《之家二期住宅小区项目可行性研究报告(15页)》

1、“ 之家”二期住宅小区项目可行性研究报告2009年6月目 录1.申报单位及项目概况21.1项目申报单位概况21.2项目概况22.发展规划、产业政策、行业准入和市场分析72.1发展规划分析72.2产业政策分析72.3行业准入分析72.4市场分析83.资源开发及综合利用分析134.节能方案分析135.建设用地、征地拆迁及移民安置分析146.环境和生态影响分析147.经济影响分析147.1经济评价参数147.2财务效益分析177.3盈亏临界点分析187.4行业影响分析197.5区域经济影响分析198.社会影响分析199.结论20附件一 营业执照、资质证书复印件20附件二 市规划建设局文件复印件20附

2、件三 市环境保护局文件复印件201.申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况项目申报单位：苏州发展住 所：苏州市法 定 代表人： 注 册 资 金 ：万元人民币公司经营范围：许可经营项目：房地产开发；一般经营项目： 1.2项目概况1.2.1项目背景1.2.2项目建设的意义1.2.3项目建设地点1.2.4项目建设内容和规模1.2.5项目投资规模和资金筹措项目总投资6409万元，其中项目自有资金6000万元，预售收入409万元。1.2.6项目的经济效益和赢亏临界点1.2.6.1项目的经济效益项目总投资6409万元，利润总额 3683.6 万元，税后利润 3278.6 万元，全部投资收益率 57.47

3、 %,资本金收益率 54.64 % 。详见表1-2。经济评价指标汇总表表7.3序号指标名称单位项目1项目总投资万元6409 2资金筹措万元64092.1项目资本金万元6000 2.1.1资本金投入万元6000 2.1.2利用上期滚动资金万元/2.1.3返还上期滚动资金万元/2.2长期借款万元/2.3预租售收入万元 409 2.4短期借款万元/3营业收入万元10800 4营业税金及附加万元599.4 5土地增值税万元108 6利润总额万元3683.67所得税万元405 8税后利润万元3278.69总投资收益率%57.4710资本金净利润率%54.6411偿债备付率%/12银行借款偿还期年/1.2

4、.6.2项目的赢亏临界点临界点分析分析表明当售价降低40.66%,即每平方米售价从3000元降到元1780.2元，还可保持不亏损。售价降低37.72%，收益率还可达到10%，项目的风险极低，收益较高。详见下表1-3。临界点分析表1-3变化因素基本方案收入或费用(万元)盈亏平衡点(利润=0)临界点(内部收益率=10%)变化率(%)收入或费用(万元)变化率(%)收入或费用(万元)售价10800 -40.66 6409 -34.727049.9 数量10800 土地费用825 工程造价4748 其它费用836 2.发展规划、产业政策、行业准入和市场分析2.1发展规划分析本项目开发符合市人民政府用地规

5、划，2008年8月18日市规划建设局下发号建设用地规划许可证，按照“布局合理、功能齐全、统一开发、规范有序”的原则，之家集中开发多层住宅，满足客户需求。本项目开发符合市规划，项目选址在市未来规划的发展重要方向，也是未来住宅和商贸市场发展的集中板块。2.2产业政策分析本项目建设中高档低层住宅及配套设施，有利于提高住宅档次，对促进经济发展，繁荣市场，改善人民生活都有着积极的作用。项目建设用地和建设方案规划都得到市政府批准，本项目是符合市政府的产业政策的。2.3行业准入分析本项目建设单位苏州是经过工商行政管理局批准注册登记的具有6000万注册资本的房地产开发企业，建设单位完全符合行业准入条件；拟建项

6、目土地的取得、规划、环保等手续完全按国家合法程序办理，建设项目完全符合行业准入条件。2.4市场分析2.4.1市经济发展情况2.4.2市房地产市场需求2.4.3房地产价格走势2.4.4市场定位本项目产品定位为中档住宅社区,客户群体定位为中档阶层为主,同时吸引部分客户。3.资源开发及综合利用分析本项目所需主要资源是土地资源，该资源通过公开挂牌取得。在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场采购取得，不直接消耗一次性的原始资源。4.节能方案分析本项目住宅建筑面34278平方米,按每平方米每年10千瓦计算,全年用电量为34.3万千瓦,住宅可居住人口估算为(按每人30平方米计算)

7、1150人,全年用水量为8.4万吨(按每人每天消耗200升计算)。以下是住宅节能指标：住宅建筑总体节能指标节能项目权重（%）项目指标（W/m2K)标准值（W/m2K)节能(%)备注墙体180.981.742.35 =（-）/*100屋面70.9441.744.47 =（-）/*100空调5069.00 =估算照明2580.00 =估算合计65.24 =*/100从上表可以看出，住宅节能满足65%的要求。本项目在建筑节能上，项目建筑的体形简洁，以南北向为主。建筑物外墙为砖混结构和框架结构，通过控制建筑的体型系数.维护结构的保温措施和设备节能以达到节能要求。5.建设用地、征地拆迁及移民安置分析本项

8、目用地通过挂牌取得，土地出让价格是净地价格，政府在出让前完成征地拆迁和移民安置工作。将开发的项目已完成土地出让，项目基地大致平坦，周边道路已通，地上没有需拆迁的建筑物，土地已具备开工条件。6.环境和生态影响分析本项目作为低层中高档住宅对环境和生态基本没有影响，项目的建设可以改善该区域的环境。只有一些生活污水，通过排入污水管道，由污水处理厂统一处理，对生态基本上没有影响。7.经济影响分析7.1经济评价参数7.1.1产品成本分析遵循权责发生制原则，将产品直接发生的投资直接归类到开发产品；土地费用，根据产品占用土地面积分摊；其它投资费用，根据每种产品的单项工程投资比例分摊。经估算之家总投资6409万

9、元，多层住宅开发成本为1780.27元/平方米。详见表7.1“投资估表投资估算表编码功能名称单位单价面积（m2)总价（万元）一工程费用4748.00 1商用房4748.001.1土建工程元/m2/4280.001.1.1地基工程元/m2400.00 36000 1440 .00 1.1.2结构及建筑元/m2600.00 36000 2160 .00 1.1.3室内外装修元/m2200.00 36000 720 .00 1.2安装工程元/m2468.00 1.2.1供配电及动力照明元/m280.00 36000 288.00 1.2.2给排水设施元/m250.00 36000 180.00 1.

10、2.3电梯元/m2/ 36000 /2基础设施3设备购置元/套二工程建设其他费用1640.8 1土地费用万元/亩2533825.00 2前期工程及专业费用172.80 2.1堪察设计费元/m2203600072.00 2.2管理费元/m253600018.00 2.3监理费元/m2183600064.8.00 2.4各种咨询费用元/m253600018.00 3开办费15.00 4其他杂费8.00 5市政配套费620.00 三预备费 - 1基本预备费0.00 2涨价预备费0.00 四建设期间税费 20.00 1契税2城镇土地使用费元/m220.00 五建设期间利息 六铺底流动资金 - 七总投资

11、额6408.8 7.1.2收入和营业税金及附加计算销售产品的销售量、售价、收入及税金见表7.2。营业税税率5%，城建税及教育附加分别为营业税的5%和3%。 销售收入及税金汇总表（项目）表7.2产品名称项目合计2010.3季 2010.4季 2011.1季 2011.2季 商住楼营业收入(万元)10800 2700 2700 2700 2700 销售合同额（万元）10800 2700 2700 2700 2700 价格(元)3000 3000 3000 3000 3000 销售比例（%）100.00 25 25 25 25 数量(M2)36000 9000 9000 9000 9000 出租率(

12、%)营业税金及附加(万元)599.4 149.85 149.85 149.85 149.85 营业税(万元)540 135 135 135 135 营业税税率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建税(万元)37.8 9.45 9.45 9.45 9.45 城建税税率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(万元)21.6 5.4 5.4 5.4 5.4 教育附加税率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得税预征（万元）405 101.25 101.25 101.25 101.25 所得税预征税率（%）3.75 3.75 3.75

13、 3.75 3.75 土地增值税预征（万元）10827 27 27 27 土地增值税预征税率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 7.2财务效益分析7.2.1经济评价参数经分析，项目总投资6409万元，利润总额3683.6万元，税后利润3278.6万元，全部投资收益率57.47%，资本金收益率54.64%,经济效益较好,无需偿还借贷款。项目具有良好的赢利能力。详见表7.3“经济评价指标汇总表”经济评价指标汇总表表7.3序号指标名称单位项目1项目总投资万元6409 2资金筹措万元64092.1项目资本金万元6000 2.1.1资本金投入万元6000 2.1.2利用上期滚动资金万

14、元/2.1.3返还上期滚动资金万元/2.2长期借款万元/2.3预租售收入万元4092.4短期借款万元/3营业收入万元10800 4营业税金及附加万元599.4 5土地增值税万元108 6利润总额万元3683.67所得税万元405 8税后利润万元3278.69总投资收益率%57.4710资本金净利润率%54.6411偿债备付率%/12银行借款偿还期年/7.2.2项目盈利性分析项目总收入10800万元，经营成本6409万元，经营税金及附加599.4万元，实现利润总额3683.6万元，应交所得税405万元，税后利润3278.6万元，项目效益较好。7.2.3借款偿还能力分析本项目开发无借款 7.3盈亏

15、临界点分析临界点分析分析表明当售价降低40.66%,还可保持不亏损。售价降低37.72%，收益率还可达到10%，项目的风险较低，收益较高。详见下表7-8。临界点分析表7-8变化因素基本方案收入或费用(万元)盈亏平衡点(利润=0)临界点(内部收益率=10%)变化率(%)收入或费用(万元)变化率(%)收入或费用(万元)售价10800 -40.66 6409 -34.727049.9 数量10800 土地费用825 工程造价4748 其它费用836 7.4行业影响分析目前房地产市场住宅的开发属竞争性行业，没有一家企业能对该行业形成垄断。本项目也是一个竞争性项目，本项目的开发可以提升市住宅市场的档次，

16、促进经济的发展，增加政府税收和社会就业，形成良性的竞争格局。7.5区域经济影响分析本项目的开发对区域经济有一定影响，项目开发产生利税3683.6万元（税后利润3278.6万元+税金405万元）。之家的开发可以在2年内解决部分人员就业,项目建成后,可以提供物业管理、保安、保洁等人员的长期就业。本项目的开发使房地产市场上一个新台阶,对 经济的发展起积极作用。8.社会影响分析本项目建设，在住宅规划上，坚持生态、自然、健康的设计理念，为客户提供健康、舒适、时尚、充满情趣，高品质的居住环境。建筑设计标准按照国家居住区设计规范执行，同时综合考虑采光、通风、消防、防灾、绿化等要求。建筑风格借鉴我国传统建筑生态精神，采用疏密有致的格局，整体环境符合二十一世纪环境要求，提升 市居住水平。总之，本项目的