[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟44

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟44房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟44房地产估价理论与方法模拟44一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 由于土地具有 的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限答案:A解析 本题考察地价与一般商品价格的差别。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金(如大城市商业中心的土地)，有的可能一文不值(如偏远的荒漠土地)。问题:2. 有一空置写字楼，目前不仅

2、无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用 。A.类似写字楼的客观收益B.市场比较法C.该写字楼的实际收益D.无法估算答案:A解析 无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。问题:3. 对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从 上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付B.价值C.现象D.本质答案:C解析 房地产估价可以用货币形式来偿付，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价人股换取技术、设备等。问题:4. 报酬率为 与所投入的资本的比率。A.净收

3、益B.投资回收C.投资回报D.收益答案:C解析 考察报酬率的公式。报酬率投资回报/所投入的资本。问题:5. 重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物 的新建筑物的正常价格。A.具有同等效用B.完全相同C.具有同等功能D.类似答案:B解析 主要考察重建价格的定义。问题:6. 房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其 所排列出的先后进行排序。A.时间顺序B.逻辑顺序C.程序D.内在联系性答案:D解析 房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的六个具体操作步骤和环节

4、。问题:7. 成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是 。A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润答案:A解析 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。问题:8. 在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润 直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息C.土地取得成本开发成本管理费用销售费用D.土地取得成本开发成本答案:D解析 直接成本利润率开发利润/(土地取得成本开发成本)。问题:9. 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产 。A.目前是否有经济收入

5、B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用答案:C解析 在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该宗房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有产生经济收益的能力。问题:10. 某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为 元。A.1765B.2000C.2069D.2400答案:B解析 建筑面积一套内建筑面积分摊的共有建筑面积12525150m2，300000元/150m22000元/m2。问题:11. 预计某宗

6、房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为 万元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83答案:C解析 根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式： VA/Yb/Y218/8%1/8%2381.25万元 问题:12. 下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是 。A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值答案:B问题:13. 某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为50

7、0元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为 元/m2。A.3473B.4365C.4500D.4000答案:A解析 期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿。即 问题:14. 在传统方法中，投资利息和 都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税答案:B解析 考察现金流量折现法与传统方法的三大区别。问题:15. 投资利息估算只有在 才需要。A.比较法B.传统方法C.现金流量折现法D.收益法答案:B问题:16. 在现实生活中，房地产价格的高低是由

8、 的结果。A.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用B.影响房地产价格的因素共同作用C.各种影响房地产价格的因素其影响强度不同D.各种影响因素影响房地产价格变动方向不同答案:A解析 房地产价格的高低是由众多影响因素综合作用的结果。问题:17. 商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和 。A.周围环境状况B.与市中心的远近C.临街状况D.交通便捷程度答案:C解析 商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状况。居住用途房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否便捷，以及与市中心的远近。问题:18. 房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识

9、上的一致性，对同一估价对象在 下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的答案:C解析 主要考察房地产估价的原则，属于简单记忆题目。问题:19. 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值 新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。A.小于B.大于C.等于D.小于或等于答案:B解析 考察最高最佳使用原则中，保持现状前提的要求。现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。问题:20. 收益法

10、是以 为基础的。 说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.收益原理B.预期原理C.未来原理D.替代原理答案:B解析 考察收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。问题:21. 为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为 元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458答案:B解析

11、3000(11%)113347元/m2。问题:22. 价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为 。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数答案:B解析 商品零售价格指数和居民消费价格指数根据对比基期的不同又分为定基价格指数、环比价格指数、同比价格指数以及累计价格指数等。排除AC。定基价格指数是指在一定时期内对比基期固定不变的价格指数。环比指数是指本期与上期相比而得出的指数。问题:23. 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的 。A.变动规律和发展趋势B.变动规律和长期趋势C.发展规律和变动趋势D.发展规律和长期趋势答案:A解析 考察长期趋势法的理论

12、依据。房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。问题:24. 越接近 的发展速度对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在答案:C问题:25. 城市房屋拆迁估价应当采用 。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准答案:C问题:26. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为 。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日答案:C解析 房地产抵押估价指导意见第十条中规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估

13、价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。问题:27. 求建筑物折旧的方法有 。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法答案:D解析 ABC是求取报酬率的方法。问题:28. 某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费，则该宗房地产的正常成交单价为 元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57答案:D解析 正常成交价格卖方实际得到的金额(1应由卖方缴纳的税费比率)30(16%)31.9149(万元) 单价319

14、1491202659.57元/m2 问题:29. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为 万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00答案:B解析 20001500.812%11(112%)151844.55(万元)。问题:30. 运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是 。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何

15、时发生D.估算开发期中的利息和利润答案:D解析 现金流量折现法估价时，需要做到以下三点：后续开发经营期究竟多长要预测准确；各项收入、支出在何时发生要预测准确；各项收入、支出发生的金额要预测准确。问题:31. 某房地产开发用地，其土地面积为10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价 万元。A.375B.150C.500D.600答案:D解析 如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则补地价(单价)楼面地价(新容积率旧容积率)1500(1.61.2)600。问题:32.

16、 某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为 。A.6.6%B.5.8%C.6.2%D.6.4%答案:D解析 30%5%(130%)7%6.4%。问题:33. 路线价法实质上是一种 。A.长期趋势法B.成本法C.市场法D.收益法答案:C解析 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。问题:34. 土地具有 ，而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性答案:B问题:35. 路线价法特别适用于对 进行估价

17、。A.单宗土地B.待开发土地C.在大范围内同时对大量土地D.少量土地答案:C解析 路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价；可以同时对许多宗土地进行批量估价；特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。二、多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意)问题:1. 对房地产估价总的要求是 ，这应作为房地产估价的最高原则。A.合法B.独立C.客观D.公正E.公平 A B C D E答案:BCD解析 房地产估价的最高原则是独立、客观、公正。问题:2. 政府对房地产价格的干预，包括 。A.政府指导价、政府定价B.市场调节

18、价、宏观调控价C.规定价格构成或利润率D.最高限价、最低限价E.规定成本和利润 A B C D E答案:ACD问题:3. 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有 。A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.办公楼旁边新建地铁 A B C D E答案:BD解析 在写字楼旁新建大型游乐场使办公环境受到影响，会降低该类房地产价格，常常遭受洪水威胁更会使房地产贬值。问题:4. 建筑物外观形象包括 等，对房地产价格有很大影响。A.建筑式样B.风格C.结构D.构造E.色调 A B C D E答案:ABE解析 建筑物的规划设计、平面格局、功

19、能、质量、外观形象等因素，对房地产价格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样、风格和色调等，对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。问题:5. 选择最佳的开发利用方式包括 等的确定。A.结构B.构造C.用途D.规模E.档次 A B C D E答案:CDE解析 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。问题:6. 区位状况比较修正的内容包括 修正。A.交通B.位置C.容积率D.使用年限E.周围环境 A B

20、C D E答案:ABE解析 区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度(属于估价对象以外的部分)、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。问题:7. 价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件 。A.生产成本高于市场平均成本B.生产成本低于市场平均成本C.自由竞争D.该种商品本身可以大量重复生产E.生产成本等于市场平均成本 A B C D E答案:CD解析 价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。问题:8. 成本法中的“开

21、发利润”是指 。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润 A B C D E答案:CE解析 在成本法中，估算开发利润应掌握下列几点： (1)开发利润是所得税前的； (2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润； (3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。 问题:9. 确定重新构建价格时，应特别记住下列几点 。A.重新构建价格是估价时点时的B.重新构建价格是现在的C.重新构建价格是客观的D.重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和E.建筑物的

22、重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格 A B C D E答案:ACE解析 考察重新购建价格的概念中应记住的3点： (1)重新购建价格是估价时点时的； (2)重新购建价格是客观的； (3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。 问题:10. 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括 。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤

23、和时间进度安排E.完成估价任务的措施 A B C D E答案:ABCD解析 估价作业方案主要包括以下内容： (1)拟采用的估价技术路线和估价方法； (2)拟搜集的估价所需资料及其来源渠道； (3)预计需要的时间、人力和经费； (4)估价作业步骤和时间进度安排。 问题:11. 要把握房地产价格的影响因素，首先应在观念上具备以下认识 。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的D.某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或模型来量化E.某

24、些影响因素对房地产价值的影响可以进行定性分析 A B C D E答案:ABC解析 要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上有下面四点认识： (1)各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的； (2)各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的； (3)各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的； (4)某些因素对房地产价格的影向是完全可以用数字模型来度量的，但更多的因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，但难以用数学公式表达出来。 问题:12. 等几个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。A.适合原理B.替代原理C.均衡原理D.收

25、益递增递减原理E.收益原理 A B C D E答案:ACD解析 三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则： (1)收益递增递减原理； (2)均衡原理； (3)适合原理。 问题:13. 在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的 。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益 A B C D E答案:ACDE解析 实际收益一般不直接用于估价。问题:14. 标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括有 。A.一面临街，土地形状为矩形B.临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度C.土地面积中等D.临街宽度与临街深度比例恰当E.用途为所在路线价区段具有代表性的用途，

26、建筑容积率为所在路线价区段具有代表性的建筑容积率 A B C D E答案:ABDE解析 八方面要求： (1)一面临街； (2)地地形状为矩形； (3)临街深度为标准临街深度； (4)临街宽度为标准临街宽度； (5)临街宽度与临街深度的比例(宽深比)适当； (6)用途为所在路线价区段具有代表性的用途； (7)容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； (8)其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。 问题:15. 收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的

27、价值时，则要采用 。A.房地剩余技术B.市场剩余技术C.土地剩余技术D.建筑物剩余技术E.市场法 A B C D E答案:CD解析 因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择AB。三、判断题问题:1. 如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。答案:A问题:2. 某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。答案:B问题:3. 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。答案:A问题:4. 同一宗房地产，其房地价格：土地价格

28、建筑物价格。答案:A问题:5. 房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。答案:A问题:6. 某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。答案:B解析 如果在居民区附近有铁路，由于噪声等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值。问题:7. 房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。答案:A问题:8. 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为347

29、3元/m2。答案:A问题:9. 若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。答案:A问题:10. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。答案:A解析 城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。问题:11. 从较长时期来看，房地产价格的上涨额要高于一般物价的上涨额和国民收入的增长额。答案:B解析 从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。问题:12. 在运用成本法估价时，房地产的价格直接取决于开发商所支出的费用、税金以及应得的利润。答案:

30、B解析 在运用成本法估价时，房地产的价格不直接取决于开发商所支出的费用、税金以及应得的利润。问题:13. 用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。答案:A问题:14. 在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。答案:B问题:15. 若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任期后随之终止。答案:A四、计算题(要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式，计算结果保留小数点后两位)问题:1. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于

31、土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。 答案:解：(1)计算办公楼现值 办公楼整体年净收益80300085%(135%)12159.12万元 收益年限40634年 办公楼现值为：VA/Y11/(1Y)n159.12/10%11/(110%)341528.92万元 (2)计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益80200085%(135%)12106.08万元 乙方使用权剩余收益年