[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟71

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟71房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟71房地产开发经营与管理模拟71一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)问题:1. 在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造_个基本评价方案。A.12B.24C.35D.3答案:B问题:2. _负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.承包商B.开发商C.监理机构D.建设主管部门答案:B问题:3. 由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整作出明确规定。租金调整条款一般仅对_有

2、效。A.毛租金B.市场租金C.基本租金D.百分比租金答案:C问题:4. 2010年某市可供租售房屋面积3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租的住宅面积为320万m2。该市2010年住宅市场吸纳率为_。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%答案:B解析 吸纳率=报告期内吸纳量/同期可供租售量=(1680+320)/(1800+450)100%=88.89%。问题:5. 下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是_。A.资本金

3、现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表答案:D问题:6. 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，分析的基本原理与单因素敏感性分析的大体相同，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率_。A.相同B.不同C.相加为1D.成等差数列答案:A问题:7. 下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是_。A.资本金现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.投资计划与资金筹措表答案:D问题:8. 房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是_。A.开发商B.承包商C.监理单位D.相关的政府

4、部门答案:A解析 开发商负责组织有关单位进行验收而不是承包商。问题:9. 零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的_为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.使用面积D.营业面积答案:B问题:10. 用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是_现金流量表。A.资本金B.财务计划C.项目投资D.投资者各方答案:C解析 项目投资现金流量表不分投资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。问题:11. 建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂工程约占0.2

5、%1.0%，该阶段为_。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策答案:C问题:12. 不属于处置抵押物要求的是_。A.长期价值市场稳定B.变现性较强C.价格比较稳定D.市场广阔答案:A解析 处置抵押物要求变现性较强、价格比较稳定、市场广阔。问题:13. 随着北京附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的_因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式答案:C问题:14. 临界点分析和保本点分析的主要差异在于_。A.变动成本的设置B.平衡点的

6、设置C.固定成本的设置D.产销售量的不同答案:B问题:15. 房地产开发项目方案之间没有_关系。A.互斥关系B.独立关系C.相关关系D.包含关系答案:D问题:16. 认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是_。A.可贷资金利率理论B.储蓄投资决定理论C.流动性偏好利率理论D.马克思利率决定理论答案:C解析 A项认为利率是由可贷资金的供求决定的；B项认为利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素决定的；D项认为利息是贷出资本的资本家从借入资本家那里分割来的一部分剩余价值。问题:17. 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润

7、总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为_。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%答案:D解析 资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=700/2000100%=35.0%。问题:18. 运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是_；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。A.投资的长期性B.房地产市场的不确定性C.投资可逆性D.投资不可逆性答案:C考点 本题考查的是传统投资决策方法的局限性。 解析 运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性，即通过投资项目现金流入可收回投资，或在市场出现不利状况时可出售

8、资产收回投资；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响，即不考虑投资的时间价值，当FNPV大于零时现在就投资，当FNPV小于零时就拒绝投资。问题:19. 下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是_。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式答案:B解析 选择专业化，企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，单在每个细分市场上都可盈利，这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。问题:20. _，

9、是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.投资房地产投资信托基金B.住房抵押贷款证券化C.投资房地产企业股票D.房地产抵押担保答案:B问题:21. 横道图法用于项目建设阶段的_。A.质量控制B.进度控制C.成本控制D.合同管理答案:B问题:22. 下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是_。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算答案:D问题:23. 证券市场上的资金供给者是_。A.证券发行人B.证券投资者C.证券

10、监管机构D.证券市场的中介机构答案:B问题:24. 在_中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店答案:A问题:25. 下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是_。A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B.三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场答案:D问题:26. 决策可以按不同的标准类型划分，其中按决策的_划分，包括个人决策和群体决策。A.性质B.层次C.参与人数D.规模答案:C问题:2

11、7. 根据房地产开发经营企业的业务经营模式，_主要适用于商品住宅开发项目。A.开发销售模式B.开发持有出租出售模式C.购买持有出租出售模式D.购买更新改造出租模式答案:A问题:28. 关于预算，下列说法错误的是_。A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化答案:D解析 长期预算可以显示在业主持有物业的时间内，物

12、业的现金流将会有哪些变化。问题:29. 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为_元。A.3551.29B.2283.84C.3124.15D.2187.65答案:A解析 先计算第7年年初(即第6年年末)按原还款计划对应的P值。运用公式可得：P=2500元/(6%/12)1-(1+6%/12)-1412=283692.47元，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式可得：A=183692.47

13、元(6%/12)/1-(1+6%/12)-60=3551.29元。问题:30. 某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用为8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是_。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%答案:D解析 投资利润率=开发利润/项目开发成本=25000/(80000-8000)=34.72%。问题:31. 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是_。A.抵押贷款支持证券B.退休基金C.保险公司D.银行类金融机构答案:A解析 B、C、D选项属于私人市场融资渠道，私人市场和公开市场的主要区别，在于这些资本

14、投资是否可以公开交易。问题:32. 保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标答案:A问题:33. 关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权答案:B问题:34. 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于_。A.1.3B.1.5C.1.2D.2.0答案:A解析 要注意与利息备付

15、率应大于2.0区别开来。问题:35. 某房地产投资项目的名义收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是_。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%答案:A解析 由(1+16%)=(1+12%)(1+Rd)，可算出Rd=3.57%。二、多项选择题(每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意)问题:1. 居住用地划拨的范围主要包括_等。A.城市基础设施用地B.农贸市场C.重要旅游项目D.征用区域农民自住住宅项目E.住宅合作社集资建房 A B C D E答案:DE问题:2. 投资项目可行性研究的根本目的

16、包括_。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据 A B C D E答案:ABC问题:3. 对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析_。A.价格结构B.产品结构C.档次结构D.区域结构E.投资结构 A B C D E答案:BDE考点 本题考查的是房地产市场结构。 解析 为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场分析，也常常采用对有关市场指标进行量化结构比例关系分析的方法。将房地产市场的结构，从总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度进行解

17、构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些结构比例关系。问题:4. 金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括_。A.财务内部收益率B.销售利润率C.成本利润率D.贷款偿还期E.敏感性评价 A B C D E答案:ABDE问题:5. 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有_。A.单元估算法B.概预算定额法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法 A B C D E答案:ABCE解析 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指

18、标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。问题:6. 收益性物业运营费用包括_。A.人员工资B.办公费用C.抵押贷款还本付息D.保险费、房产税E.企业管理费及利润 A B C D E答案:ABDE问题:7. 房地产技术发展调查包括_调查。A.社会拥有量B.新产品的国内外先进水平C.新产品的技术现状和发展趋势D.通信及交通运输E.能源与资源供应 A B C D E答案:BC问题:8. 经济评价中的基础参数中的时间类参数包括_。A.开发期B.开发经营期C.建设期D.出租率E.出租经营期的起始点 A B C D E答案:ABCE问题:9. 开发持有出租出售

19、模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括_等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费 A B C D E答案:ABCD问题:10. 敏感性分析的目的在于_。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.

20、确定用于敏感性分析的财务评价指标 A B C D E答案:ABC解析 D、E选项属于敏感性分析的步骤，不是目的。问题:11. 金融机构在融出资金时，要遵循_原则。A.流动性B.保本性C.偿还性D.盈利性E.地域性 A B C D E答案:AD问题:12. 下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有_。A.当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率B.实际利率真实地反映了资金的时间价值C.名义利率真实地反映了资金的时间价值D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E.计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大 A B C D E答案:ABD解析 易混淆

21、点辨析：要注意区别计息周期与计息周期数是两个不同的概念。计息周期短于一年指按季、月、天计息，计息周期数是指一年计息次数，在计息周期短于一年时，实际利率大于名义利率。问题:13. 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有_。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.标准差相同，期望值小的为优C.标准差相同，期望值大的为优D.标准差系数大的为优E.标准差系数小的为优 A B C D E答案:ACE解析 判断投资方案优劣的标准是：期望值相同，标准差小的方案为优；标准差相同，期望值大的为优；标准差系数小的为优。问题:14. 零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有_。A.租户交纳

22、固定的租金B.租户仅按比例分摊与物业有关的税项C.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费D.租户按比例分摊与物业有关的保险费E.所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用 A B C D E答案:BCE问题:15. 决策可以按不同的标准划分类型，按决策的性质划分，包括_。A.战略性决策B.管理性决策C.确定型决策D.风险型决策E.不确定型决策 A B C D E答案:CDE解析 A、B选项是按决策的层次划分的。三、判断题问题:1. 购买者对其购买活动的满意感(S)是其产

23、品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意；若EP，则消费者会非常满意。答案:B考点 本题考查的是消费者购买决策过程。 解析 购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若尽E=P，则消费者会满意；若EP，则消费者不满意。问题:2. 卖方可以针对每位购买者来设计不同的产品，制订相应的营销计划。这种市场细分的极限程度称为定制营销。答案:A解析 这是一种理想状态的营销模式，实际上作为一个企业或卖方来说，这样做将会几乎无利可图。一般会根据买方对产品的不同需求或营销反映将购买者分成若干类型。问题:3

24、. 在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。答案:A问题:4. 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的费用。答案:B解析 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。问题:5. 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。答案:A解析 开发商成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。问题:6. 研究表明：对于常规项目(净现金流量的

25、正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解；对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程有多个实数解。答案:B解析 对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，由于FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，这些解都不是项目的FIRR。问题:7. 对于居住物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。答案:A问题:8. 用公式A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/(1+i)n-1就是投资者的投资回报。答案:B解析 Pi是投资者投入资本金后所获得的投资

26、回报，Pi/(1+i)n-1是投资者的投资回收。问题:9. 经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月)属于评价标准类指标。答案:B解析 经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月)属于时间类指标。问题:10. 如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的；反之亦然。答案:B问题:11. 房地产项目开发时机的分析与选择，应先考虑开发完成后的市场前景，再推出开发场地和开始建设的时机。答案:A问题:12. 过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失。答案:A解析 因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租

27、金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。问题:13. 能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。答案:B解析 能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它并不代表物业实际获取的收入。问题:14. 当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。答案:B解析 通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。问题:15. 由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不

28、仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。答案:B解析 由于房地产投资具有区位选择异常重要的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。四、计算题(共20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。)问题:1. 某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入500万元，并以5%的速度递增，该公司于第10年年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。答案:解：目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。 计算项目财务净现值：FNPV=(CI-CO)t(1+i)-t=-2500+(400-200)/(1+20%)+500/(20%-5%)1-(1+5%)/(1+20%)9/(1+20%)+3500/(1+20%)10万元=174.55万元 计算财务内部收益率： 当i1=