房地产评价案例场法+收益法+成本法

1、房地产评估案例市场法 +收益法+成本法房地产估价案例分析一、市场比较法 - 大厦办公用房1房地产位置状况本次评估的对象为 *银行总行位于 * 市*新区* 路* 号的办公楼。该楼建 筑面积 69,720.566平方米，土地面积为 1930 平方米，地处新区中心区域。2房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中， 估价对象土地使用权类型为出让， “土地转让合同” 载明土地规划用途为金融办公综合楼； 土地使用权面积为 9,975 平方米；上部建筑北幢 69,720.566 平方米，建筑物属银行所有，钢混结构； 估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，委估建筑面积为 69,720

2、.566 平 方米。3房地产概况委估房地产座落于 * 市 * 新区路号； 地处金融区内， 估价对象为 北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。该建筑物 为银行总行新建成的办公楼。 其中地上办公楼 61,276.486平方米， 地下为车 库，建筑面积 8444.08 平方米（车位 116个）。该楼为钢混结构，地上共 55 层，地下 4层，建筑面积为 69,720.566平方米。 建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯 11部，观光电梯 4部，货梯 1部。 进口中央空调和消防报警、 自动喷淋、监视系统。内设宽带网络， 电话光缆接入， 双回路供电，自备发

3、电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石 （办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二 层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施 齐。该大厦紧邻广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型 相同等特点筛选案例。交易实例调查情况表实例项目名称地址标价A新* 国际大厦* 南路 360 号$2,800B* 联合大厦* 东路 139 号$2,800C* 证券大厦* 南路 528 号$3,000B

4、.比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例 A可比实例 B可比实C例因素情况名称银行 大厦新* 国际 大厦* 联合大 厦* 证券大 厦坐落位置路 号* 南路 360 号* 东路 139 号* 南路528号物业名称 因素情况待估对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C* 新区金* 新区金* 新区金* 新区金所处地区融区融区融区融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,48022,48024,090交易日期2004 年 6 月 30 日2004 年 8 月2004年7 月2004年7 月区 域 因 素商业繁华度繁华,金融 业聚集区繁华,金融 业聚集区繁华,金融 业聚集区繁华,金

5、融 业聚集区交通条件有地铁和 多条公交 线路有地铁和 多条公交 线路有地铁和 多条公交 线路有地铁和 多条公交 线路公共服 务设施金融区内， 公共服务设施齐全。金融区内， 公共服务 设施齐全。金融区内， 公共服务设施齐全。金融区 内，公共 服务设施齐全。自然条件优优优优物业名称 因素情况待估对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C社会环社会环境优优优优地区性 不动产 销售状 况优优优优环境卫 生及景 观好好好好市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平个 别 因建筑结构钢混钢混钢混钢混部位整幢整幢整幢整幢物业名称 因素情况待估对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C素外墙全玻外墙全玻 璃幕墙，

6、内装修到 公共部 位。办公 房内为轻 钢龙骨吊 顶，木地 板，轻质 隔断装饰装 修情况璃幕墙，内 装修到公共部位。办 公房内为 轻钢龙骨 吊顶，木地 板，轻质隔 断。外墙花岗 岩，玻璃幕 墙，内装修 到公共部 位。办公房 内为毛坯外墙花岗 岩，玻璃幕 墙，内装修到公共部 位。办公房 内为毛坯。设施状况进口电梯， 中央空调， 消防报警、 自动喷淋， 水电到位， 电话进户。进口电梯， 中央空调， 消防报警、 自动喷淋， 水电到位， 电话进户。进口电梯， 中央空调， 消防报警、 自动喷淋， 水电到位， 电话进户。进口电 梯，中央 空调，消 防报警、自动喷 淋，水电 到位，电 话进户。物业名称待估对象

7、可比实例 A可比实例 B可比实例 C因素情况平面布平面布局好好好好临路状况一面临主 干道。一面临主 干道。一面临主 干道。一面临主 干道。物业管理好好好好C.交易情况修正评估比较对象表实例项目名称地址标价价格修正后A新* 国际大厦* 南路 360 号$2,800￥22,480B* 联合大厦* 东路 139 号$2,800￥22,480C* 证券大厦* 南路 528 号$3,000￥24,090因可比实例都是美元标价，按 1 美元 8.03元人民币换算。 因可比实例都是中介开价， 根据 * 市现行房地产市场情况， 修正系数取 1.03 D.交易时间修正 因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房

8、地产市场价格比较稳定，因 此修正系数 1.00。E.因素修正 （详见下表 ）比较因素修正表物 名业 称待估物业实例一实例二实例三比 因较新 * 国际* 联合大素* 银行大厦大厦厦证券大厦状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值交易单价 （元/平米）待估224802248024090座 位落 置* 中路 188 号* 南路 360 号* 东路139号* 南路528号交 日易 期2004.6.301 002004.81002004.1002 004.7100区 域 因 素区域繁 华程度繁华100繁华100繁华100繁华100距城市 主要商 服中心 距离近100近100近100近10

9、0道路状 况优100优100优100优100物业名称待估物业实例一实例二实例三比较新 * 国际* 联合大因素* 银行大厦大厦厦证券大厦状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值交通便捷度优100优100优100优100交通受制情况无100无100无100无100距车站 港口的 距离近100近100近100近100城市基础设施七通一平100七通一 平100七通一平100七通一平100社会公 共服务 设施齐全100齐全100齐全100齐全100物业名称待估物业实例一实例二实例三比较新 * 国际* 联合大因素* 银行大厦大厦厦证券大厦状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值状况描述分

10、 值社会人 文环境 条件优100优100优100优100环量境质优100优100优100优100自然环境条件优100优100优100优100景观优100优100优100优100城市规划限制相似100相似100相似100相似100不 销 况动产售状优100优100优100优100物 名业 称待估物业实例一实例二实例三比 因较新 * 国际* 联合大素* 银行大厦大厦厦证券大厦状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值区域因素小计1111个 别 因 素临街状况优100优100优100优100建筑面积大100大100大100大100层高3.8m1003.8m1003.8m1003.8m1

11、00内部结 构的合 理性一般100一般100一般100一般100物业朝 向、层数较好100好102较好100较好100建筑结 构钢混100钢混100钢混100钢101物业名称待估物业实例一实例二实例三比较新 * 国际* 联合大因素* 银行大厦大厦厦证券大厦状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值日照、通风程度相似100相似100相似100相似100装 况修状高档装修100外装修 高档， 内装修 毛坯96外装 修高 档，内装修毛坯96高档装修100设 准 况备标及状高100高100高100高100新 度旧程新100新100新100新100物业管 理好100好100好100好100

12、物业名称待估物业实例一实例二实例三比较新 * 国际* 联合大因素* 银行大厦大厦厦证券大厦状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值绿化环保程度一般100一般100一般100一般100特 素别因一般100一般100一般100一般100个别因素小计11.02041.04170.9901比准价格（单价）23400（取整）229392341723852评估价格（总价）1,444,286,755.00可比实例价格修正和调整表可比实例 1可比实例 2可比实例 3成交价格（元/平方224802248024090米）成交日期2004.82004.72004.7交易情况111区位因素111个别因

13、素1.02041.04170.9901经过上述各种修正后，评估比准价格如下：估价对象比准价格 =可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系 数区域因素修正系数个别因素修正系数A22480*1*1*1*1.0204=22939 （元/平方米 ） B22480*1*1*1*1.0417=23417（ 元/平方米 ）C24090*1*1*1*0.9901=23852 （ 元/平方米 ） 取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即： 地上建筑物评估单价（ 22939+23417+23852） /323400（元/平方米 ）（取整 ）、成本法案例办公楼办公楼产权属武汉 * 有限公司，建于 1984

14、年，共 2 层，砖混结构，建筑 面积 551.88 平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木 门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。1 综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集， 根据武汉市建设工程造价管理站于 2001 年 10 月发布的文件 （武建造预字 200128 号）中公布的第四期工程造价信息， 选 取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为 602.32 元/ 平方米，评估对 象基准日为 2001 年 12 月 31 日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人 工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工 程与评估对象的建筑技

15、术特征一览表：技术特征典型工程评估对象建筑结构砖混结构， 240mm 厚砖墙，预应力钢筋砼板砖混结构， 240mm厚砖墙、结构稍差层数72建筑外形长方形长方形层高外墙水刷石局部墙面砖、3米内墙及天棚混合砂3米装修浆、铝合金推拉窗、木门、卷闸门、水泥地 面外墙水泥砂浆、内墙及天棚喷涂、木门窗、水磨石地面附属设备水、电、卫水、电稍差采光、通风良好稍差依据武汉市建设工程造价管理站文件 （武建造预字 200128 号）并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程 与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：技术特征典型工程评估对象建筑结构101100层数

16、96100建筑外形100100层高100100建筑装修105100附属设备105100采光、通风101100经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：100/100 100/105 100/100元）602.32 100/101 100/96 100/100 100/105 100/101=557.8（ 元/ 平方米）综合造价 =557.8 551.88= 307,838.662 前期及其他费用（ 5.16 ）1）按工程比例收取：勘察设计费（依据原国家物价局、建设部1992 价费字 375 号文，按建安按建工程造价的 2.55% 计算）；城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字 1

17、992232 号文，安工程造价的 0.04% 计算）；标底审查费（依据鄂价费字 1992232 号文，按建安工程造价的0.1% 计0.18% 计算）；工程质量监督费（依据武政 199720 号文，按建安工程造价的 算）；工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部 1992 价费字 479 号文，按 建安工程造价的 2.6% 计算）安全监督费（鄂财综发【1997 】269 号文，按建安工程造价的 0.08 计算）工程预算定额测定费（依据武政办【 1998 】 65 号文，按建安工程造价的 0.06 ）。小计： 557.8 5.61 31.29 元/平方米（2）按建筑面积计取（ 20.25 元/ 平

18、方米）人防易地建设费（依据武政 199720 号文，14 元/ 平方米） 城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府 199720 号文，5 元/ 平方米） 白蚁防治费（依据鄂价费字 1992232 号文， 1.2 元/ 平方米） 抗震审查费（依据鄂价房地字 19939 号文， 0.05 元/ 平方米）。 前期及其它费用小计： 51.54 元/ 平方米3 资金成本按工程建设正常投资情况， 建设期为 1 年，利息率取评估基准日的一年期固 定资产贷款利率 5.85% 。故资金成本为：（ 557.8+51.54 ）5.85% 11/2=17.82 （元/ 平方米）4 重置成本合计单方造价为 557.8+

19、51.54+17.82 627 元/ 平方米投资利润及销售税费合计按成本价的 18% 计取，重置成本为 627 元/平方米（118 ）551.88 平方米 408,313.945 成新率确定 （1） 使用年限法理论成新率 1 （ 1 残值率） （已使用年限耐用年限） 式中 :残值率依据房地产估价规范提供的参考值 ,砖混结构为 2。 已使用年限为 17 年，耐用年限为 50 年。理论成新率 1 （ 1 2 ） （ 17 50 ）66.68 （2）打分法 评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少 量裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的房屋完损等级评 定标准

20、，现场勘察后打分为：项目标准分评定评分合计完损等级基础16-20有承载力、稍有不均匀沉降、但稳定18基结构承重构件16-20有轻微变形、细小裂缝18本非承重构件10-20稍有裂缝、破损1070尚部分屋面13-16稍有渗漏14好楼地面10-12稍有磨损、裂缝10门窗16-20基本灵活、少量变形18装修外粉13-16稍有裂缝、风化1468内粉13-16稍有裂缝、风化13部分顶棚13-16无明显变形、稍有裂缝13细木装修10-12稍有破损10设备水卫25-32基本尚可25部分电照16-20线路、照明装置基本尚好、无漏电1865其他22-28基本正常使用22完好分值率结构部分合计得分 结构部分权重装修部分合计得分 装修 部分权重设备部分合计得分 设备部分权重70 0.60 68 0.20 65 0.20 69.2 3）成新率的确定成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值， 为客观的评定房屋的 成新率，理论成新率权重取 30% ，完好分值率取 70% 。成新率 66.68 0.3 69.2 0.7 68 （取整）6评估值计算评估值重置成本 成新率408,313.94 68 277,653.48 （元）三、收益法评估案例大厦建筑面积 26800 平方米。1、年租金收入 根据委托方提供的租赁合同及估价