[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟37

1、土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价案例与报告模拟37土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价案例与报告模拟37土地估价案例与报告模拟37一、案例分析题某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。1. 作为代理开发商投标的土地估价师，应做哪些具体工作?答案:对土地的基本情况如土地的位置、规划条件、用途、面积、开发程度做全面了解；对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测；对类似交易案例进行调出；对当地建筑成本、交易成本、一般开发利润进行调查；适用恰当的估价方法确定投标报价。2. 可采取哪几种估价方法?答案:可适用假设开发法，市场比较法。3. 若通过

2、招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托估价机构对已完工部分进行估价，核定现状价值为合作提供依据。简述估价技术路线。答案:假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 市场比较法：按比较案例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易案例作为比较案例，进行交易情况、交易基准日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较案例的比准价格。 4. 应搜集审核什么资料?答案:国有土地使用权证书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；施工许可证；房地产开发建设

3、情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等。5. 若采用市场比较法，在选取可比案例时应考虑哪些因素?答案:应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。6. 确认比准价格有哪几种方法?答案:平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法；中位数法；众数法；或以一种方法结果为主，另一种方法结果为参考。问题:7. A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地估价公司受其委托，估价出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元

4、。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B估价公司赔偿110万元。而B估价公司认为自己没有责任。请问B估价公司是否有责任，并解释其原因。答案:(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，贷款成数比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非估价公司，估价只是为确定抵押贷款额度提供依据。 (2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。 (3)土

5、地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。 (4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。 (5)土地估价机构在其出具的土地估价报告在有效期内被使用，对估价报告内容承担责任；如贷款时间超过估价报告有效使用期限，并已经做出提示，没有赔偿责任。 二、报告判读题下面是一份土地估价技术报告的剩余法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 剩余法求取委估地块综合用途地价 1本次估价假设条件 (1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。 (2)委估对象最佳用途为综合。 (3)该项目在建成后即销售完毕。 2开发完

6、成后的房地产总价值估算 1)比较案例的选择 通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况见表1。 表1 案例情况说明表 序号 项目名称 项目位置 用途 交易日期 销售价格/(元/m2) A 大厦 西二环大街 综合 2003.6 13800 B 大厦 区大街 综合 2003.6 14000 C 国际 区路东侧 综合 2003.6 14000 2)比较因素的选择 根据估价对象与交易案例实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。 通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，

7、以委估房地产开发完成后的销售价格为基数100，综合得出各项比较因素系数，详见表2。 经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则 预期销售价格=(13666+13725+13725)3=13.705(元/m2) 总开发价值=137056700010000=91823.50(万元) 表2 比较因素修正系数表 比较因素 委托对象 比较案例 比较案例 比较案例 交易价格/(元/m2) 待求 13800 14000 14000 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 权益状况 100 100 100 10

8、0 区域因素 100 99 100 100 个别因素 100 102 102 102 开发完成后的比准价格/(元/m2) 待求 13666 13725 13725 3整个开发项目的开发成本估算 1)建安综合成本 通过现行北京市建设工程概算定额，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/m2。委估对象规划总建筑面积91800m2，其中地上建筑面积67000m2，地下3层，建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。 故委估对象项目总收益建筑面积为76192m2，则综合用途分摊建安费

9、用为27009180076192=3253(元/m2)。费用情况见表3。 表3 各项费用情况 项目名称 单方成本/(元/m2) 总费用/万元 备注 建安费用 3253 包括结构、设备及装修 红线内市政费用 488 建安费用的15% 建造成本 3741 25064.70 前两项之和 管理费用 488 建安费用的15% 专业人士费 412 建造成本的11% 总投资额 4641 31094.70 前三项之和 利息 524 利率5.49%，开发期为2年，均匀投入，以复利计算 合计 5165 34605.50 综合建筑面积 建安综合成本为34605.50万元。 2)销售费用 参考国家及北京市有关规定和市

10、场资料，各项费用见表4。 表4 各项费用情况 项目名称 销售费用/万元 备注 营业税及附加 5050.29 总价值的5.5% 代理及广告费 2754.71 总价值的3% 合计 7805.00 上述两项之和 销售总费用为7805.00万元。 3)发展商合理利润 本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。 发展商合理利润=31094.7020%=6218.94(万元) 4取得税费 经调查，土地取得税费一般为土地价格的4%。 5项目开发余值 土地价格V=开发完成后的房地产总价值一整个开发项目的开发成本一开发商合理利润一土地取得税费4%V V=91823.50-34605.50-7805.

11、00-6218.94-4%V=41532.75(万元) 熟地楼面价=熟地总价综合建筑面积=4911(元/m2) 6征地拆迁及其他费用 根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/m2。 7毛地价 楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-3100=1811(元/m2) 1. 假设条件中缺少一项，请指出。答案:本项目建安费用在项目开发周期内均匀投入，利息按复利计算。2. 选择与待估房地产条件类似的3个比较案例，内涵是什么?答案:隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。3. 估价结果确定方法有几种?为什么本题目中

12、取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格。 以一种估价方法计算出的价格为主。 本题中各试算价格的重要性相当，3个比准价格的差距在合理范围之内，所以取简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格。 答案:各试算价格的算术平均值、各试算价格的加权平均数、各试算价格的中位数、各试算价格的众数。4. 建安费用的计息周期为_。A.1/4B.1/2C.2/3D.整个答案:D问题:5. 下面为某土地估价技术报告部分，请指出错误。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称 房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地估价。 二、委托方 市中级人民法院。 三、受托方(略) 四、土地估价目的 根据房地产发展有限公司提供的国有

13、土地使用证，权利人为房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为银行，因未能按期还款，估价对象土地已由市中级人民法院查封。现受委托估价土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。 五、土地估价依据 (1)土地管理法及实施条例。 (2)城市房地产管理法。 (3)城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。 (4)城镇土地估价规程。 (5)城镇土地分等定级规程。 (6)委托方及案件当事人提供的有关资料。 (7)委托估价函。 (8)国有土地使用证(字【1998】第号)。 (9)国有土地使用权出让合同(土地出让合同字第号

14、)。 (10)建设用地规划许可证(规地第号)。 (11)其他有关资料。 (12)土地估价师实地勘察、调查资料。 六、土地估价基准日 2004年7月5日。 七、土地估价日期 2004年7月5日至7月14日。 八、地价定义 本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。 九、土地估价结果 经估价，待估土地于估价基准日在现状下的土地使用权价格为： 土地单价：4562元/m2； 总价：10237128元。 大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整。 (币种：人民币) 十、需要特殊说明的事项 1本估价报告提供的估价结果是在全部限制条件下于估价基准日的公开市场价值，所谓公开市场价值指估价对

15、象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。 (1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。 (2)有一段合理交易时间。 (3)在此期间土地市场保持稳定。 (4)房地产买卖程序符合国家法律规定。 2由于待估土地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本估价价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。 3本报告的估价价格系全部限制条件下求得的。根据房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由市中级人民法院查封。考虑到本次估价是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响

16、。 4本报告自估价基准日起1年内有效。 十一、土地估价师签字 十二、土地估价机构(章) 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1土地登记状况 根据房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该土地已设定抵押权，抵押权人为银行，因未能按期还款，估价对象土地已由市中级人民法院查封。 估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2001年11月19日至2072年11月18日，自估价基准日起还剩余67年4个月。 2土地权利状况 根据房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象土地编号为；图号

17、为；地号为。规划用途为住宅用地，土地总面积1020.0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号为。 3土地利用状况 (1)规划指标：根据土地使用权出让合同，项目批准建造四层公寓式商品住宅二幢，总建筑面积2244m2。 (2)地块目前尚未开发，除沿路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平。 二、地价影响因素分析 1一般因素(略) 2区域因素 估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4Km，四周多为二层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。 3个别因素 估价地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚

18、未接通。 第三部分 土地估价 一、土地估价原则 本项目估价遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。 二、土地估价方法和土地估价过程 由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交案例可以选择，根据城镇土地估价规程(以下简称规程)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行估价。 三、地价的确定 1地价的确定方法 成本逼近法估价结果为6521元/m2，市场比较法估价结果为4562元/m2，说明房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅2244m2)，结合估价目的，市场比较法结果较能反映现时该

19、类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。 2估价结果 经估价，待估土地于估价基准日在现状下的土地使用权价格为： 土地单价：4562元/m2； 总价：45622244=10237128(元)。 大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整。 (币种：人民币) 第四部分 附件 附件1委托估价函 附件2待估土地位置示意图 附件3国有土地出让合同复印件 附件4待估土地所在区域拆迁审批文件复印件 附件5估价机构营业执照复印件 附件6估价机构资质证书复印件 附件7土地估价师资质证书复印件 答案:存在的主要错误及其原因如下。 1估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。 2地价定义不清，应

20、明确对应的土地用途、使用年限、土地开发程度等内容。 3需要特殊说明的事项中，待估土地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。 4土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。 5土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此处描述的内容应为土地权利状况的内容。 6土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此处描述的内容应为土地登记的内容。 7估价对象的土地使用期限2001年11月19日至2072年11月18日有误，超过了法定最高年限。 8估价原则中，缺少替代原则、预期收益原则等。 9总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。 10附件中缺少土地权属来

21、源文件。 11附件中缺少估价对象利用照片。 问题:6. 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容) 请阅读后指出错误并说明原因。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称(略) 二、委托方(略) 三、受托方(略) 四、土地估价对象(略) 五、土地估价目的(略) 六、土地估价依据 (1)土地管理法及实施条例。 (2)城市房地产管理法。 (3)城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。 (4)国家土地管理局、国家体改委股份有限公司土地使用权管理暂行条例。 (5)市有关土地的法律法规及文件规定。 (6)委托方提供的有关资料(略)。 (7)土地估价师实地勘察和调查收集的有关资料。 七、地价定义

22、 此次估价地价是估价对象50年限工业用地国有土地使用权于估价基准日的价格。 八、土地估价基准日 1997年6月30日。 九、土地估价日期 1997年8月13日。 十、土地估价结果 总地价：40605565.8元。 估价结果一览表(略) 十一、需要特别说明的事项 (1)本报告提供的土地价格构成中不包含估价地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。 (2)本报告估价地块为厂划拨土地的一部分，估价范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。 (3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为估价时的参考。 (4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改

23、造企业土地使用权价格的依据。 (5)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。 (6)本报告自估价基准日起半年内有效。 十二、土地估价师(略) 十三、土地估价机构(略) 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1土地位置状况 委估地块为厂用地范围内的一部分，位于区大道号，西临江、北靠路、东临大道、南至厂，距大桥约3.5km。 2土地登记状况 厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为厂。 估价对象为厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况如下。南区：国有建设用地使用证号为第号，图号为，地号为，土地总面积

24、为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第号，图号为，地号为，土地总面积628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。 3土地权利状况 估价对象土地使用权为厂以行政划拨方式取得。 4建筑物及地上附着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1一般因素(略) 2区域因素 1)位置 估价对象位于新区江东岸，距市中心约12km，口岸约1km，距大桥约3.5km。 2)交通条件(略) 3)区域性质 由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。 4)集聚条件 估价对象周边规划为开发区，有保税区、出口加工区

25、、高科技园区等，工业集聚规模较高。 5)地块面积及形状 待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。 3个别因素 1)环境条件 估价对象所在区域附近工厂相对集中，如化工厂、煤气厂等，有一定的空气污染。 2)地质条件 估价地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。 3)临江条件 估价地块临江，有较理想的水运条件。 4)土地使用权年限 取国家规定的工业用地出让最高年限50年。 第三部分 土地估价 一、土地估价原则(略) 二、土地估价思路与方法选择 根据此次估价目的和

26、估价价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的估价方法。近年来，新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法估价待估土地价格。 三、土地估价过程 (一)市场比较法 市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易案例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下： 待估土地价格=交易案例土地价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数 1比较案例的选择 通过对市场交易案例的调查与分析

27、，选择3个可比性较强的交易案例作为比较案例。 2比较因素的选择 根据影响工业用地地价的主要因素，结合估价对象和比较案例的差异情况，选择若干比较因素。 3编制比较因素条件说明表 待估土地和比较案例的各因素条件说明见表1。 表1 比较因素条件说明表 比较因素 待估土地及案例 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 交易时间 1997.6 1994.1 1994.9 1991.3 交易情况 正常 正常 偏高 正常 区域因素 离市中心距离/km 12 13 18 12 区域性质 工业、居民区 工业区域 工业区域 工业区域 土地面积、形状 72034m2，不规则 476m2，不规则 5000m2，

28、不规则 25799m2，不规则 个别因素 容积率 0.75 0.8 0.5 0.7 环境条件 污染小 污染较大 无污染 污染小 基础设施状况 六通一平 七通一平 七通一平 七通一平 年限 50 30 50 50 4编制比较因素条件指数表 比较因素条件指数见表2。 表2 比较因素条件指数表 比较因素 待估土地案例 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 交易时间 100 105 105 105 交易情况 100 100 115 100 区域因素 离市中心距离 100 100 98 100 区域性质 100 102 102 102 面积、形状 100 101 101 101 个别因素 容积率

29、 100 100 90 100 环境条件 100 98 101 100 基础设施状况 100 100 100 100 年限 100 93.7 100 100 表中有关修正说明如下。 1)基准日修正系数目前，工业用地地价下跌了5%。 2)案例2年限修正系数 年限修正系数=1+1/(1+r)30/1+1/(1+r)50 5编制比较因素修正系数表 由表2进一步得到各项修正系数，见表3。 表3 比较因素修正系数表 比较因素 待估土地案例 比较案例1 比较案例2 比较案例3 案例地价/(元/m2) 560 770 543 交易时间 100/105 100/105 100/105 交易情况 100/100

30、 100/115 100/100 区域因素 离市中心距离 100/100 100/98 100/100 区域性质 100/102 100/102 100/102 面积、形状 100/101 100/101 100/101 个别因素 容积率 100/100 90/100 100/100 环境条件 100/98 100/101 100/100 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 年限 100/93.7 100/100 100/100 修正后价格/(元/m2) 563.8 625.4 502.0 6案例修正后的地价计算 经比较分析，对各比较案例经因素修正后得到的地价众数值作

31、为市场比较法所得待估土地价格。 待估土地地价=(563.8+652.4+502.0)3=563.7(元/m2) (二)成本逼近法 成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法的基本公式为 地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润 (1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。(略) (2)土地开发费用：取110元/m2。 (3)投资利息。 假定土地取得后即进行开发，开发期限为1年，则 利息=199.210.08%1+11010.08%1=31.2(元/m2) (4)投资利润。 土地开发投资利润率取12%，则 投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)12%=(199.2+110)12%=37.1(元/m2) 上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格 V=(1)+(2)+(3)+