房地产企业运营管理课件

1、房地产企业运营管理 1 房地产企业运营管理房地产企业运营管理 深圳银湖酒店深圳银湖酒店 二零零八年三月十五日二零零八年三月十五日 房地产企业运营管理 2 房地产企业运营管理房地产企业运营管理 目录目录 前言前言 第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第一讲：房地产企业运营管理的体系设计 第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第二讲：房地产企业运营管理的体系运行 第三讲：房地产企业运营管理的体系改进第三讲：房地产企业运营管理的体系改进 房地产企业运营管理 3 房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言 一、运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容 二、房地产企业运营管理综述二、房地产企业运营

2、管理综述 房地产企业运营管理 4 中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发 展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、 跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房 地产企业管理提出了更高的要求。 很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难” 成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。 房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言 房地产企业运营管理 5 变化不断增加和加快-风险不确定性 利益相关者不断增加-利益细分、价值链延长 客户和自身要求不断提高-质量、利润、资金、效益、竞争力 项目复杂性不断提高 -呼唤房地产的运营管理呼唤房地产的运营管理 房地产企业运营管理

3、房地产企业运营管理 前言前言 房地产企业运营管理 6 房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言 如何保证企业持续高效的运转？ 如何实现对项目的有效管理？ 如何做好分工协作？ 如何建立有效的运营管理体系？ 如何提高内部协作的效率？ 如何保证员工的工作激情？ 企业扩大规模，进入企业发展的成长期阶 段，面临一系列问题： 规模/市场 影响力 成长期 成熟期 创业期 房地产企业运营管理 7 房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言 成长期： 管理 成熟期： 产品 创业期： 人 规模/市场 影响力 企业在不同的发展阶段面临解决问题的重点有所不同， 房地产企业在成功转型之后，进入企业发展的成长期

4、阶 段，对规范全面管理提出急迫的要求，特别是企业的运 营管理 房地产企业运营管理 8 一、运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容 1、运营的定义 2、运营管理的基本概念 3、对运营管理的深入理解 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 9 一、运营的定义一、运营的定义 运营（Operations）就是把投入的资源（生产要 素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过 程。因而是一切组织的最基本职能之一。 输入输出职能过程 材料 设备 人员 信息 资金 制造供应运输服务 产品 服务 提供产品和服务的过程 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房

5、地产企业运营管理 10 二、运营管理的基本概念二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 11 二、运营管理的基本概念二、运营管理的基本概念 1 1、运营管理的几种定义、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生 产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之 所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或 “manufacturing”,对应的

6、 （production Manage-ment），如：汽 车、 生产等 提供服务的活动称为“operations”,运作/运营管理（Operations Management） 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 12 运营管理定义（1） 运营管理（运营管理（OMOM）是对运营过程的计划、组织、实施和控制， 是对生产和提供公司主要产吕和服务的系统进行设计、运行、 评价和改进，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工 作的总称。 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 13 运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组 织和

7、控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营 活动 (Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers). 运营管理定义（运营管理定义（2 2） 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 14 运营管理（运营管理（OMOM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系 统的设计、运行和改进。 (Operations mana

8、gement (OM) is defined as the design、 operation and improvement of the systems that create and deliver the firms primary products and services ) 运营管理定义（3） 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 15 现在的趋势是将生产和提供服务的活动均称为“运 营”，生产管理也就演化为运营管理（operation management）,也有的称之为“生产与运作管 理”“Production and Operation Ma

9、nagement” 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 16 二、运营管理的基本概念二、运营管理的基本概念 2 2、企业价值链（、企业价值链（VCMVCM） u每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各 种活动的集合体。 u所有这些活动都可以用一个价值链（VCM）表示。 u价值链把企业的活动分成主要活动（Primary Activities）和支持 活动（Secondary Activities）两大类。 企业价值链（企业价值链（VCMVCM） -就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理

10、的概念与内容 房地产企业运营管理 17 房地产企业价值链房地产企业价值链 支 持 活 动 主 要 活 动 公司基础建设 （一般管理、会计、财务、成本、战略计划） 人力资源管理 （招聘、培训、发展） 技术开发 （研究和发展产品和流程的改进，新技术研究） 采购、报建 （原材料采购、设备供应、手续提供） 立 项 策 划 设 计 施 工 竣 工 销 售 服 务 利润 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 18 企业价值链（企业价值链（VCMVCM） 运营管理（运营管理（OM）就是对创 造和提供公司基本产品和服 务的各个系统的设计、运行 和改进。 企业价值链（企业价值链

11、（VCM）就是创 造和提供公司基本产品和服 务并实现增值的各个系统的 集合。 运营管理（运营管理（OM）就是企业价值链上的各个系统 的设计、运行和改造 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 19 二、运营管理的基本概念二、运营管理的基本概念 3 3、基于企业价值链的运营管理基于企业价值链的运营管理 企业的运营管理（OM）就是通过企业价值链上各项活动 进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不 断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户 价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞 争优势 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容

12、 房地产企业运营管理 20 运营管理的对象和内容 运营管理的目标 运营管理的原则 运营管理的执行者 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 21 运营管理的对象运营管理的对象 运营管理的对象是运营过程和运营系统。 运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程 或价值增加的过程，它是运营管理的第一大对象，运营管理必 须考虑如何对这样的生产运营活动进行有效的组织和控制 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 22 1、企业价值链的各个系统的设计 2、企业价值链的各个系统和运行 3、企业价值链的各个系统和改进 运营管理的内容运营

13、管理的内容 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 23 第一：不断满足客户需要。 （性能、价格、时间） 第二：有效利用资源。 （人员、材料、运辅、库存、设备、场地） 运营管理的目标运营管理的目标 提升产品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率提升产品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率 提升企业核心竞争力提升企业核心竞争力 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 24 运营管理的原则运营管理的原则 树立整体思想，追求协调下的均衡 运营过程规范化、标准化、流程化 坚持量化的管理与控制 前馈控制与反馈控制相结合 刚性与柔性相结合

14、充分利用信息平台 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 25 运营管理的执行者运营管理的执行者 首席运营官首席运营官（Chief Operating Officer,缩写COO，又称营运 长），主要负责企业的日常营运，辅助CEO（Chief Executive Officer）的工作；负责企业的运营管理，对CEO负责，不对企 业的发展趋势负责。COO在某些公司中同时任职总裁，但他们 通常是常务或资深的副总裁 一般来讲，COO负责公司职能体系的建设，并代表CEO处 理企业日常职能事务。如果公司未设有总载职务，则CEO还要 承担整体业务管理的职能，主管企业营销与综

15、舍业务的职能 公司整个的销售策略与政策，组织生产经营活动，协助CEO制 定公司的业务发展计划 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 26 运营管理的执行者运营管理的执行者 其化运营管理执行者其化运营管理执行者 运营总监运营总监 运营管理部运营管理部 经营管理部经营管理部 计划财务部计划财务部 总经理办公室总经理办公室 行政部行政部 董事长秘书董事长秘书 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 27 组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划 提出内部管理机构设置及岗位设立方案 组织拟订公司的业务规范和运营流程 组织建立各部门业绩评

16、估体系，对部门和主管进行考评 协调各部门之间的工作关系 主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工 作 组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评 运营管理的主要职责运营管理的主要职责 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 28 组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划 提出内部管理机构设置及岗位设立方案 组织拟订公司的业务规范和运营流程 组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评 协调各部门之间的工作关系 主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工 作 组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评 运营管理的主要职

17、责运营管理的主要职责 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 29 1、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的设计 2、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的运行 3、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的改进 房地产企业运营管理的内容房地产企业运营管理的内容 前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容 房地产企业运营管理 30 一、房地产企业运营管理的现状与特点一、房地产企业运营管理的现状与特点 二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系 三、房地产企业运营管理的原理三、房地产企业运营管理的原理 前

18、言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 31 一、房地产企业运营管理的现状与特点一、房地产企业运营管理的现状与特点 很多房地产企业中普通存的现象： 部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调 岗位职责不明，干好干坏说不清 授权不清，不知该不该做主 单个项目做得很好，但多项目运作问题不断 总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？ 同样的问题重复发生 不断地处理问题但总也处理不完 换一个领导换一种做法 越级指挥，计划天天变 制度流程一大堆，形同虚设 员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低 客户投诉不断 -出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形

19、成一套出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一套 规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的80%。 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 32 认识误区： 认为运营管理就是项目计划管理 最新难题： 多项目跨区域开发的企业计划和目标 如何保证 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 33 二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系 （一）运营与项目 （二）项目管理简介 （三）运营管理与项目管理的区别 （四）运营管理与

20、项目计划的关系 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 34 （一）运营与项目 工作性质与内容的不同 工作环境与方式的不同 组织与管理上的不同 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 35 （二）项目管理简介（二）项目管理简介 项目的定义：项目的定义：对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性 任务。 “项目管理项目管理就是指把各种系统、方法和人员结合在一起，在规定的时间、 预算和质量目标范围内完成项目的各项工作，有效的项目管理是指 在规定用来实现具体目标和指标的时间内，对组织机构资源进行计 划、引导和控制工作。”

21、 -美国项目管理学会 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 36 项目管理框架图 项 目 干 系 人 的 需 要 和 期 望 9大知识领域核心功能 范围管理时间管理成本管理质量管理 人力资源 管理 沟通管理风险管理采购管理 项目 管理 工具 项目 管理 技术 9大知识领域辅助功能 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 37 项目管理简介：项目管理简介： 项目与项目管理知识 概念阶段概念阶段 一般机会研究 特定项目机会研究 方案策划 初步可行性研究 详细可行性研究 项目评估 商业计划书的编定 规划阶段规划阶段 项目背景描

22、述 质量何证 目标确定 进度安排 范围规划 资源计划 范围定义 费用估计 工作分解 费用预算 工作排序 质量计划 工作延续时间估计 实施阶段实施阶段 采购规划 进度控制 招标采购的实施 费用控制 合同管理基础 质量控制 合同履行和收尾 安全控制 实施计划 范围变更控制 安全计划 生产要素管理 项目进展报告 现场管理与环境保护 收尾阶段收尾阶段 范围确认 质量验收 费用决算与审计 项目资料与验收 项目交接与清算 项目审计 项目后评价 共性知识 项目管理组织形式 企业项目管理 讯息分发 风险监控 绩效评价与人员激励 冲突管理 项目办公室 企业项目管理组织设计 风险管理规划 信息管理 沟通规划 新经

23、济项目管理 风险量化 项目经理 组织规划 风险识别 项目监理 风险应对计划 多项目管理 团队建设 风险评估 行政监督 法律法规 目标管理与业务 过程 方法和工具 要素分层法 不确定性分析 责任矩阵 质量控制的数理 项目财务评价 方案比较法 环境影响评估 网络计划技术 设计方法 里程碑计划 并行工程 资金的时间价值 项目融资 甘特图 挣值法 质量技术文件 工作分解结构 评价指标体系 模拟技术 有无比较法 国民经济评价方法 中国项目管理知识体系框架 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 38 （三）运营管理与项目管理的区别（三）运营管理与项目管理的区别 运营管

24、理运营管理项目管理项目管理 是企业价值链各个系统的设计、运 行和改进，以实现产品和服务的增 值 是为实现项目目标而完成项目的各 项工作 面对的是公司的运营管理，包括多 项目公司的管理（如多项目开发的 房地产公司） 面对的是单个项目 具有长期、连续、循环往复的特点具有项目临时、单次的特点 范围更广（包括营销等其他活动）范围相对较窄 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 39 （四）运营管理与项目计划的区别（四）运营管理与项目计划的区别 运营管理项目计划 公司经营计划，包括公司除战略规 划外的所有计划工作的管理 项目开发进度及相配合的各项计划 工作 重要的还有

25、运营体系的设计和改进只是项目管理的一种工具 更全面的监控和考核监控进度，调整计划 目标是最大限度利用资源，满足客 户不断增长的需要，提高企业竞争 力 目标是项目开发进度的保证，成本 控制和实现质量要求 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 40 多项目公司企业管理的三个层次 发展目标 项目开发 运营体系 战略管理战略管理 项目管理项目管理运营管理运营管理 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 41 确定需要 项目选择 项目计划 项目执行 项目控制 项目评估 项目结束 定义计划实施收尾 项目的生命周期项目的生命周期 前言

26、前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 42 房地产企来产品开发与销售价值链的主要系统 和支持、保证、控制价值链的支持系统 主要系统：立项、策划、设计、施工、竣工、销售 支持系统：人力资源、财务、行政、成本、采购、技术、 报建 房地产企业运营管理就是对以上各个系统进行设计、运 行和改进、以实现项目开发的增值，提高效率、降低成本， 提升企业的核心竞争力。 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 43 三、房地产企业运营管理的原理三、房地产企业运营管理的原理 （一）房地产企业价值链 （二）房地产运营管理体系中的各项活动/子系统 前

27、言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 44 （一）房地产企业价值链（一）房地产企业价值链 支 持 活 动 主 要 活 动 公司基础建设 （一般管理、会计、财务、成本、战略计划） 人力资源管理 （招聘、培训、发展） 技术开发 （研究和发展产品和流程的改进，新技术研究） 采购、报建 （原材料采购、设备供应、手续提供） 立 项 策 划 设 计 施 工 竣 工 销 售 服 务 利润 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 45 （二）房地产运营管理体系中的各项活动（二）房地产运营管理体系中的各项活动/子系统子系统 房地产企业产品开

28、发与销售价值链的主要系统和支持、 保证、控制价值链的支持系统： 主要系统：主要系统：立项、策划、设计、施工、竣工、销售。 支持系统：支持系统：人力资源、财务、行政、成本、技术、采购、 报建。 房地产开发价值链 （Value Chain） 业务规范 运营组织 运营管理 公司的运营组织、业管规范和运营流程均围绕房地 产开发价值链建立并用作于房地产开发价值链 前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 46 第一讲：房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营组织系统的设计 房地产企业业务规范系统的设计 房地产企业运营流程系统的设计 房地产

29、企业运营管理体系的设计常见问题 房地产企业运营管理 47 公司发展战略 价值观 使命 愿景 Vision 希望未来成为什么样的企业 Mission 明确企业的客户是谁？将 为客户提供什么样的服务 Values 公司在追求目标时使用的准则 Strategy 公司的发展规划 房地产企业的战徊金字塔房地产企业的战徊金字塔 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 48 企业组织架构 运营组 织系统 业务规 范系统 运营流 程系统 企业战略 企业运营战略 企业运营管理体系企业运营管理体系 房地产企业运营管理的体系

30、设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 49 运营战略 运营组织系统 部门职能 岗位岗位职能 业务规范系统 开发 设计 成本 工程 营销 物业 行政人事 财务 运营流程系统 项目 论证 项目 策划 设计 管理 招标 采购 工程 管理 企业发展的战略 运营管理战略 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 50 一、房地产企业战略指引下的组织架构一、房地产企业战略指引下的组织架构 二、设计组织架构下的部门职能二、设计组织架构下的部门职能 三

31、、合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分三、合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分 四、组织系统文件的设计方法和设计要求四、组织系统文件的设计方法和设计要求 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营组织系统的设计房地产企业运营组织系统的设计 房地产企业运营管理 51 一、房地产企业战略指引下的组织架构一、房地产企业战略指引下的组织架构 按照现代管理理论 企业管理一般按职能分工，其中最其本的也是最主要的职能是财务会 计、技术、生产运营、市场营销和人力资源管理。 分工的职能既是独立的又是相互依赖的，正是这种相互依赖和配合才 能实现企业的经营目标。 企业的经营活动是这些职

32、能有机联系的一个循环往复的过程。 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 52 四种架构图四种架构图 职能式 项目式 弱矩阵式 强矩阵式 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 53 职能式职能式 适用于规模 较小的，以技 术为主的项目。 不适用于时间 限制性强或对 比变化快速相 应的项目 项目协调 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 执

33、行主管 职能主管职能主管职能主管 职员 职员 职员 职员 职员 职员 职员 职员 职员 房地产企业运营管理 54 项目式项目式 项目协调 适用于包 括多个相 似单个项 目的单位 或组织以 及长期的 大型的重 要的和复 杂的项目。 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 执行主管执行主管 职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 房地产企业运营管理 55 矩阵式弱矩阵 项目协调 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体

34、系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 执行主管 职能主管职能主管职能主管 职员 职员 职员 职员 职员 职员 职员 职员 职员 房地产企业运营管理 56 矩阵式矩阵式- -平衡式平衡式 项目协调 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 执行主管执行主管 职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 项目经理项目经理 房地产企业运营管理 57 强矩阵式 项目协调 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计

35、 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 执行主管执行主管 职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 项目经理项目经理 项目经理主管项目经理主管 项目经理项目经理 项目经理项目经理 项目经理项目经理 房地产企业运营管理 58 矩阵型-复合式 项目A协调 项目协调 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 执行主管执行主管 职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员职员 职员

36、职员 职员职员 职员职员 项目经理项目经理 项目经理主管项目经理主管 项目经理项目经理 项目经理项目经理 项目经理项目经理 房地产企业运营管理 59 金地集团组织架构图 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 股东大会股东大会 董事会董事会 总裁总裁 监事会监事会 董事会秘书董事会秘书 公司投资、财务委员会和外部行业专家顾问等公司投资、财务委员会和外部行业专家顾问等 行政管理部行政管理部 人力资源部人力资源部 经营管理部经营管理部 企业发展部企业发展部 技术管理部技术管理部 财务管理部财务管理部 北京金地房地产开发有限公司

37、北京金地房地产开发有限公司深圳市金地物业管理有限公司深圳市金地物业管理有限公司 上海金地房地产开发有限公司上海金地房地产开发有限公司深圳市金地置业顾问有限公司深圳市金地置业顾问有限公司 深圳金地房地产开发有限公司深圳金地房地产开发有限公司 武汉金地房地产开发有限公司武汉金地房地产开发有限公司 房地产企业运营管理 60 华润集团 组织架构图 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 董事长 总经理 技术发展委员会 公司投资地产项目以项目经理制执行总经办 计划部 行政部档案室 公关部 见下页 房地产企业运营管理 61 华润集团组

38、织架构图 接上页 财务 部 资金管 理中心 研发 部 经营 部 工程管 理部 招标采 购中心 合同预 算部 网络 部 人力资 源部 法务 部 客服 中心 市场研 究、土 地谈判、 前期策 划 规划局、 立项、 证照办 理 总建筑师 负责，每 个项目实 行责任建 筑师制 总工负责制 设计管 理部 合同起草、 审核、执 行、监约， 做工程预 算 信息 化平 台建 立维 护 凤凰城 华亭嘉园 优仕园 翡翠城 成都翡翠城 华润俱乐部 华润特点： 1、公司所有项目影响由华 润置地经济公司承担。专 业化与职业化，形成内部 市场化运作 2、实行项目经理制、总工 负责制、建筑师责任制 3、市场反应较慢，管理队

39、 伍年轻化 4、华远分流人才，内伤较 大 5、资金、品牌、规划有优 势 6、逐渐形成自己开发模式， 如凤凰城项目和翡翠城项 目 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 62 董事长 总经理 总经办 万科周刊 秘书处 档案室 行政部 财务管 理中心 资金结 算中心 建筑研 究中心 工程管 理部 企划 部 管理 总部 物业管 理部 人力资 源部 审计法 务部 监事长 投资决投资决 策中心策中心 区域项目区域项目 利润中心利润中心 成本费成本费 用中心用中心 大连万科大连万科天津万科天津万科北京万科北京万科深

40、圳万科深圳万科武汉万科武汉万科南京万科南京万科沈阳万科沈阳万科 财务部财务部营销部营销部工程管理部工程管理部综合部综合部 分管成分管成 本财务本财务 分管分管 营销营销 分管工程、规划设分管工程、规划设 计、采购。预算计、采购。预算 人力资源、行政、人力资源、行政、 信息等功能集合信息等功能集合 万科集团 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 63 万科组织架构特点： 最早提出职业经理人理念的企业，倡导职业化管理 管理较规范 集团本部为投资决策中心，从事战略高度事宜 各地区为法人治理机制企业，通过产权

41、控制 分公司授权较大，机构尽量简单，总部提供支持和监约功能 人力资源管理非常重视，强调人员的轮岗和晋升，职业生源较好， 薪酬较低，强调职业生涯的发展 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 64 运营组织系统的设计原则运营组织系统的设计原则 合理处理好集中和分散的关系 明确各部门之间的定位和权责界定及 划分 分析各部门在运营流程中发挥的职能 确定各部门与其它部门沟通协调关系 确定各部门权利与行 编写各部门的部门职能 分析各岗位工作饱满程度 因岗设人与因人设岗相结合 确定部门各岗位名称及基本工作内容 部门

42、定岗定编时需要对公司短其与长 期战略综合考虑 公司织织架构 公司发展战略 各部门权力与责任 各部门岗位定编 部门各岗位职责确定 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 65 责权 明确原则 兼顾 发展原则 精干高效 原则 战略导向 原则 以战略为 核心的运 营组织系 统设计 基于公司战略，自上 而下进行设计 力求机构简练，人员 精干，从简单到专业 管理效率高，保持竞 争力。 基于现状的管理成熟 度、组织的发展阶段 及管理能力，同时兼 顾未来的发展需要。 每一管理层次、部门、 岗位的责任权利都明 确和对应

43、。 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 运营组织系统的设计原则运营组织系统的设计原则 房地产企业运营管理 66 部门职能-例：成本部、采购部 成本管理职能成本管理职能采购管理职能采购管理职能 1、成本目标管理：成本的前期测 算、目标制定、成本动态监控、成 本分析与后评估； 2、工程预结算管理：自行编制、 审核工程量及造价文件，对咨询公 司服务进行跟踪管理； 3、现场成本控制：变更的造价计 算、现场工程量测定、零星工程或 材料采购的委托和签证。 1、供方管理：考察、评估、建库 并选用项目所需的合作单位及材料 设备； 2、

44、采购及招标管理：工程、材料 设备、设计、营销方面的招标，定 标的、定单位、定价格； 3、合同管理：合同的签订、变更 及追加、付款及结算手续办理。 各企业部门的名称和职责划分往往不同，但基本管理各企业部门的名称和职责划分往往不同，但基本管理 与业务工作内容必须齐全，才能达到运营管理要求。与业务工作内容必须齐全，才能达到运营管理要求。 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 二、设计组织架构下的部门职能二、设计组织架构下的部门职能 房地产企业运营管理 67 岗位职责岗位职责-例：成本部、采购例：成本部、采购部部 成本部经理岗位

45、职责 预算工程师岗位职责 采购部经理岗位职责 合约工程主管岗位职责 合约物资主管岗位职责 合约营销主管岗位职责 成本管理事务员岗位职责 三、合理设计各部门岗位职责及权责划分三、合理设计各部门岗位职责及权责划分 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 68 1、市场调查和供方管理工作：、市场调查和供方管理工作： 1.1负责了解各施工单位的资质状况、施工业绩、报价水平及任务饱和情况; 1.2负责组织对供方（施工队伍、设计单位、广告商等）的资质进行考察，建立合格供方名 录； 1.3负责定期对材料设备市场进行考

46、察，动态掌握材料设备的市场信息； 1.4负责编制或汇总供方市场考察报告评分表和材料市场考察报告； 1.5负责建立材料市场信息库，为相关部门提供最新的市场价格信息。 2、招投标及合同管理、招投标及合同管理 2.1负责编制项目整体施工招标方案及计划； 2.2负责组织设计招投标工作； 2.3负责组织工程招投标工作； 2.4负责组织工程监理的分判； 2.5负责组织营销广告包装业务的分判工作； 2.6负责对投标单位资格审核； 2.7负责对部门起草的合同文件进行解释，建立和完善招投标及合同文件的标准版本。 3、甲供材料和装饰材料的管理、甲供材料和装饰材料的管理 3.1负责编制公司甲供材料的进度计划； 3.

47、2负责物资采购； 3.3负责协助设计部提供装饰材料和其它需送样报审物资的样品。 范例：采购部部门管理职能范例：采购部部门管理职能 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 69 范例：成本部经理岗位职责范例：成本部经理岗位职责 1、全面负责成本部工作，直接对主管副总经理或总经理负责，承担本部门领导责任； 2、制定本部门的工作计划和目标，负责本部门工作职责的落实和各项工作计划的执行，保 证部门高效、有序的进行； 3、组织部门预算专业人员开展项目各建设阶段的成本控制工作，合理确定和有效控制工程 造价，通过动态

48、控制实现成本控制目的； 4、组织部门开展市场调查和研究，收集各类材料与工程造价信息，进行技术经验分析，坚 持数据积累； 5、确认和签署部门发出的重要造价文件，如结算等，配合公司完成三算单办理等重大事项； 6、负责组织部门管理制度与业务规范的建立，并与公司及相关部门的有关制度衔接，保证 部门制度合理有效。 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 70 范例：预算工程师岗位职责范例：预算工程师岗位职责 1、在部门经理的领导下，完成项目在各阶段：方案建议阶段、初步设计阶段、 施工图设计阶段、招投标阶段、合同实

49、施阶段、以及竣工等阶段所相应的投 资估算书、预算书、概算书、工程量清单、结算书等的编制。 2、接受参加专业培训、更新知识、提高业务水平。 3、及时掌握项目工程进展的状况，对承包商报送的工程形象进度进行审核，提 出付款额的建议。（仅限项目部的预算工程师） 4、对不同的设计及材料进行成本研究，并向现场工程师或设计单位提出成本建 议，协助他们在投资限额范围内进行设计或设计变更。 5、工程进行期间，定期制定成本估算报告书，反映施工中存在的问题及支付的 情况，就工程变更的大约费用，向公司有关领导及相关部门提出建议。 6、审核工程变更清单，与承包商达成费用上的增减协议。审核合同以外的新增 材料单价。 房地

50、产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 71 范例：成本管理中心总监职位说明书范例：成本管理中心总监职位说明书 职务名称成本管理中心 所在部门成本管理中心 直接上级总经理 管理幅度 直接下属成本部经理/采购部经理 管理层次 1、职位职责 1.1负责建设项目的全过程成本控制工作； 1.2负责建设项目招标管理； 1.3负责项目的合同管理； 1.4负责公司的供方管理，包括考察、评审 1.5负责建立有关制度与工作标准，包括标准合同文件、成本标准； 1.6负责公司戌本管理方面业务基础的建设，人才梯队建设和业务培训；

51、1.7负责中心日常工作，完成各项计划与目标，做必要的总结与汇报； 1.8负责与其化管理中心的工作配合与协调。 2、任职资格 2.1学历：本科以上 2.2专业：工程经济与管理、工程类 2.3经验：有竣工结算经验，以及3年以上房地产公司成本控制，招标及合同管理经验 2.4年龄：不限 2.5资格：中级职称/造价工程师 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 72 范例：成本部、采购部权限划分范例：成本部、采购部权限划分 成本管理权限划分成本管理权限划分 招标采购事务权限划分招标采购事务权限划分 1 1、 规划

52、设计招标与合约权限划分规划设计招标与合约权限划分 2 2、营销事务招标与合约权限划分、营销事务招标与合约权限划分 3 3、工程合约与招标权限划分、工程合约与招标权限划分 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 73 范例：规划设计招标与合约权限划分范例：规划设计招标与合约权限划分 事项董事长总经 理 副总 经理 成本 部 采购部设计 部 备注 1招标计划批准批准 备案备案经办 2设计供方资质预 审 批准经办 3招标文件的发放批准审核审核审核经办 4中标单位确定批准审核审核审核经办 5设计 合同 签置 1

53、00万以 下（含） 批准批准审核审核审核经办由招标小组确定， 经合同评审流程， 100万元以上设计 合同及单位报董事 长审批 100万以 上 批准审核审核审核审核经办 合格供方名册备案批准备案备案经办 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 74 范例：营销事务招标与合约权限划分范例：营销事务招标与合约权限划分 事项董事长总经理成本部采购部营销部备注 1招标计划批准 备案备案经办 2供方资质预审批准 备案备案经办 3招标文件的发 放 批准 审核备案经办 4中标单位确定批准 审核审核备案经办由招标小 组确

54、定， 合同评审 流程 5合同签署 （500万元） 批准 审核备案经办 合同供方名册备案备案备案经办 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 75 范例：工程合约与招标权限划分范例：工程合约与招标权限划分 事项董事 长 总经 理 副总 经理 采购 部 工程 部 成本 部 其他 部门 备注 1招标计划批准审核经办参与经周例会讨论批 准 2招标文件审核经办参与参与参与按招标流程 3招标资格预审审核经办参与参与参与同上 4中标单位确定备案批准审核经办参与参与参与同上 5合同500万以下批准审核经办审核审核审核按

55、合同管理流程 500万以上批准审核审核经办审核审核审核按合同管理流程 6合格供方名册备案审核经办审核审核审核按资质预审流程 7计划 内甲 供材 料设 备采 购 材料设备5万 元以下，零 星工程10万 元以下 备案备案批准 备案零星工程和材料 材米设备5万 元以上 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 76 四、组织系统文件的设计方法和设计要求四、组织系统文件的设计方法和设计要求 组织规范系统的设计方法组织规范系统的设计方法 明确战略定位：开发地区范围、预期规模、经营思想（求快、求大、求精）明确战略定位

56、：开发地区范围、预期规模、经营思想（求快、求大、求精） 设置管理模式：管理层级划分（二级设置管理模式：管理层级划分（二级OR三级）三级） 设计组织架构：包括部门及职能、岗位及职责设计组织架构：包括部门及职能、岗位及职责 划分管理权限：即各项业务的审批授权划分管理权限：即各项业务的审批授权 组织规范系统的设计要求组织规范系统的设计要求 管理层级与部门职责配置可支持高效运营管理层级与部门职责配置可支持高效运营 适度授权、防范风险适度授权、防范风险 总之：寻求风险与效率的最佳平衡点总之：寻求风险与效率的最佳平衡点 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房

57、地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 77 组织系统规范体系的设计原则组织系统规范体系的设计原则 以组织系统 为基础 广与深 原则 制度导向 原则 实现经营目 标为原则 共享互 补原则 分与合 原则 管理制度的制定必须能够体现 “分” 与“合”原则，对管理 权限有收有放，既集中于集中 的管理，又兼顾横向的管理 创造综合效应，达到资源 共享，优势互补，互相推 动，有效提高效率，降低 管理成本 管理制度、管理规定和管理办法，必须确保各核心业务实现经营 目标，为实现公司战略发展目标做出贡献，随着组织的重大战略 调整而调整 管理制度的要体现“广”的原则， 即制度应该最大限度的覆盖全公 司所有部

58、分，也要体现“深”的 原则，即必须明确和详细 以制度为导向，建立一套完整 的、规范化的系统，淡化管理 者个人的因素，加强制度的约 束力 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 78 组织系统文件的建立过程组织系统文件的建立过程 现状诊断（WHY） 制定目标（WHERE） 组织人员（WHO） 明确计划（WHEN） 文件架构与关键内容确定（WHAT） 编制与评审/培训与应用（HOW） 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运

59、营管理 79 与其他部门的交叉内容必须有效衔接，共同确定与其他部门的交叉内容必须有效衔接，共同确定 系统文件的详细程度与技能及培训程度相适应系统文件的详细程度与技能及培训程度相适应 并非越细越好，关键能明确要求，发挥作用并非越细越好，关键能明确要求，发挥作用 能够自我完善，即文件自身有完善机制能够自我完善，即文件自身有完善机制 需要持续改进需要持续改进 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 80 统一规划文件的格式：统一规划文件的格式： 手册封面 文件目录 文件编号 文件版号 纸张 字体 字号 LOG

60、O 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型 房地产企业运营管理 81 三、房地产企业业务规范系统的设计三、房地产企业业务规范系统的设计 （一）（一）业务规范系统的内容业务规范系统的内容 （二）业务规范系统的设计过程与工作协调（二）业务规范系统的设计过程与工作协调 （三）业务规范系统文件手册的建立要求（三）业务规范系统文件手册的建立要求 其中，第（二）、（三）项内容同运营组织系统，不再重复其中，第（二）、（三）项内容同运营组织系统，不再重复 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产业务规范系统的设计房