宝山印象项目可行性研究报告教材

1、宝山印象项目可行性研究报告一、项目简介5.12 地震以后，彭州市、龙门山镇旅游业遭受重大损失， 为了尽快更好 地恢复重建， 建设美丽新家园， 为灾后灾区群众提供更多的增收途径。 经过 实地考察和认真讨论研究， 充分分析宝山旅游资源， 结合成都市打造 “世界 现代田园城市”的目标，宝山村确立了“以旅游创品牌，走山地休闲度假的 发展道路”的旅游战略定位，制订了“按照国际化、精品化、特色化的建设 标准，打造一个融合国家 AAAA 级旅游区、西部最大户外运动中心和山地 度假胜地为一体的富民利民的创新型山地休闲度假新模式”的旅游发展目 标。宝山印象项目以 “一心四区” 为基本构架， 全面辐射整个宝山村域

2、的旅 游资源开发。总投资为 8000 万元。项目是落实彭州市灾后重建规划的重要 项目，是恢复宝山村生产秩序和调整产业结构，打造旅游产业，提升一、三 产业发展档次， 解决当地群众就地转移的项目， 项目建设具有良好的市场前 景，能够取得较好的社会效益。二、项目背景与建设的必要性1、项目背景2008年 5月 12日 14时 28分，汶川发生里氏 80 级特大地震，地震 造成重大人员伤亡及经济损失。震灾既是一场灾难， 更是一次发展机遇， 宝山旅游不仅要恢复到灾前水 平，还要在此基础上有一个更大的发展。 为此，宝山集团根据灾后实际情况， 提出宝山旅游灾后重建规划： 总体目标以市场为导向，以资源为基础，以

3、国际化、精品化、特色化为要求，实 现经济效益、 社会效益和环境效益的协调发展， 将宝山旅游区打造成城郊休 闲度假胜地， 商务会议综合接待基地， 龙门山旅游带上独具特色的户外运动 基地和珍惜动植物科考基地， 中国山乡度假的新模式， 田园城市建设的典范， 地震遗址及国际救援基地。三年内发展为国家 4A 级旅游景区 ! 旅游发展定位功能定位：以新农村旅游， 温泉度假、山乡度假，户外运动为典型特色， 集山地观光、康体养生、山乡体验、宗教朝圣、文化体验、科普教育等一体 的多元化山乡度假区；产业定位： 树立一个以旅游业为主导， 一二三产业联动发展， 社会经济 全面提升的山区经济转型增效， 可持续发展的典型

4、； 建设一个留富于民， 共 同富裕的城乡统筹发展示范区。 总体布局“一心一一四区一一三带” 一心：宝山旅游接待中心 四区：宝山温泉度假区、回龙沟大峡谷、太阳湾风景区、新农村旅游区 三带：高山植被保护开发带；山区林农业特色带；人居旅游经济带。 规划分区A、宝山游客接待中心；B、宝山温泉度假区；C、宝山新农村旅游区；D、太阳湾风景区；E、回龙沟大峡谷； 总投资预算根据发展规划要求，计划投资 8000 万元打造宝山旅游产业，包括重建游客接待中心、温泉度假区、太阳湾风景区、回龙沟大峡谷景区、基础设施 等。2、项目建设的必要性宝山旅游的发展是促进农村发展， 增加村民收入的重要途径； 是改善农 村环境，

5、提升村民生活品质的有效举措； 是丰富农村文化， 提高村民素质的 重要载体；通过宝山农村旅游的发展树立魅力宝山新形象， 创龙门山、 彭州 旅游新品牌。三、建设内容及预计投资由于宝山游客接待中心已经由上海宏润集团援建完成主体建设， 现只需 进行内部功能装修。 所以宝山印象项目一期建设， 主要涵盖以下两大项和各 小项：1、灾后新农村建设：宝山的灾后建设，不仅仅是就建设而建设，而是 要通过灾后重建， 彻底改善村民的居住和生活条件。 由于宝山始终坚持走共 同富裕的道路发展集体经济， 为了让村民在灾后产业重建后能够有长期稳定 的经济收入， 为了早日将宝山建成花园式的社会主义新农村， 村集体经济从 集体经济

6、积累中拿出 3300 万元用于新农村旅游区的风貌打造和环境提升。（1）新农村木楼居乡村酒店利用宝山村林地资源， 在七社建设投资省、见效快的木质结构乡村酒店， 建筑面积约 3600 平方米。形成独具特色的木楼风情乡村酒店。预计投资为 400 万元。（2）太阳雨乡村酒店太阳雨乡村酒店区位于湔江河西岸宝山村 10、 13 社，彭白公路左侧， 交通便利，背靠山林，植被条件良好，景观环境质量优越。设计风格为融入 徽派特色的彭州山乡新民居，建筑面积约 8000 平方米，预计投资将为 1300 万元，村民可通过旅游接待增加经济收入。（3）旅游特色产品商业区 旅游特色产品商业区位于宝山村三府坪中心，功能设置分

7、土特产品交 易、餐饮小吃、农资商铺等，建成后将成为宝山旅游特色产品营销中心。预 计投资为 60 万元。（4）新农村美化民居（特色聚居点及主题院落） 在宝山村三府坪、 王家山区域打造龙门人家、 三府佳苑、 龙门山房等区 域，规划建设个性特点鲜明的特色聚居点和充分展现宝山文化的主题院落， 分别体现集体经济发展、 山村风情、灾后重建成果等不同的内涵和文化特色， 逐步提升村域旅游特色水平，预计投资为 2000 万元。（5）道路、广场、光纤、沼气等配套设施建设。 修建村域旅游环线、休闲广场，安装光纤、沼气等配套设施，预计投资 为 650 万元。（6）相关设计费用约 70 万元。（7）清理废墟、支付道路、

8、绿化、活动广场及公共配套设施等相关土 地租金费用约为 400 万元，2、山地农业观光区、山地公园建设、基础配套设施建设：（1）天宝温泉木楼 在天宝温泉酒店左侧，彭白路废弃的龙槽沟桥上修建休闲仿古木廊桥， 提供餐饮、品茗及棋牌服务；预计投资为 85 万元。（2）天宝温泉酒店 将天宝温泉酒店按三星级酒店的标准重新装修，新建温泉洗浴及 SPA 保健中心、会议中心等接待设施，预计投资为 225 万元。（3）宝山温泉体验区在原宝山温泉处修建宝山温泉体验区， 合理利用原有基础设施， 进行必 要的装修完善，先行体验新井温泉水质及效果，预计投资为 68 万元。（4）改扩建宝山温泉宾馆 将原宝山温泉宾馆维修、恢

9、复，预计投资为 48 万元。（5）重打温泉井一口在原有温泉井处予以勘测钻探， 新打水质更优温泉井， 新井设计井深为 2500米，工期120天，预计出水温度50C，出水量1200立方米/日，计划 投资为 650 万元。（6）新建农民运动广场 在原有农民运动场的基础上，重新规划，提升水平。新建滨河广场，改 造足球场、篮球场、网球场、沙滩排球场、儿童游乐场等项目，预计投资为 170 万元。（7）回龙沟景区河道及山庄清理 清理震损回龙山庄，清理回龙沟景区河道内的淤塞体，保证河道畅通， 确保行洪安全；预计投资 110 万元。（8）回龙沟景区道路建设清理、扩宽回龙沟景区道路， 将原宽 3米的道路扩宽为 5

10、 米。重新砌筑 路基，清理恢复垮塌的桥梁， 预计投资为 1 600万元。（由于地震后地质及山 体极不稳定，次生灾害频发，施工难度增大，实际投资有可能超出预算）（9）回龙沟牡丹园管理维护 牡丹园维护管理，预计费用为 12 万元。（ 1 0）其他配套项目 支付青苗费等其他费用约为 60 万元。四、工程建设进度与组织管理1 、建设期本项目设计建设期为 12 个月，从 2009年 12月至 2010年 12 月。2、施工进度2009年 12月底完成项目前期工作， 2010年 1月开工建设， 2010年 12 月下旬完工，工程施工期为 12 个月。工程竣工验收： 2010年 12 月底完成项目竣工验收。

11、3、组织机构 为确保项目高效优质， 成立由总经理任组长的项目建设领导组， 领导组 下设办公室、技术组、财务组和项目工程实施组，明确职责，分工合作。4、工程组织管理 项目领导小组负责本项目实施的组织指导工作。成立项目管理办公室， 负责项目实施、组织管理和监督工作。5、工程建设管理(1) 工程项目的确定、论证、组织实施实行参与式，实行由下到上、由 上到下的跟踪管理办法。(2) 具体项目建设的全过程，实行全过程管理以保证项目的成功，达到 项目设计要求。(3) 严格管理程序。项目计划下达后，建设单位与工程技术主管部门在 实地勘察设计和编制工程概算基础上， 严格按批准的方案和确定的施工组织 方式运作。(

12、4) 明确职责，加强部门之间的协调配合。各部门要依照各自职能职责 开展工作，技术部门对工程质量负责， 建设单位对施工安全和工程进度负责， 同时要加强部门之间的协调配合，相互促进，确保工程建设有序地开展。五、投资估算及效益分析1、投资估算本项目总投资为 8000.3 万元。2、经济效益分析2.1 评价范围依据国家有关财会法规和制度， 以及国家发改委颁布的 建设项目经济 评价方法的有关规定、 方法，对项目建成后的财务状况进行分析， 从而评价 本项目在财务方面的可持续发展能力。2.2 基础数据与参数选取本项目的取费标准严格按照企业财务制度和国家税收政策规定执行。 项 目计算依据拟定如下：（1）收入按

13、现在市场价格计算。（2）燃料和动力消耗量按建设方案测算。（3）营业税率为 5%，城建税率为 5%，教育附加费率为 2%，所得税 率为 25%。（4）项目贴现率（行业基准收益率）为 8%。（5）接待负荷预测：根据震前回龙沟风景区、宝山温泉收入分析，项 目建成正常经营后，预计年接待游客 80 万人次。（6）项目计算期： 12年（建设期 1 年+运营期 11年）。2.3销售收入与成本费用估算2.3.1销售收入估算（1）销售收入估算 项目正常经营后，可实现年销售收入 5375 万元，详见表 5-1。（2）销售税金及附加估算项目正常经营后，每年缴纳销售税金及附加 287.6 万元，销售收入详见 表 5-

14、1。2.3.2成本费用估算（1）原材料费，详见表 5-2餐饮原材料费按餐饮收入的 40%计，住宿材料费按住宿收入的 15%计。（2）燃料及动力费估算，详见表 5-3本项目运营期第一年消耗自来水 5.26万m3，水价按2元/m3计，用水 成本为 10.5万元；消耗电 18.3万度，电价按 0.75元/度计，用电成本为 13.7 万元。以后各年能耗量按接待人次的增长幅度计算。（3）工资及福利，详见表 5-4本项目设计定员 350人。其中工人 300 人，平均工资按 18000元/年计 算；管理人员 50 人，平均工资 24000元/年。年工资合计 660万元；福利费 按工资的 22%计提，为 14

15、5.20万元。二者合计 805.20 万元。（4）修理费估算 按固定资产投资（不含建设期利息）的 0.5%估计。（5）固定资产折旧和其他资产摊销，详见表 5-5 与表 5-6 依据中华人民共和国企业所得税法实施条例 （中华人民共和国国务院经 512 号）第五十九条和第六十条规定： 固定资产折旧、 无形资产及其他 资产摊销年限采用平均年限折旧法， 建筑物按 20 年折旧，设备按 10 年折旧， 无形资产按 50年摊销，其它资产按 5年摊销，净残值率按 5%计算。（6）管理费用本项目管理费用按销售收入的 3%计提。（7）销售费用销售费用的按销售收入的 8%计提。（8）总成本费用，详见表 5-7本项

16、目运营期总成本费用 35269.8万元，其中固定成本 19614.1 万元， 变动成本 15655.7万元。经营成本 30617.9 万元。2.4 评价指标2.4.1 损益分析，详见表 5-8（1）利润：项目年均利润总额 1122.9万元，年均税后利润 842.2 万元。（2）投资利润率：全部投资利润率 14.04%。（3）上缴所得税：年均上缴所得税 280.7 万元。以上数据表明， 项目达产后， 其利润水平及投资利润率、 上缴税金等各 项指标较好。2.4.2 现金流量分析，详见表 5-9（1）税后静态投资回收期： 7.87 年（2）税后内部收益率（静态） ： 12.85%（3）税后累计净现值（ 8%）：2377.2 万元 以上指标表明，项目财务内部收益率高于基准收益率（8%）的水平，投资回收期在国家规定的范畴，具有一定的盈利能力。2.5 盈亏平衡分析，详见表 5-10项目完成后，盈亏平衡点为：BEP=（年固定成本）/ （年销售收入可变成本税金）X 100%计算结果表明，达产年（第 9 年）达到设计生产能力的 51.24%时同， 项目不亏也不盈。盈亏平衡点较低，具备较好的利润空间。2.6 评价结论以上财务指标及分析表明， 本项目经济效益较好， 盈利能力较强； 投资