2020年上半年中国商铺租金指数研究报告

1、前言 2019 年，我国社会消费品零售总额达到 41.2 万亿元，同比增长 8.0%，最终消费支出对经济增长贡献率 为 57.8%，拉动 GDP 增长 3.5 个百分点，连续六年保持经济增长第一拉动力。2020 年是国家“十三五”规划 的收官之年和“全面小康”目标实现之年，尽管突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成冲击，但长期来看，不 断扩张的内需仍将持续推动中国经济稳步前行。商业地产作为满足消费需求的实体场所，承载着人民对美好 生活的追求，也在消费者需求结构不断变化过程中，迎接消费升级、运营升级的新挑战。 2020 年初，突如其来的新冠肺炎疫情蔓延中国，对宏观经济造成明显冲击，人民生产生活受限

2、、消费活 动减少，商业地产市场也因此面临困境。但从另一方面来看，受疫情影响，互联网时代的消费习惯变革持续 加速，促使传统商业企业拥抱大数据、人工智能等新科技，发展线上与线下融合发展的全渠道零售模式。同 时，人们对健康、医疗等消费需求与日俱增，线上教育、线上医疗等业态加速发展。此外，社区商业也迎来 发展的新契机，以连锁便利店、生鲜超市等为代表的社区商业以其贴近消费者、满足日常需求等优势，逆势 而上快速发展。在此背景下，商业街和购物中心应抓住疫情后转型升级的发展契机，以新技术、新思维激活 商业活力，实现商业地产的模式创新与稳步增值。 随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，商业地产行业的新格局将逐

3、渐形成。存量博弈、同质化竞 争以及消费需求的变化都将加大商业地产经营的不确定性，也对商业地产的运营创新提出了更高要求。商业 地产企业应持续改进业务模式，以高质量管理和精细化运营为根基，提升核心竞争力，打造行业新生态。 在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及商业地 产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和 写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。此研究能为商业企业及各类社会 投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考；其次，可帮助广大商业机构及投资者准确了解 商

4、业地产价格水平和最新发展动向，更大程度地提升市场配置资源的效率，促进商业地产市场与商业资源供 需两端精准对接、高效匹配，引领行业的稳健发展。 1 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 商铺租金指数编制说明 商铺租金指数是中国房地产指数系统的重要组成部分，反映了全国重点城市在租商铺在不同时点上的租 金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租商铺样本项目租金报价均值表示，主要涵盖商业街租金 1指数和商圈（购物中心）租金2指数。其中，由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成中国百大 商业街（百街）商铺租金指数；由 100 个典型购物中心3商铺为样本标的，构成中国百大购物中心（百

5、 MALL） 商铺租金指数。商铺租金指数具有以下功能：（1）帮助广大商业运营机构、商户、商业地产投资者、房地产 经纪公司和金融机构准确了解中国商业地产价格水平和最新发展动向；（2）为政府及各类社会投资机构提供 数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。 样本选取 根据商铺的分类和特征，结合广大商业机构、房地产经纪公司、金融机构、商户及商业地产投资者对 商铺租赁市场的关注程度，我们按照商铺的位置形式和开发形式进行商铺租金指数体系的构架，涵盖商业 街租金指数和商圈（购物中心）租金指数。其中，商业街租金指数以商业街临街商铺作为指数编制的样本 标的；商圈（购物中心）租金指数样本标的为商圈中典型购物中心

6、商铺。 城市选择 我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据人口流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点 区域规划政策，我们综合选定了商铺租金指数编制覆盖的 15 个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天 津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。 1 商业街租金：本报告指商业街临街商铺的平均租金，简称“商业街租金”。 2 商圈（购物中心）租金：本报告指商圈中典型购物中心首层商铺的平均租金，简称“商圈租金”。 3 典型购物中心：主要为大中型购物中心（大型购物中心：建筑面积 10 万 m2 以上；中型购物中心：建筑面积 5- 10 万 m2），即选取的购物中心建筑面积至少在

7、5 万 m2 以上，根据城市商业地产成熟度不同可适当放宽面积规模。 2 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 商铺样本选取 商 业 街 租 金 指 数 样 本 选 取 商业街选取：通过对各城市中央商业街、区域商业街和特色商业街三种类型商业街道的 梳理，结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地商业市场容量，最终在 15 个城市共选取了 100 条商业运营成熟、商铺样本丰富的主要商业街作为商业街租金 指数编制的商业街样本。 对选定的商业街进行商铺样本选取：首先确定商业街抽样总数量；然后，分别确定各位 置段及各面积段商铺抽样数量；根据确定的抽样数量，按商铺签约年份由近至远选取商 铺，

8、作为最终参与商业街租金指数计算的固定样本。 商 圈 购 物 中 心 租 金 指 数 样 本 选 取 商圈选取：通过对各城市核心商圈、次核心商圈和潜力商圈的梳理，统计各商圈所含购 物中心数量和体量（建筑面积），结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及 各地市场容量情况，我们在 15 个城市最终选取了购物中心数量较多，体量较大的重点 商圈作为商圈（购物中心）租金指数编制的商圈样本。 购物中心选取：根据确定的各商圈（购物中心）总数量，按 30%的比例选取该商圈建筑 面积较大、运营成熟的典型购物中心作为商圈购物中心租金指数编制的购物中心样本。 购物中心商铺样本选取：首先确定购物中心抽样总数量，然

9、后分别确定各位置段及各面 积段商铺抽样数量；根据确定的抽样数量，按商铺签约年份由近至远选取商铺，作为最 终参与商圈（购物中心）租金指数编制计算的固定样本。 数据来源 商铺租金指数的样本数据主要通过 F、3F 平台、中指研究院各城市直属机构人员实 地调研、商业运营管理机构及经纪公司等中介机构多种渠道获取。 指数模型 方法选择 为了能够更加准确地反映商铺租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法 和中位数法来进行商铺租金指数的编制。其中，加权平均法以当期在租商铺建筑面积为权重。 3 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 计算公式 【加权平均法】 单个商业街商铺样本平均租金计

10、算公式如下（单个商圈购物中心商铺样本平均租金计算公式与此相 同 ） ： = 其中，代表第 i 条商业街商铺在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 条商业街第 j 个商铺在第 t 期的 日租金， 为第 i 条商业街的第 j 个商铺的建筑面积。 百街商铺样本平均租金计算公式如下（百 MALL 商铺样本平均租金计算公式与此相同）： = 百街 其中， 代表百街所有样本商铺在第 t 期的平均日租金，代表第 i 条商业街商铺在第 t 期的平均 百街 日租金， 为第 i 条商业街所拥有商铺总建筑面积（当计算百 MALL 商铺样本平均租金时， 为第 i 个购 物中心总建筑面积）。 【中位数法】 单个商业街商铺

11、样本租金中位数计算公式如下（单个商圈购物中心商铺样本租金中位数计算公式与 此相同）： ( ) = , 1 2 其中，代表第 i 条商业街商铺在第 t 期的平均租金中位数，Median 是指返回给定数值中值的函数， 代表第 i 条商业街第 j 个商铺在第 t 期的日租金。 指数发布 中国房地产指数系统每半年度定期对外发布重点城市主要商业街租金指数和商圈（购物中心）租金指 数及其分析报告。 4 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 商铺租金指数运行分析商铺租金指数运行分析 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的 调查数据，2020 年上半年，中

12、国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。其中， 由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为 25.1 元/平方 米天，环比下跌 2.41%；由 100 个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百 MALL）商 铺平均租金为 26.8 元/平方米天，环比下跌 1.09%。 疫情期间，部分业主/运营商推出给予免租期、缓交租金等一系列商户纾困措施，商铺租赁样本调查数 据显示，样本商业街中，近半数业主给予商户免租期；样本商圈中，超七成购物中心给予商户免租期。 从涨跌个数来看从市场表现来看 在样本商业街中，租金环比2020 年 1

13、-5 月，我国社会消费品零售总额实现 13.9 万亿元， 同比下降 13.5%，降幅较 1-4 月收窄 2.7 个百分点；其中实物商品 网上零售额同比增长 11.5%，增幅较 1-4 月扩大 2.9 个百分点；实 物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重为 24.3%，较去年同 期扩大 5.4 个百分点。在新冠肺炎疫情影响下，网络购物成为居民 消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对 实体经营仍产生挤压效应。整体来看，受疫情影响，我国经济和消 费受到较大冲击，商业租赁需求恢复仍需时间。 上涨的商业街占 12.1%，租金环 比下跌的商业街占 83.3%， 4.5% 的商业街租金

14、与上期持平；在样 本商圈（购物中心）中，租金环比 上涨的商圈占 14.7%，租金环比 下跌的商圈占 84.2%， 1.1%的商 圈（购物中心）租金与上期持平。 5 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 百街百街 商铺租金指数变化商铺租金指数变化 百街商铺租金变动情况百街商铺租金变动情况 根据全国 15 个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市 100 条商业街商铺为样本标的， 构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2020 年上半年，百街商铺平均租金为 25.1 元/平方米天，环比 下跌 2.41%。 分城市等级来看 2020 年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占 11.5%

15、，租金环比下跌的商业街 占 80.8%，7.7%的商业街租金与上期持平。一线城市中，北京 9 条商业街租金环比两涨五 跌两平，其中南锣鼓巷跌幅最大，为 3.37%；上 海 11 条商业街租金环比均下跌，其中田子 坊跌幅最大，为 5.26%；广州 3 条商业街租金环比一涨两跌，其中北京路步行街跌幅较大， 为 3.67%；深圳 3 条商业街租金环比全部下跌，其中东门步行街跌幅最大，达 5.59%。 2020 年上半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占 12.5%，租金环比下跌的商业街 占 85.0%，2.5%的商业街租金与上期持平。二线城市中，南京主要商业街租金环比上涨； 杭州、长沙、海口主要商业

16、街租金环比涨跌互现；其余 7 个城市主要商业街租金环比均下 跌或持平，其中武汉光谷步行街租金环比跌幅最大，为 6.64%。 6 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 百街百街 商铺租金指数变化商铺租金指数变化 租金涨跌幅较大的商业街租金涨跌幅较大的商业街 2020 年上半年，样本商业街中，南京老门东、海口中山路等 8 条商业街租金环比上涨，但涨幅有限， 其中南京老门东环比涨幅最大，为 0.78%；海口中山路、海口解放西路商业街租金环比涨幅在 0.5%（含） -0.7%（含）之间；北京簋街、杭州武林路等 5 条商业街租金环比涨幅均在 0.5%以内。在租金环比下跌 的商业街中，武汉光谷步行街

17、、深圳东门步行街等 10 条商业街租金环比跌幅相对较大，其中武汉光谷步 行街租金环比跌幅最大，为 6.64%；深圳东门步行街、上海田子坊商业街租金环比跌幅均在 5.0%-6.0% 之间；重庆三峡广场、苏州石路步行街、天津滨江道商业街等 7 条商业街租金环比跌幅均在 3.0%-5.0% 之间。 图：2020 年上半年租金环比涨跌幅较大的商业街 120 90 30% 25% 20% 15% 10% 5% 平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右） 元60 平 方 米 30 天0 0% -30 -60 -5% -10% 南 京 老 门 东 海 口 中 山 路 海 口 解 放 西 路 北 京 簋 街

18、杭 州 武 林 路 北 京 西 单 商 业 街 长 沙 坡 子 街 广 州 天 河 又 一 城 广 州 北 京 路 步 行 街 武 汉 汉 正 街 重 庆 南 坪 商 业 街 上 海 上 海 老 街 天 津 滨 江 道 商 业 街 苏 州 石 路 步 行 街 重 庆 三 峡 广 场 商 业 街 上 海 田 子 坊 深 圳 东 门 步 行 街 武 汉 光 谷 步 行 街 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F 7 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 百百 MALL 商铺租金指数变化商铺租金指数变化 百百 MALL 商铺租金变动情况商铺租金变动情况 根据全国 15 个重点城市典型购物中心

19、商铺样本调查数据，由重点城市 100 个典型购物中心商铺为样 本标的，构成百大购物中心（百 MALL）商铺租金指数。2020 年上半年，百 MALL 商铺平均租金为 26.8 元/平方米天，环比下跌 1.09%。 分城市等级来看 2020 年上半年，一线城市中 13.6%的商圈（购物中心）租金环比上涨，84.1%的商圈 （购物中心）租金环比下跌，2.3%的商圈（购物中心）租金与上期持平。一线城市中，北 京 12 个商圈租金环比一涨十跌一平，其中崇文门商圈租金跌幅最大，为 2.58%；上海 22 个商圈租金环比三涨十九跌，其中人民广场商圈跌幅最大，为 2.82%；广州 6 个商圈租金 环比两涨四

20、跌，其中北京路商圈跌幅最大，为 3.99%；深圳 4 个商圈租金环比全线下跌， 其中华强商圈和福田中心区商圈跌幅较大，均为 2.29%。 2020 年上半年，二线城市中 15.7%的商圈（购物中心）租金环比上涨，84.3%的商圈 （购物中心）租金环比下跌。长沙、南京、苏州、重庆、南昌等 7 个城市重点商圈租金环 比全部下跌；成都、杭州等 4 个城市重点商圈租金环比均涨跌互现。二线城市中，杭州申 花商圈租金环比跌幅最大，为 3.70%。 8 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 百百 MALL 商铺租金指数变化商铺租金指数变化 租金涨跌幅较大的商圈情况租金涨跌幅较大的商圈情况 从商圈层面看

21、，2020 年上半年，在租金环比上涨的商圈中，广州天河路、广州西关等 10 个商圈租金 环比涨幅较大，其中广州天河路商圈租金环比涨幅最大，为 0.61%；广州西关商圈租金环比涨幅亦达到 0.60%；上海川沙、上海七宝 2 个商圈租金环比涨幅均在 0.5%-0.6%之间；青岛浮山后、海口滨海国贸、 上海中山公园等 6 个商圈租金环比涨幅均在 0.5%以内。在租金环比下跌的商圈中，广州北京路、广州市 桥 2 个商圈租金环比跌幅近 4.0%；杭州申花、南昌八一等 3 个商圈租金环比跌幅均在 3.0%-4.0%之间； 青岛李村、上海人民广场、重庆三峡广场等 5 个商圈租金环比跌幅均在 2.0%-3.0

22、%之间。 图：2020 年上半年租金环比涨跌幅较大的商圈 80 60 27% 21% 15% 9% 平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右） 元 40 平 方 米 20 天03% -20 -40 -3% -9% 广 州 天 河 路 商 圈 广 州 西 关 商 圈 上 海 川 沙 商 圈 上 海 七 宝 商 圈 青 岛 浮 山 后 商 圈 海 口 滨 海 国 贸 商 圈 上 海 中 山 公 园 商 圈 杭 州 钱 江 新 城 商 圈 北 京 三 里 屯 商 圈 海 口 西 海 岸 商 圈 上 海 长 寿 路 商 圈 天 津 劝 业 场 商 圈 重 庆 三 峡 广 场 商 圈 上 海 人 民 广

23、 场 商 圈 青 岛 李 村 商 圈 天 津 鼓 楼 街 商 圈 南 昌 八 一 商 圈 杭 州 申 花 商 圈 广 州 市 桥 商 圈 广 州 北 京 路 商 圈 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F 9 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 为了更好地反映商业地产市场形势变化，我们选取 15 个重点城市的主要商业街和重点商圈，对商业街 临街商铺、商圈内典型购物中心商铺平均租金进行了统计。 表：2020 年上半年 15 城主要商业街租金（单位：元/平方米天） 样本样本租金 中位数 样本样本租金 中位数 城市商业街道 南锣鼓巷 环比涨跌城市 武汉 商业街道环比涨跌 平均租金平均租金

24、97.7 59.1 47.2 38.8 24.5 15.5 13.5 9.2 97.2 58.9 48.6 33.8 24.1 17.1 12.7 9.0 -3.37% -1.86% 0.00% 武汉天地商业街 万松园商业街 汉正街 11.5 6.0 12.4 5.8 0.00% -2.97% -3.70% -4.16% -2.78% -2.52% -3.25% -1.18% -1.63% -2.53% -2.80% 0.30% 王府井大街 五道口商业街 西单商业街 苏州街餐饮一条街 新街口商业街 亚运村商业街 簋街 5.46.3 0.25%滨江道商业街 古文化街 45.7 21.3 14.6

25、 13.6 11.7 7.0 44.1 21.7 13.4 14.4 11.1 8.1 北京-2.99% -3.05% -2.28% 0.34% 五大道商业街 南市食品街 小白楼商业街 南京路 天津 好运街8.28.80.00% 城隍庙商业街 南京西路商业街 南京东路步行街 田子坊 97.9 48.5 41.1 40.2 33.0 32.1 31.9 24.6 18.1 16.3 5.8 99.0 47.9 42.8 42.9 31.0 29.9 32.5 26.4 17.7 16.5 6.7 -2.19% -1.71% -0.49% -5.26% -3.22% -4.08% -1.82% -

26、0.12% -1.24% -1.14% -1.15% 0.05% 和平路金街 鼓楼 6.17.7 4.33.8 武林路13.7 13.4 5.4 13.8 11.9 6.1 杭州 南京 河坊街-1.33% 0.78%天钥桥路休闲餐饮街 上海老街 老门东 上海观前街55.2 11.3 9.9 53.5 12.4 9.5 -2.10% -0.95% -4.31% -1.17% -0.32% -1.90% -1.67% -1.15% -4.59% -3.85% -1.73% -2.38% 0.19% 淮海中路商业街 新天地 斜塘老街 苏州 青岛 石路步行街 龙湖狮山金街 台东步行街 李村商业街 闽江

27、路商业街 解放碑商业街 三峡广场商业街 南坪商业街 观音桥商业街 杨家坪商业街 坡子街 七宝老街6.16.7 四川北路商业街 南翔老街 45.3 16.9 5.0 42.7 15.3 6.0天河又一城 北京路步行街 上下九步行街 东门步行街 深圳湾步行大街 华强北步行街 春熙路 58.2 37.2 34.1 92.1 64.4 57.1 21.4 13.7 8.7 58.5 35.1 33.2 91.7 65.1 57.4 21.6 12.7 8.5 广州 深圳 -3.67% -2.62% -5.59% -2.07% -1.04% -2.83% -0.22% -3.09% -2.38% -1.

28、04% -0.86% -6.64% 45.7 22.3 20.0 17.3 17.0 20.2 12.2 5.7 45.5 23.9 19.3 17.2 17.7 21.4 13.0 6.5 重庆 长沙 南昌 建设路黄兴路步行街 胜利路步行街 骑楼老街 -0.87% -2.87% -2.90% 0.70% 成都 武汉 宽窄巷子 一品天下6.66.520.6 14.5 12.8 6.6 21.6 15.2 10.9 6.5 江汉路步行街 楚河汉街 42.5 28.6 27.6 44.8 28.2 28.3 中山路 海口 得胜沙步行街 解放西路 -3.01% 0.50%光谷步行街 注：新冠肺炎疫情

29、期间什刹海风景区进行封闭式管理，取消所有公众活动，故本期暂不发布后海酒吧街租金。 10 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 表：2020 年上半年 15 城重点商圈购物中心租金（单位：元/平方米天） 样本样本样本租金样本租金 中位数中位数 样本样本样本租金样本租金 中位数中位数 城市城市商圈商圈环比涨跌环比涨跌城市城市商圈商圈环比涨跌环比涨跌 平均租金平均租金平均租金平均租金 王府井商圈 朝外大街商圈 远大路商圈 三里屯商圈 中关村商圈 西单商圈 70.9 50.4 49.7 45.9 44.7 42.7 41.4 29.9 29.8 21.2 15.1 15.0 66.2 66.1

30、54.5 50.8 48.7 44.5 44.2 25.6 25.1 25.0 23.1 18.0 17.1 16.5 15.1 13.5 12.7 12.6 12.3 12.2 11.8 11.4 58.1 36.7 36.4 35.3 31.2 18.6 65.5 58.3 56.7 28.2 36.8 27.9 26.1 17.6 74.6 64.1 50.2 44.9 42.3 46.4 43.6 32.2 31.1 21.8 15.0 14.8 64.0 62.6 61.6 49.9 49.3 49.6 42.9 24.7 20.5 23.6 17.6 16.8 17.5 12.9

31、14.7 13.8 13.2 13.4 14.8 12.5 11.4 14.9 57.7 35.5 37.1 36.4 32.9 18.0 63.3 53.6 60.4 29.3 37.9 29.6 24.4 16.1 -1.74% -0.50% -0.68% 0.23% 徐东商圈 王家湾商圈 街道口商圈 中南/中北路商圈 古田商圈 18.2 13.4 12.7 12.1 9.6 17.4 12.1 12.3 12.0 10.1 8.8 -0.12% -0.24% -0.13% -0.89% -0.19% -1.41% -0.29% -0.60% -0.93% -2.78% -0.99% -2

32、.26% -1.88% -3.01% -0.80% -1.08% -2.67% 0.25% 武汉 -1.83% -1.29% -1.39% -1.13% -2.58% -2.17% 0.00% 后湖商圈9.5 北京 东直门商圈 公主坟商圈 崇文门商圈 总部基地商圈 鲁谷商圈 钟家村商圈 友谊路商圈 南市商圈 7.29.6 54.2 37.8 36.4 32.1 18.8 14.3 13.1 8.9 53.7 36.5 34.0 42.7 17.7 16.6 11.6 9.0 劝业场商圈 小白楼商圈 八里台商圈 中北镇商圈 鼓楼街商圈 梅江商圈 天津 黄村商圈-0.56% -0.82% -2.0

33、1% -1.22% -2.02% -1.76% -2.82% -2.14% -2.75% -1.76% -1.32% -1.17% 0.40% 南京西路商圈 淮海路商圈 徐家汇商圈 静安寺商圈 豫园商圈 武林商圈51.5 24.9 22.8 21.9 18.8 14.0 11.9 9.7 53.2 25.2 16.2 19.1 18.3 15.2 10.9 10.5 10.0 35.5 16.0 16.8 10.0 15.5 22.4 18.4 13.8 7.8 湖滨商圈 人民广场商圈 曹家渡商圈 长寿路商圈 大宁商圈 钱江新城商圈 申花商圈-3.70% -1.85% -0.46% -1.70

34、% 0.13% 杭州吴山商圈 滨江商圈 南方商城商圈 不夜城商圈 中山公园商圈 五角场商圈 川沙商圈 北干商圈 西溪商圈 上海 新天地运河商圈 新街口商圈 石路商圈 7.90.12% -1.28% 0.53% 南京 苏州 35.4 16.1 10.6 9.4 -1.81% -1.40% -1.32% -0.93% -1.08% -1.35% -0.71% -2.83% -2.42% 0.42% 八佰伴商圈 陆家嘴商圈 天山商圈 -1.53% -0.83% -1.22% -1.66% -1.39% -1.59% -2.30% 0.52% 湖西商圈 狮山路商圈 观前街商圈 新都心商圈 香港中路商圈

35、 李村商圈 7.4 控江路商圈 真如商圈 21.1 18.0 14.2 10.1 9.2 四川北路商圈 虹桥商圈 青岛 重庆 市北 CBD 商圈 浮山后商圈 观音桥商圈 解放碑商圈 大坪商圈 七宝商圈9.4 天河路商圈 北京路商圈 珠江新城商圈 东圃商圈 0.61%34.0 31.2 22.8 21.3 18.8 8.2 33.9 31.0 24.5 23.8 21.0 10.0 48.7 11.9 19.2 16.5 11.0 10.4 5.0 -1.46% -0.74% -1.19% -2.05% -2.79% -1.27% -0.58% -1.09% -3.58% 0.40% -3.99

36、% -0.04% -0.63% 0.60% 广州 南坪商圈 西关商圈三峡广场商圈 杨家坪商圈 五一广场商圈 红谷滩中心商圈 八一商圈 市桥商圈-3.97% -0.02% -0.81% -2.29% -2.29% -1.20% 0.05% 东门商圈长沙 南昌 48.2 16.0 15.9 14.0 10.8 10.0 5.3 南山中心区商圈 福田中心区商圈 华强商圈 深圳 成都 滨海国贸商圈 万达广场商圈 解放西商圈 西海岸商圈 春熙路商圈 盐市口商圈 建设路商圈 新南天地商圈 -0.31% -0.42% 0.20% 海口 -0.51% 0.02% 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F 11

37、 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 租金运行趋势研判租金运行趋势研判 据商铺租金指数显示，2020 年上半年，中国百街、百 MALL 商铺租金环比均下跌。 从市场表现看，2020 年以来，受新冠肺炎疫情影响，网络购物成为居民消 费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对线下实体商业经 营产生一定冲击。一方面，疫情催化新兴业态持续扩张，推动零售商业企业实现 线上与线下的加速融合发展。另一方面，零售商业企业提供的无接触、自助式零 售等服务更受消费者青睐，同时社区商业价值获得快速提升。整体来看，2020 年 上半年，经济运行还未回归正常水平，投资、消费等主要经济指标仍未恢复到

38、去 年同期水平。短期来看，国内经济仍在复苏，实体商业经营仍面临较多挑战，商 铺租金整体承压。未来，随着疫情防控形势向好，前期压抑的部分消费需求有望 逐步释放，并支撑消费市场平稳发展。 从短期供应来看，受疫情影响，15 个重点监测城市 1-5 月新开业购物中心项目 数量仅有 14 个，总商业建筑面积约 82 万平方米，主要分布在成都、重庆、青岛、南 昌等 8 个城市，较 2019 年 1-5 月减少约 250 万平方米。随着国内疫情防控形势持续 好转，部分受疫情影响而暂停开业计划的购物中心预计将于 2020 年下半年入市。从 供应 长期供应来看，2020 年 1-6 月，15 个重点监测城市商办

39、用地成交规划建筑面积为 方面 2509.5 万平方米，同比上升 14.1%。从城市等级看，一线城市商办用地成交规划建 筑面积同比上升 100.3%，二线城市同比上升 2.3%。从成交占比看，一线城市商办用 地成交面积占 15 城比例由去年同期的 12.1%上升至 21.2%，二线城市占比由去年同 期的 87.9%下降至 78.9%。整体来看，一线城市商办用地市场成交规模同比明显增 加，二线城市成交规模同比较为稳定。 12 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 2020 年 1-5 月，受疫情影响，我国社会消费品零售总额同 比下降 13.5%，仍未恢复疫情前水平；而线上消费累计同比持 续增

40、长，持续挤压线下实体消费，1-5 月实物商品网上零售额同 比增长 11.5%，增幅连续三个月扩大。按消费类型分，餐饮收 入同比下降 36.5%；商品零售同比下降 10.6%。15 类限额以上 单位商品中，粮油食品类、饮料类、中西药品类、日用品类及通 讯器材类分别同比增长 13.4%、8.5%、4.9%、2.5%和 2.3%， 其余 10 类商品零售均同比下降；其中金银珠宝类及服装鞋包、 针纺织品类同比下降超过 20%。整体来看，在新冠疫情影响下 我国消费市场短期受到较大冲击，虽然市场活力回升，但恢复 疫情前的水平仍需时日，在租赁需求有所放缓的情况下，商铺 租金短期仍面临下行压力。 需求 方面

41、展望未来展望未来 目前，新冠肺炎疫情防控工作已进入常态化防控阶段，但其对经济的影响短期内仍会持续。在国内 经济、消费市场和实体商业的恢复尚需时间的背景下，商铺租金水平在短期内或将继续下行。同时，境外 疫情正在蔓延扩散，对世界经济的冲击还在发展演变的过程中；在外需存在较大不确定性的情况下，扩 大内需的战略将持续推进。且随着疫情逐步得到有效控制、复商复市稳步进行，在促消费政策的扶持下， 中国经济将逐步释放内需潜力，消费升级的势头亦将持续。随着消费市场活力不断恢复，实体商业和商 户经营也有望逐渐回归正常水平；预计未来，我国重点城市商铺租金有望恢复平稳运行态势。 13 2020 年上半年中国商铺租金指

42、数研究报告 北京商铺北京商铺 多数样本商业街和商圈（购物中心）租金环比下跌多数样本商业街和商圈（购物中心）租金环比下跌 社消零售总额同比下降，电商持续冲击实体商业经营社消零售总额同比下降，电商持续冲击实体商业经营 市场综述 2020 年 1-5 月，北京共实现社会消费品零售 总额 4738 亿元，同比下降 18.2%。其中，商品 零售实现 4482 亿元，同比下降 15.5%；餐饮收 入实现 255 亿元，同比下降 47.5%。6 月初，新 冠肺炎疫情在北京局部地区出现反弹，二季度以 来逐渐恢复活力的消费市场再次受到冲击。整体 来看，2020 年上半年，受疫情影响，北京多数商 业街和商圈（购物

43、中心）租金环比下跌。 14 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 商业街商铺商业街商铺 超五成样本商业街租金环比下跌超五成样本商业街租金环比下跌 2020 年上半年，北京重点监测的 9 条商业街租金环比两涨五跌两平。其中簋街和西单商业街租金环 比涨幅分别为 0.34%和 0.25%。租金环比下跌的商业街中，南锣鼓巷跌幅最大，为 3.37%；新街口商业街 租金跌幅亦在 3.0%以上；苏州街餐饮一条街和亚运村商业街租金跌幅在 2.0%-3.0%之间；王府井大街租 金跌幅最小，为 1.86%。好运街和五道口商业街租金环比持平。 从租金绝对值来看从各业态商铺占比来看 2020 年上半年，我们所监

44、测的北京主要商业街 中，南锣鼓巷租金最高，为 97.7 元/平方米天； 王府井大街、五道口商业街和西单商业街租金均 在 30-60 元/平方米天之间；苏州街餐饮一条街、 新街口商业街、亚运村商业街租金均在 10-30 元 /平方米天之间；簋街和好运街租金相对较低，不 足 10 元/平方米天，其中好运街租金为 8.2 元/平 方米天。 2020 年上半年，我们所监测的北京主要商业街商 铺中，餐饮美食类商铺依旧为最活跃的业态，占 比近五成，较上期增加约一成；其次为服饰鞋包 类店铺，占比依旧为两成左右；生活服务类店铺 占比超一成，较上期小幅增加；百货超市、其他 业态、电器通讯、休闲娱乐和美容美发类店

45、铺合 计约占两成左右。 图：2020 年上半年北京商业街租金及环比涨跌 2019年下半年平均租金（左）2020年上半年平均租金（左）2020年上半年环比涨跌（右） 120 100 80 60 40 20 0 1% 0% 元 平 方 米 -1% -2% -3% -4% 天 北 京 南 锣 鼓 巷 北 京 王 府 井 大 街 北 京 五 道 口 商 业 街 北 京 西 单 商 业 街 北 京 苏 州 街 餐 饮 一 条 街 北 京 新 街 口 商 业 街 北 京 亚 运 村 商 业 街 北 京 簋 街 北 京 好 运 街 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F 15 2020 年上半年中国商铺租

46、金指数研究报告 购物中心商铺购物中心商铺 超八成样本商圈租金环比下跌超八成样本商圈租金环比下跌 2020 年上半年，北京重点监测的 12 个商圈（购物中心）租金环比一涨十跌一平，其中三里屯商圈租 金环比上涨 0.23%。租金环比下跌的商圈中，崇文门商圈跌幅最大，为 2.58%；总部基地商圈租金环比跌 幅亦在 2.0%以上；中关村、王府井等 5 个商圈租金环比跌幅在 1.0%-2.0%之间；远大路、黄村、朝外大 街 3 个商圈租金环比跌幅在 1.0%以内。 从租金绝对值来看从各业态商铺占比来看 2020 年上半年，我们所监测的北京重点商圈（购 物中心）中，王府井商圈租金最高，为 70.9 元/平

47、 方米天；朝外大街、远大路等 6 个商圈租金在 40- 60 元/平方米天之间；公主坟、崇文门等 5 个商 圈租金均在 30 元/平方米天以内，其中黄村商圈 租金最低，为 15.0 元/平方米天。 2020 年上半年，我们所监测的北京重点商圈（购 物中心）商铺中，服饰鞋包类商铺和餐饮美食类 商铺占比依旧在七成和两成左右，但较上期均有 微幅下跌；美容美发类店铺占比近一成，较上期 小幅上升；电器通讯、百货超市、生活服务和其 他业态类店铺合计占比近一成。 图：2020 年上半年北京商圈（购物中心）租金及环比涨跌 2019年下半年平均租金（左）2020年上半年平均租金（左）2020年上半年环比涨跌（右

48、） 1%80 60 40 20 0 0% 元 平 方 米 -1% -2% -3% 天 北 京 王 府 井 商 圈 北 京 朝 外 大 街 商 圈 北 京 远 大 路 商 圈 北 京 三 里 屯 商 圈 北 京 中 关 村 商 圈 北 京 西 单 商 圈 北 京 东 直 门 商 圈 北 京 公 主 坟 商 圈 北 京 崇 文 门 商 圈 北 京 总 部 基 地 商 圈 北 京 鲁 谷 商 圈 北 京 黄 村 商 圈 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F 16 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 供应方面：受疫情影响，长短期供应同比均下降 从短期供应来看，据监测，2020 年 1-5

49、月北京无新购物中心项目入市，而 2019 年同期 有 3 个购物中心项目开业，短期市场供应有所减少。在当前疫情背景下，购物中心无论是工 程进度或是招商等工作推进均受到影响。从拟开业购物中心来看，随着疫情防控和复工复产 有序推进，预计 2020 年下半年，北京将有超过 100 万平方米的新项目入市，主要分布在朝 阳区、丰台区、大兴区等区域。 从长期供应来看，2020 年 1-6 月，北京新增商办用地成交 2 宗，与上年同期持平，2 宗 土地分别位于昌平区和朝阳区；成交规划建筑面积为 5.9 万平方米，同比下降 66.6%。总 体 来看，北京商业用地新增供应较去年同期有所下降，城六区潜力商圈以及近

50、郊新兴商圈未来 商业地产发展空间将扩大。 需求方面：社会消费品零售总额同比下降，电商持续冲击实体商业经营 2020 年 1-5月，北京市市场总消费额同比下降 13.4%；其中服务性消费同比下降 9.2%， 降幅较 1-4 月扩大 0.6 个百分点；全市实现社会消费品零售总额 4738 亿元，同比下降 18.2%，降幅较 1-4 月收窄 2.2 个百分点；受疫情影响，网上零售保持较快增长，限额以上 批发零售业、住宿餐饮业网上零售额实现 1409 亿元，同比增长 19.1%，增幅较 1-4 月扩 大 1.3 个百分点。疫情期间对居民出行的限制，助推消费者购物方式发展转变，但部分实 体零售企业线上经

51、营布局能力较弱，无法满足消费者多样化需求，长期经营面临挑战。 在限额以上批发和零售业商品类值中，饮料类商品实现零售额 60 亿元，同比增长 40.0%；通讯器材类商品实现零售额 533 亿元，同比增长 28.6%；体育、娱乐用品类商品 零售额为 58 亿元，同比增长 23.7%；粮油、食品类商品零售额达到 386 亿元，同比增长 15.6%。受疫情影响，家庭娱乐、网络教育等消费需求扩大，电子出版物及音像制品类、通 讯器材类和文化办公用品类商品零售额逆势增长。尽管北京零售商业市场着力发展新兴业 态，但当前消费需求仍未恢复到去年同期水平，暂时无法为实体零售业的快速复苏提供稳 定支撑，行业发展短期面

52、临较大压力。 17 2020 年上半年中国商铺租金指数研究报告 总总 结结 从营商政务环境看，北京市坚持问题为导向，持续改善营商环境，目前北京市已开始谋划优化营商 环境的 4.0 版，更好推动营商环境优化改革。2020 年 3 月 27 日出台的北京市优化营商环境条例，已 于 4 月 28 日起正式实施，营商环境法治化、规范化建设的提速将为北京的营商环境健康发展提供有力保 障。在促消费稳增长方面，受新冠肺炎疫情影响，2020 年以来北京消费市场表现低迷，随着复工复产不 断推进，北京市也发布了促进消费的相关措施。2020 年 4 月 30 日，北京市商务局发布关于“五一” 假期疫情防控及促进消费

53、工作若干措施，促进六大领域消费，即品牌和品质消费、免税商品消费、餐饮 消费、社区消费、跨境消费以及老字号消费，同时加快推进流通领域渠道产业融合，逐步满足消费者品质 生活需求。随着疫情后政府对防控工作和促进消费的决策部署，2020 年 1-5 社会消费品零售总额虽然仍 呈现同比下降趋势，但降幅较 1-4 月有所收窄。在疫情防控常态化形势下，各项政策和措施助力实体商业 精准有序开展促消费工作，同时丰富有效供给、提振市场信心、释放消费潜力，不断满足人民群众对品质 生活的需求，为商业零售市场的发展带来新动力。 短期来看，北京经济恢复稳定运行仍面临较多风险挑战，尤其是 6 月初卷土重来的新冠疫情，加剧了 宏观经济和消费市场恢复的不确定性，商铺租金水平仍面临下行压力。展望未来，北京市城六区新增商办 用地供应有限，项目改造升级仍是盘活存量资产的主要方式，预计北京核心商圈商铺租金或将保持平稳态 势；而随着新基建以及各种市政设施的不断完善，城市建设将不断向外扩张，潜力商圈商业环境也将得到 改善。预计未来，北京重点商圈商铺租金