商务物业管理实务试题

1、商务物业管理实务试题商务物业管理实务试题提要：自商务物业管理实务试题试题参考答案一、名词解释题：1. 商务物业：是指以经营性房屋为主体的物业，如写字楼、商业场所、会所等，是对其进行出租或出售能够获得收 入的物业。2. 纯租赁式：即进驻的商家与物业的产权单位没有更多的经济利益及合作关系 ，只是单纯的租赁物业，独立进行经 营并承担和享受经营的成果。在租赁物业时向产权单位交付 物业的租赁费，向物业管理公司定期交付物业管理费。物业 管理公司受产权单位的委托，代表产权单位对物业进行日常管理。3. 合作式租赁：即进驻的商家与物业的产权单位除了付租金以外还有其他合作的经济利益关系。也就是物业的产权 单位向进

2、驻的商家收取数量较低的物业租金作为底金,另一部分暂时不收，作为产权单位的一种 权益或投入，双方 商定一定的比例，根据经营的情况每半年或一年进行一次分配。在这过程的始终，物业管理公司仍只是代表产权单位，对进驻的商家定期收取物业管理费。二、填空题：1 .会所是指为人们提供健康、娱乐和沟通交流的场所2 .作为商务性的物业，写字楼常常被用来全部出租， 以收回投资和获取利润。3 .停车场有专用停车场和附设停车场两种，其中多数 是大型或高层建筑的附设物业。4 .现代写字楼管理较重要的是三个方面：设备管理，它是写字楼的“心脏”；清洁管理，是写字楼的“容貌”；保 安管理，它是写字楼的“卫士” 。5 .现代写字

3、楼的保安管理有两种方式：一种是封闭式 管理，另一种方式是开放式管理。6 .物业管理公司要作好以下两项常规性清洁管理工作： 清洁保障工作和保洁服务管理。7 .写字楼的建筑面积是通过测量已建成楼宇的永久性 外墙来计算的，它包括封闭的楼层、地下室、机械设备层和 楼顶面积。8 .实用面积是通过对办公室、走廊和其他永久性墙体 表面的测量来计算的；也可以是室内面积加上隔墙地面水平 投影的一半，通常应排除与建筑物核心部分相连的部分，女口 走廊、门厅、休息室、容纳建筑物设备的房屋部分等。9 .最小租金=（日常运行费用+抵押贷款还款额+预期投 资回收额）/楼宇可租用面积10 .现在会所主要有两种类型：一是附属型

4、、二是独立 型。11 .自营式是指开发建设单位自己对商业场所的设施进 行经营，经营风险由开发建设单位承担。12 .委托经营式是发展商委托物业管理公司在全面管理 商业场所各种设施的同时，代发展商经营商业场所内的商业 网点。三、选择题：1 .众多的商务物业的集中在城市繁华区域， 形成了（A）, 国际上流行的称呼为 cBD。A、中央商务区或商务中心区 B、 贸易中心区c、国际金融中心区 D、经济中心区2 .按照经营的性质，商务物业主要可以分为以下几类（ABcC）o A、写字楼物业 B、商业场所物业 c、会所物业 D、 停车场物业及其他商务物业3 .写字楼物业主要包括各行各业的（ABc）。A、行政办公

5、B、业务大楼c、商务写字楼D、饭（酒）店4 .现代商业 场所物业主要包括各种类型的（ ABcD等。A、商场B、购物 中心c、购物广场D、各种专业性市场 5 .会所经营的主要项 目包括（AcD）。A、康体项目B、文化项目c、休闲项目D、 娱乐项目6.写字楼物业管理的目标可以用“ （c）”六个字来 概括。A、安全、豪华、快捷 B、安静、舒适、方便c、安全、 舒适、快捷 D、安静、舒适、快捷 7.物业管理企业在清洁管理中的“三查”制度是指（A）。A、员工自查，领班巡查，部门经理抽查 B、岗位自查，领班自查，部门经理自查c、员工自查，领班自查，部门经理自查D、岗位自查，领班自查，部门经理抽查 &关于楼

6、层的租用率、租赁面积、使用 面积关系的计算公式为正确的有（ BcD）。A、使用面积二租赁 面积X租用率B、租用率=租赁面积/使用面积c、租赁面积= 使用面积X租用率 D、使用面积二租赁面积+租用率四、简答题：1 .商务物业的特点。答：商务物业的特点有：（1）商务物业具有商业特性。（2）商务物业具有价值不能储存的特 点。（3）商务物业具有不断保持设施先进的特点。（4）商务物业具有综合性的特点。2 .写字楼的特点答：现代意义上的写字楼同过去传统的办公楼已是完全不同的概念。过去办公楼的条件十分简 陋，设备简单缺乏。而现在却不同了，科技的发展尤其是通 讯和信息技术的现代化带动了办公的现代化，人们已经不

7、再 用传统的工作方式来满足今天的工作要求。现代的写字楼符 合现代化的各种要求，它已经具有新的特点。（1）现代写字楼有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大。（2）现代写字楼有良好的建筑和现代化的设备。（3）现代写字楼功能齐全，设施配套、形成了独立的生活和工作系统。3.写字楼物业管理的服务要求答：写字楼物业管理的服 务要求为：（1）消防安全和治安保卫是物业管理的首要工作。（2）电梯安全运行、水电暖气供应等要充分保证。（3）日常的清扫、保洁及专业的清洁工作，为租户提供良好的办公 环境。（4）做好应付突发事件的准备。4. 商业场所物业的租赁管理的主要内容答：商业场所物 业的租赁管理的主要内容是：（

8、1）商业场所物业租赁的宣传。（2）潜在租户的信息的收集。（3）商场的维护。（4）商场的安全管理。5 .商业场所物业的租赁管理中应注意的问题答：商业场所物业的租赁管理中应注意：（1）加强前期的商业场所物业出租方案及出租策略的策划。（2）强化租赁管理，实现利润目标、信誉目标和服务目标的统一。（3）处理好与进驻商家复杂的利益关系，实现共同发展。6 .会所的功能答：会所主要表现在以下几个方面：（1）会所对综合大厦和大型住宅小区有必不可少的重要辅助作用，是其重大的部分。（2）会所是发展品牌的重要手段。（3） 会所能促进物业项目的租售。（4）所能有力地推动社区文化的发展。7 .会员制会所产生和发展的原因答

9、：会员制会所产生和发展的原因是：（1）有可以享受的理想的环境和设施；（2）为有同样经历、同样社会地位以及同样兴趣的人聚在一起， 交流经验，分享信息提供机会；（3）现代商务活动大量消费 开支的存在；（4）会员可结识志趣相投的人，结识社会和本 行业的知名人士或社会名流；（5）成为某些高级会所的成员 能提高自己的声望，获得一种荣誉感；会所的气氛从容、不 喧闹，服务热情周到，可以使会员轻松地用餐、 娱乐、健身、 修养和度假。8 .会员制会所经营中应注意的问题答：会员制会所经 营中应注意下列问题：（I ）不要把健身、娱乐、美容设施上 的投入反作为提高整个物业的销售量或成本中心来看待，通 过科学合理有效的

10、经营， 这种投入就会转化为利润中心。（2） 会所可以通过提供一些会员专用的设施，来创造一种会员独 有的气氛。（3）建立轮流使用设施的制度。（4）对于一些相关性设施的管理要进行严密的时间计算，以免会员和公众散 客发生时间上的冲突。五、论述题：1 .试述商务物业管理的特点答：商务物业管理的特点 是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的 特点体现在以下几个方面：（1）商务物业管理是一种创造性的追加劳动。商务物 业是以商品的形式存在的，反映其价值的市场价格常常会出 现较大的波动。其中，物业管理作为追加人类劳动的数量与 质量，决定了物业的价值发生了变化。只有创造性的物业管 理劳动才能提高物业

11、的价值。（2）商务物业管理具有紧迫的时间性。由于商务物业的价值是不能储存的，如果当天不能实现经营，就失去了这一天的商业价值。（3）商务物业管理是综合性的管理。商务物业管理内容相当的广泛，既有房屋 出商务物业管理实务试题提要：自租、商业服务，又有办公、娱乐等活动，还有卫生、保安、 绿化等日常管理服务，同时还代表产权人和租户与政府有关 部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题进行协商 等。（4）商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。这 是由商务物业须不断更新其设备设施、保持其先进性的特点 决定的。（5）商务物业管理具有极大的社会效益。商务物业 的投资主体呈日益多元化，维护投资者的利益就成为

12、社会问 题。商务物业管理逐渐成为物业管理的主流，它对社会的安 定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可估量的作 用。2 .试述写字楼物业市场分析的内容。答：首先是地区 分析：邻近地区及地区性分析对于商业资产尤为重要，地区 分析主要是对这一地区写字楼物业的供给与需求的分析。对 写字楼物业的地区供给与需求分析主要考虑以下一些因素：（1）写字楼的生命周期。写字楼建造的自然生命周期 决定了办公空间的空置率，以及是过剩还是缺乏的。如果不 考虑其他因素，一般处于生命周期早期的、新建的现代化写 字楼的空置率较低，而陈旧的、老式的写字楼空置率则相对 较高。(2 )地区新商业机构与业务的发展。要估算这一地区

13、 新商业机构的数量、典型的新业务对写字楼的需求以及想搬 到新办公住所租户的数量、类型等，当然也需考虑现有租户 增加的可能性。例如估计某一地区的企业数量每年以2%4%的速度增加等。(3) 地区经济增长。对写字楼物业附近的整个地区的 分析主要放在地区的经济增长上，因为经济增长快的地区， 市场不断扩大，写字楼的需求也随之扩大，盈利机会较多， 因而能吸引到国内外的大公司进驻或设立办事处。(4) 地区的环境。地区环境对物业的需求影响也很大。 租户比较关系物业所在地区的交通、停车、相近的业务与服务，以及地区的声誉，环境的改善，革新与新建设的项目(主 要指污染的治理、绿化的新建项目等)。其次是吸收能力分析：

14、在分析写字楼物业的空间时，物业管理者就要确定对写 字楼物业的吸收能力。物业管理者可以根据历史经验确定每 年的租赁面积或租赁的吸收能力。如果一座城市有五十万平 方米的写字楼空间，每年的吸收能力近十万，那么我们可以 推出这座城市拥有五年的可供租用的写字楼物业空间。再次 是区位分析：写字楼所在的地理位置对其销售也会产生影响 作用，大多数的企业在选择写字楼物业时不仅要考虑物业的 设施设备，还注重物业所在的区位，如所处的市场环境、劳 动力资源状况、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高 速公路和劳动力对其的影响，而小公司考虑较多的是成本， 环境对他们的影响是次要的。他们更关心设施的便利和租金 的合理。所

15、以当一些大租户搬到地段繁华的写字楼物业后， 旧的物业便被相对较小的公司占用，这也是繁华地段写字楼 物业的空置率较低的原因。由此可见，租金的高低是大多数 公司选择写字楼考虑的重要因素。六、案例分析题：案例33高科技企业想要啥样的办公物业？从今年初 以来，联想控股所属的融科智地公司开发的融科资讯中心A 座，目前已经吸引相当数量的重量级企业进入，比如美国益 华科技、电讯盈科、石化盈科、美国在线等国际级大公司都 把自己在京城的落巢之地锁定在此。有些大企业宁可放弃商 务氛围浓郁的中心区，而选择中关村西区、融科资讯中心、 数码中心、同方科技广场这些软件园、生命园，就是因为他 们认为这里有适合他们生长和发展

16、的土壤。那么这些新落户 中关村的高科技企业选择高档办公物业的依据是什么呢？1 .门当户对。企业在寻找办公物业时，除了关注租售 价格和物业的位置，还比较注重企业自身的形象，影响企业 形象的主要因素之一便是：邻居是谁？是否与本企业“门当 户对”？如果企业本身挺有身价，而位于同一楼层的另一家 企业档次较低，那么当有客户来公司造访时，会对公司印象 不佳，公司也会觉得“掉价没脸面”，生意当然受阻。2 .公众环境。办公楼里的公众环境十分重要，会对企业员工有潜移默化的影响，在这个楼内的交际圈里，如办公 楼内配置的咖啡厅、健身房、公共商务中心等，各进驻企业 的管理者或员工有许多相互接触、交流的机会。大家可以相

17、 互认识，交际比自己所在的企业更好、更有发展前程的企业 人员，很可能会对企业间的合作或员工本人有利，互相影响3 .业务互动。企业在选择办公物业时，非常关心进驻 的其他企业的定位，看是否能与那些企业有机会形成生意伙 伴。4、硬件设施量身定制。办公物业的基础硬件设施要符 合企业的实际需求，就像量身定制一样，这样的物业最受企 业欢迎。比如IT企业就要有相应的宽带等设施。但如果硬 件设施标准很高，该企业却并不需要，花费这么多的租金对 企业来说就不值得了。所以，不同的办公物业，针对的目标 企业是不同的。5 .位置方便工作。在办公地点的选择上，企业会看这 里是否有利于开展业务，以大大提高工作效率和业务拓展

18、。 石化盈科首席顾问叶祖达说，盈科在最初选择写字楼的时 候，cBD （centralBusinessDistrict 商务中心区）和中关村的一些物业都曾考察过。选一个楼和用这个楼所具有的功能 有很大的关系。比如说一个数据中心就不需要cBD这样很中心的地点。而如果是销售、推广性质的公司就肯定要选择 cBD,因为那里是很多大公司的总部，人气很旺。盈科主要 是一个从事网络发展、研究方案的技术性的IT公司，并不 需要cBD的环境，所以三年之内不会考虑cBD,而中关村的氛围正好适合他们。6. 高层人员居住问题。办公物业周边的生活配套设施 应满足企业中高层管理人员的需求，包括在周边最好有适合 的住宅项目，

19、以解决他们的住房问题， 使他们没有后顾之忧， 全身心地投入到工作中。7. 吻合的物业管理。办公物业的物业管理服务要与进 驻企业的形象与需求相吻合，这就要求办公物业要针对企业 需要“看人下菜碟”，客户需要什么样的服务，就要帮他们 配置到什么程度与水平。讨论题：1 .你对述观点有何看法？2 .该分析有无缺陷？你认为还应考虑哪些因素？3 .如何进行写字楼的市场分析？（答案：略）爱人者，人恒爱之；敬人者，人恒敬之；宽以济猛，猛以济宽，政是以和。将军额上能跑马，宰相肚里能撑船。最高贵的复仇是宽容。有时宽容引起的道德震动比惩罚更强烈。君子贤而能容罢，知而能容愚，博而能容浅，粹而能容杂。宽容就是忘却，人人都

20、有痛苦，都有伤疤，动辄去揭，便添新创，旧痕新伤难愈合，忘记昨日的是非，忘记别人先前对自己的指责和谩骂，时间是良好的止痛剂，学会忘却，生活才有阳 光，才有欢乐。不要轻易放弃感情，谁都会心疼；不要冲动下做决定，会后悔一生。也许只一句分手，就再也不见；也许只一次主动，就能挽回遗憾。世界上没有不争吵的感情，只有不肯包容的心灵；生活中没有不会生气的人，只有不知原谅的心。感情不是游戏，谁也伤不起；人心不是钢铁，谁也疼不起。好缘分，凭的就是真心真意；真感情，要的就是不离不弃。爱你的人，舍不得伤你；伤你的人，并不爱你。你在别人心里重不重要，自己可以感觉到。所谓华丽的转身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你

21、一程的人很多，能陪你一生的人却很少。谁在默默的等待，谁又从未走远，谁能为你一直都在？这世上，别指望人人都对你好，对你好的人一辈子也不会遇到几个。人心只有一颗，能放在心上的人毕竟不多；感情就那么一块，心里一直装着你其实是难得。动了真情，情才会最难割；付出真心，心才会最难舍。你在谁面前最蠢，就是最爱谁。其实恋爱就这么简单，会让你智商下降，完全变了性格，越来越不果断。所以啊，不管你有多聪明，多有手段，多富有攻击性，真的爱上人时，就一点也用不上。这件事情告诉我们。谁在你面前很聪明，很有手段，谁就真的不爱你呀。遇到你之前，我以为爱是惊天动地，爱是轰轰烈烈抵死缠绵；我以为爱是荡气回肠，爱是热血沸腾幸福满满。我以为爱是窒息疯狂，爱是炙热的火炭。婚姻生活牵手走过酸甜苦辣温馨与艰难，我开始懂得爱是经得起平淡。爱人者，人恒爱之；