[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产市场与市场运行(四)

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产市场与市场运行(四)房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产市场与市场运行(四)房地产市场与市场运行(四)一、单项选择题问题:1. 国有建设用地使用权出让市场是_市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断答案:D解析 我国国有建设用地使用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。问题:2. 对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的_分析。A.总量结构B.产品结构C.投资结构D.区域结构答案:D解析 区域结构是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。问题:3. 某城

2、市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为_年。A.0.67B.0.83C.1.20D.1.50答案:D解析 9060=1.5(年)。问题:4. 下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是_。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性答案:C解析 住房可支付性指数(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格

3、之比，如果HAI100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房；住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。问题:5. 下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是_。A.空置率B.预售面积C.房地产价格D.房屋空间使用数量答案:A解析 B、C选项属于交易指标；D选项属于需求指标。问题:6. 菜城市写字楼市

4、场年初存量为1000万m2，空置量为40万m2；本年写字楼施工面积为100万m2，新开工面积为60万m2，新竣工面积为50万m2。该城市写字楼的平均建设周期为_年。A.1.20B.1.67C.2.00D.2.80答案:C解析 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=100/50=2(年)。问题:7. 某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有_。A.垄断性B.外部性C.复杂性D.信息不对称性答案:B问题:8. 商品房开发市场通常是典型的_市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断答案:B解析 由于房地产具有明显的

5、不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。问题:9. 某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是_万m2。A.500B.700C.800D.1000答案:A解析 房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋

6、面积。1000-(300+200)=500(万m2)。问题:10. 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的_。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段答案:B解析 在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。问题:11. 关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是_。A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案:A问题:12. 房地产泡

7、沫产生的基础是_。A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷C.房地产市场中的过度开发D.土地资源的稀缺性答案:D问题:13. 某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是_。A.半个月B.2个月C.半年D.2年答案:D解析 吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，1/50%=2年。问题:14. 2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租的住宅面积为320万m2。该市2008年住宅市场吸纳率为_。A.71.1

8、1%B.88.89%C.91.67%D.93.33%答案:B解析 该市2008年住宅市场吸纳率=本年吸纳量/本年可供租售量=(1680+320)/(1800+450)=88.89%。问题:15. 房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由_。A.上升到下降B.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.低于合理空置率到高于合理空置率答案:B问题:16. 房地产市场供给垄断性的原因不包括_。A.房地产市场需求的广泛性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性答案:A问题:17. 2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用

9、住房400万m2，商品住房3750万m2；同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房为50万m2，商品住房为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是_。A.9%B.12%C.12.5%D.15%答案:B解析 空置率=空置量/房屋存量=450/3750=12%。问题:18. 对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是_。A.自然周期与投资周期同步变化B.投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C.投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D.投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期答案:D解析 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期，其他阶

10、段则超前于市场自然周期。问题:19. 政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的_。A.产品质量B.产品性价比C.规模和结构D.产品档次答案:C解析 土地政策影响供给的规模和结构。问题:20. 某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积在120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于_状态。A.均衡B.周期性失衡C.结构性失衡D.区域性失衡答案:C问题:21. 某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为_年。A.0.63B.1.63C.2.

11、25D.12.50答案:C解析 吸纳量=本期销售+本期出租=8万套 可供租售量=可销售量+本期新竣工量=5+13=18(万套) 吸纳周期=可供租售量/吸纳量=18/8=2.25(年)。 问题:22. 在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的_。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案:C问题:23. 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是_。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D.金融机构压缩房地产信

12、贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成答案:D问题:24. 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括_子市场。A.租赁B.销售C.保险D.抵押答案:C问题:25. 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为_。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格答案:C问题:26. 在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为_阶段。A.租金增长率上升B.新增供给小于新增需求C.新开工项目增加D.租金增长率下降答案:D问题:27. 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是_。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量和结

13、构C.土地资源状况D.建筑技术进步答案:A解析 B选项是社会因素，C选项是资源环境，D选项是技术环境。二、多项选择题问题:1. 按照增量存量细分，房地产二级市场包括_市场。A.土地使用权出让B.土地使用权转让C.新建商品住宅销售D.新建写字楼出租E.二手房买卖 A B C D E答案:BCD解析 按增量存量细分，房地产市场可划分为三级市场：一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是土地转让、新建商品房租售市场，三级市场是存量房地产交易市场。问题:2. 关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有_。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产

14、泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发 A B C D E答案:ABDE解析 房地产过度开发反映市场的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度时，就会产生过度开发现象；房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了；房地产泡沫比过度开发的危害性更大，属于房地产市场不正常的大起大落；房地产泡沫通常会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。问题:3. 关于房地产市场周期循环的说法，正确的有_。A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期

15、循环存在的主要原因之一B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段 A B C D E答案:ABC解析 D选项，在房地产市场自然周期的第二阶段，空置率降到了合理空置率以下；E选项，房地产市场租金在房地产市场自然周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。问题:4. 衡量房地产泡沫常用的指标有_。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指

16、数之比 A B C D E答案:ACE解析 衡量房地产泡沫常用的指标包括“实际价格/理论价格”“房地产价格增长率/实际GDP增长率”“房地产价格指数/居民消费价格指数”“房价收入比”“个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率”“房地产投资需求/房地产使用需求”等。问题:5. 下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有_。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格 A B C D E答案:ACE解析 市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数共9项；供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可

17、供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期和竣工房屋价值共10项，本题中的B、D选项属于供给指标。问题:6. 下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有_。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加 A B C D E答案:ABC问题:7. 国际上通常采取的住房保障方式有_。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房 A B C D E答案:ABD问题:8. 按房地

18、产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在_等方面存在差异。A.投资决策B.规划设计C.工程建设D.地域范围E.产品功能 A B C D E答案:ABCE问题:9. 房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有_。A.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性 A B C D E答案:BCE解析 房地产市场区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性。问题:10. 对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还要分析_。A.价格结构B.总量结构C.档次结构D.投资结构E.租买结构 A B C D E答案:BDE问题:11. “某城市别墅销售市场”

19、这一市场细分的方式包括有_。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易形式细分E.按目标市场细分 A B C D E答案:ABDE问题:12. 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有_。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率 A B C D E答案:BD解析 A、C选项属于供给指标，E选项属于需求指标。问题:13. 下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有_。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产

20、周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的 A B C D E答案:ABD解析 供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；转折点处供给增长等于需求增长，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；租金和空置率不是同向变动的，要注意区分供需平衡点和供需转折点。问题:14. 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有_。A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分E.按地域细分 A B C D E答案:BCD解析 甲级-按目标市场细分，写字楼-按用途细分，租赁-按交易形式细分，注意：根据题意，已给出是某城市，不能再选按地域划分了。问题:15. 政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有_。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程 A B C D E答案:BCD三、判断题问题:1. 一般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。