口 的( 沉 降 缝 为 界 )建 筑 物 ，按 其 上 口 外 墙 外 围 水 平 面 积 计 算 。人 防 通 道 端 头 出 口 部 分 楼 梯 踏 步 时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。6) 用 深 基础 做地 下架 空

7、层 ，有围 护 结构 者，按 其围 护结 构 外围 水平面积计算建筑面积。7) 坡 地 建筑 物利 用吊 脚做 架空 层，有 围 护结 构者 ，按其 围 护结 构外围水平面积计算建筑面积。8) 建 筑 物 内 的 门 厅 、大 厅 ，不 论 其 高 度 如 何 ，均 按 一 层 计 算 建筑 面 积，门厅 、大厅 内回 廊部 分 按其 水平投 影 计算建 筑面积。9) 电梯井、提 物井、垃圾道、管道井、附 墙烟囱等均按建筑物 自然层计算建筑面积。10) 建 筑 物内 的技 术层 层高 超过 米的 ，按技 术层 外围 水平 面 积计 算 建 筑 面 积 。技 术 层 层 高 虽 不 超 过 米

8、，但 从 中 分 隔 出 来 作 为 办 公 室 、仓 库 等 ，应 按 分 隔 出 来 的 使 用 部 分 外 围 水 平 面 积 计 算建筑面积。11) 有 柱 雨罩 ，按 柱外 围水 平面 积计 算建 筑面 积；12) 有 柱 车棚 、货棚、站台 等，按 柱 外围 水平 面积 计算 建筑 面积 ；13) 突 出 墙面 的门 斗、眺 望间 ，按 围护 结构 外围 水平 面积 计 算建 筑面积。14) 封 闭 式阳 台、 挑廊 按其 水平 投影 面积 计算 建筑 面 积。15) 建 筑 物外 有顶 盖和 柱的 走廊 、檐 廊、按 柱的 外边 线水 平 面积 计算建筑面积；16) 两 个 建筑

9、 物间 有围 护结 构的 架空 通廊 ，按通 廊的 投影 面 积计 算建筑面积；17) 建 筑 物内 无楼 梯，设 室外 楼梯 的 ，其室 外楼 梯按 每层 水 平投 影面积计算建筑面积；18) 各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计 算建筑面积，高低联跨时，其建筑 面积并入低跨建筑面积内 。16、计算一半的建筑面积有哪些？1) 独立柱雨罩， 按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。2) 单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积 的 一半计算建筑面积。3) 阳 台( 包 括 凹 阳 台 、挑 阳 台 、封 闭 阳 台 、不 封 闭 阳 台 )均 按 其均按其水平投影

10、面积的一半计算。4) 无柱的走廊、 檐廊， 按其投影面积的一半计算建筑面积。5) 没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面 积。6) 室内 有楼梯并设室外楼梯的 ，其室外楼梯按每层水平投影面 积的 一半计算建筑面积17、不 计算建筑面积有哪些？层高 2.2M 以下，公共绿化、柱廊等，作独立使用空间销售或出 租的，人防。主要包括：1) 突出墙面的构件、艺术装 饰以及挂板突出的艺术装饰线，如 柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。2) 检修消防等用的室外爬梯、宽度在 60cm 以内的钢梯。3) 穿 过 建筑 物的 通道 、住宅 的首 层 平台 、层高 在米 以内 的 设备 层。4) 深 基

11、础架 空层 仅预 留门 窗洞 口， 不做 地面 及装 饰 的。5) 没 有 围护 结构 的屋 顶水 箱间 、舞 台及 后台 悬挂 幕布 、布 景的 天桥、挑台。6) 单 层 建筑 物内 分隔 的操 作间 、操 作室 、仪 表间 等 单层 房间 。7) 地下人防、支 线、人 防通道、人 防通道端头为竖向爬梯设置 的安全出入口。8) 宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如 独立烟囱、 烟道、 水塔、 储水池、 储仓等。9) 建筑物内外的操作平台、 上料及利用建筑物的空间安置箱、 罐 的 平台 。18、什么是公用建筑面积？电 梯井、 楼梯间 、 垃圾道、 普通电讯主、 设备间、 公共

12、 门厅、 过道、 地下室、 值班警卫室、 以及其它功能上为整栋建筑服务 的 公共用房和管理用房建筑面、 套(单元)与公用建筑空间之间 的分隔墙以及外墙(包括山墙) 水平投影面积的一半。19、公 用建筑面积分摊原则？按栋分摊，原则上是谁用谁分摊。如 有面积分割的文件或协议， 应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议， 按规定的 公用面积分摊原则进行分摊计算。20、公 用分摊面积包括什么？共用建筑面积的内容包括：电 梯井、管道井、楼梯间、垃 圾道、 变 电室、 设备间 、 公共门厅 、 过道、 地下 室、 值班警卫 室等， 以及为整幢服务的公共用房和管理用房的 建筑面积， 以水平投 影面积计算

13、。共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙（包 括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。注：用于营业性可售可租的公共设施则不能用于分摊。21、什么是住宅用地人均面积（M2/人）？人均住宅用地面积二小区内总住宅用地面积/本小区规划居住 总人数。22、什 么是合同约定面积？ 商品房的建筑面积未经具有房产测绘资格单位实施测绘，或虽 经具有房产测绘资格单位实施测绘，但未经房地产行政主管部 门审核通过，而临时由合同暂时约定的面积。23、什 么是产权登记面积？ 商品房的建筑面积已经由具有房产测绘资格单位实施测绘，测 绘结果已经行政主管部门审核通过的，登记在房屋产权证上的 面积。24、什 么是面积误

14、差比？ 在什么范围内 双方不退不补？ 根据商品房销售管理办法规定面 积误差比=（ 产权登记面 积 合同约定面 积 ） / 合同约定面积 X100%当面积误差比绝对值在 3%以内 （ 含 3%） 的，据实结算房价款。 如合同另有约定的，依据合同。25、面 积误差在什么 范围内 双方多退少补？1）面积误差比在 0% 3%之间双方多退少补2）面 积误差比绝对值超过 3%的，买受人 有权选择退房。买受 人 选 择 退 房 的 ， 出 卖 人 在 买 受 人 提 出 退 房 之 日 起 30 天 内 将 买受人已付款退还给买受人，并付给利息。买受人选择不退 房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差

15、比在 3%以 内（ 含 3%） 的部 分房 价款 由买 受人 补足 ； 超出 3%部分 的 房 价 款 由 出 卖 人 承 担 ，产 权 归 买 受 人 。产 权 登 记 面 积 小 于 合 同 登 记 面 积 时 ， 面 积 积 差 比 绝 对 值 在 3%以 内 （ 含 3%） 部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 返 还 买 受 人 ， 绝 对 值 超 出 3%部 分 的 房 价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异， 双方不解除合同，应当签署补充协议。以上是商品房销售管理办法规定如合同另有约定的， 依据合同。26、什 么是层高？ 房屋的下层地板面或楼板面到上层楼板面的高度。

16、27、什 么是净高？ 房屋的层高减去房屋的楼板厚度就是房屋净高。28 、 什 么 是 玄 关 ？ 其 意 义 ？ 指房屋进门和客厅之间的缓冲地带。玄关能够起到避免一进门 就将房间一览无余的情况。29、什 么是隔断？ 指分割室内空间的不到顶的半截立梁。30、什 么是 过道 和走 廊？ 过道指住宅套内使用的交通空间；走廊指住宅套外使用的交通 空间。31、什 么是阳台？其分类？ 供居住者进行室外活动的有顶层空间。分为凹、凸阳台。32、阳 台面积的计算？ 据中华人民共和国建设部于 2005 年 4月 15 日发布的第 326 号 公告称，从 2005 年 7月 1日起，所有建筑工程的面积计算将以 建筑

17、工程建筑面积计算规范为国家标准（编号为 GB/T50353 2005 ），该 规范款指出：建 筑物的阳台，不论是凹 阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的 一半计算。33 、 什 么 是 露 台 ？ 是 否 计 算 面 积 ？供居住者进行室外活动的无顶层空间，不计算面积。34、什 么是地下室？房间 地面低 于室外地 平面的高 度超过该 房间净 高 1/2 的 空 间。 分为全地下室和半地下室。35、什 么是 混凝 土？ 主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石 子和砂子起骨架作用，称 为骨料。石 子为粗骨料，砂 为细骨料。 水泥 加水后 形成水泥 浆，包 裹在 骨

18、 料表 面并填满 骨料间的 空隙， 作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和 易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。36、什 么是砖混结构？建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝 土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多 （六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的 一种结构形式。37、什 么是现浇钢筋混凝土框架结构？建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。（将混 凝土浇注在钢筋之上）梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框 架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构 用于高层或大跨度房屋建筑中。38、什 么是底框架

19、结构？指建筑的底部一层或二层是框架结构，上层是砖混结构；吸取 了框架和砖混的优点。39、什 么是框架剪力墙结构？剪力墙是承受垂直及水平力设计的墙体，起承重的主力，改间 隔时不能打墙及随意开洞。以免破坏剪力墙的整体性。40、什 么是建筑朝向？建筑物主要立面和主要功能房面对的的方向成为建筑朝向。良 好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅 室内环境，对居住者的身心非常有利。传统观念上， 以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝 南的房间为 正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东 西次之，朝北最次。41、什 么是建筑间距？两栋建筑外墙之间的水平距离42 、 什 么 是 标 高

20、？指底层地面的标准高度。43、建 筑墙 体的 分类 ？按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙 称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部 的墙称为内墙。外 墙主要起围护作用，内 墙主要分隔房间作用。 按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来 荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。44、建 筑高度分类？建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1） 低层：2 层及 2层以下2） 多层：2 层以上，8 层以下3）中高层：8 层以上，16 层以下4）高层：16 层以上，24 层以下5）超 高 层： 24 层以 上45、取 得商品房预售的条件？房地 产开

21、发 商首先要 取得一定 的开发资 质，对项 目进行立 项后， 通过取得建筑用地规划许可证后，交纳土地出让金，签订 国有土地出让合同，取得国有土地使用证，根据项目 经济指标，进行项目的规划设计，对项目设计进行报建，并取 得建筑工程规划许可证后，进行施工报建，并取得建筑 工程施工许可证，在房屋建至规定的进度（多层项目建至封 顶 、 高 层 项 目 要 求 为 主 体 结 构 的 2/3 ， 别 墅 项 目 建 至 封 顶 ） 时 便可办理商品房预售许可证，取得商品房预售资格。46 、 什 么 是 三 书 一 证 ？交 楼条 件： 1） 交 楼通 知书2） 商品 房质 量保 证 书3）商品房 使用说

22、 明书 4）竣工 验收备案 表47、什 么是按揭？消 费者在购买大 宗商品（如 房产等）时， 通过与银行签 订抵 押贷款合同，消费者提供抵押物，由银行提供贷款，消费者 按合同还款方式（一般为每月付款）偿还银行本金和利息的方 式。48、银 行贷款，有几种还款方式？其区别 ？目前常用还款方式？有等额本金还款法和等额本息还款法。其中等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式 的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较 适合还款能力较强的家庭。等额本息还款法是在还款期内，每月

23、偿还同等数额的贷款 （ 包括 本金和利息），这 样由于每月的还款额固定，可 以有计划地控制 家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定 还贷能力。常用还款方式是等额本息还款法。49、等 额本息还款法的计算方式？贷款 总利息的计算？根据等额本息还款法，向银行贷款N万元，就用N乘其贷款年 限对应的月还款额， 得出每月连本带息还款额。贷款总利息二每月连本带息还款额X贷款年数+首付款-房屋 总价50、什 么是专项维修资金？收取标准？根据财政部、建设部 住宅专项维修资金管理办法 （中华人 民共和国建设部和国财政部令第 165 号文）规定：业主须交纳专 项维修资金；物业专项维修资金用于住宅共用

24、部位、共用设施 设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修收取标准：详见管理办法第二章第七条：商品住宅的业主、非 住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资 金， 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当 地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%至 8%。续筹，根据管理 办 法第二章第十七条 业 主分户账面 住宅专项维修资金余额不 足 首 期 交 存 额 30%的 ， 应 当 及 时 续 交 。 成 立 业 主 大 会 的 ， 续 交 方案由业主大会决定。 项目维修资金的缴纳方式：请根据项目实际情况补充51、安装电话，接通宽带网、光纤、管道煤气的费用是多少？电费、 水费各是

25、多少？以上所有费用皆为政府定价。其价格的控制权在于政府物价部门，其价格的确定及调整变动主要由政府有关部门规定。对以上有关费用的收取，物业公司仅按照政府规定，依照法规 按原价代收代缴。52、有几种付款方式？定金多少？ 一次性付款优惠多少？根据项目实际情况补充53、车位或车库是否可以办理产权？花园否可以办理产权？根据项目实际情况补充、项目理解1、项目概况项目的总体技术指标？包括（总占地面积、总建筑面积、建筑 占地面积、会所建筑面积、商业街建筑面积、容积率、建筑密 度、绿地率、机动车位数量等）项目综合经济技术指标如下： 请根据项目实际情况补充2、一期总套数是多少？几种物业类型？其面积？各为多少套？其

26、 分布情况？请根据项目实际情况补充3、说明项目的产品设计理念及风格定位？请根据项目实际情况补充4、本项目的定位？请根据项目实际情况补充5、项目的地理位置？请根据项目实际情况补充6、项 目周 边的 交通 状况 ？ 请根据项目实际情况补充7、详 细描 述项 目的 总体 规划 特色 ？ 请根据项目实际情况补充8、学 府 城 建 筑 物 的 最 大 正 间 距 与 最 小 间 距 分 别 是 多 少 米 ？ 请根据项目实际情况补充9、车 位情 况说 明？ 车位 面积 说明 ？ 请根据项目实际情况补充10、学 府城各种户型的面积是多少？ 请根据项目实际情况补充11、学 府城各种户型的特色?（户型特点参考

27、户型手册上特点提炼） 请根据项目实际情况补充12、每 个房 间的 电话 、宽 带插 头？ 请根据项目实际情况补充13、各 种户型的层高、楼板厚度是多少 ？ 请根据项目实际情况补充14、各 户型室内楼梯的宽度是多少？ 请根据项目实际情况补充15、建 筑施工单位说明及资质?项目建设单位：请根据项目实际情况补充项目施工单位：请根据项目实际情况补充项目监理单位：请根据项目实际情况补充16、项 目周边主要配套? 请根据项目实际情况补充17、项 目内部(小区)主要配套?其特点说明?1) 工 程配套：请根据项目实际情况补 充2) 生 活配套：请根据项目实际情况 补充18、会 所有哪些主要的功能？收费如何 ？

28、 请根据项目实际情况补充19、各 产品类型的交楼标准是什么？ 请根据项目实际情况补充三、物业管理（一） 物业收费类1、为什么物业管理公司一次性收取三个月的物业管理费？由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现 物业服务费交费不及时的现象；而物业管理公司也会将大部分 精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运 转的先决条件），这势必就会影响到物业管理公司对业主和其 他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将 全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。2、从什么时间开始计收业主的物业管理费？按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算； 未按

29、收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费， 另，从遗漏工程整改完成之日起计收管理费，具体以各项目的 实际操作为准（请根据项目实际情况补充）。3、以什么面积收取业主的物业管理费？房产证未办理以前，以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产 证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。4、业主应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外业主还 要交纳什么费用？别墅物业管理费的收费标准为：元/平方米/月；洋房物业管理费收费标准为：元/平方米/月；除此之外如果是各业主自己家里使用的水电费、煤气费、有线 电视和网络费等费用，以及业主的一些有偿

30、服务。5、业主入住时应该签订什么协议或文件？入住时业主应签订前期物业服务协议、临时管理规约、 房屋交接确认书、防火协议书、水电表读数、钥匙 确认书、业主承书，并签收住户手册、装修指南、收楼文件/物品签收表住宅使用说明书、住宅质量保 证书等资料。6、业主如何知道物业管理费都花在什么地方了 ？物业管理费主要用在小区内各公共设施设备（电梯、消防监控、 供水供电设备）的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的 维护等方面；物业管理公司将每半年向业主公布一次物业管理 公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管 理费是如何花销的。7、业主有权审查物业管理企业的收支吗？没有。只有业主委员会可以请

31、有关审计部门进行审计。因为一 般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法 以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可 以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。8、装修需交哪些费用？A、装修保证金：元B、装修垃圾清运费：每户元；C、装修许可证工本费元/张D、出入证工本费： 元/双证、按金 元/个9、为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？根据建设部和财务部第165号文住宅专项维修资金管理办法 第二章第七条规定：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥 有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米按建筑面 积交存首期住宅专项维修资金，缴存的数额为当地住

32、宅建筑安 装工程每平方米造价的5%至 8%。维修资金用于住宅共用部位、 共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使 用，由物业管理企业提出年度财务预算，经3/2的业主讨论通 过后实施。业主各分户账面维修资金余额不足首期交存额的30% 时，应当及时续筹，由业主委员会决定续筹方式。10、住宅专项维修资金的收取方式？是用于房屋哪方面的维修？专 项维修资金是由谁代为管理？缴交方式请根据项目情况补充。用于住宅共用部位共用设施设 备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中 修、大修以及更新、改造工程。商品住宅专项维修资金由房管 局代为管理。11、有线电视的缴费方式？业主如想开通有线

33、电视需缴纳初装机工料费：元/户，收视费元/年/户的费用；收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。12、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有 权掐断住户的水电供应？物业管理公司没有权限制业主的水电供应；但如果是代收代缴 卡式收费，则要及时充值，以免自动停水停电。13、售楼时的承诺没有兑现，业主交物业管理费吗？不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司， 物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维 护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用 人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但 物业管理费仍需支付。14、有的业

34、主不交物业管理费，这对其它业主有影响吗？有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来 支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营 经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了 您的利益。15、物 业管 理服 务费里 面包 括 了哪 些费用 ？如 果没 有 包含 电梯 费用，低层住户也要交电梯费吗？物业管理服务费包括：1) 管 理 服 务 人 员 的 工 资 、 社 会 保 险 和 按 规 定 提 取 的 福 利 费 等 ；2) 物 业 共用 部位 、共 用设 施设 备的 日常 运行 、维 护 费用 ；3) 物 业 管理 区域 清洁 卫生 费用 ；4) 物 业 管

35、理 区域 绿化 养护 费用 ；5) 物 业 管理 区域 秩序 维护 费用 ；6) 业 公 司办 公费 用；7) 物 业 管理 企业 固定 资产 折旧 ；8) 物 业 共用 部位 、共 用设 施设 备及 公众 责任 保险 费 用；9) 经 业 主同 意的 其它 费用 。电梯费用由楼内全体产权人按单元数或建筑面积比例分摊，最 低楼层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大 会与物业管理企业另有约定的，从其约定。16、小 区的 公共 照明用 电是 否 需要 业主分 摊？ 应该 按 什么 标准 收 取？管理费已包含公共照明用电电费，但多层、高层住宅电梯电费 及二次供水电费由业主共同分摊。多层、

36、高层住宅电梯电费及 二次供水电费按使用的户数平均分摊。请根据项目实际操作情况调整17、装 修时为什么要交装修保证金？是 按哪些相关标准收取？根据住宅室内装饰装修管理办法第一条规定，物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的。具体的收取标准以 物业公司与业主签订的装修管理规定约定的金额为准。18、业 主办理了入伙手续但没有入住， 也要缴纳物业管理费？是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务(比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，

37、业主是要交物业管理费的。19、已 经购买了车库或车位，为什么还 要缴纳停车费？严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进 行清洁和维护。20、物 业管理费如何收缴?业主可以以现金形式或银行划帐等方式。21、小区内的水景、园林维护 如何进行？其保养运行是否额外收 费？水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养。能够保证如喷 泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养 运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维 修资金。22、物 业管理费是怎样计算出来的，测算 标准是什么？是依据国家前期物业服务合同、当地有关物业管理服务收 费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量

38、要求而定出管理 费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水 平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需 求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。23、为 什么物业管理费会这么高，是不 是日后会随时变动？小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。24、这 里的水、电、煤气费定价是多少 ？物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标 准执行。25、业 主家被盗,物业 公司是否一定要赔偿？物业管理条例第 47 条物业管理企业应当协助做好物业管理 区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产 的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持

39、小区公共 秩序和日常巡视，并 非是对小区内特定的人、财、物予以管理。 只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。26、房 屋未装修，入住前是否要交纳物 业管理费？只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。 因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几 个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主 的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整 个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非 物业 公司的 经营性收 入。如 果一 个 或几 个业主不 交物业管 理费， 必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的 维护管理将难以为

40、继，导致全体业主的共同利益受损。27、我 不付装修垃圾清运费，由装修公 司清走可以吗？ 可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违 规如 在公共 区域堆放 垃圾、搬运 过 程无 撒漏等情 况则予以 退还。 请根据项目实际操作情况调整( 二) 物 业 服务 类：1、物 管服 务包 括哪 些内 容?有 无专 门的 物管 手册 给客 户 ? 物业管理公司在收取了物业管理费以后，需要按照有关政府法 规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：1) 房 屋 公共 部位 的维 护和 管理 ；2) 房 屋 公共 设施 设备 及其 运行 的维 护和 管理 ；3) 小 区 内环 境卫 生服 务；4)

41、小 区 内安 全防 范服 务；5) 小 区 内交 通秩 序与 车辆 停放 管理 ；6) 房 屋 装 饰 装 修 管 理 ；7) 区 内 绿化 园艺 保养 ；8) 客 户 服务 (如 接待 来访 、投 诉等 )；9) 社 区 文化 ；10) 小 区 财务 管理 ；11) 对 外 事务 管理 。物管公司向业主提供前期管理物业服务协议、临时管理 规约与住户手册和装修指南等文件资料。2、物 业客 户服 务部 是干 什么 的？负责入伙、装修手续的办理，受理业户的投诉和报修、进行客 户走访和意见调查，业户特约性服务的接待和受理，接待业户 及其访客咨询、协助收取物业管理相关费用，并组织社区文化 活动的开展等

42、。3、因 工程质量遗留问题，业主是否可 以拒交管理费？不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业 管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混 淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为， 要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或 通过物业公司代为协商处理。4、若 是房屋出租，物业管理费是由谁 来缴纳？出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物 业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业 主负连带交纳责任。5、草 坪 或 其 他 植 物 会 定 期 整 修 吗 ？会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。6、房 屋有 问题 找哪

43、 个部 门？可以找物业服务中心，由物业服务中心受理后根据住宅质量 保证书的约定代为开发商履行有关房屋保修义务。7、物 业公司是否提供周到的家政服务 ？物业管理公司会因应业主之需求，适时提供类似家政服务等多种有偿服务8、业 主问 ：“ 我不 用请 装 修 公 司， 自己 找散 工来 做如 何？ ”根据住宅室内装饰装修管理办法第二十二条规定：承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑企业资质证书，并在其资质等级 许可的范围内承揽工程。第 二十三条 装修人委托企业承接其装饰装修工程的， 应当选 择具有相应资质等级的装饰装修企业。所以业主装修时必须聘请有资质

44、的装修公司进行装修，确保业 主的权益。9、业 主逾期收楼要承担哪方面的责任 ？在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主個人原因 而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：1) 房 屋 不因 业主 不办 理交 付使 用手 续而 视为 未交 付 ，其 将 在一 定 期 限 届 满 后 视为 已 向 业 主 交 付 ，房 屋 的 风 险 也 将 转由业主承担。2) 因 房屋所发生 的物 业费及物业费之外 所发 生的 需由 业主 共 同 分 摊 的 费 用( 加 压 费 、电 梯 电 费 等 )，等 相 关 费 用 并 不 因 业主不收楼而免除。10、租 户和业主享受的权利相同吗？根据租户与业主签

45、订的协约来定，业主负连带权利。双方对物 业管理服务是享有同等权利. 但对物业的处分权是不同的，业主 享有该物业的处分权、收 益权等，而 租 户则只有临时的居住权。11、小 区以后是否会实行人车分流？小区实行人车分流。12、车 辆停放时，车主享有什 么样的权利？假如车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任？车主享有车辆停放，及对物业人员的服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形， 并且这种失职与业主存在一定的因果关系，则物管有可能要承 担一定的赔偿责任

46、。13、物 业管理公司能否在房屋楼顶或者 电梯轿箱内架设广告牌？可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业服务合同约定,经营 性的广告所得,用于补贴物业管理费。14、小 区内的公用设施损坏， 维修费用是包含在物业管理服务费内 吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？ 公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。15、物 业管理公司所提供的服务配套有 哪些？使用流程是怎样的 ？物业管理公司除提供前期物业服务协议所规定之物业管理服务外，亦会因应客户之需求，适时提供其他便利业户之有偿 服务，届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准 信息。16、业 主委员会何时成立？有哪些责任 与义务？依据

47、物业 管理条例，符 合业主委员会成立条 件的居住小区， 应当设立业主委员会。业主委员会应履行以下职责：1) 召 集 业主 大会 会议 ，报 告物 业管 理的 实施 情况 ；2) 代 表业主与业 主大 会选聘的物业管理 企业 签订物业服 务合 同；3) 及 时 了解 业主 、物业 使用 人的 意 见和 建议 ，监督 和协 助 物业 管理企业履行物业服务合同；4) 监 督 临时 管理 规约 的实 施；5) 业 主 大 会 赋 予 的 其 他 职 责17、物业公司工作时间是怎样的？不分节假日每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服 务。客服电话：。18、宠物饲养的若干问题？本物业不得饲养凶猛、

48、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家 禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬，需持有相关部门发 放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。 对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主在遛狗 时，应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的便。19、业主如何投诉？怎样报修？业主如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件 编号，可以直接到物业客户服务部投诉，也可用电话、书信函 件或FAX的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向阁 下反馈处理意见。物业管理公司收到您的报修后，维修人员在 三十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价格 收取适当费用，维修之前，请您在维

49、修工作单中维修报价一栏 中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上 予以说明或向物业客服部进行投诉。20、住户求助服务的具体内容？求助服务包括有急救病人求助；咨询求助；盗窃、打架、斗殴、 抢劫、凶杀、中毒、交通意外的求助；报修求助；水浸、火灾 的求救，物业公司会按本公司的规定对您的求助提供力所能及 的协助。21、我们的信件等邮件怎么接收？我们的普通信件将由邮政人员分发到信箱，挂号信等将由客服 人员签收后转交由业户签收，快件将由快递公司直接送到您手 中。22、物 业是否可以替我出租出售房屋？物业公司可向业主提供专业的资产管理服务。

50、23、为什么填写业主/ 住户资料登记表，如何保密？主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好 的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中 出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的 联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。 对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建 立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。24、我 家里跑水了，你们应付什么责任 ？物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行 的、承担的责任、享有的权利均由临时管理规约赋予并作 明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定 而造成的，

51、物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事 故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是 以免将来给自己带来不必要的麻烦。25、物 业是否对噪音施工有限制？有，按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执 行。26、如 业主在验房时，对房屋 内各项指标存在异议，业主可否不收 房？按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件，业主已可以 接收所购单元，如存在不足，双方应签署收楼的书面备忘录并 约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有 质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋 的交付。27、物 业工程维修承诺多长时间到位？接到报修后 30 分钟内到位。2

52、8、物 管公 司何 时正 式工 作？ 物管公司在签订前期物业服务合同后即展开物业前期介入 工作；在交房后面向业主提供物业管理服务29、交 房后装修公司进场需要办理什么 手续？ 装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证、设计图纸等。 并缴纳相应的装修保证金（于装修验收合格后无息退还），具 体见装修指南。30、垃 圾处理方式？ 小区内垃圾由保洁员收取并移交市政环卫统一清理。31、自 来水 水质 如何 保证 ？ 本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元 的，水质经过自来水公司严格的检验。32、请 问商品房是不是完全属于业主私 有财产？ 商品房在您缴纳全部购房款之后，完全属于您所有了，如

53、果是 夫妻关系期间购买的房屋，这个房屋是属于夫妻共有的，这就 不属于您拥有全部所有权的财产。（三）工程类：1、物 业工 程部 的工 作是 什么 ？ 物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设 备运行、维 护、保 养，保 证小区水电气的正常供应；制 订中修、 大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间 进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。2、什 么是住宅的共用部位、共用设施 设备？ 住宅的共用部位、共用设施设备：主体结构、承重部位、楼梯 间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备。3、业 主、物业管理公司能否 擅自利用物业共用部位及共用设施设 备？ 业主不可

54、以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定, 从业主 利益出发可以视情况利用。4、小 修、中修、大修都包括哪些内容 ？1) 大 修 工程 是指 需牵 动或 拆换 部分 主体 构件 或设 备 ，但 不 需要 全部拆除的工程；2) 中 修 工 程 是 指 需 牵 动 或 拆 换 少 量 主 体 结 构 或 设 备 ，但 保 证 原 房或设备的结构和规模的工程；3) 小 修 工程 是指 及时 修复 房屋 或设 备在 使用 过程 中 ，其 构 部件 小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。5、小 修费 和公 共设 施维 修费 的区 别？小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修(材料 需

55、自备)。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设 备等的维修费用，用途是不同的。6、阳 台是 否可 以封 闭？为了外立面的协调统一，业主不能自行封闭阳台，由物业公司 统一制作阳台封闭整改计划。7、户 内结 构是 否可 以改 动？户内隔离墙原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情 况下可以拆改，但须装修公司绘出拆改后新建隔离墙位置平面 图，获得物业工程部批准后方可施工更改。8、可 视对讲机、配电箱、宽 频、电话接口、电视插口、煤气管道 可否移动？答 : 不可私 自移动，如需改动需 到小区客户服务中心申请，煤 气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人 施工。9、房 屋发现裂缝

56、、漏水等问题是否保 修？保修期限是多久？根据建设工程质量管理办法等相关规定，房屋主体和相关 部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体见收楼 时开发商提供的住宅质量保证书。10、物 业管 理公 司是 否替 业主 验过 房？物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提出 整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管理公 司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最 后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内 可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您 及时通知有关施工整改单位进行整改。11、厨 房处是否做防水？厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水，没 有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水处理，我 们建议业主在装修过程中，由装修人员对该处进行防水处理。 我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工，但产生的费用 必须由您来支付。12、业 主要求提供房间布线图纸？可以找物业服务中心。13、可 否安装太阳能热水器？多层住宅是可以安装太阳能热水器，为了确保项目外观的统一 及美观性，必须按物业管理公