物业设备设施的维护与维修管理

1、物业设备设施的维护与维修管理 房屋及设备设施管理房屋及设备设施管理 授课内容授课内容 一、房屋及设备设施概述一、房屋及设备设施概述 二、房屋及设备设施维修养护计划及实施二、房屋及设备设施维修养护计划及实施 三、公用设施设备运行管理三、公用设施设备运行管理 四、几种典型设施设备的管理四、几种典型设施设备的管理 五、在物业服务实践中的案例五、在物业服务实践中的案例 物业设备设施的维护与维修管理 第一节第一节 房屋及设施设备管理概述房屋及设施设备管理概述 v一、房屋及设备实施的种类和组成部分 1、房屋分类： 2、房屋组成部分：结构部分、装修部分、设施设备部分 3、设施设备种类和组成：供配电、消防。

2、v二、房屋及设备设施管理的基本要求、评价指标：完好率完好率 v三、内容与方法 1、使用 2、维修保养 3、安全管理 4、技术档案资料管理 5、采购和零备件 6、工量具及维修设备管理 7、外包管理 8、技术支持 物业设备设施的维护与维修管理 v一、制定房屋及设备实施维修养护计划 1、维修方式与类别：预防性、事后、紧急抢修 类别：大、中、小、 修理周期及间隔 2、维修养护计划种类：按时间进度 年、季、月；按修理类别 房屋、消防等 3、维修养护计划编制的依据：周期、安全环境、现状、管理目标 4、维修养护计划应考虑的问题及内容： v二、房屋及设备设施管理维修养护计划的实施： 技术、物料、质量控制、进度

3、控制、成本控制、验收存档技术、物料、质量控制、进度控制、成本控制、验收存档 v三、月、季度、年度检查、书面报告 v四、安全工作 第二节第二节 房屋及设施设备维修养护计划及实施房屋及设施设备维修养护计划及实施 物业设备设施的维护与维修管理 v一、制定合理的运行计划 v二、配备合格的运行管理人员 v三、建立健全各项规章制度 v四、设施设备的状态管理 检查 检测、预防性实验 五、节能管理 ： 1、管理节能 宣传培训 组织落实 能耗计划、 考核 2、技术节能 第三节第三节 公用设施设备运行管理公用设施设备运行管理 物业设备设施的维护与维修管理 v一、外包的选择 分析 评估 v二、合同的签署和控制 1、

4、签署时注意事项 2、合同实施 第四节第四节 外包控制外包控制 物业设备设施的维护与维修管理 第五节第五节 几种典型的设施设备几种典型的设施设备 v一一. . 【物业设备设施的涵义物业设备设施的涵义】 物业设备设施物业设备设施是指附属于房屋建筑的各类设 备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机 组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基 础和必要条件。 物业设备设施配套的完善性、合理性与先进性完善性、合理性与先进性 为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基 础与条件。 物业设备设施管理是物业管理的重中之重。 物业设备设施一般简称物业设备。 物业设备设施的维护与维修管理 v二二【物业

5、设备的构成物业设备的构成】 （一）给排水系统（一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、 排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.1.供水设备、设施供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、 水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方 面。 2.2.排水设备、设施排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、 提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为： 生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。 物业设备设施的维护与维修管理 3 3房屋卫生设备房屋卫生设备 包括包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马

6、桶，面盆等不同种类。 4 4热水供应设备热水供应设备 包括包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、 冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5 5消防设备消防设备 包括：包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系 统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、 消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防 火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备 等。 物业设备设施的维护与维修管理 （二）（二） 燃气系统燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）（三） 空调、通风系统空调、通风系统 1 1供暖设备供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括包括：

7、锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送 管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等）， 及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、 去污器等。 2 2供冷设备供冷设备 包括：包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却 塔、回水泵及输送冷水的管网等。 3 3室内通风设备室内通风设备 包括包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。 物业设备设施的维护与维修管理 （四）（四） 电气工程设备系统电气工程设备系统 该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1 1供电及照明设备供电及照明设备 包括包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、 计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用

8、电源、电表、各种控 制开关、照明设施等。 2 2电器服务设备设施（弱电设备）电器服务设备设施（弱电设备） 包括包括广播设备、电信通讯设备、电视系统设备、共用天线 及电视监控设备和电脑设备等。还包括楼宇自动化、通讯自动 化、办公自动化、保安自动化、消防自动化、管理自动化等。 3 3房屋运输设备房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯 一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 物业设备设施的维护与维修管理 按速度分有：高速电梯（2M/S以上） 快速电梯（15M/S以上） 低速电梯（1.0M/S以上，多

9、层住宅客梯） 按电机拖动方式分为：交流双速电梯 直流快速电梯 交流调速电梯。 按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。 （2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。 4 4防雷及接地装置防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式 一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护。 物业设备设施的维护与维修管理 第二节第二节 物业设备设施日常管理物业设备设施日常管理 v一、一、【物业设备设施管理的作用物业设备设施管理的作用】 物业设备设施管理物业设备设施管理是指按照科学的管理方法、程序、 技术要求，对各种

10、物业设备设施的日常运行和维修进行 管理。其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障（一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备设施使用寿命，保障设备安全运行、发（二）是延长设备设施使用寿命，保障设备安全运行、发 挥设备设施价值的保证挥设备设施价值的保证 （三）利于推动房屋建筑设备设施的现代化（三）利于推动房屋建筑设备设施的现代化 （四）利于强化物业管理企业的基础建设（四）利于强化物业管理企业的基础建设 物业设备设施的维护与维修管理 v二、二、【物业设备管理的内容物业设备管理的内容】 （一）物业设备的基础管理（一）物业设备的基础管理 1 1资料档案管理资料档案管理 物业设备基础资料：设

11、备原始资料 设备维修资料 设备管理资料 物业设备基础资料管理工作任务： 设备技术档案的保管 为设备运行、维护、管理提供信息依据 2 2标准化管理标准化管理 两类标准： 技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） 管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标 准） 功用：提供共同行为准则和标准 提供基本依据与手段 物业设备设施的维护与维修管理 3. 3. 规章制度建设规章制度建设 三类： 技术操作规程技术操作规程（设备安全操作规程、保养维修规程） 管理工作制度管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值 班工作制度等） 责任制度责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制

12、度、安全制度、交接 班制度等） 4 4教育培训教育培训（对内、对业主住用户） 物业设备设施的维护与维修管理 （二）物业设备的运行管理（二）物业设备的运行管理 特点与要求：日常性、安全性、广泛性 1 1设备运行的劳动组织设备运行的劳动组织 任务：合理分工与协作，配置人力； 合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要 求与岗位设置要求） 具体工作内容： （1）定员定员（定工作岗位人数） 方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员 （2） 分组分组 强电组、弱电阻、水暖组、空调组 （3）轮班组织轮班组织 基本形式：单班制、多班制 物业设备设施的维护与维修管理 2 2设备运行的管理制度设备运行的管理制度

13、内容：设备的安全操作规程； 设备的巡视工作制度； 岗位责任制度； 值班与交班制度； 记录与报表制度； 报告制度和服务规范等。 物业设备设施的维护与维修管理 （三）物业设备的安全管理三）物业设备的安全管理 主要涉及四方面工作： 1维修操作人员安全作业的培训与教育 培训内容：安全作业训练 安全意识教育 安全作业管理 2业主和使用人的安全教育和宣传 3建立设备的安全管理措施 包括：对特殊、具危险性设备加保护装置 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度 4、建立安全责任制度 物业设备设施的维护与维修管理 （四）物业设备的维修管理（四）物业设备的维修管理 1日常保养 内容：设备的清洁、

14、润滑、紧固、调整、防腐等 2定期检查 包括日常检查与定期检查 3计划修理 设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段： （1）初期磨损阶段 磨损速度快，持续时间短 （2）正常磨损阶段 （3）剧烈磨损阶段 物业设备设施的维护与维修管理 设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为 （1）初期故障期初期故障期 必须把握好运输、安装、调试、验收等工作， 重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方 法。 （2）偶发事故期偶发事故期 此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常 的维修保养。 （3）磨损故障期）磨损故障期 须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。 因此，这一时期重点是进行

15、预防维修与改善性维修。 物业设备设施的维护与维修管理 计划修理的定额标准大致有： （1 1）修理周期及其结构）修理周期及其结构 修理周期修理周期是指相邻两次大修之间机器设备的工作时间； 修理周期结构修理周期结构是指一个修理周期内，大修、中修、定期保养的 次数及排列次序； 修理间隔期修理间隔期是指相邻两次修理之间的时间间隔。 （2 2）修理复杂系数）修理复杂系数 用来表示不同设备的修理复杂程度、计算修理工作量的 假定单位。 （3 3）修理劳动量定额）修理劳动量定额 是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通 常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。 （4 4）其他定额标准）其他定额标准

16、如修理费用定额、修理停歇时间定额等。 物业设备设施的维护与维修管理 （五）（五） 物业设备的更新改造物业设备的更新改造 设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理 1 1设备的寿命设备的寿命 设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、 经济寿命 （1）设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经 历的时间 其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、 更换与修复情况。 （2）设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而 被淘汰为止所经历的时间。 设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技 术更新的速度与周期 （3）设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不 合算而停止使用

17、所经历的时间。 设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。 物业设备设施的维护与维修管理 2 2设备改造更新应注意的问题设备改造更新应注意的问题 （1）确定设备合理的使用年限。 （2）在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适 度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。 （3）设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年 限。 3 3设备更新改造的类型设备更新改造的类型 （1）设备的改造 （2）设备的原型更新 （3）设备的技术更新 物业设备设施的维护与维修管理 （六）物业设备的购置及评价（六）物业设备的购置及评价 购置设备应注意： 1反复研究，避免盲目采购 2大型设备购置应进行充分的技术经济论

18、证 保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效 上适用。 3与业主、用户充分协调 物业设备的购置目的主要有三类： 全新房屋建筑的装修型购置； 替换陈旧落后设备的更新型购置； 为完善和改进环境与条件的添装型购置。 物业设备设施的维护与维修管理 设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面： 1技术性的要求 应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性 节能性、环保性和可操作性。 2适用性的要求 适应物业总体功能、装修等级、使用环境， 适应用户的需要。 3经济性的要求 经济性评价主要方法：年费法、现值法。 物业设备设施的维护与维修管理 （1 1）年费法）年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资

19、 费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加 上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比 较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最小的 方案为优选方案，其数学业表达式为： 设备的年总费用 = CF i(1+I)n/(1+i)n-1+ CV 其中：CF：设备初期投资费； CV：设备年均维修费： （2 2）现值法）现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每 年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额， 然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的 方案为优选方案。其数学表达式为： 设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/(1+I)n-

20、1 物业设备设施的维护与维修管理 第二节第二节 物业设备管理部门设置和管理制度物业设备管理部门设置和管理制度 v一、一、【物业管理企业各部门与设备管理的关系物业管理企业各部门与设备管理的关系】 1、设备管理主管部门：工程管理部门 2、其他部门协助。 v二、二、【设备管理部门的任务及机构设置设备管理部门的任务及机构设置】 （一）设备管理部门的任务 1、能源供应 2、维护保养设备设施 3、有计划更新改造设备设施 物业设备设施的维护与维修管理 （二）设备管理部门的机构设置 部门经理（1人）部门副经理（1-2人， 专业工程师、技术主管）班组长（领班， 若干人）班组成员（技术工人，若干人） 可另设资料统

21、计员1人。 物业设备设施的维护与维修管理 物业设备设施的维护与维修管理 v三、三、【物业设备管理的制度物业设备管理的制度示例示例】 工程验收制度工程验收制度 1所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商 工程部负责及牵头。工程部负责及牵头。 2所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下， 连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽 量检查出存在之隐患后，方可进行验收。量检查出存在之隐患后，方可进行验收。 3在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，在验收过程中，须以将来

22、运行及维修为重点， 进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通 报给发展商，并做出详细记录及拍照。报给发展商，并做出详细记录及拍照。 物业设备设施的维护与维修管理 v4所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格 证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收 合格之必要条件。合格之必要条件。 5必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说 明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工

23、资料明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料 等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。 6必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、 保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、供保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、供 货商保修联系表备查。货商保修联系表备查。 7必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、 备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。

24、 物业设备设施的维护与维修管理 设备维修制度设备维修制度 v1预防性维护保养预防性维护保养 1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期 检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养 项目。项目。 1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目， 以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修 之机会。之机会。 1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须保

25、养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须 由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责 任。任。 1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负 责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录 由领班负责，并提交主管审阅。由领班负责，并提交主管审阅。 1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影 响，必须提前三天通知管理处客户服务部，由客户服务部发响，必须提前三天

26、通知管理处客户服务部，由客户服务部发 出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之 影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。 物业设备设施的维护与维修管理 v2紧急维修紧急维修 2.1必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人 员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。 v2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即 通知管理处客户服务部，

27、并由客户服务部向受影响之客户通知管理处客户服务部，并由客户服务部向受影响之客户 发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。 2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处 理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之 保修负责人。保修负责人。 2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配 件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零

28、配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生 时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交经理审阅。此时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交经理审阅。此 报告由工程助理存入设备维修档案，备查。报告由工程助理存入设备维修档案，备查。 物业设备设施的维护与维修管理 v3设备的更新及系统改造设备的更新及系统改造 3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低 能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或 改造之建议。改造之建议。 3.2

29、 设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及 经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。 3.3 由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利 及对客户影响最小之时间进行。及对客户影响最小之时间进行。 物业设备设施的维护与维修管理 维修保养总体要求维修保养总体要求 v1工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保 养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修养计划经

30、经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修 保养计划。保养计划。 2各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别 落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。 3维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材 料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。 4维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。 5专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。专

31、业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。 6在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排 排除故障，后将维修保养内容补上。排除故障，后将维修保养内容补上。 7一般情况下不得拖延维修保养的时间。一般情况下不得拖延维修保养的时间。 8由助理跟进维修保养的落实情况。由助理跟进维修保养的落实情况。 物业设备设施的维护与维修管理 供电系统维修保养制度供电系统维修保养制度 v1变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察 电压电流的测量读数。电压电流的测量读数。 2察看所有计量仪表的测量读数及指示

32、灯、信号装置等是察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是 否正常工作。否正常工作。 3运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、 冒烟、烧焦、发热、变色等现象。冒烟、烧焦、发热、变色等现象。 4各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关 一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。 5变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测 一次。一次。 6配电室做好通风和降温工作，一般室内温度以不超

33、过配电室做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过40 度为宜。度为宜。 7检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。 8配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。 9有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。 物业设备设施的维护与维修管理 报告制度报告制度 v1各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记 录或交接班记录中书面报告专业领班：录或交接班记录中书面报告专业领班： 1.1所辖设备非正常操作的开停及开停时间。所辖设备非正常操作的开停及

34、开停时间。 1.2所辖设备除正常操作外的调整。所辖设备除正常操作外的调整。 1.3所辖设备发生故障或停台检修。所辖设备发生故障或停台检修。 1.4零部件更新、代换、或加工修理。零部件更新、代换、或加工修理。 1.5运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。 1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。运行人员请假、换班、加班、倒休等。 物业设备设施的维护与维修管理 v2各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报 告维修领班：告维修领班： 2.1执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐执行维修保养计划时，发现设备存在重

35、大故障隐 患。患。 2.2重要零部件的更换、代替或加工修理。重要零部件的更换、代替或加工修理。 2.3系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录 之备注栏中加以说明。之备注栏中加以说明。 2.4维修人员请假、加班、倒休等。维修人员请假、加班、倒休等。 物业设备设施的维护与维修管理 v3各专业领班在下列情况下必须书面报告本主管：各专业领班在下列情况下必须书面报告本主管： 3.1重点设备除正常操作外的调整。重点设备除正常操作外的调整。 3.2变更运行方式。变更运行方式。 3.3主要设备发生故障或停台检修。主要设备发生故障或停台检修。 3.4系统故障或正常检

36、修。系统故障或正常检修。 3.5零部件更新、改造、或加工修理。零部件更新、改造、或加工修理。 3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。 3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。加班、换班、倒休、病假、事假等。 3.8须与外班组或外部门、外单位联系。须与外班组或外部门、外单位联系。 及隐患，可以越级汇报。及隐患，可以越级汇报。 物业设备设施的维护与维修管理 v4主管在下列情况下必须以书面形式报告经理：主管在下列情况下必须以书面形式报告经理： 4.1重点设备发生故障或停台检修。重点设备发生故障或停台检修。 4.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。

37、因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。 4.3应急抢修及正常检修后的维修总结。应急抢修及正常检修后的维修总结。 4.4系统运行方式有较大改变。系统运行方式有较大改变。 4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等） 之任何施工及检修。之任何施工及检修。 4.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。 4.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部 施工。施工。 4.8人员调度及班组重大组织结构调整。人员调度及班组重大组织结构调整。 4.

38、9所属人员请假、换班、倒休、加班等。所属人员请假、换班、倒休、加班等。 4.10对外部门、外单位联系、协调。对外部门、外单位联系、协调。 4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。 4.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。维修保养计划及工作计划的变更或调整。 4.13月度工作总结报告。月度工作总结报告。 5除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级 人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障 物业设备设施的维护与维修管理 值班制度值班制度 v 1值班人员必须坚守岗位

39、，不得擅自离岗、串值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串 岗。如有特殊情况，必须向主管或部门经理请假，岗。如有特殊情况，必须向主管或部门经理请假， 经准许后方可离开。经准许后方可离开。 2值班电话为工作电话，不得长时间占用电话值班电话为工作电话，不得长时间占用电话 聊天，不得打私人电话。聊天，不得打私人电话。 3每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备， 做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填 写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐 患。患。 4须按计划及主管之安排做好

40、设备日常保养和须按计划及主管之安排做好设备日常保养和 维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应 立即报告上级领班或主管。立即报告上级领班或主管。 物业设备设施的维护与维修管理 v 5值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值 班室内班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。小时有人值班，当班人员严禁饮酒。 6值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每 班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有 产生积尘之处，随时保持值班范围内之清

41、洁卫生。产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。 7非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违 者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如 有来访者，必须进行登记。有来访者，必须进行登记。 8任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班 室，违者一切责任由值班人员负责。室，违者一切责任由值班人员负责。 物业设备设施的维护与维修管理 交接班制度交接班制度 v 1接班人员须提前接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工 作。

42、作。 2接班人员接班时必须检查以下工作：接班人员接班时必须检查以下工作： 2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行 情况介绍，交接设备运行记录表。情况介绍，交接设备运行记录表。 2.2查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍， 交接系统设备巡检记录表。交接系统设备巡检记录表。 2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记 录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。 2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐 摆放，如有问题。应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记摆放，如有问题。应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记 入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。 2.5查看交接班记录中