土地增值税计算方法

1、计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额X税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除 扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其 他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评 估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%勺部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%勺部 分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100

2、%未超过扣除项目金额200%勺部 分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%勺部分，税率为60%上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额” 的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目 金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额 50%土地增值税税额二增值额X 30%（二）增值额超过扣除项目金额 50%未超过100%勺土地增值税 税额=增值额X 40%-扣除项目金额X 5%（三）增值额超过扣除项目金额100%未超过200%勺土地增值 税税额二增值额X 50%

3、-扣除项目金额X 15%（四）增值额超过扣除项目金额 200%土地增值税税额二增值额X 60%-扣除项目金额X 35%公式中的5% 15% 35%为速算扣除系数。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收 入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土 地增值税实行的是四级超串累进税率， 计算起来比较麻烦，特别是房 地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好 的把握其计算。一、把握两个概念(1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与 扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额，即税法规定准予纳 税人从转让收入额中减除项目的金额

4、，它包括取得土地使用权所支付 的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税 金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除项 目金额50%勺部分，税率为30%速算扣除数为0;(2)增值额超过 扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%勺部分，税率为40% 速算扣除数为5%(3)增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%勺部分，税率为50%速算扣除数为15%(4)增值额超过扣除项目金额200%勺部分，税率为60%速算扣除数为35%三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用 权、房屋产权而

5、收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物 形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技 术等的评估收入。四、确定扣除项目(1)取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、 过户手续费；(2)房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；(3)房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其 他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳 税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出， 并能提供金融机构证明 的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5刎内计算扣除， 否则按上述第（1）和（2）项

6、合计的10%以内计算扣除；（4）转让 房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加 等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专 门从事房地产开发的企业可以按 20%f算扣除。这条规定对于房地产 开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个 层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值额X税率-扣除项目金 额x速算扣除数”进行计算。举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10 栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万 元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、

7、前期工程费、建筑安装工 程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。每栋售价180万元，营业税率5%城建税税率5%教育费附加征收 率3%问该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：180X 80= 14400 （万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8 + 0.2+ 50）X 80= 5200 （万元） 房地产开发费用扣除：0.5 X 80 + 5200X 5%= 300 （万元）转让税金支出：14400X 5%X（ 1+ 5附 3% = 777.6 （万元）加计扣除金额：5200X 20%= 1040 （万元）扣除项目合计：5200+ 300+ 777.6 + 1040= 7317.6 （万元）增值额=