光谷写字楼市场

1、【商务市场】纯写字楼市场以鲁巷为中心，物业档次待升级 n 鲁巷区域为光谷最成熟的办公区域，但整体档次不高，租金50-80元/平月 鲁巷组团以光谷广场为中心，沿着珞瑜路、鲁磨路、民族大道等主干 道向四周扩散；集中了光谷商务区较为高端的写字楼项目；集中了光谷商务区较为高端的写字楼项目，目前已建 成如融众国际 、光谷银座等写字楼；商务配套较为丰富；商务配套较为丰富； 佳园路组团北起珞瑜东路，向南主要分布在佳园路两侧，东西分至光 谷一路、光谷大道沿线，向南穿过光谷创业街至高新大道；该组团依该组团依 托创业孵化优势，以商务写字楼为主，商务市场起步早，但发展缓慢，托创业孵化优势，以商务写字楼为主，商务市场

2、起步早，但发展缓慢， 层次较低层次较低，目前主要有SBI、慧谷时空、光谷国际等商务写字楼；周边 中高端商务配套缺乏； 软件园组团包括三环沿线、外围的写字楼项目，以产业办公为主，以产业办公为主，典 型项目是光谷金融港位于光谷交通要道关山大道1号，东临关山大 道，南临软件园一路，西临民族大道，北临南湖南路；主要入驻行业：主要入驻行业： 跨国公司及海外上市企业、金融后台服务机构跨国公司及海外上市企业、金融后台服务机构 、国内知名的软件、服、国内知名的软件、服 务外包和电子信息服务类企业；务外包和电子信息服务类企业；该组团现已形成以软件园为核心的工 业写字楼集聚区和以光谷天地为中心的商业中心。 融众国

3、际融众国际 光谷国际广光谷国际广 场场 中建大中建大 厦厦 东湖广场宽东湖广场宽 堂堂 光谷银光谷银 座座 光谷时代广场光谷时代广场 高科大高科大 厦厦 华光大华光大 厦厦 慧谷时空慧谷时空 光谷芯中心光谷芯中心 东谷银东谷银 座座 联合国联合国 际际 光谷软件园写字楼光谷软件园写字楼 光谷总部国际光谷总部国际 SBI创业创业 街街 联丰时代联丰时代 光谷银光谷银 座座 光谷时间广光谷时间广 场场 世界城新尚世界城新尚 都都 鲁巷组鲁巷组 团团 佳园路佳园路 组团组团 软件园组软件园组 团团 光谷国际企业中光谷国际企业中 心心 光谷新中光谷新中 心组团心组团 光谷金融港光谷金融港 华东商华东商

4、 务中心务中心 龙安港龙安港 汇城汇城 未来之未来之 光光 东湖广东湖广 场宽堂场宽堂 光谷新中心组团是大光谷市场的新兴组团，需要研判与现有三大组团的竞争关系 2 珞瑜路珞瑜路 关山大道关山大道 光谷大道光谷大道 鲁巷组团鲁巷组团 光谷新中光谷新中 心组团心组团 创业街创业街 佳园路佳园路 佳园组团佳园组团 软件园软件园- -组团组团 光谷 新中心 鲁巷 组团 软件园组团 佳园组团 【商务市场】纯光谷新中心颠覆区域商务格局，支持本项目发 展写字楼产品 3 板块产品类型核心驱动未来供应商务配套板块定义 鲁巷广场 准甲级、乙 级、soho 城市核心地 段 区域传统商务区 佳园路Soho、乙级 政策

5、资源、 产业辐射 小微企业集聚区 软件园工业写字楼 价格和产业 驱动 区域产业园区 光谷新中 心 超甲级、甲 级、乙级、 soho 政务资源驱 动、产品力 驱动 城市CBD 【商务市场】各板块产品类型及核心驱动因素有较大差异，光 谷新中心凭借后续供应量和商务配套资源将形成城市级CBD 4 项目 名称 建面 （万） 物业 档次 平均租金 （元/月） 层数入驻率 运营 时间 入驻企业 光谷国际7甲级9023F76%2009年 电商、工程、 金融 宽堂1.57甲级/7-9F100%2011年湖北交投 联合国际4乙级7521F94%2006年 科技、传媒、 地产 世界城广场3乙级8025F75%201

6、1年 科技、广告、 地产 光谷时代广场9乙级5027F89%2010年 科技、金融、 工程 时间广场0.8乙级5015-28F86%2010年 科技、贸易、 培训 东谷银座6丙级8032F96%2006年 商贸、科技、 资讯 洪福添美广场1.34丙级6024F53%2010年 文化、教育、 培训 龙安港汇光谷 金 2丙级6030F96%2014年 地产、科技、 金融 【运营情况】依托光谷整体发展势头，区域内各等级写字楼， 运营情况良好，入驻率均在85%左右，入驻企业较多如商贸、 科技、教育、金融、工程 5 项目 名称 等级等级体量体量 单层面单层面 积积 层层 高高 电梯个数电梯个数电梯配比电

7、梯配比大堂面积大堂面积大堂挑高空调空调停车位停车位 光谷银座/4.15138533+11:100001506.5挂机150 联合国际乙级3.8517783.64+11:77002504.5挂机150 世界城广场乙级315503.65+11：50003508挂机/ 光谷国际乙级7（两栋）10003.95+11:58002006中央空调585 洪福添美广场/1.34100032+11:4400804.5挂机/ 宽堂甲级1.5717003.94+11:39004509中央空调550 【硬件条件】区域内写字楼硬件配置相比市场主流写字楼配置 相对落后，仅少量甲级写字楼硬件配套较为完善 【价格】商务写字楼

8、住宅工业写字楼，区域城市价值拉升价 格 4500-72004500-7200元元/ /平米平米9600-210009600-21000元元/ /平米平米6900-110006900-11000元元/ /平米平米 工业写字楼商务写字楼住宅 项目 价格（元/）项目 价格（元/）项目 价格（元/） 光谷金融港 6800-7200光谷国际广场 11000-12000（二手）光谷世界城10000-11000 佩尔中心5800光谷金10000万科红郡8600 光谷总部空间5000光谷时间广场 10000（二手）当代国际花园7600 联享企业中心（光 谷soho） 5300光谷时代广场9600现代森林小镇7

9、500 未来之光7500-9000东湖广场宽堂18000（精装）当代卡梅尔小镇7600 光谷8号工坊 4500融众国际21000金地艺境7400 光谷芯中心4000清江山水8000 【速度】光谷主要以高新产业为驱动，目前主要有纯写字楼办公模 式和产业园2种办公模式。商业性质纯写字楼项目较少，去化速度较 慢，散售型商务园平均单盘消化量2-4万方/年 项目销售价格月均去化年去化量备注 纯商务写字楼 融众国际 16300-18600965/月1.2万方 超高层 光谷时代广场 （售罄）10300 1956/月 2.3万方 超高层 产业园/工业性质 写字楼 金融港6800-72007117/月8.5万方

10、/年 小高、高层； 光谷核心区 芯中心 高层：3600元/ 独栋：7000元/ 3508/月4.2万方/年高层，独栋 光谷总部空间 （售罄） 50001648/月2万/年； 多层5层、花园 式独栋别墅商 务楼、高层科 技楼 光谷8号工坊55001822方/月2.2万/年多层9层 注：数据来源于中指数据库 【供应量】未来规划的关山大道附近纯商务写字楼项目较多，新 增供应89.3万方以上，竞争激烈 n纯销售型商务写字楼在未来2-3年内，新增供应89.3万方以上，竞争激烈 序号项目名称项目区位项目体量写字楼体量面积区间写字楼级别推出时间 经营形式 1光谷世界城 东湖开发区光 谷广场东 150万方-5

11、A甲级写字楼 2光谷新世界 东湖高新关山 大道349号 52万方 约10万方未定5A甲级写字楼可能持有 约4万方100-150商务公寓 2015年下 半年 销售 3保利时代 东湖高新区关 山大道332号 66万方5.8万方 预计1000起 售 甲级销售 4万科锦城 光谷关山中学 附近 24.9万方3.5万方乙级销售 5中建关山大道项目 关山大道长江 社区 60万方预计12万方预计类甲级2017销售 6融科 关山大道长江 融达医院 18万方预计4万方预计乙级2017销售 7现代光谷世贸中心 光谷大道与关 南园路交汇处 70万方约20万方80-1300类甲级2014.7销售 8长动项目（未出让）

12、关山大道和创 业街交汇处 100万方 SOHO+写字楼 合计30万方 甲级+SOHO销售 合计（办公）89.3万方 光谷金融港附近产业园供应情况 【未来供应】光谷金融港附近的工业性质的产业园项目较多，未来 入市的供应量约179万方，含销售与租赁两种形式 项目 总供应 （万方） 已推出体量 （万方） 未入市体量 （万方） 销售&持有备注 光谷金融港 1607090销售三四期规划中 光谷8号工坊 1010-销售一二期全推出 光谷芯中心 2424-销售三四期全推出 光谷研创中心 2222-销售/租赁全推出 联享企业中心1212-销售全推出 武大科技园GEO OFFICE3.983.98-销售/租赁售

13、罄 光谷智慧园1313-销售/租赁全推出 光谷科技港22.22.220销售/租赁二期 佩尔中心4.54.5-销售全推出 葛洲坝太阳城18.718.7-销售全推出 光谷汇金中心1293销售二期 美加光谷CBC66-66持有租赁 合计368.4189.4179 注：数据来源于中指数据库 【未来规划未来规划】光谷东区域多为“巨无霸”型的规划新城，未来2-3 年是集中放量期 区域项目名称占地面积启动时间 光谷东 武汉生物城28平方公里2009年 未来科技城66平方公里2010年 左岭新城23.8平方公里未来5-10年 光谷南中华科技园30平方公里未来5-10年 光谷规划新城： 光谷已知工业项目数量众多

14、光谷规划的新城数量多、规模大，总计约150平方公里； 预计2015-2018年为光谷商务园区的集中供应期，市场竞争白热化。 n关山区域近几年供应 11 【 未来供应 】从已知中心城及周边规划来看，未来周边将有大 量的类甲级写字楼产品入市，并伴随少量甲级产品 序号项目名称项目区位 项目体量 （万方） 写字楼体量写字楼级别推出时间 经营形式 1光谷新世界 东湖高新关山大道 349号 52约7.5万方5A甲级2017年持有 2保利时代 东湖高新区关山大 道332号 66预计6万方甲级销售 3万科锦城光谷关山中学附近24.93.5万方乙级销售 4原菩提金地块关山大道长江社区60预计12万方预计类甲级2

15、017销售 5融科 关山大道长江融达 医院 18预计4万方预计乙级2017销售 6现代光谷世贸中心 光谷大道与关南园 路交汇处 700约20万方类甲级2014销售 合计（办公）53万方 n光谷中心城区域已知写字楼供应规划 n 奥山项目、P083、广电传媒基地、国采项目将规划有类甲级以及甲级写字楼 n奥山写字楼约8万方，国采项目规划有18.8万方写字楼，其中8万方会展中心，10.8万方 总部写字楼。 【写字楼市场总结】目前去化速度缓慢，物业升值空间不大，投 资回报率约5%且趋于下降，建议项目适当控制写字楼体量，避 免资金回笼缓慢困境 1、东湖高新区受政府扶持，写字楼去化稳居武汉市第一。但目前 东湖高新区域以产业园和低密度写字楼为主，甲级及以上写字楼 项目偏少，且去化速度缓慢； 纯写字楼价格高于住宅价格高于产业园写字楼价格，三环外写字 楼价格约7000元/，远低于光谷中心区域价格 商业性质纯写字楼项目较少，年去化速度低于2万方，散售型商务 园平均单盘消化量2-4万方/年，少量定制型产业园写字楼项目可 达到610万方/年。 光谷中心区将承接鲁巷区域成为