博思堂策划秘籍]

1、2021/3/10讲解：XX1 BIRTHIDEA博思堂 策划秘籍 策略宝典 2021/3/10讲解：XX2 博思堂策略历程 1998年 1999年 2001年 2003年 2004年 * 推广策略 * 包装策略 * 攻击策略 * 创作 策略 * 地产策略 * 5点1线 * 3段式 * 庖丁5刀 * 10大关系 代表项目 *万科四季花城 * 蔚蓝海岸 * 武汉金色港湾 * 宝安公园家 * 华润翡翠城 2021/3/10讲解：XX3 策略基础：18点 2021/3/10讲解：XX4 第一招：18点穴功 彻底分解楼盘，楼盘是由18个点构成的； 考察楼盘需要从18个点进行判断，有哪些特点，因为 这些

2、特点就是你的核心竞争力和创意的原则点； 从别的楼盘中学习三个点应用到你的楼盘中，提出你 自己的观点； 2021/3/10讲解：XX5 1、地块：水榭花都 2、文脉：南国奥林匹克 3、主题：四季花城 4、会所：东海花园 5、商业：星河湾 6、教育：蔚蓝海岸 7、交通：碧桂园 8、物业管理 9、总体规划：阳光棕榈滩 10、环境设计：硅谷别墅 11、立面：东海花园 12、平面户型：世纪村 13、社区小品：华桥城 14、大门：四季花城 15、入口广场：星河湾 16、展示中心：龙湖花园 17、样板间：世茂滨江 18、示范环境：置信梦工场 2021/3/10讲解：XX6 推广策略 2021/3/10讲解：

3、XX7 推广策略 6点心法 1、问题点在哪里？ 2、解决问题的方法是什么？ 3、各方案具体执行如何安排？ 4、媒介计划一览表 5、广告创意计划及表现方案； 6、工作推进时间计划； 2021/3/10讲解：XX8 6点心法核心点 2021/3/10讲解：XX9 包装策略 2021/3/10讲解：XX10 5点1线地产整合推广 现场包装引导进入+工地的感染力 卖场包装售楼处的亲和力 样板间包装样板间的熟悉力 媒介推广信息和概念的传递 外卖场把销售信息在次向外传递，人流最大的地方 2021/3/10讲解：XX11 一、现场包装-说明 实现对买家的围杀半径，让买家能够顺利地实现从外 面导引到工地现场

4、第一阶段：在没有楼盘形象的状态下建立的是水平围 杀线 第二阶段：通过楼体作为核心点进行纵向围杀 2021/3/10讲解：XX12 现场包装-主要内容 外路牌 导示牌 立柱挂旗 工地路牌 围板 售楼处导示牌 售楼处标牌 停车场标牌 欢迎标牌 看楼专车 POP彩旗或吊旗设计 楼体招示布（项目名 称、销售信息、促销 概念等等） 楼层进度牌 2021/3/10讲解：XX13 二、卖场包装-说明 售楼处包装。买家一般到售楼处是一种敌对行为，提 防和抗拒心理非常重，我们的目标就是把这种心理弱 化，让买家与销售人员进行沟通 分宣传品、展示、VI三个部分 2021/3/10讲解：XX14 卖场包装-内容 整体

5、氛围概念提示 形象墙设计 实体展板 售楼书 折页 价格单页 付款方式清单 手袋设计 销售人员名片 信纸、信封 销售人员工作牌 销售人员服装及门 卫服装建议 2021/3/10讲解：XX15 三、样板间包装 主要功能是对从售楼处到样板间的导引及样板间的功 能标牌 2021/3/10讲解：XX16 样板间包装-内容 楼梯氛围布置 楼梯间欢迎牌 户型标牌 展示空间功能标牌（ 主人房、儿童房、父母房、 客房、书房、电脑房、健身房、画室等） 免费赠送标牌（洁具、橱具等） 特别卖点 2021/3/10讲解：XX17 四、媒介推广 报纸 影视 杂志 户外 2021/3/10讲解：XX18 五、促销卖场包装-

6、内容 形象展场 主背景板 招示布 展示中心开放日看楼专车 卖场两种：商场与广场。卖场两种：商场与广场。 2021/3/10讲解：XX19 攻击策略 2021/3/10讲解：XX20 攻击策略 攻击3段式 1、攻击阶段 2、攻击波 3、攻击点 2021/3/10讲解：XX21 攻击阶段 销售5节点 * 内部认购 * 正式开盘 * 2期开盘 * 准决战（第2年5月现场出现） * 决战（第2年10月或第3年5月配套出现） 2021/3/10讲解：XX22 攻击波 3板斧 * 前：开盘前 * 中：开盘活动 * 后：开盘热销 2021/3/10讲解：XX23 攻击点 3条线 第1条工程线：* 单体：奠基

7、、开工、封顶、外立面、入伙 * 社区：展示、组团、小区、社区、 品牌 第2条节日线：* 1月元旦/2月春节/3月植树节/5月狂欢 节 第3条专业线：* 5月春交会；10月秋交会 2021/3/10讲解：XX24 创作策略 2021/3/10讲解：XX25 5刀心法 1、卖点 2、名称 3、主题 4、创意构架 5、创意延展 庖丁5刀 2021/3/10讲解：XX26 庖丁5刀 第2重境界:刀点 2021/3/10讲解：XX27 庖丁5刀第2重境界 刀点 刀点是进入庖丁5刀第2重境界的标志； 刀点是庖丁5刀第2重最核心的点； 刀点是所有攻击的起点； 刀点一但确立， 就形成了庖丁5刀一气呵成攻杀；

8、2021/3/10讲解：XX28 刀点心法之1 5刀的刀点在哪里？ 刀点：项目的差异性 项目的差异性是所有我们出刀的刀点； 是策动整个市场攻击的核心点； 项目的差异性是所有攻击策略的起点； 2021/3/10讲解：XX29 刀点心法之2 项目的差异性在哪里？ 刀点：发展商怎么考虑？ 特别注意发展商的规划，因为发展商比我们还要谨慎， 其在产品上一定要找出来市场的竞争优势，我们的刀法 是把这种优势提炼， 进一步形象表现化，成为项目与买家沟通的桥； 2021/3/10讲解：XX30 刀点心法之3 发展商考虑的目标是什么？ 刀点：市场的地位 每个项目都有卖点，每个项目都有其市场的位置， 或规模有代表性

9、、或产品有个性、或规划有特点、或户型有不同， 或位置不同、或概念不同，最后一招可能是价格， 2021/3/10讲解：XX31 刀点心法之4 市场的地位如何确立？ 刀点：卖点的再度整合 差异性的出现，形成出招的核心，但招式需要进一步整合， 即以差异性的卖点作为核心主线， 针对差异性统一卖点关联、主题关联、名称关联、表现关联; 2021/3/10讲解：XX32 刀点心法之5 卖点整合如何延续？ 刀点：庖丁5刀 卖点、名称、主题、创意构架、创意延展; 2021/3/10讲解：XX33 刀点的3种破招式 1、竞稿项目破招式 核心点在市场地位；差异性、主题、名称、创意延展； 2、整合项目破招式 核心点在

10、创作概念；差异性、主题、名称、创意构架、创意延展； 3、2期项目破招式 核心点在产品分解；差异性、卖点分解、推广变化； 2021/3/10讲解：XX34 提案要点 2021/3/10讲解：XX35 5点心法 1、明确节点 2、提案时间 3、主题、内容及清单 4、小组例会 5、形成策略方案 2021/3/10讲解：XX36 BIRTHIDEA博思堂 移花接木 第2-3招 地产战略定位10大关系论十大关系 2021/3/10讲解：XX37 地产十大关系论 战略定位3大关系 规划定位4大关系 销售定位2大关系 整合推广1大关系 2021/3/10讲解：XX38 战略定位3大关系 1、宏观局势的风险性

11、在哪里？ * 涉及到市场及市场的未来趋势 2、项目定位的风险性在哪里？ * 涉及到市场定位及战略优势 3、战略开发的风险性在哪里？ * 涉及到开发节奏及市场的连续性 2021/3/10讲解：XX39 规划定位4大关系 4、规划的风险性在哪里？ * 涉及到市场控制及市场稳定 性 5、核心卖点的风险性在哪里？ * 涉及到竞争优势及优势的持 续 6、竞争力的风险性在哪里？ * 涉及到市场关注及热点 的保持 7、启动点的风险性在哪里？ * 涉及到项目的开盘节点 及市场影响力 2021/3/10讲解：XX40 销售定位2大关系 8、销售的风险性在哪里？ * 涉及到目标群锁定及户型面积定位 9、价格的风险性在哪里？ * 涉及到销售速度及市场连续性 2021/3/10讲解：XX41 推广定位1大定位 10、整合市场攻击风险性在哪里？ * 涉及到市场开战的原则及市场的占有率 2021/3/10讲解：XX42 开发商开发商 代理商代理商 客户客户 2021/3/10讲解：XX43 外立面及景观 2021/3/10讲解：XX44 策略 组合 流程 梳理 瓶颈 分析 突破 点 卖点 挖掘 整合 资源 定稿 2021/3/10讲解：XX45 超级定位十大法则 突破极限获得超额溢价的基本思路 在定位中创