购物中心基础知识

1、 ） n业态定义：零售企业为满足不同的消费需求进行相应业态定义：零售企业为满足不同的消费需求进行相应 的要素组合而形成的不同经营形态，系按照商品的供的要素组合而形成的不同经营形态，系按照商品的供 应和销售方式来划分的行业的经营形态。应和销售方式来划分的行业的经营形态。 n业态分类：根据业态分类：根据2005年年6月月30日起开始实施日起开始实施零售业零售业 态分类态分类，新标准按照零售店铺的结构特点，根据其，新标准按照零售店铺的结构特点，根据其 经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、 规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因规模、店堂

2、设施、目标顾客和有无固定营业场所等因 素将零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大素将零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大 型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家 居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮 购、网上商店、自动售货亭、直销、电话购物等购、网上商店、自动售货亭、直销、电话购物等18种种 业态，并规定了相应的条件。业态，并规定了相应的条件。 n指以商品的种类来区分的，如百货公司有服饰、指以商品的种类来区分的，如百货公司有服饰、 家居用品、食品等，服饰又有男装、女装、童家居

3、用品、食品等，服饰又有男装、女装、童 装等。装等。 nAC尼尔森调查公司：尼尔森调查公司： “确定什么产品组成小确定什么产品组成小 组和类别，与消费者的感知有关，应基于对消组和类别，与消费者的感知有关，应基于对消 费者需求驱动和购买行为的理解费者需求驱动和购买行为的理解”， n家乐福：家乐福：“品类即商品的分类，一个小分类就品类即商品的分类，一个小分类就 代表了一种消费者的需求代表了一种消费者的需求”。 ） n商圈是指商家能够吸引顾客的范围。商圈是指商家能够吸引顾客的范围。 n根据来店顾客的比率流量，商圈又可以进一步根据来店顾客的比率流量，商圈又可以进一步 划分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。

4、划分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。 n核心商圈（核心商圈（Primary Trading Area） 约占约占50%70%的人流量；的人流量； n次级商圈（次级商圈（Secondary Trading Area） 约占约占15%20%的人流量；的人流量； n边缘商圈边缘商圈(Fringe Trading Area) 约占约占10%左右的人流量左右的人流量. n美国国际购物中心协会规定了购物中心的五大美国国际购物中心协会规定了购物中心的五大 特征：特征： n（1）购物中心规划、开发设立、经营都在统）购物中心规划、开发设立、经营都在统 一的组织体系下运作；一的组织体系下运作； n（2）适应统一管

5、理的需要，产权要求统一，）适应统一管理的需要，产权要求统一， 不可分割不可出售。不可分割不可出售。 n（3）尊重顾客的选择权，使其实现一站式购）尊重顾客的选择权，使其实现一站式购 物的（物的（One Stop Shopping）目的；）目的； n（4）拥有足够数量的停车场；）拥有足够数量的停车场； n（5）有更新地区或创造新商圈的贡献。）有更新地区或创造新商圈的贡献。 n邻里中心邻里中心Neighborhood Strip Centers （GLA 5万-10万平方英尺，约合4645平方米-9290平 方米） 提供便利商品的销售（食品、药品和杂货）和个人服 务（洗衣和干洗、理发、修鞋等），为满

6、足附近居民 每天的生活需要，有一个超市是邻里中心的主要承租 商。 n备注：GLA即Gross Leasable Area (GLA) in Square Feet (Including Anchors) 总可出租面积（GLA）平方 英尺（包括摊位）。 n社区中心社区中心Community Strip Centers （GLA 10万-30万平方英尺，约合9290 平方 米-平方米） 比邻里中心有更广泛便捷的销售软线（服饰） 和硬线（五金器皿、器具等）商品范围。它有 一个小型主体百货店、杂货店、或折扣百货店 作为主要的承租商，另有一个超市。虽然它可 能有一个较强的专业商店，但它没有全线百货 店。

7、从理论上讲，社区中心典型的大小是15万 平方英尺（13900平方米）。 n区域购物中心区域购物中心Regional Malls （GLA 30万-75万平方英尺，约合27870 平方 米-46450平方米） 提供购物门类品种齐全的日用商品、服饰、 家俱和家俱。它有至少10万平方英尺GLA的全 线百货店，并以此作为主要的吸引力。甚至吸 引更大量的购物，可以包括2个、3个或更多百 货店。从理论上讲，典型地区购物中心面积40 万平方英尺。 n超级区域购物中心超级区域购物中心Super Regional Malls （GLA 75万平方英尺以上，约合46450平方米 以上） 供应广泛多样化品类的、众多

8、的、杂货大众商 品。它有3个或更多的主体百货商店。 邻里型邻里型 社区型社区型区域型区域型 超区域型超区域型 商圈半径（公里）商圈半径（公里） 1-23-510-2030-40 时间距离（分）时间距离（分） 3-55-810-1520-30 商圈人口（万）商圈人口（万） 1-25-1050-100200以上以上 停车场容量（个）停车场容量（个）50-100300-500 2000-50005000-10000 商店组成商店组成 超市超市综合超市综合超市百货百货12家家百货百货2-6家家 专业店专业店专业店专业店 综合超市综合超市1家家综合超市综合超市12家家 专门店专门店专门店专门店服饰店服饰

9、店服饰店服饰店 小吃店小吃店饮食服务饮食服务品类杀手品类杀手品类杀手品类杀手 药店药店服务服务餐饮服务餐饮服务餐饮服务餐饮服务 服务服务休闲服务休闲服务休闲服务休闲服务 n最短时间原则：位于人流集散最方便的最短时间原则：位于人流集散最方便的 区位；区位； n易达性原则：交通便捷，道路通畅；易达性原则：交通便捷，道路通畅； n聚集原则：集客能力强的区域；聚集原则：集客能力强的区域； n购买力供应原则：维持商业项目的最低购买力供应原则：维持商业项目的最低 消费人口门槛；消费人口门槛； n临街面原则：购物中心必须有较大的临临街面原则：购物中心必须有较大的临 主街的沿街面，无视线阻碍。主街的沿街面，无

10、视线阻碍。 n密闭式贸型（密闭式贸型（Mall） 购物中心的主体建筑采用密封式设计，将各业购物中心的主体建筑采用密封式设计，将各业 态融入一个大盒子中，各店面靠清晰的人流动态融入一个大盒子中，各店面靠清晰的人流动 线衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道线衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道 加以连接，形成四季舒适的全天候购物环境。加以连接，形成四季舒适的全天候购物环境。 n如，上海正大广场、香港的所有购物中心、菲如，上海正大广场、香港的所有购物中心、菲 律宾律宾SM MEGAMALL、美国、美国MALL OF AMERICA等。等。 n开放式非贸型（开放式非贸型（Non-Mall） 购物中心往往不是单体建筑，而是由大百货商购物中心往往不是单体建筑，而是由大百货商 厦、大卖场、美食娱乐城、名店一条街、写字厦、大卖场、美食娱乐城、名店一条街、写字 间、宾馆等间、宾馆等3至至5幢建筑有机巧妙地组成幢建筑有机巧妙地组成1个都个都 市综合体。或者以独特的人文历史建筑来吸引市综合体。或者以独特的人文历史建筑来吸引 客流。客流。 n如：上海大