南通万通置业新东区项目选择20071120

1、地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 人民东路三地块比较分析提报 2007年10月13日 地 址

2、： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 第一部分 拿地背景 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路

3、一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 p拿地背景 u鎏金世家项目由于拆迁受阻，项目进展缓慢。 u基于企业战

4、略考虑，将从人民东路三地块择一进行运作。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析

5、 地块分析 拿地建议 三地块位置示意图 第第4 4号地块号地块 南通大学南通大学 麦德隆麦德隆 电子信息电子信息 产业园产业园 纺织科技纺织科技 工业园工业园 三块地块均位于新东区人民东路沿线，4#和5#地块距离市区较 近，6#地块距4#地块不足2公里。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6

6、- 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 p三幅地块选择标准 拿地 操作 销售 回款 快 无拆迁阻力 易规划设计 非高端产品 早开工销售 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3

7、2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 第二部分 区位分析 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5

8、- 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 p区域划分 u南通市城区大致可以划 分为老城区、新城区、新 东区、城北四大房地产板 块，呈现“一主三幅”的 格局。 老城区 城北区 新城区 新东区 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8

9、3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m p区域规划 城市中心区 主干道人民路 新东区 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 u新东区占地21.48平方公 里 。其核心区域北起钟秀路， 西至工农路，南到通启路， 东接通富路。 u位于南通市城市中轴线东 侧，距市中心仅三公里。 p区

10、域概况 承接转移城市功能的重要板块。承接转移城市功能的重要板块。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o

11、 m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 p区域规划 南通市新东区南通市新东区 商业核心区 工业区 住宅区 德民休闲商业街 u新东区的功能定 位以先进服务业， 制造业为主。 u以人民东路商业 街，贯穿整个新区。 u以外环东路及人 民路分割工业区和 休闲住宅区。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2

12、 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 p区域市场 n 新东区聚集人口近8万，目前大约拥有150万平米的住宅。 n 根据42届房交会市场调查显示，购房者购房首选新东区比 例为39，区域认同度良好。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3

13、2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 p区域在售楼盘一览 通富路 东晖花园 天虹花园 苏建花园 东景国际 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电

14、话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 项目名称建筑面积（万平米）均价（元/平米）销售率主力面积（平米） 苏建花园30730078100-140平米 天虹花园1567004590-140平米 东景国际15520098126172平米 东晖花园145

15、3004680-90平米 p区域在售楼盘 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 n 区域在售项目已售面积达51.29万平米，销售率为69.31%。 n 区域在售项目已售均价为6374元/平米，可售面积22.71万平米。 n 区域在售项目均价沿人民东路有逐渐降低的趋势。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3

16、3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 p总结 u区域的未来发展与南通城市的东移，南移相一致，具有 广阔的未来前景。 u新东区板块是目前热门的区域之一，随着配套的完善， 板块成熟度将进一步提高。 u板块在售楼盘销售情况良好，沿人民东路向东区位价值 逐步降低，销售价格也逐步走低。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室

17、邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 第三部分 地块分析 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电

18、话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地块 用地指标用地指标 地块位置人民路东延南、园林路东 用地性质居住、商业 用地面积 1号地块24845平方米 57873平方米 2号地块33028平方米 建筑密度

19、 1号地块24.5% 2号地块23.5% 建筑面积 1号地块61200平方米（居住53300平方米） 2号地块84900平方米（居住74300平方米） 绿地率 1号地块40 2号地块40 容积率2.52 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e

20、n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 人民东路 世伦路 110KV高压线 地块一 地块二 220KV高压线 4#地块 用地分析用地分析 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 高压线对地块一影响较大，地块二内有部分建筑待拆迁（图示）， 现场看地无拆迁。沿街面较长，可利用商业价值高。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、

21、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地块 用地优劣势分析用地优劣势分析 优势优势 劣势劣势 地段较好，l配套成熟，靠近麦德隆和南通大学，无拆 迁。易被市中心客户接受。 地块面积小，进深短，过于狭长，特别是南面有安居 房，对小区品质有较大影响，易造成即使离市区近也

22、 影响房价拉升。另外高压线对地块一影响较大。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域

23、分析 地块分析 拿地建议 5#地块 地块位置滨河东城南侧 用地性质居住 用地面积115077平方米 建筑密度20.5% 建筑面积247500平方米 绿地率36% 容积率2.15 用地指标用地指标 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g

24、q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 世伦路 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 用地分析用地分析 5#地块 n 用地相对规整 n 内部拆迁量较大 n 东侧规划河道具有一 定可利用景观价值 n 用地东侧、南侧临街， 可利用商业价值一般。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7

25、3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 5#地块 用地分析用地分析 优势优势 劣势劣势 地块相对规整，易于规划，北面安居房商 业配套可加以利用。品质可以提升。 地块内拆迁量较大，地块内拆迁钉子户对项目推 进影响较大。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2

26、 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 地块位置人民路东延南段以南太平路两侧地块 用地性质居住、商业 用地面积1号地块61341平方米103567平方米

27、 2号地块42226平方米 建筑密度1号地块23.5% 2号地块23% 建筑面积1号地块151900平方米(居住136500平方米) 2号地块88600平方米(居住78600平方米) 绿地率1号地块50 2号地块48 用地指标用地指标 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E

28、m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 地块一 地块二 人民东路 太平路 用地分析用地分析 地块一内有部分拆迁建筑，东侧河道具有一定可利用景观价值，用地 北侧临街，可利用商业价值较高。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3

29、3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 用地分析用地分析 优势优势 劣势劣势 地块位于人民东路端头，区位价值相对4#、5#地块较远，周边 工厂对地块具有负面影响。 拆迁量较小，2号地块东侧河流可作为景观资源，地块位于住区 边缘，有价格优势，对于快速获取土地有反其道而行之的机会，

30、 避开正面竞争。有利于提高性价比，达到快速消化 地形进深相对较长，便于规划设计，长远考虑地块南面工厂以 后如能拆迁可以形成规模开发格局。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c

31、 o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 小结 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 n 5#地块拆迁难度大，建议开发商首先排除此地块。 n 4#、6#地块将通过经济测算及操作条件等方面进行综合比 较，以便于贵司作出判断。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6

32、 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 第四部分 拿地建议 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l

33、 ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#、6#用地指标比较 4#用地指标（面积单位：）用地指标（面积单位：） 用地面积（平米）用地面积（平米）5787357873 容积率容积率2.522.52 建筑密度建筑密度24.5%24.5% 建筑面积（平米）建筑面积（平米）146100146100 住宅面积（平米）住宅面积（平米）127600127600 商业面积（平米）商业面积（平米）1850018500 公建配套面积（平米）公建配套面积

34、（平米）890890 地下建筑面积（平米）地下建筑面积（平米）1200012000 6#6#用地指标（面积单位：）用地指标（面积单位：） 用地面积（平米）用地面积（平米）103567103567 容积率容积率2.482.48 建筑密度建筑密度约约23%23% 建筑面积（平米）建筑面积（平米）240674240674 住宅面积（平米）住宅面积（平米）215128215128 商业面积（平米）商业面积（平米）24954.2924954.29 公建配套面积（平米）公建配套面积（平米）591.71591.71 地下建筑面积（平米）地下建筑面积（平米）4500045000 6#地块规模较大，户均车位较高

35、1，而4#地块规模相对较小，户 均车位0.5，从现有方案来看，6#地块操作性略优于4#地块。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g

36、 q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地块 用地指标（面积单位：）用地指标（面积单位：） 用地面积（平米）用地面积（平米）5787357873 容积率容积率2.522.52 建筑密度建筑密度24.5%24.5% 建筑面积（平米）建筑面积（平米）146100146100 住宅面积（平米）住宅面积（平米）127600127600 商业面积（平米）商业面积（平米）1850018500 公建配套面积（平米）公建配套面积（平米）890890 地下建筑面积（平米）地下建筑面积（平米）1200012000 用地指标用地指标 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻

37、路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地块 销售收入 销售收入估算表销售收入估算表 物业类型物业类

38、型销售单价销售单价销售收入（万元）销售收入（万元） 住宅住宅550055007018070180 商业商业12000120002220022200 合计合计9238092380 注：假设住宅销售价格为5500元/平米，商业销售价格为12000元/平米，全部 销售完毕，未包括车库销售收入。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 -

39、 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地块 成本构成 项目建设成本估算表项目建设成本估算表 成本项目成本项目总费用总费用备注备注 （单位成本（单位成本 元元/ /平米）平米） 土地费用土地费用X X暂设为暂设为X X万元万元 基建费用基建费用3068.13068.1210210 土建费用土建费用255362553616001600 前期费用前期费用3686.10

40、33686.103252.3252.3 配套费用配套费用4675.24675.2320320 合计合计X+36965.403X+36965.403 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a

41、n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地块 其他费用其他费用 费用项目费用项目总费用（万元）总费用（万元）备注（标准）备注（标准） 税费税费5660.58销售收入销售收入* *5.55%5.55% 管理费用管理费用379.86379.862626元元/ /平米平米 销售推广费销售推广费1847.61847.6销售收入销售收入* *2 2 财务费用财务费用4090.84090.8280280元平米元平米 不可预见费不可预见费759.72759.725252元平米元平米 合计合计7077.987077.9

42、8 其他费用 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地

43、块 投资利润表投资利润表 项目项目 销售收入销售收入9238092380 建设成本建设成本X+36965.403X+36965.403 税费税费5660.58455660.5845 其他费用其他费用7077.987077.98 投资总成本投资总成本49703.967549703.9675X X 投资净利润投资净利润42676.0325-X42676.0325-X 投资利润 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7

44、3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地块 土地成本 若按照行业平均利润10的投资净利率计算，土地成本为34277.85 万元，即395万/亩。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8

45、0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地块 盈亏平衡点 假设项目全部销售，利润为0时，土地成本为42676.03万元， 495万/亩。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一

46、 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地块 土地成本敏感性分析 土地成本投资总成本投资净利润投资净利率投

47、资利润率浮动 -10%80554.0311825.9714.68%+4.68% -5%82267.9310112.0712.29%+2.29% 0%83981.828398.1810.00%0 +5%85695.716684.297.80%-2.20% +10%87409.604970.405.69%-4.31% 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传

48、真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 4#地块 拿地成本建议 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 为保证项目获取一定利润（该利润不低于行业平均利润），在容 积率不变的条件下，土地成本不宜超过400万/亩。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5

49、- 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 用地指标用地指标 用地指标（面积单位：）用地指标（面积单位：） 用地面积用地面积103567103567 容积率容积率 2.482.48 建筑密度建筑密度23.51%23.51%，2

50、2.822.8 建筑面积建筑面积240674240674 住宅面积住宅面积215128215128 商业面积商业面积24954.2924954.29 公建配套面积公建配套面积591.71591.71 地下建筑面积地下建筑面积4500045000 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1

51、 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 销售收入 销售收入估算表销售收入估算表 物业类型物业类型销售单价销售单价销售总价（万元）销售总价（万元） 住宅住宅4500450096807.696807.6 商业商业100001000024954.2924954.29 合计合计121761.89121761.89 注：假设住宅销售价格为4500元/平米，商业销售价格为10000元/平米，全部 销售完毕，未包括

52、车库销售收入。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#

53、地块 成本构成 项目建设成本估算表项目建设成本估算表 成本项目成本项目总费用总费用备注备注 （单位成本）（单位成本） 土地费用土地费用X X暂设为暂设为X X万元万元 基建费用基建费用5054.1545054.154210210 土建费用土建费用46607.8446607.8416001600 前期费用前期费用6072.205026072.20502252.3252.3 配套费用配套费用7701.5687701.568320320 合计合计X X65435.7670265435.76702 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2

54、室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 其他费用 其他费用其他费用 费用项目费用项目总费用（万元）总费用（万元）备注（标准）备注（标准） 税费税费7460

55、.967460.96销售收入销售收入* *5.55%5.55% 管理费用管理费用625.7524625.75242626元元/ /平米平米 销售推广费销售推广费2435.23782435.2378销售收入销售收入* *2 2 财务费用财务费用6738.8726738.872280280元平米元平米 不可预见费不可预见费1251.50481251.50485252元平米元平米 合计合计11051.36711051.367 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 -

56、8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 投资利润 投资利润表投资利润表 项目项目 销售收入销售收入121761.89121761.89 建设成本建设成本X X65435.7670265435.76702 税费税费7460.95

57、9817460.95981 其他费用其他费用11051.36711051.367 投资总成本投资总成本83948.0938383948.09383X X 投资净利润投资净利润37813.79617-X37813.79617-X 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a

58、i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 土地成本 若按照行业平均利润10的投资净利率计算，土地成本为 26744.53万元，即172万/亩。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6

59、传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 盈亏平衡点 假设项目全部销售，利润为0时，土地成本为37813.79617万 元，243万/亩。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 2 4 0 2 室 邮 编 ： 5 1 8 0 3 4 电 话 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3

60、3 2 2 8 、 8 3 7 3 3 2 3 8 、 8 3 7 3 3 2 6 6 传 真 ： 0 7 5 5 - 8 3 7 3 3 2 6 6 - 6 1 8 E m a i l ： c h e n g q u a n c h e n g q u a n . c o m W W W . c h e n g q u a n . c o m 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 土地成本敏感性分析 敏感性分析敏感性分析 土地成本投资总成本投资净利润投资净利率投资利润率浮动 -10%108018.1713743.7212.72%2.72% -5%109355.4012406.49