旅游度假村项目提案

1、-XXXX投资投资 XXXXXX旅游度假村项目提案旅游度假村项目提案 Jun.2010 1 XXXXXX项目工作流程项目工作流程 初步接触阶段初步接触阶段 了解项目基本情况 村委会意愿 初步提案阶段初步提案阶段 明确 工作思路和内容 深入提案阶段一深入提案阶段一 详细的市场调查分析 项目属性研究 市场定位分析 深入提案阶段二深入提案阶段二 规划设计建议及修改 营销策略及开发策略 项目总体策划建议项目总体策划建议 项目市场分析报告项目市场分析报告 项目产品定位报告项目产品定位报告 项目主题定位报告项目主题定位报告 项目设计任务书项目设计任务书 项目营销报告项目营销报告 项目开发报告项目开发报告

2、2 本次项目提案主要内容本次项目提案主要内容 第一部分：中国旅游地产开发模式浅析 第二部分：本项目开发模式定位 第三部分：北京开发成功案例分析 第四部分：本案项目定位 第五部分：本案销售模式定位 第六部分：本案发展思路 第七部分：推广策略 第一部分：中国旅游地产开发模式浅析 4 何为旅游地产？何为旅游地产？ 近年来，我国旅游房地产发展迅速，在旅 游界和房地产界引起极大关注。尽管目前 对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭 ，但无论广义狭义，无论分类角度，所有 旅游房地产都有一个显著的共同特点，即 ：靠近旅游资源或旅游景区，并以此 为依托为特色开发房地产。 5 中国旅游地产开发模式一：以提供居所为

3、主要目的中国旅游地产开发模式一：以提供居所为主要目的 的景区住宅开发的景区住宅开发 此类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目 的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市 郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼 有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文 内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境 品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。 6 此类房地产以华侨城为典型代表。 华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个 颇具特色和影响力的主题公园。华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓 ”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产 良性互动的典型。 7 模式二：以旅

4、游度假为目的的度假房地产开发模式二：以旅游度假为目的的度假房地产开发 休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重 要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风 景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依 托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设 备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业 者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资 置业为目的。一时间，重新热火的海南景观住宅多属此种 模式。 8 开发模式三：以旅游接待为目的的自营式酒开发模式三：以旅游接待为目的的自营式酒( (饭饭) )店店 这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客 提

5、供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建 在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒( 饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营 的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的 经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游 房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。 9 开发模式四：与旅游相关的写字楼开发模式四：与旅游相关的写字楼 以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅 游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所， 既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产 目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大 厦即属此类旅游

6、房地产。 10 开发模式五：以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发开发模式五：以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发 这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居 所功能。如万达在昆明的房地产开发。大连万达集团与昆 明滇池国家旅游区签下合作协议，将在昆明滇池国家旅游 区内4000亩土地上投入三十多亿人民币进行旅游房地产开 发。该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星 级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公 寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿 园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育 设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所 和第二居所功能

7、的大型综合度假休闲社区。 本案为此种模式开放。 11 第二部分：本案开发模式定位第二部分：本案开发模式定位 12 中国房地产及老年住宅发展现状与突破口中国房地产及老年住宅发展现状与突破口 中国房地产从90年代末期以后，进入地产用家时 代，炒家纷纷退出市场。传统的住宅市场越来越 成熟，消费者的消费心理更加理性。 13 从房地产的发展来看，过剩的市场呼唤新的突破。从房地产的发展来看，过剩的市场呼唤新的突破。 我们必需跳出房地产作房地产。我们必需跳出房地产作房地产。 从新的角度新的思路，在更广的范围内整合各种资源，寻从新的角度新的思路，在更广的范围内整合各种资源，寻 找房地产开发新的制高点。找房地产

8、开发新的制高点。 旅游地产将是地产开发新的突破点。旅游地产将是地产开发新的突破点。 旅游度假村的开发更是旅游地产的制高点。旅游度假村的开发更是旅游地产的制高点。 14 健康产业前景无限健康产业前景无限主打健康品牌主打健康品牌 经过20多年的改革开发，事业成功之前，透支健 康换取成功，事业成功之后用金钱赎回健康，于 是人们才意识到健康对于人生的重要意义，克服 亚健康，精力充沛的健康状态是人们非常迫切的 需求，人们渴望返朴归真。 15 健康、养生是目前最流行的词汇，也是人 类永恒的主题，健康产业大有可为！ 16 对于本案我们将运用知识集成策划理论，采用 多学科知识，完成一个XXX国际健康养生园策划

9、 课题。 能够协助房地产开发部门建设健康度假养生产 品，在房地产市场通过知识附加值获取较高利润 。 17 总体开发思路总体开发思路 从以上分析我们可清晰得出我们的开发思路： 传统房地产饱和 跳出房地产做房地产 旅游地产 旅游度假村 国际健康养生园 18 开发主题开发主题 由此本案开发主题为：国际健康养生 园。 围绕本主题进行开发，从产品设计、 园林设计、景观规划、物业服务等进 行。 19 开发思路开发思路 思路创造财富，清晰的思路是项 目成功的关键 主题引导一切，主题成功项目 成功 一旦主题明确，项目开发操作就 非常容易，解决了我们做什么的产 品。 20 开发原则开发原则 1、注意把健康养老产

10、业和别墅产业相结合 2、注意把农业、旅游度假、房地产三者有机结合 3、注意本案项目资源利用的最大化和利润最大化 结合 4、注意项目系统性和可操作性相结合 5、注意市场化和理想化相结合 6、注意时效性和长久性相结合 21 第三部分：成功案例分析第三部分：成功案例分析 健康养老产业典型案例：东方太阳城 开发商： 北京东方太阳城房地产开发有限责任公司 决策人 投资方希格玛公司总裁王晓岩、项目总经理余刚 22 项目团队项目团队 项目简介： 占地3500亩234万平方米， 总建筑面积70万平方米， 公建面积为40000平方米, 0.23容积率， 美国著名景观设计公司 SASAKI公司担纲整体规划设计、

11、建筑设计 国内知名设计公司 维拓时代建筑设计院 田兵 23 东方太阳城项目理念设计 其规划设计理念源于中国的桃花源记，注重整体的景观效果，提出了一系列 崭新的设计思路 如“组团围合设计”，“视觉走廊设计”，即确保进入社区的人，站在社区 的任何一个地点，都会有通透的视觉景观感受； 一个18洞的标准高尔夫球场环绕整个社区，使东方太阳城成为名副其实的“绿 色高尔夫社区”； 20万平米的社区水面更让东方太阳城充满灵气。人行、车行交通系统的划分 充分确保社区内交通的有序化和人性化。 24 项目借鉴美国太阳城项目借鉴美国太阳城 太阳城中心是美国最大的老年社区之一。它位于佛罗里达州坦帕市郊，从1961 年开

12、始建设，占地10平方公里，太阳城中心历经40年的开发建设，不断繁荣， 目前现有来自全美及世界各地的住户约17000名，而且一直处于持续增长的态 势。 这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超 过30天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。 这里空气新鲜、绿草如茵、6个大型开发式社区围绕着126个洞的高尔夫球 场和无数个碧绿湖水，一座座独立的别墅或两层的公寓就是老人们的家。 这里的房价比正常的市面上的价格便宜70%，老年人都把这里比作自已的 天堂。老年人都喜欢这里每天最美好的事是清晨的高尔夫球、中午的鸡尾酒会 ，晚上的舞会。这里的几个大会所里，每天安排了

13、丰富多彩的活动，读书、上 课、手工制作、绘画、音乐、聊天、表演、种植、健身等各种文体项目都能引 人入胜。 25 “老年人的天堂” 老年人在这里，精神上得到了安慰、自我价值得到了实现。 太阳城中心，是高尔夫球爱好者的天堂，伴随清晨的鸟鸣，人们踏进拥有126个洞的 高尔夫球场，挥杆远望，舒展身心。这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱 好者。无论您是初学者还是高手，都可以享受高尔夫球。在交纳入会费后，每年每 人费用大约为1500。 不少老年人有过这样的经历，从广阔天地回到家庭的小圈子，感到六神无主，英雄 无用武之地，因此，心情烦躁甚至加快了生命的衰老，而一旦住进了太阳城中心， 就象返老还童，寿命

14、比外界平均延长了近10岁，生活充实而又富有光彩，从心理的 失衡到新的平衡，其中的原因就在于在这里得到了精神的安慰，真正享受到了生活 。 26 东方太阳城生活理念：全新退休生活的领跑者。 北京东方太阳城是“全新退休生活的领跑者”，是一个以美国太阳城中心为蓝本 设计建设的符合中国特色的大型退休生活社区。旨在创建和实现一种全新的 家庭生活结构观念和全新的退休生活理念，简单的概括可以总结为全新退休 生活的四个现代化： 环境生活自然化： 美国SASAKI名匠心血，倾力巨作7000亩林地毗邻2000亩潮白河水面。近 3500亩规划面积， 0.23容积率社区内近200000平方米水面与潮白河相通，微 波泛舟

15、，恍似江南。 27 社区生活丰富化 社区组织和自发性质的俱乐部和协会，层出不穷。老年大学 、图书馆，园艺区，自娱农场专门提供的电瓶车，为你去社区内 任何地方提供方便提供健身房、室内游泳池、室内网球场、桌球室， 更有高尔夫球场等体育场所。 家庭生活层次化 丰富的活动区域，提供与母亲郊游垂钓，与父亲竞技挥杆的 可能。社区内的酒店为观光旅游的人们提供完善的服务。规范化社区 幼儿园，添一份祖孙情深，减一份日常繁琐。时间储蓄，自我管理。 28 起居生活便捷化： 所有建筑不高于4层，公寓必备电梯，光纤入楼，连通世界。 点式、 板式、联廊、联体别墅和别墅，69250平方米的多种建筑形式，尽 数傍水而立，提供

16、最大选择可能。房屋设计着眼于一生的方便使用， 无障碍设计，电子安防与呼救，凸现持续人性关怀。中日友好医院与 东方太阳城连袂出手，为业主建立健康跟踪档案。处于主中心和分中 心会所内的家政服务部、餐饮购物中心，提供众多生活服务。 29 成功案例二：月亮河度假村成功案例二：月亮河度假村 项目简介：是中国第一家四星级度假酒店，位于北京CBD辐射区，距国 贸中心15公里，距首都国际机场25公里，交通便捷。 总面积：70万平米 30 区域组成：总面积：70平米 有京城独一无二的68个打位的室外无网高尔夫球练习场 6万平方米会所：拥有各种康体娱设施：游泳馆、保龄球、室外网球场、 羽毛球、台球、乒乓球、沙弧球

17、、射箭、实弹射击、游艺厅、棋牌室、 室外垂钓区、话匣子音乐酒吧、KTV、大型桑拿广场、中华理疗、中医保 健及足底按摩等服务项目！会所会员门槛费高达约4万美金。 酒店：拥有142套不同风格和类型的豪华舒适的客房，套套精雕细琢，各 具特色；有可容纳300人的多功能宴会厅及中小型会议室； 餐饮：有经营官府菜肴的谭家食府、环境雅致的湖景咖啡厅、樱花日韩 烧烤屋和时尚考究的经营上海风味的月宫中餐厅。 31 重要区域：月亮城堡私人酒店 住宅总面积：10万平方米住宅。 户型MOONRIVER月亮城堡精心规划设计了50-130平方米大小不等的超 豪华精装户型，并配套全套家电家具。样板间内除饰品外全为交房标准

18、，其旋窗设计甚至可以媲美奔驰轿车车门技术，奢华之至。 景观：项目拥有3公里河道、三条总长约3000米的私家林荫大道、数千株 树龄40年的原生树木、3洞高尔夫球场、上万平方米涌泉湖、千亩生态公 园等。 32 通过成功案例我们可以看到本项目的市场前景 结合我们的项目开发思路：主题“国际健康养生园”我们可以对本项目 进行定位. 与目前XX养老度假项目相比较，XXX项目有更加独特的丰富资源优势。 山水生活、原生树林、文物古迹以及古代建筑等等！ 33 第四部分第四部分: :本案项目定位本案项目定位 本案产品定位 本案客群定位 本案价格定位 34 项目区域划分项目区域划分 由于更详细的资料要还不充分由于更

19、详细的资料要还不充分 作为第一次提案只是想提供一些简要思路。详细项目报告作为第一次提案只是想提供一些简要思路。详细项目报告 还需进一步商榷再定。还需进一步商榷再定。 35 区域划分：我们建议本案由以下区域组成： 登山活动区：开辟登山道路，享受登山乐趣 度假住宿区：高档度假别墅。联排和独栋均有。 全部精装修。部分带家具家电。 种植区：用于会员采摘服务提供，同时提供绿色蔬菜 养殖区：提供特色野味，提供绿色食品 佛教区：朝阳寺是创于明代的一做佛教寺院。此地山明水秀，负阴抱阳 ，即使数九隆冬，仍和暖如春。朝阳霁雪为金州八景之一 。 会所区：建议建设大型会所，提供各种娱乐设施 36 老人中心：包括老人公

20、寓、老人医院中心、老人健身中心（健身广场） 、老人养老院等等、会员每年免费体验等服务 洒店区：部分长租业主，部分还可提供临时出租 餐饮区：提供餐饮服务 高尔夫练习场：提供贵族运动服务 37 产品形式和价格产品形式和价格 1、小独栋别墅或联排别墅或四合院：地理位置为路边到 山顶下这块地，约有XXX亩，可做XXX栋别墅。价位在每 平方米XXX元。 2、大型庭院定制：可用于大型企业单位进行定做，用于 公司会议培训度假中心。 3、小酒店。小酒店建设选择绿化带下的平地进行建设。 用于经营出租获得，每位标准间面积约2040平米左右。 带精装修精配。价格在XXX万之间XX年。 38 价格原则价格原则 1、年

21、限不一样，价格不一样。尽量争取长租。如：别墅每套若50年是一 年XX万。10年可设定XX万一年。20年可设定XX万一年。30年可设定XX 万一年。同时短租只是规定在某些不好的位置进行。 2、位置不一样，价格不一样。根据项目山势地貌、自然环境、果树品种 等原因制定不同价格原则。 3、根据装修标准不一样制定不一样价格。部分精装精配的户型可提高价 格。 4、平开高走，根据不同销售周期制定不同的价格。 39 关于项目水系的引用关于项目水系的引用 本案拥有一个重要的资源：XXX泉水。我们将充分利用本水系。 建议把水引进别墅区，流过每家院后，家家户户都泉水。 建议别墅区中心可做大型人工湖。 40 本案客群

22、定位 41 目标客户层定位目标客户层定位 他们想要什么？ 环境品质一流的 高性价比的 高文化含量的 高艺术氛围的 亲近自然的 42 主要特征：主要特征： （1）高文化，重家庭，有品位，事业有成 （2）重文化品位和艺术氛围 （3）热爱运动 （4）收入稳定、经济条件好 （5）追求自然，渴望接近自然的生活理念 （6）对工作较投入，个性较强，懂得享受生活 43 目标客户层定位 目标客户特征分析目标客户特征分析 年龄年龄: :45-60岁 职业职业 知名院校老师、外企高层管理者等退休人士、省外选择大连作为养老的人群 事业：事业： 稳定的高收入阶层，富于挑战精神；喜欢自由的个人天地，独立的、宽大的思考空

23、间； 44 目标客户特征分析目标客户特征分析 居住：居住： 以第二居所为主，大部分为第一次购买度假产品；对现有的居住环境不满意； 生活：生活： 对于他们而言，追求的已经不再是金钱等物质层面的东西，而更加关心的是生活的品 位，热爱自然，享受健康； 家庭：家庭： 对家庭具有深切的责任感，珍惜家庭时光，愿意与家人待在一起，关心家人的成长健 康。 45 目标客户层定位 他们拥有了较大的财富，亦享受财富； 他们是现代社会的真正精英阶层； 他们尚未抵达金字塔的层峰，但具有良好事业基础和前景 整体营销建议 47 售前阶段售前阶段 u举办独家楼盘展示暨举办独家楼盘展示暨“国际健康养生园俱乐部国际健康养生园俱乐

24、部”会员招募活动会员招募活动 在高档酒店高档商业场所或高档娱乐场所，对象面向全市受过高级教 育的人群或职业经理人、企业主、专业技术人员等，召开楼盘专题发布 会。建议“国际健康养生园俱乐部”开始采纳免费吸收一定学历以上的 社会人员入会的策略，并将“国际健康养生园俱乐部首次向全大连进行 会员招募活动，并以一台别开生面的晚会形式完成对个案的首次推介。 u举办举办“健康产业的未来健康产业的未来”研讨会研讨会 主要研讨健康产业的未来与本区域规划发展方向的结合点，以及打黑山旅 游资源与“新健康养生人”在生活方式上的传承与创新。 48 本案销售模式本案销售模式: : 开创中国地产会员生活销售模式开创中国地产会员生活销售模式 49 第七部分: 推广策略 50 推广目标推广目标 创造独树一帜的项目形象 创造一种休假生活理想，提出一种休假哲学，表现休假艺术，确立本案的 至高品质和至上的文化精神 创造销售高潮：通过对形象和品质的认同，促成购买行为 51 休闲休闲 度假度假 养老养老 健康健康 生态是人类永恒的主题生态是人类永恒的主题 也是本案最有力的诉求点！也是本案最有力的诉求点！ 52 旅游条件 采摘生活采摘生活 53 山水生活山水生活 旅游条件旅游条