浦东新区川沙板块区域报告

1、浦东新区川沙板块区域报告部门：投资咨询部报告人：徐超日期：2011.10.26一、板块区位分析1.川沙板块概述 川沙位于上海浦东新区东南区，濒临东海，东南接上海浦东国际机场，西至外环高速公路，北至川杨河，南至远航路。川杨河以北为唐镇板块，西接碧云、张江两大板块，远航路以南为周康、航头两大板块。中心区域为川沙路以及妙境路两条主要通道，地铁2号线将板块做清晰的功能划分。川沙板块位于浦东新区的中心区域，基本定位为“空港物流、现代居住和文化旅游”为功能定位的功能区域。板块临近浦东国际机场为空港服务带来了便利，川沙镇的川沙公园、鹤鸣楼都是国内著名的旅游景点。川沙板块距离浦东国际机场6公里，距离洋山港东海

2、大桥30公里，距离张江高科技园区、孙桥现代农业园区、金桥出口加工园区均在15公里左右。辖区内，市、区级几条快速干道：迎宾大道、华东路、川沙路、华夏路，以及磁悬浮铁路等，纵横相较穿越城区，可实现直接和沪杭、沪宁高速公路的连接。作为浦东新区未来重点规划的板块之一，川沙的发展已经从前几年的川沙镇拓展到了川沙新镇、城东片区的商务规划。交通方面随着地铁2号线的开通以及磁悬浮列车的通车，大大改善了到板块到市中心和浦东国际机场的距离。加之2014年即将建成的迪斯尼乐园，更为板块内住宅、商业、办公物业的崛起带来了利好因素。小结1、浦东未来的重点规划板块，打造集空港物流、旅游和居住为一体板块，未来规划期望较高。

3、2、板块距离市中心较远，客源多为本区域客源。3、板块位于浦东东南片区中心城市。由于交通的同质性，未来可能发展成辐射整个浦东东南板块的市中心发展。4、板块内中国第一家迪斯尼乐园将于2014年建成，对于未来房地产市场价值的提升是不可忽视的利好因素。2.交通 川沙板块作为浦东东部的中心板块，道路、交通对比周边板块相对成熟，2号线开通后拉进了与市中心陆家嘴商圈的距离为28公里，约为40分钟车程。到浦东国际机场14公里，约为25-30分钟车程。轨道交通轨道交通2号线贯穿整个板块，设有6站，总长约14公里。分别设置华夏东路站、川沙路站、凌空路站、远东大道站、海天三路站和浦东国际机场站；磁悬浮列车贯穿川沙板

4、块，直通浦东国际机场轨道交通图示公交配套多为浦东新区区域内部公交公路配套华夏高架路、迎宾高架路、外环高架路、绕城高架路；通往市区主要依靠华夏高架，通往内环外环小结优势1、区位优势在临外环板块属于中等水平，地铁2号线到陆家嘴商圈距离28公里约40分钟车程。2、交通主要以区域内公交车为主，如要到市中心主要以地铁2号线以及华夏高架路为主。3、离浦东国际机场仅6公里距离，可以吸引一些高端客源。劣势1、板块内主要交通2号线上班时间较为拥挤，到陆家嘴商圈在张江高科、世纪大道等站点人流量多。2、板块内华夏高架是自驾车通往市中心的重要途径，较拥堵。3、远东大道作为收费路段，部分居民为了节省开支只能走两车道的川

5、南奉公路，严重影响川沙板块的排堵。3.公共配套 川沙定位为浦东“空港物流、现代居住和文化旅游”的板块，作为浦东外环以外的中心片区，拥有该区域最好生活的配套。目前，集合老镇的优势，开拓新镇的规划，又有迪斯尼乐园的兴建带动板块价值的上升。商业配套1) 西市街以现代商业广场为支撑，以美食、影院以及金融配套为辅，形成了川沙镇比较热闹的商业配套。2) 妙镜路商业街以家乐福为主要支撑，配套以建材市场、服装零售、餐饮等的商业街。作为川沙板块的主要通道之一，妙镜路与川沙路的西市街一样，是川沙镇中心的主要商业配套。3) 川沙以南商业未来的商业中心，以绿地东海岸为主，周边配套尚且在建。由于迪斯尼的兴建使得地铁2号

6、线以南区域未来都将为其建立相关的商业以及商务配套，诸如酒店、主题商业街、大型商业广场等。教育配套川沙中学、浦东燎元进修学校艺术培训部、西门幼儿园、侨光中学、川沙文艺进修学院、川沙图书馆、南门幼儿园、观澜小学等医疗配套川沙天狮门诊、口腔门诊、浦东新区人民医院、川沙人民医院、机场镇卫生院等小结1、从板块角度看，以2号线为分界线，以北区域无论商业、医疗还是教育的配套都比较完善；以南区域以迪斯尼的带动正在兴建新的商业中心，目前已能初见端倪。2、板块内商业配套主要以零售和餐饮以及建材市场为主，缺乏休闲和娱乐的配套，商业档次基本为中低档。3、教育资源主要集中在妙境路左右，医疗配套较分散，满足基本的生活需求

7、4、未来迪斯尼的兴建将大大改善2号线以南区域的发展4.迪斯尼乐园价值 迪斯尼概况2009年11月4日，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。2009年11月23日，国家发改委在网站上发布，“2009年10月，经报请国务院同意，我委正式批复核准上海迪士尼乐园项目。该项目由中方公司和美方公司共同投资建设。项目建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇，占地116公顷。项目建设内容包括游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。”2011年4月8日，上海迪士尼乐园，正式动工。预计2015年完工。迪斯尼效应1) 效应一：直接拉动相关产业和周边经济。公开资料显示，上海迪士

8、尼总体项目将包括一座主题公园、两家酒店、一家零售和餐饮综合体以及一个湖泊。上海迪士尼是继上海世博会之后的又一重大建设项目，项目直接投资额约245亿元，间接拉动的投资规模或为千亿级。2) 效应二：填补国内旅游产业空白。3) 效应三：有助于刺激本土文化产业和旅游产业加速发展。4) 效应四：有助于上海和长三角地区的经济结构转型。5) 效应五：有助于为上海及周边地区创造众多就业机会。5.板块对比周边板块川沙周边板块有以下：唐镇、机场、周康、张江四个板块板块名称板块特征对比川沙板块唐镇板块纯粹的居住板块，板块内别墅与公寓较多，是浦东新区内发展比较早的板块之一公共配套不如川沙，居住属性、交通配套、商业配套

9、以及未来规划都与川沙不相上下机场板块以浦东国际机场枢纽为主要价值，板块内住宅较少，不属于特别易居的板块公共配套，交通配套、居住属性、未来发展均不如川沙板块，是川沙板块能吸引到客源的主要区域之一周康板块以周浦、康桥为组合的新兴住宅板块，住宅、商业、交通配套基本满足需求，另有20余条公交线路直达市区公交配套、道路配套均优于川沙板块，居住属性、未来规划不如川沙板块，属于川沙周边比较容易分流客源的板块之一张江板块张江高科技园区，片区内住宅主要以千万级别墅为主要供应，价格较高，且主要人群为工作白领，绿化率较高公共配套、交通配套、居住属性，未来发展均不如川沙板块，片区主打高科技、农业等产业园区，是川沙板块

10、住宅项目的主要吸引到的客源之一 小结1) 唐镇板块定位为纯居住小区，该区域万达广场正在建设，未来发展向住宅、商业的综合型居住社区发展；2) 机场板块定位为交通枢纽，基本不具备好的住宅属性，但作为在该区域工作的年轻工作者，川沙板块对其有较大的吸引力；3) 周康板块作为片区内相对比较成熟的板块之一，距离市中心较近，交通配套良好，是现在分流川沙客源的主要板块之一，但是未来规划不如川沙板块，根据规划有被川沙板块合流的趋势；4) 张江板块定位为高端别墅区与产业集合区，聚集了大量的农业、高科技产业区域，居住定位为高端，在该片区的工作者也是川沙板块的主要吸引客源之一。5) 川沙板块作为未来发展的中心板块，既

11、有现有的成熟配套，又有迪斯尼乐园效应的带动商业、酒店和商办地产的兴起，未来发展潜力大大高于周边板块，且集合了旅游、空港、娱乐和居住的良好属性，未来发展势必超越周边其他板块。6.市政规划板块定位 浦东新区东南片区的中心区域，未来的迪斯尼板块川沙板块是目前浦东新区东南片区未被完全开发的地块，目前交通拥有2号线，磁悬浮列车以及4条高速公路，距离开发区约15公里，距离枢纽虹桥机场大约6公里左右，是未来浦东新区规划中东南片区的中心城市。2009年11月4日，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。2009年11月23日，国家发改委在网站上发布，“2009年10月，经

12、报请国务院同意，我委正式批复核准上海迪士尼乐园项目。该项目由中方公司和美方公司共同投资建设。项目建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇，占地116公顷。项目建设内容包括游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。”2011年4月8日，上海迪士尼乐园，正式动工。预计2015年完工。一旦上海迪士尼乐园建成，估计将带动总计上万亿的gdp总值预料，可为当地创造5万个新职位。消费力方面，中国内地80%以上客流将被吸引至上海，甚至包括大量亚洲旅游资源。2009年11月4日，上海迪士尼项目报告已获国家部门核准。这一消息的宣布有着明显的用意。因为当天迪斯尼备受瞩目的浦东新区川沙新市镇a08-03进行现场竞拍。迪士

13、尼“落沪”的官方消息无疑为这块地的升值增加了至为关键的筹码。据香港商业电台报道，香港商务及经济发展局局长刘吴惠兰在回应上海兴建迪士尼主题乐园时说，认为香港与上海迪士尼主题乐园可合作及互补。而国家经济发展有庞大市场，有很大潜力，容纳两个迪斯尼乐园是绰绰有余。上海动漫产业基地相关负责人周影表示，迪士尼落户中国对于中国的动漫企业来说是一个很好的学习机会。迪士尼这个动漫帝国具有一流的动漫理念，现在把一流的模式带到中国，中国动漫企业可以直接的和国际动漫文化相接触。对于中国本土的动漫企业来说，迪斯尼的加入短期会带来格局调整，带来比较大的影响。中国动漫需要在逆境中成长会比较辛苦，但是中国的动漫市场非常大，长

14、期来看则会带动中国的原创动漫成长。7.区位总结总结1、川沙板块位于浦东外环以外核心的地理位置，规划中的川沙新镇核心位置。2、轨道交通2号线以及磁悬浮列车的开通大幅度减少了川沙板块到浦东国际机场和市中心的距离。3、板块老区生活配套成熟，新镇规划已经启动，未来发展前景利好。4、迪斯尼的兴建对板块价值有了进一步的提升，带动板块居住、商业和商务档次的上升二、区域市场分析1.楼盘分布情况楼盘名称道路交通轨道交通生活配套商业配套公共配套周边环境景观价值发展前景综合权重10%10%15%15%15%10%15%10%100%鼎鑫名流苑88788810108.35天和湖滨8779881088.2东方城市绿洲8

15、89888888.15东方城市豪苑7999107778.25御景华庭88910109878.75小区位分析1) 鼎鑫名流苑是川沙中心区域的明星板块。既处于川沙板块的中心，离交通枢纽地铁2号线距离较近。总体体量大，小区内规划2个主题广场与2个中央水景，另外的五星级酒店也是该小区在板块内的标杆之一。现阶段处于2号线分割的南部区域还在规划中，周边配套不齐全是不争的事实，然其大体量和优秀的小区规划是其他楼盘所不能企及的。未来迪斯尼乐园的建成，带动南部区域的商办形成，鼎鑫名流苑是最具有发展潜力的楼盘之一。2) 天和湖滨的区位情况不是主要卖点，无论现在的道路、交通配套还是将来的规划都比较差，但是小区内活水

16、的景观是其他小区无法企及的，和鼎鑫名流苑一样作为大体量楼盘，具有不错的总规和景观。远离规划的中心与近距离接触机场镇是该楼盘的劣势。3) 东方城市绿洲是川沙板块中规中矩的楼盘，没有什么特色，一般的体量和总规，位置距离中心板块较远。4) 东方城市豪苑是川沙新开楼盘之一，位于川沙老镇的中心，总规和体量很小，规划也没有什么特色。而且位于老镇的中心区域，虽然商业配套较多，但是比较杂乱，人文素质也不高。是该板块最差的楼盘。5) 御景华庭是板块未来开盘楼盘之一，也是未来川沙板块新的供应量来源。作为该片区最高的楼盘（最高层18层）以及老镇的核心位置，区别于东方城市豪苑的是妙境路的商业档次和人文素质远高于城南路

17、的配套，且有相当不错的教育配套，是川沙板块现阶段配套最为完善的小区。小结从小区位的比较可以看出，鼎鑫名流苑整体优势比较明显，未来规划较好，御景华庭的商业配套、生活配套最为成熟。2.楼盘经济指标与供应分析住宅供应表（单位：万）楼盘名称建筑面积占地面积容积率建筑形态绿化率已供面积未来供应鼎鑫名流苑16101.611-1345%160天和湖滨25.217.61.212-1340%19.26东方城市绿洲6.83.21.611-1330%6.30东方城市豪苑2.81.31.687-935%1.80御景华庭6.44.22.1916-1835%06.4合计57.436.3/43.312.4 总结1、从川沙的

18、商品房目前在售的供应量上来说，在售项目的总建筑面积在58万，加上之前已经竣工并入住的商品房，总共约64万左右2、从川沙板块的个案体量上来说，鼎鑫名流苑与天和湖滨无疑是川沙板块的两个主力大盘，目前鼎鑫名流苑已经全部供应，剩下约307多套房源还可供销售。天和湖滨的公寓还剩约390套可供销售，未来推盘将以联排别墅为主。川沙板块后续的商品房供应将以两大主力的尾盘以及东方城市豪苑以及御景华庭的供应量为主3、由于近期限购政策、板块内尾盘与未来供应量较多，所以未来基本无潜在的商品房供应，一手房供应将逐步减少3.去化分析去化分析对比表楼盘名称开盘时间供应套数去化套数去化速度（套/月）去化比例鼎鑫名流苑2011

19、.8.27182000%天和湖滨2010.11.64863322768.3%东方城市绿洲2010.5.256660390.9%东方城市豪苑2011.8.30163000%御景华庭未开盘316/总结板块内新商品房近期开盘情况，由于收到最近限购现代政策的影响，部分楼盘去化情况不理想。1) 鼎鑫名流苑尾盘今年8月底推出160-187中央水景房，由于面积过大，单价与总价过高，导致去化非常不理想，接近2个月去化率为0%。2) 天和湖滨于去11月初推出了共486套房源，面积段在83-124，面积段平衡，去化率和去化速度都尚可。3) 东方城市绿洲在去年5月底推出了66套房源，都是87-88的小面积，总价较低

20、，到今年10月基本完成去化。4) 东方城市豪苑在今年8月底推出了总共163套房源，面积段在75-141，由于楼盘知名度、广告推广和所处位置均不理想，开盘近2个月几乎没有去化。5) 作为现在还未开盘的御景华庭，所处位置相比东方城市豪苑更加接近川沙老镇的中心，周边配套和人文素质都明显高于东方城市豪苑个案，目前东方城市豪苑的报价在22000-2400元/。如要开盘达到一半的去化，预计价格将调整到19000-20000/左右。4.房型面积、配比分析户型配比表（单位：）楼盘名称一房二房三房其他面积配比面积配比面积配比面积配比鼎鑫名流苑6510.7%9242.6%117-15827.6%162-18719

21、.1%天和湖滨/83-9742.8%118-13732.5%161-33724.7%东方城市绿洲654%8875.6%130-14016.4%1634%东方城市豪苑7513.2%91-11247.0%133-14133.7%/御景华庭/97-10320.2%139-14259.5%158-17820.3%1) 板块定位为综合居住区，板块内的房型二房在90-100左右，三房在120-145左右，还有四房和叠加、双拼别墅的房型，普遍偏大。2) 鼎鑫名流苑推出的最后中央水景景观房，全部为162-187的大户型，面积段在板块内达到最大。3) 天和湖滨是片区内离板块中心距离最远的楼盘，从房型配比上看，二

22、房和三房占据多数，面积段在88-137，其余的多为联排、双拼别墅，面积段都在300多，面积段在板块内属于中等水平。4) 东方城市绿洲的户型配比，面积88的二房占据绝大多数，占总户型的75%，主打刚需客源，三房的面积段也很清晰，在130-140左右，四房在163。5) 东方城市豪苑体量较小，仍然以二房的47%和三房的33.7%的配比，另外一点是其一房的配比是所有楼盘中最多的，占总户型配比的13.2%。6) 御景华庭的主力为三房，占总户型配比的59.5%，另外二房和四房持平，二房面积较大，属于大二房的配置，其三房的配置也是该区域内配置比最高的，达到了59.5%。总结鼎鑫名流苑作为板块内定位最高的楼

23、盘，从配比面积来说，偏重于二房房型。东方城市豪苑的面积选择比较丰富，以二房和三房为主。东方城市绿洲主打刚需产品88二房，选择余地较少，但是客源相对较集中，整体去化较好。御景华庭作为新开盘的楼盘，主打大二房97-103和三房139-142户型。5.各房型去化对比分析供应去化对比表楼盘名称供应套数去化套数二房三房其他二房去化率三房去化率其他去化率鼎鑫名流苑/182/00%天和湖滨2341827021190.2%7340.1%4767.1%东方城市绿洲66/6090.9%/东方城市豪苑78562200%00%00%御景华庭/合计37823827427171.7%7330.7%4717.1%总结1)

24、板块内供应二房、三房以及其他一房和四房的比例约为2：1.5：1.5。2) 从去化来看，二房的整体去化最好，考虑到板块内的住宅以刚性需求为主，考虑到板块内的楼盘价格都在20000元/左右，二房和三房的差价在80万左右，价差较大。部分楼盘例如鼎鑫名流苑本期推出中央景观房，但多以大户型为主，单价和面积段较高，所以去化不易。3) 板块内主要以刚性需求为主，约占70%，其次是改善性住宅需求，约占20%，投资客占据比例较少，约为10%。4) 由于受到目前限购政策影响，部分购房者仍然处于观望中，所以对于本案的去化可能会造成一定的影响。5) 板块内客源对面积的需求仍然以小面积为主，65-95是其考虑住房的面积

25、需求区间，由于大户型的惨淡去化造成了很多城市大盘如鼎鑫名流苑都在打折促销。6.价格分析价格分析对比表楼盘名称报价（均价）成交均价成交总价（万）二房三房其他鼎鑫名流苑3000025000/天和湖滨1550014000116-136165-192225东方城市绿洲2200019000167247-266123-309东方城市豪苑25000/御景华庭/总结1) 从报价来看，板块内的新房报价多为20000元/左右，天和湖滨的报价为15000元/，分析原因一是由于靠近机场镇，导致片区未来发展远离核心区域；二是交通不便，到2号线距离过长；三是由于开盘时间较早，最后一批公寓开盘日期为2010年11月6日。近

26、期该项目正在推出联排别墅，预计单价会在20000-25000元/。2) 从总价来看，二房的总价在116-167万元之间，三房为165-266万元之间，东方城市绿洲的一房价格与天和湖滨的二房价格不相上下，究其原因仍然是天和湖滨地理位置较差，所以总价与单价都相对偏低7.客源分析客源分布川沙板块位于外环以外，川杨河以南，浦东新区东南片区核心区域，随着迪斯尼乐园的规划，商业，办公的进一步发展，对于板块的综合性支撑效应更加突出。客源主要分为三块1) 城市核心区域川沙本地人，用于自住或者婚房之用。2) 机场以及张江的工作人群、年轻白领等，作为投资兼自住用。3) 唐镇板块也可以吸引到部分客源。唐镇周边商业配

27、套和教育配套不如川沙板块，唯一的万达广场还在兴建中，出行休闲娱乐仍然要依靠川沙，所以可以吸引到一些年轻的置业者。置业需求分析客源分布表楼盘名称年龄区域置业需求鼎鑫名流苑25-50川沙70%唐镇5%，张江10%，机场15%自住70% 投资30%天和湖滨30-45川沙70%唐镇5%，张江5%，机场20%自住60% 投资40%东方城市绿洲25-50川沙70%唐镇5%，张江10%，机场15%自住65% 投资35%东方城市豪苑25-45川沙70%唐镇5%，张江10%，机场15%自住70% 投资30%御景华庭25-3540-50川沙70%唐镇5%，张江10%，机场15%自住75% 投资25%1) 川沙板块

28、在客源区域分布上，基本集中于川沙本地的置业者，约占70%其余片区主要以张江以及机场的外出务工人员为主，约占25%左右，板块内对唐镇板块具有一定的吸引力，但是吸引力不大。2) 在客源需求分布上，主要以自住为主，由于片区内迪斯尼板块规划的出台，所以会产生一部分投资需求的人群来购买，但是川沙目前的房价对未来规划有一定透支，未来对投资客的吸引将逐步增大。小结区位的优势，配套的成熟在带来投资潜力的同时，也对小区的管理带来了更高的要求，如果长期小区管理混乱，必定对后期的楼盘销售，带来比较大的影响。8.区域市场总结1) 小区位情况，随着迪斯尼规划的出台，轨道交通2号线、磁悬浮列车的通车，商业、酒店、办公的配

29、套会更加完善。区域发展向着综合型的片区发展2) 市场未来供应主要集中于御景华庭与两大主力楼盘剩余的尾盘。3) 房型配比主要以二房与三房为主，面积在88-140之间，客源以高级白领，投资客为主。4) 价格从2008年的9000元/上涨到2011年的22000元/，迪斯尼规划的出台，使得未来仍然有上升空间5) 客源方面川沙本地人占据多数，为70%，而其余板块一共占据30%，随着迪斯尼规划的出台，未来会不断吸引到投资客以及外籍人士的青睐总结通过比较小区位，市场供应，房型配比，价格，客源可以得出川沙板块属于浦东新区认可度高，交通便捷，配套成熟，人口聚集效应突显的黄金区域，随着土地供应的减少，区域内个案

30、的价值将会进一步提高。三、产品分析1.总规楼盘名称总平面图总平面分析鼎鑫名流苑23栋11-13层小高层组成，兵营式与围合式组合排布。小区两处主题广场，两处中央景观水景，人车不分流。天和湖滨21栋12-13层小高层与40栋联排、双拼别墅组成，中央2万余活水水景，总体兵营式布局，人车不分流。东方城市绿洲9栋11-13层小高层组成。兵营式排布，东低西高，间隔排列。东侧景观河道，人车不分流。东方城市豪苑4栋7-9层多层建筑。兵营式排布，小区北侧有水景，人车不分流。御景华庭4栋16-18层小高层组成，中央景观步道，北侧景观花园，人车不分流。2.立面楼盘名称立面图立面分析鼎鑫名流苑整体风格为新古典主义，西

31、班牙摩尔风格，立面建材使用花岗岩以及大理石天和湖滨整体风格为新古典主义，英式风格，采用面砖贴面东方城市绿洲整体风格为art-deco，花岗岩和高区面砖的结合贴面东方城市豪苑现代经典风格，底2层石材干挂，2层以上真石漆御景华庭经典art-deco风格，底3层石材干挂，3层以上面砖贴面 总结片区内楼盘立面多为新古典主义风格与art-deco风格3.房型楼盘名称房型图房型特点鼎鑫名流苑187四房两厅一梯两户三开间朝南、客厅面宽4.2米得房率80%主卧套内卫生间、保姆房天和湖滨160四房两厅一梯两户三开间朝南、客厅面宽4.2米得房率80%主卧套内卫生间、大飘窗东方城市绿洲163三房两厅一梯两户三开间朝

32、南、客厅面宽4.2米得房率80%主卧套内卫生间、景观阳台东方城市豪苑141三房两厅一梯两户三开间朝南、客厅面宽4.2米得房率80%主卧套内卫生间、入户花园御景华庭158四房两厅两梯三户三开间朝南、客厅面宽4.2米得房率80%主卧套内卫生间、景观阳台1) 板块内供应主要以小高层为主，其余四盘多为一梯两户与一梯三户，御景华庭为二梯三户，得房率都在80%左右。2) 板块内的整体房型都比较规整，动线合理。3) 客厅面宽均做到了4.2米以上，差异不大。4) 动静分区，整体私密性都比较良好。5) 三房以上的房型，基本都有主卧套间。总结从房型整体来说，板块内的房型基本属于比较常规的。如果150平米左右的客厅面宽做到4.5米的话，可能感觉会更加大气。4.内部配套内部配套对比表楼盘名称内部配套和会所鼎鑫名流苑东门、南门各设主题广场，两处中央水景，五星级酒店位于项目东南侧天和湖滨3万绿化带，2万中央水景东方城市绿洲东侧景观河道、十字型景观步道东方城市豪苑4500余商业配套，西侧景观河道御景华庭中央景观步道、西南侧后花园内部配套对比：鼎鑫名流苑天和湖滨御景华庭东方城市绿洲东方城市豪苑总结内部配套情况，大盘占到了很大优势，无论从商业还是景观功能的完善，中鼎鑫名流苑、天和湖滨明显好于其