[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟50

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟50房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟50房地产估价案例与分析模拟50一、问答题问题:1. 一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须补交地价款方能在市场上转让。根据房地产权证书和市人民政府关于土地使用权出让年期的公告该物业使用年期为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年期为25.5年。 试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。 答案:调查当地政府在估价时点制订的同类地块土地出让金标准。确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率，通过年限修正，确定估

2、价对象的补交地价款。 计算公式： 问题:2. 张某于1996年11月3日去世后遗下位于市路号的临街住宅一幢。该住宅占地面积100m2，共两层，每层建筑面积80m2，是张某于1996年初以10万元人民币的价格购得。张某另遗有其他财产合计价值10万元人民币。张某留下遗嘱：“全部财产由两个儿子张甲和张乙继承，张甲继承住宅的一楼和价值3万元人民币的其他财产，张乙继承二楼和价值7万元人民币的其他财产。”在接受遗产时，张甲决定以自己所继承的一楼向张乙换取价值相等的现金；张乙同意交换，但认为当初该住宅以10万元购入，一、二楼建筑面积相等，故一楼现值为5万元；张甲则认为一楼现值应为7万元。为此双方共同请房地产

3、估价师对一楼价值提供咨询意见。现请你作为房地产估价师提供咨询意见。答案:房地产估价师的咨询意见应为： 该住宅虽然一楼和二楼的建筑面积相同，均为80平方米，但其价值不一定相同，还牵涉层次、装修、设施、设备、用途等，因此整幢楼的价值不能平均分摊。应将整幢住宅的全部价值合理分摊到一楼和二楼，以确定一楼的现值，或者对此住宅一楼的现值单独进行评估，才能得到正确、合理的结论。 问题:3. 某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并

4、写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。答案:1应首选市场法和收益法评估，有条件选用市场法的，应首选市场法；选收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 2分别按照市场法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，根据调整计算结果综合确定拍卖底价。 二、单项选择题 回答下列选择题： 1. 下列说法中错误的是 。A.在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法B.在同

5、一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法C.假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法D.在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的答案:B2. 商业物业所处的位置不同，租金会有较大差异。在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是 。A.是否靠近楼梯B.是否靠近拐角C.营业额的大小D.临街面宽窄答案:D3. 下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是 。A.房地产转让价格评估B.房地产资产入股价格评估C.房地产抵押价格评估D.房地产拍卖底价评估答案:D 某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路

6、。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。 4. 以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为 。A.市场价格上升B.市场价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定答案:D5. 以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为 。A.市场价格上升B.市场价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定答案:B6. 2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估。估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过 。A.6个月B.9个月C.1年D.2年答案:A 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万

7、元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，假定报酬率为6%。 7. 该宗房地产的合理经营期限为 年。A.12B.12.5C.13D.13.5答案:D8. 该宗房地产第13年的净收益为 万元。A.1B.-1C.2D.-2答案:A9. 该宗房地产的收益价格为 万元。A.125B.125.98C.129.28D.150答案:C10. 运用收益法估价一般不需求取 。A.报酬率B.可比系数C.资本化率D.收益乘数答案:B三、指错题问题:1. 封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略

8、)商业城部分商铺估价结果报告 一、委托方：有限公司(法定代表人、住所略) 二、估价方：房地产估价事务所(法定代表人、住所略) 三、估价对象 估价对象为商业城第三层的部分铺位，即30013009号商铺，总建筑面积为547.15m2。 商业城位于区路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。 商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。 根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(30013009号)经营男女装

9、，业主分别与“”、“”等品牌商家签订了租赁协议。 四、估价目的 为有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。 五、估价时点 2008年6月20日。 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似

10、房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。 十、估价结果 有限公司委托评估的位于路商业城三层的30013009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析 商业城位于

11、区路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)运用市场比较法估价 由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下。 1交易情况修正 可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。 2交易日期修正 有关统计部门的资料表明，2008

12、年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2008年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。 3个别因素修正 以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。 4区域因素修正 可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的商业城的区域条件略优于可比实例A。 可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的商业城的区域条件略劣于可比实例B。 可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的商业城的区域条件略优于可比实例C

13、。 5求取比准价格 平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2) 故采用市场比较法估价商业城3层30013009号商铺的公开市场价值总额为： 547.157294=3990912(港元) 取整为399万港元。 (二)运用收益法估价 由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法 公式： 资本化率取9%。 (1)估算年租金收入 经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下： 该物业客观租金水平取人民币85元/(m2月)(m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元12=1020(元/m2)。 (2)计算年出

14、租费用 维修费：按年收益的3%计算，年维修费=10203%=30.6(元/m2) 房产税：建筑物购建价格70%1.2%=65.1(元/m2) 保险费：建筑物投保时的购建价格2.5=19.4(元/m2) 营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为 102016.576%=169.1(元/m2) 则年总费用=30.6+65.1+19.4+169.1=284(元/m2) (3)估算年净收益 1020-284=736(元/m2) (4)求取收益价格 剩余使用年限为34年，则收益价格单价 (港元：人民币=1:1.07) 故采用收益法估价商业

15、城第三层30013009号商铺的公开市场价值总额为： 7235547.15=3958465(港元) 取整为396万港元。 七、估价结果确定 将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值： 最终估价值=(399+396)/2=398(万港元) 综上所述，商业城三层30013009号商铺于2008年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。 附件(略) 答案:1估价结果报告中，估价对象商业城土地权益状况未有介绍，土地使用权何时出让，使用年限起止时间、土地级别等均应详细说明。 2在估价技术报告中适用的可比实例A为酒店，虽属商业类物业，但为旅店，与估价对象商铺小类不相同，故而不甚适当。

16、3可比实例C为大厦，不知是百货大楼还是写字楼，如是办公大厦，则亦不恰当。 4区域因素修正中，可比实例A的描述性语言：“估价对象所处的商业城的区域条件略优于可比实例”，与表格中的繁华程度(高)、修正系数为并不符合，应是“可比实例A所处的区域条件略优于估价对象所处的商业城”，故作减价调整。 5与上同理，可比实例B所处的区域条件略劣于估价对象所处的商业城，应作增价调整，调整系数为。 6与上同理，可比实例C所处的区域条件略优于估价对象所处的商业城，应作减价调整，调整系数为。 7收益法中，资本化率为什么取9%的理由未见说明。 8计算年出租费用中，建筑物购建价格是多少，未有说明。从题意分析，应是7750元

17、/m2，但没有出处。 9建筑物投保时的购建价格与上相同，应为7750元/m2，未有出处。 10求取收益价格中，剩余使用年限为34年，从何处来，未有说明。 11今后34年中(2008年6月20日至2042年6月19日)，年净收益736元/m2始终保持不变未有说明，是否可能。 12资本化率在34年中也一直保持不变，亦未说明。 13收益法公开市场价7235547.15=3958630.25(港元)，略有误差。 14最后的估价结果确定中，也要用人民币表示为426万元。 四、指出并改正下面估价报告片断中的错误问题:1. 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益

18、法评估该写字楼的市场价值。 估价对象相关资料 名称 数值 名称 数值 总建筑面积 25000m2 房屋重置价格 2000元/m2 可出租建筑面积 22000m2 房屋耐用年限 50年 设备用房建筑面积 2500m2 房屋维修费率(年) 房屋重置价格的2% 管理用房建筑面积 500m2 月物业管理费 5元/m2 营业税及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年 按租金收入计的房产税率 12% 年报酬率 5% 平均正常空置率 10% 管理费用率(含保险费、租赁费用) 租金的3% 可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费) 50元/m2 估价测算如下(节选)： (一)年有效毛收入 22000m2(50+5)12(1-10%)元/m2=1