昆山房地产市场解读

1、第二部分：第二部分：城市规划城市规划 第三部分：第三部分：经济人口经济人口 第一部分：第一部分：城市概况城市概况 第四部分：第四部分：房地产市场房地产市场 1.11.1、城市概况、城市概况地理位置地理位置 据上海据上海 5050公里公里 据苏州据苏州 3737公里公里 p昆山位于江苏省东南部， 是江苏省的东大门，东距上 海50公里，西邻苏州37公里。 东北与常熟、太仓两市相连， 南至东南与上海嘉定、青浦 两区接壤，西与吴江、苏州 交界。 p昆山东西最大直线距离33 公里，南北48公里，总面积 927平方公里，其中水域面 积占23.1%。 p昆山对外交通快速便捷， 城市周边航空、公路、铁路 交通

2、配套发达。 虹桥机场80公里 50分车程 浦东机场120公里 90分车程 往上海 25分车程 15分车程 60分车程 30分车程 昆山昆山 位于江苏省东南部苏州市与上海市之间，经济发达的现代工贸型城市。 先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区 等称号。被台湾电子电机同业公会评为“大陆投资环境最值得推荐城市”之一 城市高铁，地铁、码头、机场、BRT公共交通等非常便捷，已形成高效率多层次的综合交通体系。 1.21.2、城市概况、城市概况区域交通区域交通 阳澄湖站 花桥站 昆山南站 p城际铁路开通后，大大缩减了昆山至 上海和苏州的时间，15分钟便可到达

3、上 海站，20分钟到达虹桥机场。极大的推 动了昆沪同城的理念。 p10月26日，上海轨道交通11号线北段 工程（安亭站花桥站）在昆山花桥 正式奠基，昆山段于2011年3月1日开工， 预计2012年12月通车试运营。凸显昆山 与上海的“同城效应” 花桥站 光明路站 兆丰路站 上海上海11号轨道号轨道 规划京沪高速铁路京沪高速铁路全长 1318公里，设计时速为 350公里/时，沿途共设北 京、天津、济南、南京、 昆山、上海等21座车站， 是联系我国环渤海和长三 角两大经济区的重要交通 大动脉。2011年建成后， 昆山至南京只需昆山至南京只需1 1个小时；个小时； 昆山至北京约昆山至北京约4 4小时

4、小时3030分分 钟。钟。 1.21.2、城市概况、城市概况区域交通区域交通 上海上海 苏州苏州 扬州扬州 无锡无锡 杭州杭州 宁波宁波 嘉兴嘉兴 常州常州 镇江镇江 南通南通 舟山舟山台州台州 泰州泰州 湖州湖州 绍兴绍兴 核核 心心对外窗口对外窗口 第一圈层第一圈层次级辐射中心次级辐射中心 第二圈层第二圈层专业产业基地、专业市场专业产业基地、专业市场 第三圈层第三圈层原材料基地原材料基地 上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成 为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到 加强，承担了长三角对外窗口的功能。 次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的

5、产业，向核心城市提供原 材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域 转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。 集中发展优势产业，形成专业性的产业基地 南京南京 为产业基地提供原材料，并形成专业市场 昆山昆山 经济定位经济定位全球性ITIT产业制造、研发和交易平台产业制造、研发和交易平台，长三角区域重要的先进制造业先进制造业和现代服务现代服务 业城市业城市。 城市规模城市规模 到2015年，市域规划总人口规模250250万万人，中心城区规划人口规模195万人，建设 用地控制在242242平方公里平方公里以内。 1.31.3、城市概况、城市概况经济属性经济属性 第三圈层 原材料

6、基地，以廉价的人 力、物力、丰富的自然资 源为核心竞争力。 第二圈层 依靠廉价的人力资源，对 原材料进行低附加值的粗 加工，以集群优势、低成 本、低利润取胜。 依靠人才、信息、技术、 成本优势，完成产品的深 加工，提高产品附加值。 第一圈层核心层 依靠便捷的交通枢纽、优良 的社会环境、高级人才的聚 集、与国际接轨的大平台建 设，提高凝聚与展示优势。 昆山处昆山处 于之间于之间 p昆山总面积927.7平方千米，其 中陆地面积641.1平方千米，水域 面积286.6平方千米； p下辖10个镇和一个国家级经济 技术开发区，十个镇是玉山镇、 巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥 镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、

7、 千灯镇、锦溪镇； p其中玉山镇为昆山市市委、市 政府所在地，是全市政治、经济、 文化中心。 1.41.4、城市概况、城市概况行政区划行政区划 各镇区-人口、面积 板块板块总人口（万人）总人口（万人）总面积总面积( (平方公里平方公里) ) 玉山玉山5353117.41117.41 开发区开发区4747108.89108.89 张浦张浦1818108.47108.47 周市周市15.615.679.5179.51 千灯千灯121278.4278.42 花桥花桥111150.0950.09 巴城巴城1010155.42155.42 陆家陆家9 935.9835.98 锦溪锦溪7 792.4392

8、.43 淀山湖淀山湖6.86.865.8465.84 周庄周庄3 339.0539.05 合计合计192.4192.4931.5931.5 全市辖3区8镇，华夏第一镇玉山镇。 1.41.4、城市概况、城市概况行政区划行政区划 p昆山历史悠久，人文荟萃。境内有良渚文化 遗址，“百戏之祖”、“人类口述与非物质遗 产代表作”昆曲诞生于此。不仅是顾炎武、归 有光、朱柏庐等先贤和电脑大王王安的故 乡，还走出了航天英雄费俊龙。水乡古镇 周庄、盛产大闸蟹的阳澄湖、碧波荡漾的淀山 湖皆为旅游胜地。 p阳澄湖大闸蟹是昆山 的著名特产，闻名中内 外，每年秋季上市之时 也为昆山带来了大量游 人 。民间有诗曰：“不

9、是阳澄蟹味好，此生何 必住苏州。” 1.51.5、城市概况、城市概况人文背景人文背景 第二部分：第二部分：城市规划城市规划 第三部分：第三部分：经济人口经济人口 第一部分：第一部分：城市概况城市概况 第四部分：第四部分：房地产市场房地产市场 p形成形成“中心城区（核心区域、功中心城区（核心区域、功 能区）能区）- -特色镇特色镇- -新型社区新型社区- -自然村自然村 落落”四层五级的市域城乡体系。四层五级的市域城乡体系。 p中心城区：玉山镇、经济开发区 p功能区：花桥、张浦、周市三镇 p特色镇：周庄、锦溪、千灯、淀 山湖、巴城 p新型社区综合整治撤并的街道办 事处集中建成区 p自然村落特色村

10、庄、一般保留村 庄 2.12.1、城市规划、城市规划城镇规划城镇规划 p 中心城综合片区中心城综合片区 功能定位为高新技术产业发达、第三产业 繁荣、适合居住的生态园林城市。 p 北部片区北部片区 高新技术产业和劳动密集型产业并举发展， 依托太仓港。 p 东部片区东部片区 以花桥国际商务区为依托发展商贸物流等 第三产业，同时发展高新技术产业制造为主 的现代制造业。 p 吴淞江工业园片区吴淞江工业园片区 定位为以高新技术为主导，劳动密集型产 业为辅的现代生态制造业基地。 p 中部生态农业片区中部生态农业片区 以高科技农业研发、试验、生产为主。 p 阳澄湖休闲旅游片区阳澄湖休闲旅游片区 以阳澄湖为核

11、心，以休闲、旅游、度假为 主要功能。 p 南部水乡古镇旅游片区南部水乡古镇旅游片区 以水乡古镇特色旅游为主体，重点发展第 三产业。 2.22.2、城市规划、城市规划总体布局总体布局 p城市发展方向城市发展方向 北延：昆太联动、提升二产 南优：优化吴淞、转型升级 西育：联合苏州、保育阳澄 东拓：整合花桥、融入上海 p空间布局思路空间布局思路 交通枢纽引导城市中心体系构 建，促进公共服务设施向周边 设施集聚； 公共交通走廊引导居住用地开 发，提高开发强度引导人口向 走廊地带集聚； 东拓 南优 西育 北延 一核一核 阳阳 澄澄 湖湖 上上 海海 2.32.3、城市规划、城市规划城区规划城区规划 空间

12、布局结构空间布局结构 按照“强化核心、带状提升、 分区发展”的原则，形成“一 核五带五区”的空间结构。 p一核一核：指昆山南站至现状城 市中心区，结合高铁、城际铁 路周边商务商贸中心区，通过 人民路服务设施南延，共同形 成昆山未来新的城市中心。 p五带五带：指由城市核心沿公共 交通走廊向外延伸的五条聚集 发展带。 p五区五区：昆山开发区、昆山高 新区（玉山）、花桥商务区、 张浦分区、周市分区。（见后 页） 一核一核 现代服务业带现代服务业带 文化休闲带文化休闲带 生活服务带生活服务带 生活服务带生活服务带 生活服务带生活服务带 2.32.3、城市规划、城市规划城区规划城区规划 2.32.3、城

13、市规划、城市规划城区规划城区规划 高新区（玉山分区）高新区（玉山分区） 经济技术开发区经济技术开发区 周市分区周市分区 花桥商务区花桥商务区张浦分区张浦分区 上上 海海 太太 仓仓 苏苏 州州 巴巴 城城 镇镇 p昆山高新区（含市区）。昆山高新区（含市区）。面积 约159.94平方公里，为三产发达、 环境优美、配套齐全的城市核心 区域 。 p昆山经济开发区。昆山经济开发区。面积约 113.22平方公里，以光电产业、 IT研发和制造等先进制造业为主 导，融合研发创新、商务办公、 生活配套等功能的城市核心区域。 p花桥商务区。花桥商务区。面积约81.33平方 公里，以总部经济、服务外包和 海峡两岸

14、商贸物流为主导的综合 性功能区。 p张浦分区。张浦分区。面积约55.18平方公 里，以高新技术产业为基础、以 新兴现代服务业为导向、生活配 套完善的综合性功能区。 p周市分区。周市分区。面积约60.33平方公里，以先 进装备制造业为主导、居住和公共服务设 施配套完善的综合性功能区。 2.42.4、城市规划、城市规划开发区开发区 老城区 中央中央 商贸区商贸区 中华中华 商务区商务区 精密机械精密机械 产业园产业园 光电光电 产业园产业园 医疗器械医疗器械 产业园产业园 综合综合 保税区保税区 汽车汽车 工业工业 城城 嘉昆工业园嘉昆工业园 昆山东部新城昆山东部新城 （国家级）（国家级） p东部

15、新城。东部新城。占地10平方公里，规划人口10万人，是城市“东拓西扩”战略和无 缝对接上海的重要组成部分。建成后，东部新城将形成商务、居住、工业、教育、 文化、体育、医疗、金融八个功能区域。目前，首期启动3平方公里的核心区建 设，以前进东路与夏驾河景观带为轴线，分别建设企业科技园、行政办公、大型 商贸和会展酒店四大功能区 。 花花 桥桥 p中央商贸区。中央商贸区。占地约4平 方公里，规划人口9万人， 以东新开放广场等重要节点 为核心，发展金融贸易、精 品购物、高档居住、休闲饮 食等产业。 p中华商务区。中华商务区。占地约2平 方公里，规划人口6万 ，以 昆山人民广场等重要节点为 核心，发展适应

16、“钟摆式” 人群需要的现代商务和站点 经济 。 2.52.5、城市规划、城市规划花桥规划花桥规划 p花桥国际商务城充分发挥靠近上花桥国际商务城充分发挥靠近上 海的区位优势，主动融入上海，接海的区位优势，主动融入上海，接 受上海辐射，承接上海商务外溢，受上海辐射，承接上海商务外溢， 打造服务外包基地和国家级金融服打造服务外包基地和国家级金融服 务外包示范区。务外包示范区。 p服务外包。服务外包。包括跨国公司、国内 大型企业集团的IT服务、客户服务 等外移外包。 p金融机构后台处理中心。金融机构后台处理中心。包括银 行、证券、保险等大型金融机构的 财务结算中心、信用卡服务和客户 呼叫中心等。 p制

17、造业企业的区域性总部。制造业企业的区域性总部。包括 运营中心、研发中心、采购中心、 营销中心、管理服务中心等。 p物流采购中心。物流采购中心。以及与之相配套 的酒店、商业、文化和居住等项目。 规划通过510年的努力，基本形 成拥有30万商务和服务人口、1000 万平方米建筑面积的城市构架，努 力打造“昆山服务”“昆山办公” 品牌，建设成为上海国际大都市的 卫星商务城。 花桥国际商务城花桥国际商务城 内部交通内部交通 l市域道路系统四纵五横为重心的道路系统 l公路交通方面 规划维持“三横三纵”高速公路网络 l轨道交通方面轨道S1线：西接苏州、东连上海 轨道S2B线(苏州-昆山-上海20号线) 上

18、海交通11号线西延至昆山 外部交通外部交通 l沪宁铁路、京沪高铁、沪宁高铁 穿越昆山，区域铁路运输在整个长三角综合交通运输体系中 将发挥更大作用。 l京沪高铁规划：2011年6月前通车。 年单向输送乘客8000余万人 沿途设北京、天津、济南、南京、昆山、上海等21座车站。 联系我国环渤海和长三角两大经济特区的重要交通大动脉。 l沪宁高铁（上海-南京，1小时可达）2010年7月投入使用 站站停：250公里/小时。 年旅客设计输送能力单向超过6000万人。 昆山未来交通规划昆山未来交通规划 发展目标：轨道网、道路网、客货枢纽等交通基础设施达到世界先进水平。 形成以轨道交通、各种交通方式协调发展的多

19、层次、高效率综合交通体系。 发展目标： 到2015年，总体赶上中发达国家和地区发展水平。 到2020年，主要发展指标达到发达国家和地区发展水平，率先实现现代化。 到2030年，总体赶上发达国家和地区发展水平。 城市规模 到2015年，规划总人口50万人。中心城区规划195万人。 到2030年，规划总人口330万人。中心城区规划270万人。 产业目标： 2015年：GDP达到4000亿元，年均增长15%，人均GDP达16万元； 2030年： GDP达到1.2万亿元，年均增长7.6%，人均GDP达36万元。 远景 规划 2010201020302030规划规划 城市定位：全球性IT产业制造、研发和

20、交易平台。 长三角区域重要的先进知道业和现代服务业城市。 p昆山作为县级城市，城市规模较大，由于其经济的繁荣，向外延伸需 求迫切，提出了昆沪同城的口号； p目前，城市的重点发展区域主要为东、西、南全面发展，北部以工业 为主，发展略有欠缺； p南部的昆山南站带动了周边的发展，目前已经初具规模，道路通畅， 周边居住配套设施齐全； p西部主要占据了独特自然资源，如阳澄湖、傀儡湖等，是昆山重点打 造的高端居住、休闲区域； p东部为经济开发区，濒临上海，是昆山重点发展的具有现代化气息的 综合园区； p已开通和即将开通的沪宁城际铁路、上海轨道交通11号线使得花桥片 区与上海实现了无缝对接，有利于该片区外包

21、、物流等行业的发展。 2.62.6、城市规划、城市规划本章小结本章小结 第二部分：第二部分：城市规划城市规划 第三部分：第三部分：经济人口经济人口 第一部分：第一部分：城市概况城市概况 第四部分：第四部分：房地产市场房地产市场 3.13.1、经济人口、经济人口总体概况总体概况 排排 名名 城市城市 人才指人才指 数数 城市规城市规 模指数模指数 消费力消费力 指数指数 客运指客运指 数数 货运指货运指 数数 经营成经营成 本指数本指数 经济活经济活 力指数力指数 创新指创新指 数数 综合得综合得 分分 1 1昆山昆山0.28930.28930.49650.49651 10.4310.4310.

22、10.10.42580.42580.71330.71330.92960.92960.62550.6255 2常熟0.19010.4490.8990.20.01710.64480.84180.92160.5946 3 张家 港 0.22310.44670.99130.21430.040.55940.75480.90880.5906 4江阴0.19010.51090.97910.25710.230.36150.7570.72640.5775 5吴江0.11850.28750.96520.17380.00290.46430.96240.95360.5647 6义乌0.1680.15180.92860

23、.62860.26860.25870.76750.61760.5066 7太仓0.23420.1630.93210.14050.12290.42630.74520.83360.4989 8余姚0.09090.17350.82580.23570.10570.48440.92660.66720.4909 9宜兴0.14330.23540.80140.13330.18290.50980.68010.8080.4835 10慈溪0.03860.24090.8310.12620.060.43210.93750.67360.4754 江阴江阴 张家港张家港 常熟常熟 太仓太仓 昆山昆山 吴江吴江 宜兴宜兴

24、 p苏南地区县级市经济及其发达，根据2010福布斯中国大陆最佳县级城市排名， 前十位中苏南城市占据7位，如下图和下表所示。 p多项指标汇总后昆山综合得分0.6255，排名第一，其中人才指数、消费能力指 数排名第一，城市规模、客运指数仅次于江阴、义乌，排名第二。 p昆山市位列全国百 强县之首（与江阴并 列第一），与苏南各 县市相比，昆山的经 济水平处于上游位置上游位置。 GDP总量与江阴相当， 但人均GDP远远高于其 他城市。 p其GDP近几年来一直 保持着较快且稳定的 增长速度，2007年前 增速保持在20%以上， 远高于全国GDP增速， 20082010年增速稳 定在15%左右；2010年

25、其GDP突破2000亿元， 为全国之首。 数据来源：本报告经济部分与人口部分数据如无特殊说明均出自各市政府统计公报。 3.23.2、经济人口、经济人口经济总量经济总量 近三年增速稳定 人均GDP引领全省 达到中等发达国家水平 p昆山人均GDP远远 高出全省平均水平， 2007年其人均GDP就 突破10万元大关， 2009年增长至13.54 万元/人，2010年达 到14.45万元，是全 省平均水平的2.77倍。 p以人均GDP核算， 2010年昆山已经达到 中等发达国家水平， 该年其人均GDP为 21800美元，排名全 球第32位，高于韩国 和中国台湾。 3.33.3、经济人口、经济人口人均经

26、济人均经济 江苏省江苏省1010年为年为5.245.24 万元万元/ /人人 注：部分数据来源于国际货币基金组织 二产比重较高 三产逐步改善 p由于昆山市已形成新型平板显示、高端装备制造、通信设备、计算机及其他电 子设备等大量制造业的集聚，其二产业比重近几年均在60%以上，但随着产业结 构的不断调整二产比例有降低趋势，三产优势逐步显现； p经过近5年的产业发展，三产比例从2006年的31%上升至2010年的35%，增加4个 百分点。2005年三产与二产比例为31：67.8，2008年为33.9：65.3，2010年调整 为35：64.1。 2010年三 产比例得 到改善 3.43.4、经济人口

27、、经济人口产业结构产业结构 出口是经济发展的主要动力出口是经济发展的主要动力 外向型经济特征明外向型经济特征明 显显 p来自于台资及外资企 业的出口是昆山市经 济发展的主要动力， 其出口额远远大于投 资和消费之和，这使 得昆山外向型经济特 征极其显著。 p如左图所示，2010年 出口额为3608亿元， 占比80%，而消费和投 资总和为885亿元，占 比合计为20%。 注：进出口总额是根据各年平均汇率换算而得。 3.53.5、经济人口、经济人口三驾马车三驾马车 3.63.6、经济人口、经济人口台资经济台资经济 p昆山虽只是中国的一个县级市，却已成为大陆台资最密集、台商最活跃地区。 昆山现已集聚3

28、738家台商在此投资，总投资金额达442.5亿美元，平均每1平方公 里就有4家台资企业，利用台资总额占全国的九分之一。 p台资占昆山利用外资总量的60%，创造了昆山70%的工业产值和80%的出口。如上 图所示，近六年以来港澳台商及外商的工业产值占全市工业产值的90%左右。 坚持发展外向型经济，积极利用台资是昆山经济快速崛起的关键坚持发展外向型经济，积极利用台资是昆山经济快速崛起的关键 3.73.7、经济人口、经济人口产业集聚产业集聚 p昆山目前已经形成了1个千亿级产业集群和9个百亿级产业集群，如上图所示千 亿级集群实现产值4061.38亿元，比上年增长23.5%，占规模以上工业的比重为 61.

29、8%。新兴产业发展势头强劲，全年完成产值1540.34亿元，占规模以上工业的 比重为23.4%。 p全球排名前五位的笔记本电脑生产商，已陆续在昆山设厂。目前，全球笔记本 电脑年产量约为1.4亿台，而昆山产量约占全球的50%。 注： IT产业包括通信设备、计算机及其他电子设备产业；新兴产业包括物联网、新能源、新材料、新医药、新型平板显示、高端装备制造等产业。 ITIT产业集聚之地产业集聚之地 世界笔记本电脑之都世界笔记本电脑之都 p与苏南各县市相 比，昆山户籍人口 并不算多，2009年 其户籍人口为70万 人。 p其暂住人口近几 年增长极快，且在 2005年超过户籍人 口。从2005年的69 万

30、人增长至2010年 的121万人，可见， 其经济的迅速发展 对人口的吸聚效应 凸显。 p据保守估计目前 在昆山的台湾人约 为10万左右。 户籍人口稳定 暂住人口激增 3.83.8、经济人口、经济人口人口概况人口概况 户籍人口（万） 城镇人口（万） 城镇化率 城镇人口农村人口 66.6845.5321.1568.13% 2006年昆山人口统计显示，户籍人口66.68万，城镇人口45.5 万，其中城市人口34.45万，镇人口11.08万，城镇化率达到 68.13%，截至近两年城镇化率应略有提高。 昆山约70%的城镇化率，跟目前我国45.68%，以及上海北京 88.6%、84.9%的城镇化率相比，处

31、在发展潜力较大的区域。处在发展潜力较大的区域。 城镇化水平适中，房地产发展潜力较大城镇化水平适中，房地产发展潜力较大 城镇化率过高，未 来城镇化发展空间 相对较小；反之， 城镇化过低，也并 不代表潜力巨大， 过低的城镇化意味 着该地区自然条件、 基础设施建设、经 济条件受到的制约 较多，发展速度也 相对更慢。因此城因此城 镇化发展潜力较大镇化发展潜力较大 的地区应该是目前的地区应该是目前 城镇化率相对适中城镇化率相对适中 的区域。的区域。 3.83.8、经济人口、经济人口城镇化率城镇化率 p昆山近几年城镇人 均可支配收入与消费 增速稳定在12%左右， 2010年收入突破 30000元，与江阴、

32、 张家港相当，处于全 国之首，更是远远领 先于全国平均水平。 p大件耐用品的保有 量不仅反应了地区经 济的活跃程度，还代 表了当地居民的生活 水平，2010年昆山每 百户居民家庭拥有汽 车30量，同时平均每 户家庭均拥有电脑。 收入与支出居全国之首 居民生活富裕 3.103.10、经济人口、经济人口居民生活居民生活 全国人均可支配全国人均可支配 收入收入1717517175元元 p 昆山经济发达，经济总量和人均量都处于全国县市之首， 人均GDP水平已经达到中等发达国家水平； p 经济主要依靠IT等高科技制造业带动，二产占比较高，近 几年保持在60%以上； p 外向型经济特征显著，出口是经济发展

33、的主要动力； p 产业集聚效用明显，形成了多个高科技产业集群，主要集 中在通信设备、计算机及其他电子设备、新型平板显示、高端 装备制造等产业； p 外来人口多于本地人口，人口汇聚能力极强，城镇化率适 中； p 居民生活水平富裕，消费能力较强。 3.113.11、经济人口、经济人口本章小结本章小结 第二部分：第二部分：城市规划城市规划 第三部分：第三部分：经济人口经济人口 第一部分：第一部分：城市概况城市概况 第四部分：第四部分：房地产市场房地产市场 p2010年房地产业投资额为 210亿元，且增速较快，近 三年均保持在30%以上的增 幅。 p市场容量大，2009年商品 住宅成交量高达539万平

34、米， 2010年市场下行时候也达到 276万平方米，市场受政策 影响较大。 p2009年商品住宅成交额为 303亿元，2010年下调为266 亿元，同年成交均价大幅上 涨至7622元/平方米。 4.14.1、房地产市场、房地产市场整体概况整体概况 p 从2004年，昆山市的房地产业的施工面积迅速增加，但由于施工周期和著多因素使竣工面 积增涨缓慢。 p 销售面积在苏南几县市中高居前列，市场呈现外向属性，这一点与其他县级城市明显不同； 昆山市商品房供需状况 数据统计范围为商品房（含乡镇），数据来源于昆山统计公报 4.14.1、房地产市场、房地产市场整体概况整体概况 4.14.1、房地产市场、房地产

35、市场整体概况整体概况 房地产投资/固定 资产投资比值正 常区间：0.22- 0.28。 房地产投资增速 /GDP增速比值正 常区间：1.5-2.0 p昆山房地产投资占固定资产投资比值自2006年以来不断攀升，09、10年的 比值都超过了0.3，房地产投资所占比重略高，显露了一定的投资风险。 p昆山近年来房地产投资增速与GDP增速比值波动较大，除了GDP增长有一定 滞后性之外，表明昆山市GDP增长对房地产的相关程度不高。 住宅市场住宅片区分布 目前昆山住宅市场分布，根据成交活跃程度成交活跃程度分成三个 梯队。 玉山镇、开发区以及花桥镇为目前昆山市场最活跃片 区。 玉山镇为传统片区，配套成熟完善，

36、客户认知度 高； 花桥毗邻上海，且规划利好。 巴城镇、周市镇以及千灯镇出在第二梯队。 巴城依托阳澄湖资源，主要为别墅产品； 周市镇依托北部产业园区，并且接收中心城区的 辐射； 千灯规划为生活新镇、生态观光片区； 南部水乡区以及其余镇为第三梯队。南部水乡片区依 托淀山湖资源，主要为别墅产品 第一梯队第二梯队第三梯队 4.14.1、房地产市场、房地产市场整体概况整体概况 p花桥、玉山、开发区花桥、玉山、开发区是昆山成交最为活跃的片区，占昆山成交的64%，占比分 别为24%、20%、20%，且与其他区域的差量较大。 p玉山是昆山市委市政府所在地，配套成熟，是传统的房地产热门片区；花桥 因为近年规划利

37、好，且直接接受上海辐射，能吸引外来客源。 注：统计数据来源于昆山搜房网。所选数据为08、09年全年成交数据以及2010上半年成交数据。 4.14.1、房地产市场、房地产市场整体概况整体概况 住宅市场主城区 昆山主城区包含两大行政区域： 玉山镇和开发区构成了昆山主城区板块 玉山镇涵盖城中、城北、城西三大板块 开发区涵盖城东、城南两大板块 玉山镇+开发区 4.14.1、房地产市场、房地产市场整体概况整体概况 住宅市场住宅片区分布 城南区 中心城区城东区 城西区 城北区 昆山市中心城区可分为中心城区、城东区、城南区、城西区和 城北区域。 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 住宅市场

38、中心城区板块 人口密集，并承担综合行政、居 住、文化、教育、主要产业发展 等功能。属于市中心的高档地段， 土地资源稀缺，生活配套成熟， 房价一直维持高位。 中心城区：人口稠密 区域成熟 价格处于高位 荣记玖珑湾 蓝海LaVie 弘辉首玺 金鹰天地 绿中海 翡翠名都 中心城 区 城东区 城南区 城西 区 城北区 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 中心城区 项目类型 占地面积 （m2） 建筑面积 （m2） 容积 率 绿化率 户数面积段（m2）状态均价 鹿城一品 高层住宅、 商铺 8000559915.227.90%465 45-201 一房到四房 高层在售高层10500 弘辉首

39、玺 高层住宅921033300003.535%657 主力面积段125- 200 高层在售 15000（含1000 装修） 翡翠名都 高层, 酒店 式公寓, 商 铺 22228958803.4031% 主力面积段97- 145 在售9500 荣记玖珑 湾 高层住宅、 酒店式公寓 506271751703.535%127080-240待售待定 中心城区板块内主要楼盘 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 板块特点板块特点 板块内配套设施完善，交通便利，居住氛围浓厚，是昆山的商业文化中心。 板块内目前土地供应较少，未来供应量较少，目前住宅的综合开发量不大，以商业商 务办公物业开发为

40、主。 该区域的住宅档次较高、置业主要目的为改善、投资。 产品、价格产品、价格 中心城区由于地段绝好，土地资源稀缺，板块内的住宅产品主要以高容积率的高层公 寓为主，以大面积户型为主，符合当地人对住房的消费需求。 目前板块均价10000元左右，个体楼盘依具体位置和产品力上下波动。 板块特点、产品和价格分析 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 住宅市场城东区板块 开发区 管委会 前进东路 洞庭湖路 左岸尚海湾 世茂东壹号 珠江御景 约62万方 绿地21新城 约177万方 中冶昆庭 酒店式公寓 同丰东路 震川东路 具有经济技术开发区 和夏驾河景观带的双 重优势。目前城东大 盘云集，几

41、十万方的 大盘依次沿前进东路 排开，品牌开发商 云集，区域内有中航 地产，世茂地产，珠 江房产等。 位于市政府以东，在 城区内前进东路沿线 区域 中心城 区 城东区 城南区 城西 区 城北区 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 城东区板块：大盘云集 潜力巨大 城东 项目类型 占地面积 （m2） 建筑面积 （m2） 容积率户数面积段（m2）状态均价 中航城 高层、小高层、 洋房、联排、 双拼 1969583600001.81872高层小高层88-145在售 高层、小高层7500- 7800；联排9000- 10000；双拼12000- 13000 绿地21新城高层5640001

42、7800002.59000 70-160，主力面积 70-110 在售7500 中大简界高层、小高层668931786332.298490-160在售7700 珠江御景高层、小高层1526996200003.63000主力面积88-142在售毛坯7600、精装8800 东城蓝郡多层、高层1666671673171.001510 90%为80-120，10% 为120-140 在售6000-7000 阳光水世界 多层 小高层 高层 洋房 345506 2936800.852600 高层143176， 花园洋房215 230 在售8000 黄浦城市花 园 多层、小高层、 高层 70000平方米16

43、00001.961290主力面积80-130在售8400 城东区板块内主要楼盘 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 典型楼盘 世茂东一号 城东大盘，世茂东壹号新城位于昆山东部经济技术开发区 的核心位置，是一个集居住、旅游、休闲、购物、娱乐为 一体的大规模综合社区。项目总占地64万平方米，总建筑 面积82万平方米，交通便利，距市中心15分钟车程，距沪 宁高速陆家入口5分钟车程，直驱上海市中心仅40分钟即 可到达。 绿地21新城项目由上海绿地集团(昆山)东城置 业有限公司开发，物业地址在昆山震川路与洞 庭湖路路口，总建筑面积约178万平米(含地下)， 占地面积约56.4公顷，容积

44、率为2.5，绿化率为 40%。 绿地21新城 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 城东板块现状 p 住宅格局成型，商业项目加速跟进 p 目前整个片区的住宅总体量约为500万方 p 随着政府对城东建设力度的加大，地铁S1号线（规划）将会沿东城大道由花桥向北至前进东 路，再向西与苏州接轨，未来可实现苏昆沪三地的无缝对接； p 目前夏驾河西岸教育配套相对比较齐全，西湖路南北沿线分布有晨曦小学、艺术星空幼儿园、 昆山开发区高级中学 p 上海浦东机场在此设立的航站楼、未来虹桥机场航站楼也将会在此设立 p 商业配套：大润发进驻将弥补区域的商业配套的空缺，世茂东壹号商业体已经投入使用，在

45、太湖路与同丰东路交汇处向东200米左右，晨曦公园南北两园之间将建设旺角新天地将补充 区域的服务配套 p 绿地21新城规划36万方商业中心 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 板块特点、产品和价格分析 板块特点板块特点 城东是产业聚集区，现有配套困乏，目前居住氛围不高。 板块内大盘云集，目前有珠江地产、世贸、中冶、中航等企业楼盘，案体本身多带有 商业，以城市综合体的概念在城东布局。 城东离上海较近，因此有相当一部分比例的客户来自上海。 产品、价格产品、价格 板块内以大盘开发为主，楼盘的产品类型较为丰富，高层、小高层、多层、花园洋房， 到联排双拼别墅都有一定占比。高层小高层的主力

46、面积大约在80-140平米之间，比中心 城区板块略小，因为一部分需求来自外部需求以及投资需求。 纯住宅项目较少，目前在售项目基本都有酒店式公寓、商业等其他物业类型，建造住 宅的同时配置社区商业，符合商住片区的定位。 目前板块均价7500左右，个体楼盘依具体位置和产品力上下波动。 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 住宅市场城西区板块 城西地区：环境优势 政府重点规划区域 老城区以西，基本围 绕亭林公园周边及马 鞍山中路沿线一直往 西到森林公园沿线发 展起来的区域，属于属于 昆山生态环境最好昆山生态环境最好 的居住区，市场认的居住区，市场认 可度高可度高。 中心城 区 城东区

47、城南区 城西 区 城北区 昆玉九里 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 典型楼盘昆玉九里（别墅） 华润置地昆玉九里 华润置地昆玉九里占地25万方，容积率1.1，规划业态为 独栋、双拼别墅，全石材立面，占据昆山主城区最好的 景观资源，是最近城西乃至昆山最受瞩目的别墅产品； 据了解，华润置地昆玉九里已经完成第一次内部认 购，首批推出20套独栋别墅，已认购16套，单套成 交均价在1600万元左右，均价在22000左右； 农房-风景英伦 风景英伦占地12万平米，建筑面积18万方 典型城西项目，目前项目处于尾盘销售阶段，剩余不足100 套房源，主力户型88-177平米，价格在9500元

48、/平米左右， 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 城西 项目类型 占地面积 （m2） 建筑面积 （m2） 容积率绿化率户数 面积段 （m2） 状态均价 时代中央社区 高层、小高 层 1200003000002.540.5% 2000户左 右 主力面积 123-206 在售8600 天地华城 高层、小高 层 83615221010.042.1858.0%1359 主力面积 133-142 在售 9000，送车 位 阿里山花园小高层37974699031.8442%214140-160待售9500 森林半岛 多层、小高 层、高层、 洋房 1171892710001.7945.0%

49、1700高层61-133在售8200 三水萧林高层、联排169631 303845 1.840%2578 88-140， 130-190 在售7000-9000 清风华院 小高层、联 排 198534 357881 1.5941.17%352 小高层主力 面积96-200 在售小高层8300 金色森林四期住宅、公寓、 别墅 1666642247191.445.0%1200待售待定 伯爵大地二期高层109951 410000 3.540%400多80-160待售待定 城西区板块内主要楼盘 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 板块特点板块特点 板块规划成生态居住片区，以森林公园为

50、主打，从目前所推楼盘来看，高档住宅板块 已初具模样。 “产业向东、居住向西”，政府导向推动了城西的住宅市场发展； 凭借政府规划利好以及独有的自然资源，区域认同度较高。 产品、价格产品、价格 区域楼盘数量多、量体大，产品类型以小高层、高层、别墅为主，楼盘以纯住宅为主， 户型面积较大。 目前板块均价8500左右，由于占有生态资源，以及规划利好，是昆山各大区域内价格 上涨幅度比较快的区域。 板块特点、产品和价格分析 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 住宅市场城南区板块 城南地区：高铁直射区域 升值潜力大 沪宁城际高 铁 高铁和城际轻轨的落定将城 南的房价推上了一个新台阶， 使城南

51、成为昆山各大区域内 首选最值得投资的区域。众 多上海，外地客户都纷纷看 好城南的发展。 代表楼盘：森隆珑庭、吉田 国际广场、世茂蝶湖湾 中心城 区 城东区 城南区 城西 区 城北区 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 占地5.27万平米 建筑面积：14万方 城南板块最热点的项目，位于中华商务区，目前项目处于在售阶段， 尚未有项目交付使用，因靠近高铁站，吸引了一部分上海客户过来 投资，全部精装修产品，目前在售均价14000元/平米，2010年下半 年开盘，销售情况较好，近期无房源销售； 占地10万方 建筑面积：12万方 2011年5月开盘，推出4栋90套房源，面积88-98平米

52、，均价9000元/ 平米左右，因价格相对较低，首次开盘情况较好，房源基本去化； 森隆珑庭 巴比伦广场 吉田国际广场 占地面积15.6万方 建筑面积69万方 项目商业及酒店式公寓已经建成投入使用，公寓部分二期在售，二期 主力115-180平米的两房和三房 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 城南 项目类型 占地面积 （m2） 建筑面积 （m2） 容积率绿化率户数 面积段 （m2） 状态均价 世贸蝴蝶湾 高层、叠 加、联排、 独栋 717800 1076580 1.565%6500 高层主力 面积90- 140 在售 高层10000 吉田国际广 场 高层、小 高层 155947

53、695971 3.546%1500 主力面积 112-140 在售 精装12800 森隆珑庭 高层52779 185674 3.030%90-200在售 精装13800 衡山城 多层洋房、 高层 97000 249000 2.4942%2400 高层88、 142 待售待定 汇景公寓 多层、小 高层 54663 93850 1.742% 三期400 多 90-140待售待定 城南区板块内主要楼盘 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 板块特点、产品和价格分析 板块特点板块特点 城南是出口加工区，以IT产业为主。 区域内现有312国道、沪宁高速、客运南站、沪宁城际高铁，建设中的京

54、沪高铁，城 南板块的交通纽带地位日渐凸显，拉近了昆山与上海及周边的距离，刺激了城南的房地 产市场。 一些高档大盘的进驻，改善了昆山人对城南板块居住品质差的观念。 产品、价格产品、价格 从板块内目前所推产品和将推产品来看，产品类型主要是高层、小高层，也有少量的 高端产品，别墅以及花园洋房等。户型面积区间较大，囊括各种户型面积需求，主力面 积90-140平米。 由于高铁以及城际高铁的落实，拉动了板块的均价，目前板块均价10000-12000，并 有不断上涨的趋势，后续楼盘入市仍将保持在高位。 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 住宅市场城北区板块 城北： 中心城区以北北门路、 柏

55、庐路、长江路、青 阳路为主干道，是老 城区以北和周市镇以 南组成的城北片区， 由于靠近工业区，面 相看起来较差。 城北地区： 昆山发展起源地，老昆山人最多区域，刚需为主 中心城 区 城东区 城南区 城西 区 城北区 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 城北 项目类型 占地面积 （m2） 建筑面积 （m2） 容积率户数 面积段 （m2） 状态均价 建屋自由都市 高层、小高 层、电梯多 层 93340 2300002.18190086-149在售7500 第E特区 多层、小高 层、高层 1500002500001.67138090-190在售7600 天成佳园高层58230 14

56、2397 2.25649100-140 三期房 源待售 预计8000- 9000 云山诗意小高层73578 181481 1.899690-190在售7800-8000 大德世家 多层、高层、 单身公寓 121571 218825 1.760-130在售7300 天阔 多层、高层、 小高层 69268 125056 1.8808 主力面积 80-89 在售7300 金城北郡高层115990 182449 1.78一期370 主力面积 104-140 待售预计7000 馨座高层14247 33618 2.1828886-133待售7000-7200 城北区板块内主要楼盘 4.24.2、房地产市场

57、、房地产市场板块分析板块分析 典型楼盘 建屋乐活家园 总建筑面积230000平方米，一期约为7万平米，由6栋高 层公寓和1.8万平方米的独立商业组成、规划以两房为主， 三房次之，城北板块主要以新昆山人购房为主，价格相 对较低，购房以落户安家为目的，成交均价在7500-8000 元之间 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 板块特点、产品和价格分析 板块特点板块特点 城北曾是政府重点打造的城市副中心，目前居住概念已经形成，居住氛围浓厚。 目前一些路段正在整改阶段，未来即将再次成为重点打造的区位。 板块内目前存量供应较大，从土地出让的情况来看，后续供应不大，随着市政规划的 改造，后

58、期有利于拉动后续板块价格。 产品、价格产品、价格 板块内楼盘众多，目前供应量较大，住宅产品多为高层小高层产品，户型面积多为 90-140平米之间，以经济的两房、三房为主。 板块均价集中在7000-7500左右，因靠近工业区，购房者主要为新昆山人、刚需客户， 相较于中心城综合区的其他片区，价格偏低，且近年来涨幅不大。 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 住宅市场花桥板块 花桥板块：与上海同城效应 新热点板块 花桥位于上海与江苏交接的黄金地段，西临昆山国家级开发区，东依上 海安亭，地段优势带动板块房地产市场迅猛发展，随着上海地铁11号线 延伸至花桥，花桥正逐步成为上海居住转移及投

59、资的热点区域，其中尤 以绿地大道沿线集中了大量住宅项目。 绿地大道 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 市场综述 p 近年来，随着昆山经济的快速发展，花桥国际商务城规划的深入实施，以及上海、苏州 等房地产市场的带动，花桥房地产市场得到快速的发展。产品类型由以前单一的多层公寓 到现如今别墅、花园洋房、青年公社、老年公寓的百花齐放。销售价格也呈逐年增长趋势。 p 但周边配套不成熟、交通不方便，区域人气不旺是制约该区域房地产市场发展的因素。 随着绿地21城项目配套设施的启动，花桥国际商务城规划的进一步实施，轻轨11号线的正 式开动，该区域房地产市场将会得到更为迅速的发展。 供求状况

60、 p 绿地大道沿线区域地处花桥国际商务城核心区域，力图打造品位高雅，配套完善，个 性多元的生态化居住空间。因此，目前该区域以公寓，搭配别墅的产品为主。 p 未来一段时间，绿地21城仍是市场供应的主力，花桥国际华城未来也有6万左右的高 层公寓项目推出；以及绿地大道南侧地块，绿地大道南侧、蒋蒲河西侧地块，花桥镇商务 中心核心区内A地块项目的启动，未来市场供应量巨大。 p 市场需求量相对较旺，别墅、公寓项目消化速度较快。 花桥市场综述 4.24.2、房地产市场、房地产市场板块分析板块分析 p户型面积：公寓主要集中在75-90平米，也有少量42-53平米的单身公寓 p别墅主要集中在200-270平米；