[房地产经纪人考试密押题库与答案解析]房地产经纪概论分类模拟题房地产经纪合同(二)

1、房地产经纪人考试密押题库与答案解析房地产经纪概论分类模拟题房地产经纪合同(二)房地产经纪人考试密押题库与答案解析房地产经纪概论分类模拟题房地产经纪合同(二)房地产经纪概论分类模拟题房地产经纪合同(二)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)问题:1. 房地产经纪合同是双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式，体现了( )的特点。A.房地产经纪合同属于劳务合同B.房地产经纪合同是有偿合同C.房地产经纪合同一般为书面形式的合同D.房地产经纪合同是双务合同答案:D解析 房地产经纪合同是双务合同，双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交

2、换最为典型的法律表现形式。问题:2. 房地产经纪合同是当事人取得权利必须支付相应代价的合同，体现了 的特点。A.房地产经纪合同属于劳务合同B.房地产经纪合同是从合同C.房地产经纪合同是有偿合同D.房地产经纪合同是双务合同答案:C解析 房地产经纪合同是有偿合同，有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应的代价一方，必须取得相应的利益。这种代价可以是金钱，也可以是给付实物或提供劳务。问题:3. 是指当事人在合同中约定的，排除或限制其违约责任的条款。A.免责条款B.有责条款C.明示条款D.默示条款答案:A解析 免责条款是指当事人在

3、合同中约定的，排除或限制其违约责任的条款。问题:4. 也称一般条款，它不影响合同的成立。A.通常条款B.普通条款C.有责条款D.实体条款答案:B解析 合同的普通条款也称一般条款，它不影响合同的成立。问题:5. 是指只有经过当事人的协商一致才能成为合同的内容的一般条款。A.偶尔条款B.程序条款C.通常条款D.实体条款答案:A解析 偶尔条款是指只有经过当事人的协商一致才能成为合同的内容的一般条款。问题:6. 是规定当事人权利义务的条款，如标的条款、价款和酬金条款、履行期限条款和履行地点条款。A.程序条款B.虚体条款C.一般条款D.实体条款答案:D解析 实体条款是规定当事人权利义务的条款，如标的条款

4、、价款和酬金条款、履行期限条款和履行地点条款。程序条款又称为解决争议条款，是指当事人为解决争议而规定的条款。问题:7. 合同的争议条款都是： 。A.免责条款B.程序条款C.偶尔条款D.明示条款答案:D解析 合同的争议条款都是明示条款。问题:8. 是指当事人违反合同约定应当承担责任的条款，即违约责任条款。A.明示条款B.免责条款C.实体条款D.有责条款答案:D解析 有责条款是指当事人违反合同约定应当承担责任的条款，即违约责任条款。问题:9. 是合同的主体，没有主体，合同就不成立。A.事件B.当事人C.标的物D.标底物答案:B解析 当事人是合同的主体，没有主体，合同就不成立。问题:10. 是当事人

5、违反合同约定时应承担的法律责任。A.侵权责任B.法律责任C.违规责任D.违约责任答案:D解析 违约责任是当事人违反合同约定时应承担的法律责任。问题:11. 房地产代理合同属于： 。A.商事代理合同B.民事代理合同C.口头代理合同D.经济代理合同答案:A解析 房地产代理合同属于商事代理合同。问题:12. 房地产经纪代理合同通常是： 。A.书面合同B.口头合同C.标准合同D.电子合同答案:A解析 房地产经纪代理合同通常是书面合同。问题:13. 被代理人的指示是指令性的，其要求的内容和范围完全是固定的，不允许房地产经纪人改变，房地产经纪人只能照“章”办事。这是： 。A.任意性指示B.可以变动的指示C

6、.可以调整的指示D.固定不变的指示答案:D解析 这个授权指示可以表现为以下三方面。 (1)固定不变的指示。被代理人的指示是指令性的，其要求的内容和范围完全是固定的，不允许房地产经纪人改变，房地产经纪人只能照“章”办事。 (2)可以变动的指示。被代理人的指示是指导性的，其要求的内容和范围基本上是确定的。但是允许房地产经纪人在实际处理事务时，对其中某一部分可能发生的变化据实调整和变动。 (3)任意性指示。被代理人的指示只有很笼统的要求，没有具体的内容和范围，允许房地产经纪人视具体情况具体处理事务。 问题:14. 被代理人的指示是指导性的，其要求的内容和范围基本上是确定的。但是允许房地产经纪人在实际

7、处理事务时，对其中某一部分可能发生的变化据实调整和变动。这是：A.可以变动的指示B.可以调整的指示C.任意性指示D.固定不变的指示答案:A解析 这个授权指示可以表现为以下三方面。 (1)固定不变的指示。被代理人的指示是指令性的，其要求的内容和范围完全是固定的，不允许房地产经纪人改变，房地产经纪人只能照“章”办事。 (2)可以变动的指示。被代理人的指示是指导性的，其要求的内容和范围基本上是确定的。但是允许房地产经纪人在实际处理事务时，对其中某一部分可能发生的变化据实调整和变动。 (3)任意性指示。被代理人的指示只有很笼统的要求，没有具体的内容和范围，允许房地产经纪人视具体情况具体处理事务。 问题

8、:15. 被代理人的指示只有很笼统的要求，没有具体的内容和范围，允许房地产经纪人视具体情况具体处理事务。这是： 。A.任意性指示B.可以变动的指示C.随时变动的指示D.固定不变的指示答案:A解析 这个授权指示可以表现为以下三方面。 (1)固定不变的指示。被代理人的指示是指令性的，其要求的内容和范围完全是固定的，不允许房地产经纪人改变，房地产经纪人只能照“章”办事。 (2)可以变动的指示。被代理人的指示是指导性的，其要求的内容和范围基本上是确定的。但是允许房地产经纪人在实际处理事务时，对其中某一部分可能发生的变化据实调整和变动。 (3)任意性指示。被代理人的指示只有很笼统的要求，没有具体的内容和

9、范围，允许房地产经纪人视具体情况具体处理事务。 问题:16. 是合同法律关系的客体。A.经当事人B.违约责任C.标的D.劳务报酬答案:C解析 合同的标的是合同法律关系的客体。没有标的，合同的权利义务就失去目的，当事人之间就无法建立合同关系。合同条款中应当清楚、明确标明合同的客体。在房地产经纪合同中对标的(即房地产)的描述应当清楚、明了，并明示主客体关系(即当事人与标的的关系)的各项内容。问题:17. 房地产代理合同是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受授权为合同的成立条件的，属于： 。A.法定代理B.委托代理C.受托代理D.指定代理答案:B解析 房地产代理合同是以被代理人确定委托代理权限和代

10、理人接受授权为合同的成立条件的，属于委托代理。问题:18. 为了吸引客户承接业务，往往在缔约前未充分履行告知责任或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任是 的基本内容。A.房地产经纪人的失信、失职B.房地产交易行为与经纪行为混淆C.经纪合同的权利义务不等D.经纪合同的主要条款欠缺答案:A解析 房地产经纪人的失信、失职是有些房地产经纪人在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在缔约前未充分履行告知责任或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任。等到委托人认可并与其订立合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。问题:19. 在我国，受长期计划经济的影响，许多消费

11、者在观念上市场意识淡薄，对政府依赖心理较重，忽视合同的规则是 的基本内容。A.房地产交易行为与经纪行为混淆B.房地产经纪人的失信、失职C.经纪合同的主要条款欠缺D.经纪合同当事人的观念和法律意识不足答案:D解析 经纪合同当事人的观念和法律意识不足，是指在我国，受长期计划经济的影响，许多消费者在观念上市场意识淡薄，对政府依赖心理较重，忽视合同的规则。问题:20. 直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动是 的基本内容。A.房地产居间行为与代理行为混淆B.经纪合同的主要条款欠缺C.房地产行纪行为与拍卖行为混淆D.房地产交易行为与经纪行为混淆答案:D解析

12、房地产交易行为与经纪行为混淆，是指直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。问题:21. 长期以来，房地产经纪企业在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式粗糙，内容简易是 的基本内容。A.居间行为与代理行为混淆B.经纪合同的权利义务不等C.经纪合同的主要条款欠缺D.服务标准与收取佣金标准存在差异答案:C解析 经纪合同的主要条款欠缺的主要内容，是指长期以来，房地产经纪企业在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式粗糙，内容简易。二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意

13、。)问题:1. 根据中华人民共和国合同法，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。下列关于合同的相关表述正确的是： 。A.合同是一种协议B.合同是一种契约C.合同是民事主体之间的协议D.合同是平等民事主体之间的协议E.合同是设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 A B C D E答案:ADE解析 首先，合同是一种协议。其次，合同是平等民事主体之间的协议。任何人之间都可能通过协商而取得认识上的一致，但只有平等民事主体之间的协议，才能称为合同。再次，合同是设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。只有平等主体之间达成的，以设立、变更、终止民事权利义务为内

14、容的协议才是合同。问题:2. 下列关于房地产经纪合同的主要特征表述正确的是： 。A.房地产经纪合同是单务合同B.房地产经纪合同属于劳务合同C.房地产经纪合同是有偿合同D.房地产经纪合同一般为书面形式的合同E.房地产经纪合同是主合同 A B C D E答案:BCE解析 房地产经纪合同有以下主要特征：房地产经纪合同属于劳务合同；房地产经纪合同是双务合同；房地产经纪合同是有偿合同；房地产经纪合同一般为书面形式的合同；房地产经纪合同是从合同。问题:3. 房地产经纪合同应包含以下几个方面的内容： 。A.交易双方当事人的商业秘密B.交易标的的价值C.当事人各自的责任以及希望履行的标准D.对经济风险及当事人

15、对风险造成损失的分担的事先预定E.对履约过程中发生障碍的处理办法 A B C D E答案:BCDE解析 房地产经纪合同应包含以下四个方面的内容：交易标的的价值；当事人各自的责任以及希望履行的标准；对经济风险及当事人对风险造成损失的分担的事先预定；对履约过程中发生障碍的处理办法。问题:4. 根据合同条款所起的作用，合同条款可以分为： 。A.实体条款B.程序条款C.主要条款D.明示条款E.普通条款 A B C D E答案:CE解析 根据合同条款所起的作用，合同条款可以分为主要条款和普通条款。问题:5. 根据合同条款的内容，合同条款可以分为： 。A.主要条款B.普通条款C.实体条款D.程序条款E.明

16、示条款 A B C D E答案:CD解析 根据合同条款的内容，合同条款可以分为实体条款和程序条款。问题:6. 根据合同条款的表现形式，合同条款可以分为： 。A.明示条款B.有责条款C.免责条款D.实体条款E.默示条款 A B C D E答案:AE解析 根据合同条款的表现形式，合同条款可以分为明示条款和默示条款。问题:7. 根据合同条款的责任内容，合同条款可以分为： 。A.有责条款B.实体条款C.明示条款D.默示条款E.免责条款 A B C D E答案:AE解析 根据合同条款的责任内容，合同条款可以分为有责条款和免责条款。问题:8. 普通条款包括： 。A.实体条款B.通常条款C.默示条款D.有责

17、条款E.偶尔条款 A B C D E答案:BE解析 普通条款包括通常条款和偶尔条款。通常条款是指不必经当事人协商当然地成为合同内容的条款，其内容一般由法律或交易习惯确定，合同一旦成立，就成为合同的内容，当事人没有必要协商。偶尔条款是指只有经过当事人的协商一致才能成为合同的内容的一般条款。问题:9. 实体条款是规定当事人权利义务的条款，如： 。A.解决争议条款B.标的条款C.价款和酬金条款D.履行期限条款E.履行地点条款 A B C D E答案:BCDE解析 实体条款是规定当事人权利义务的条款，如标的条款、价款和酬金条款、履行期限条款和履行地点条款。程序条款又称为解决争议条款，是指当事人为解决争

18、议而规定的条款。问题:10. 下列关于明示条款和默示条款的相关表述正确的是： 。A.明示条款是合同存在的基础，没有明示条款，就不存在合同B.明示条款是指当事人以口头或文字方式明确表示的条款C.合同的争议条款都是明示条款D.默示条款是以明示条款为存在的前提，没有明示条款的存在，默示条款也就不存在E.默示条款可以改变明示条款，两者发生矛盾时应当以默示条款为准 A B C D E答案:ABCD解析 明示条款是指当事人以口头或文字方式明确表示的条款。明示条款是合同存在的基础，没有明示条款，就不存在合同。合同的争议条款都是明示条款。默示条款是指合同中没有规定的，但根据法律规定、交易习惯、当事人的行为或合

19、同的明示条款，合同理应存在的条款。默示条款是以明示条款为存在的前提，没有明示条款的存在，默示条款也就不存在。默示条款是合同的普通条款。一般情况下，默示条款不能改变明示条款，两者发生矛盾时应当以明示条款为准。问题:11. 下列关于免责条款的特征表述正确的是： 。A.免责条款的内容在法律规定的范围内有效B.免责条款具有约定性C.免责条款具有预先性D.免责条款具有默示性E.免责条款具有免责性 A B C D E答案:ABCE解析 免责条款的特征是：免责条款具有约定性；免责条款具有预先性；免责条款具有明示性；免责条款具有免责性。免责条款的内容在法律规定的范围内有效。问题:12. 下列关于合同的主要条款

20、的相关表述正确的有： 。A.当事人是合同的主体，没有主体，合同就不成立B.违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任C.酬金及酬金的标准是合同的主要条款，也属于合同的默示条款D.合同中没有约定违约责任的，就意味违约方不承担违约责任E.合同的标的是合同法律关系的客体 A B C D E答案:ABE解析 如果没有主要条款，合同就不能成立。首先，合同主要条款的确定应该依据有关法律规定，凡法律规定应当具备的条款，合同必须具备，否则合同不能成立；其次，依据合同的类型和性质来决定合同应当具备哪些主要条款，如商品交易合同中必须有标的和价金条款，房地产交易合同必须有明确的标的、价金和房屋产权性

21、质条款；再次，根据当事人的特定要求确定合同的主要条款。问题:13. 根据代理产生的根据，民事代理可分为： 。A.法定代理B.商事代理C.指定代理D.受托代理E.委托代理 A B C D E答案:ACE解析 根据代理产生的根据，民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。问题:14. 下列关于房地产代理合同的特征表述正确的是： 。A.房地产代理合同属于委托代理合同B.委托人没有授权或规定的合同内容，代理人无权处理C.房地产代理合同属于商事代理合同D.房地产代理合同中的代理人必须是具有从事经营房地产经纪业务资质的房地产经纪机构E.房地产经纪代理合同通常可以采取书面合同或口头合同 A B C D E

22、答案:ABCD解析 房地产代理合同的特征：房地产代理合同属于委托代理合同；房地产代理合同属于商事代理合同。作为一种商事代理合同，房地产代理合同中的代理人必须是具有从事经营房地产经纪业务资质的房地产经纪机构，而且它是代理人出于营利的目的而与客户签订的。同时，与一般民事代理合同可以采取书面合同或口头合同不同，房地产经纪代理合同通常是书面合同。问题:15. 房地产经纪人一旦在一份房地产代理合同上签字，该合同生效后，他就负有以下义务： 。A.处理事务的收益和所得交付被代理人的义务B.按照指示处理事务的义务C.亲自处理事务的义务D.向被代理人报告处理事务情况的义务E.承担处理事务的费用的义务 A B C

23、 D E答案:ABCD解析 房地产经纪人一旦在一份房地产代理合同上签字，该合同生效后，他就负有以下义务：按照指示处理事务的义务；亲自处理事务的义务；向被代理人报告处理事务情况的义务；处理事务的收益和所得交付被代理人的义务。问题:16. 房地产经纪人在处理事务的过程中需要将事务转委托本机构内的其他人员办理的，应当符合以下条件： 。A.经被代理人同意，房地产经纪人可以将委托事务转托第三人处理B.经被代理人同意，房地产经纪人可以与第三人形成转委托关系C.遇到紧急情况，为了使被代理人的利益不受影响，可以将被代理人的事务委托给第三人处理D.因紧急情况发生不能及时通知到被代理人时，房地产经纪人可以将被代理

24、人的事务委托给第三人处理E.因紧急情况发生不能及时通知到被代理人时，房地产经纪人不可以将被代理人的事务委托给第三人处理 A B C D E答案:ABCD解析 房地产经纪人在处理事务的过程中需要将事务转委托本机构内的其他人员办理的，应当符合以下条件：经被代理人同意，房地产经纪人可以将委托事务转托第三人处理，并经被代理人同意，房地产经纪人可以与第三人形成转委托关系；遇到紧急情况，为了使被代理人的利益不受影响，或者因紧急情况发生不能及时通知到被代理人时，房地产经纪人可以将被代理人的事务委托给第三人处理。问题:17. 下列属于房地产经纪人在为被代理人处理事务的过程中获得的收益，应当及时交付给被代理人的

25、情况的是： 。A.由相对方取得B.以被代理人的名义取得C.以代理人自己的名义取得D.由第三人取得E.房地产经纪人在处理事务时直接取得 A B C D E答案:BCDE解析 房地产经纪人在为被代理人处理事务的过程中获得的收益，包括钱财、物品以及孳息等，应当及时交付给被代理人。无论以被代理人的名义还是以代理人自己的名义，或者由第三人取得还是房地产经纪人在处理事务时直接取得。问题:18. 下列关于房地产居间合同委托人的义务中支付必要费用的义务的相关表述正确的有： 。A.在居间活动中所支付的必要费用可以要求委托人承担B.其获取的报酬中包括其在居间活动中发生的费用C.在居间活动中所支付的必要费用可以要求

26、经纪人承担D.房地产经纪人在居间活动没有促成委托人之间交易合同的成立，可以要求报酬E.房地产经纪人在居间活动中发生的费用通常由自己承担 A B C D E答案:ABE解析 在房地产居间合同委托人的义务中支付必要费用的义务有：房地产经纪人在居间活动取得成功后，其获取的报酬中包括其在居间活动中发生的费用；房地产经纪人在居间活动中发生的费用通常由自己承担；房地产经纪人在居间活动没有促成委托人之间交易合同的成立，不能要求报酬，其在居间活动中所支付的必要费用可以要求委托人承担。问题:19. 下列关于房地产居间合同委托人的义务中支付报酬的义务的相关表述正确的有： 。A.已经支付报酬的，不应当返还当事人B.

27、合同成立却因法定事由被确定无效的，可以要求支付报酬C.在居间活动中发生损害当事人利益的行为，房地产经纪人也不得要求委托人支付报酬D.居间报酬的支付期限是以居间达到目的为支付时限的E.居间合同约定不能明确报酬定量的，以所在地的行业标准或俗成约定为准。 A B C D E答案:CDE解析 居间合同约定不能明确报酬定量的，以所在地的行业标准或俗成约定为准。居间报酬的支付期限是以居间达到目的为支付时限的。房地产经纪人没有完成促成委托人之间交易合同的订立，或合同成立却因法定事由被确定无效的，均不得要求支付报酬。已经支付报酬的，应当返还当事人。房地产经纪人在居间活动中发生损害当事人利益的行为，房地产经纪人

28、也不得要求委托人支付报酬。问题:20. 下列关于房地产居间合同的相关表述正确的是： 。A.居间合同可以分为指示居间合同和媒介居间合同B.指示居间行为是指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务C.房地产经纪人是中间人，既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人D.房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动E.居间合同的委托人的给付义务具有确定性，无论房地产经纪人是否促成委托人之间交易合同的成立，委托人都有支付报酬的义务 A B C D E答案:ACD解析 房地产居间合同可以分为指示居间合同和媒介居间合同。指示居间行为即居间人向委托人报告订约的机会

29、，媒介居间行为则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒约方式促成其交易。 房地产经纪人是中间人，既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。居间合同的委托人的给付义务具有不确定性，即房地产经纪人只有促成委托人之间交易合同的成立，委托人才有支付报酬的义务。 问题:21. 房地产经纪人在房地产居间合同中的义务包括： 。A.支付报酬的义务B.如实报告的义务C.尽力提供居间服务的义务D.支付必要费用的义务E.保守秘密的义务 A B C D E答案:BCE解析 房地产经纪人在房地产居间合同

30、中的义务：如实报告的义务；尽力提供居间服务的义务；保守秘密的义务。问题:22. 下列关于房地产经纪人在房地产居间合同中的义务的相关表述正确的有： 。A.房地产经纪人促成双方委托人交易合同订立，居间活动获得成功，报酬应当由双方委托人平均负担B.房地产经纪人不能据实告知或故意隐瞒，甚至提供虚假不实情况的，不得要求支付报酬并应承担因此造成的赔偿责任C.房地产经纪人在居间活动中应当尽全力为委托人服务，尽力服务的标准一般以居间合同的约定和依照交易所在地的交易惯例或习惯确定D.房地产经纪人在为委托人提供居间服务的活动中，得到的有关委托人的商业机密、信息、成交机会等，有保守秘密的义务E.房地产经纪人违反保密

31、责任，造成委托人损失的，房地产经纪机构应该承担赔偿责任 A B C D E答案:ABCD解析 ABCD四项为正确表述。房地产经纪人违反保密责任，造成委托人损失的，房地产经纪人应该承担赔偿责任，所以选项E不准确。问题:23. 下列关于房地产居间合同中委托人的义务的相关表述正确的是： 。A.房地产经纪人的居间活动没有促成委托人之间交易合同的成立，不能要求报酬，其在居间活动中所支付的必要费用也不可以要求委托人承担B.房地产经纪人没有完成促成委托人之间交易合同的订立，或合同成立却因法定事由被确定无效的，已经支付的报酬属于经纪人的薪酬C.居间合同约定不能明确报酬定量的，以所在地的行业标准或俗成约定为准D

32、.居间报酬的支付期限是以居间达到目的为支付时限的E.房地产经纪人没有完成促成委托人之间交易合同的订立，或合同成立却因法定事由被确定无效的，均不得要求支付报酬 A B C D E答案:CDE解析 以下是房地产居间合同中委托人的义务。 (1)支付报酬的义务。居间合同成立后，委托人根据合同约定的有偿义务向房地产经纪人支付报酬。首先，委托人给付的报酬的定量可以按照合同约定的定量给付。居间合同约定不能明确报酬定量的，以所在地的行业标准或俗成约定为准。其次，由于居间活动在中国的大部分地区和城市是按照结果定论的，所以居间报酬的支付期限是以居间达到目的为支付时限的。房地产经纪人没有完成促成委托人之间交易合同的

33、订立，或合同成立却因法定事由被确定无效的，均不得要求支付报酬。已经支付报酬的，应当返还当事人。房地产经纪人在居间活动中发生损害当事人利益的行为，房地产经纪人也不得要求委托人支付报酬。 (2)支付必要费用的义务。房地产经纪人在居间活动取得成功后，其获取的报酬中包括其在居间活动中发生的费用。房地产经纪人在居间活动中发生的费用通常由自己承担。房地产经纪人的居间活动没有促成委托人之间交易合同的成立，不能要求报酬，其在居间活动中所支付的必要费用可以要求委托人承担。 问题:24. 房地产买卖行为一般包括： 。A.投资新建房地产的期权房屋买卖B.现房买卖C.土地买卖D.在建工程买卖E.存量房地产的买卖 A

34、B C D E答案:ABE解析 房地产买卖行为一般包括投资新建房地产的期权房屋买卖和现房买卖、存量房地产的买卖。问题:25. 房屋租赁行为一般包括： 。A.新建商品房转租B.新建商品房出租C.现房出租D.存量房屋的出租E.存量房屋的转租 A B C D E答案:BCDE解析 房屋租赁行为一般包括新建商品房出租、现房出租、存量房屋的出租和转租。问题:26. 下列关于房地产买卖经纪合同和房地产租赁经纪合同的相关表述正确的是： 。A.经纪人与委托人为房屋租赁活动约定的经纪合同形式，一般同房地产的买卖活动相似B.投资新建房地产的投资人(通常称为房地产开发商或业主)委托经纪人为其出售投资新建的期房或现房

35、时，与经纪人订立的经纪合同形式主要是居间合同C.在存量房地产的买卖活动中，房地产买卖的委托人与经纪人订立的经纪合同形式以居间合同为主D.投资新建的房屋租赁活动的经纪服务通常采用居间合同形式为主，很少采用代理合同形式E.存量房屋租赁活动的经纪服务主要采用居间合同形式，基本不采用代理合同形式 A B C D E答案:ACE解析 (1)房地产买卖经纪合同。投资新建房地产的投资人(通常称为房地产开发商或业主)委托经纪人为其出售投资新建的期房或现房时，与经纪人订立的经纪合同形式主要是代理合同，很少采用居间合同形式。在存量房地产的买卖活动中，房地产买卖的委托人与经纪人订立的经纪合同形式则是以居间合同为主，

36、采用代理合同形式的不多。 (2)房地产租赁经纪合同。投资新建的房屋租赁活动的经纪服务通常采用代理合同形式为主，很少采用居间合同形式。而存量房屋租赁活动的经纪服务则主要采用居间合同形式，基本不采用代理合同形式。房地产经纪人因房屋寻租的过程复杂因素颇多及租约存续期间容易发生债权债务纠纷等因素的影响，唯恐介入委托人之间不必要的债权债务纠纷、赔偿，所以多选择居间合同形式以示规避。这是租赁活动中较典型的经纪行为。 问题:27. 下列关于新建商品房销售代理合同的相关表述正确的是： 。A.商品房销售代理合同中应载明有关交易价格范围、销售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款B.在批量的商品房销

37、售代理中，待销的房地产不一定能做到百分之百销完，因此必须事先约定衡量经纪机构完成任务的考核指标销售面积比例C.由于批量化商品房的销售时间较长，佣金也就有必要提前支付D.商品房预(销)售过程中发生的费用(如广告、售楼处搭建费用等)较多，也应对其支付方式、时间安排等事项在合同中予以约定E.新建商品房经纪合同主要是新建商品房销售代理合同 A B C D E答案:ABDE解析 新建商品房经纪活动的主要形式就是新建商品房销售代理，因此，新建商品房经纪合同主要就是新建商品房销售代理合同。特别需要注意的是：商品房销售代理合同中应载明有关交易价格范围、销售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款；

38、在批量的商品房销售代理中，待销的房地产不一定能做到百分之百销完，因此必须事先约定衡量经纪机构完成任务的考核指标销售面积比例；由于批量化商品房的销售时间较长，佣金也就有必要分期支付，这样就必须约定各期支付的时点或前提条件；商品房预(销)售过程中发生的费用(如广告、售楼处搭建费用等)较多，其投放的时间、数量与销售量有密切关系，因此也应对其支付方式、时间安排等事项在合同中予以约定。问题:28. 下列属于缔约过失造成的纠纷的是： 。A.房地产交易行为与经纪行为混淆B.房地产经纪人的失信、失职C.居间行为与代理行为混淆D.经纪合同的权利义务不等E.经纪合同当事人的观念和法律意识不足 A B C D E答

39、案:BE解析 缔约过失造成的纠纷的产生，有两方面的原因：房地产经纪人的失信、失职；经纪合同当事人的观念和法律意识不足。三、综合分析题(每个小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意。) 甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)2009年的市场定位为：一是继续从事新建商品房代理销售业务；二是积极开拓二手房代理和居间业务。 2009年3月，该公司商品房营销部承接了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的一个楼盘的销售业务。在乙公司楼盘代理销售中，2009年5月，王某购买了其中的一套住宅。 2009年4月，该公司存量房营销部代表该公司与房屋需求者市民张某签订了房地产经纪合同，与房屋出售者市民李某签订了房地产经纪

40、合同。 截至2009年5月底，甲公司完成新建商品房代理销售38套，二手房代理买卖30套，房地产居间业务15套。 1. 甲公司与乙公司签订的房地产经纪合同属于： 。A.房地产代理合同B.房地产居间合同C.一手房经纪合同D.房地产卖方代理合同 A B C D答案:ACD解析 甲公司与乙公司签订的房地产经纪合同，不属于房地产居间合同。2. 该公司与张某签订的房地产经纪合同可能属于： 。A.房地产买方代理合同B.房地产卖方代理合同C.房地产买卖经纪合同D.二手房经纪合同 A B C D答案:AC解析 二手房经纪合同主要针对二手房交易中的租售当事人。3. 该公司与李某签订的房地产经纪合同可能属于： 。A.房地产买方代理合同B.房地产卖方代理合同C.房地产买卖经纪合同D.二手房经纪合同 A B C D答案:BCD解析 二手房经纪合同主要针对二手房交易中的租售当事人。4. 下列属于甲公司与乙公司