设备维保管控要点分享

1、前言 思考：1、设备为什么要维保？ 思考：2、怎样做到合理维保? 延长设备使用寿命 节约公司使用成本 公司固定资产增值 减少设备故障频率 避免安全事故发生 目录 一、设备分类 二、设备台帐和档案建立 三、编排设备维保计划 四、设备维保案例分享 一、设备分类 一、设备分类 年检类设备专业度较高设备日常维保类设备 设备按维保 分类举例 避雷、接地系统检测 给水系统生活水箱清洗、水 质检测 电梯年检 高压供配电系统检测 供配电系统工具及防护用品 检测 消防系统功能检测 消防电气安全检测 空调系统制冷主机维保 空调水系统水处理框架协议 柴油发电机及控制系统维保 消防报警系统维保集采合同 电梯系统集采合

2、同 慧云系统（平台）维保 低压配电系统维保 空调水系统管道及管道附属部件维 保 空调风系统风机及风机盘管设备维 保 强电系统其他附属设备设施维保 电容补偿柜内设备维保 维保类型年检类（取检测报告）外委自维 维保频次一年一次/一年二次/二年一次一年一次/一年二次/一年四次一年一次/一年二次/一年四次 使用寿命例如：消防主机10-15年例如：制冷主机：10-15年例如：冷却塔：7-10年 结合全面预算系统78类维保任务，按上述分类举例如下： 二、设备台帐和档案建立 二、设备台帐和档案建立 1、万达广场内的设备按专业进行分类，建立设备台账，其中包括设备编号，设备名称，单位、 数量、安装位置，生产厂家

3、，铭牌参数，技术指标等如下参数。 2、万达广场在开业后30天，在工程信息化设备录入中完成上述设备的主要信息录入。 3、对关键设备进行档案建立，实现档案袋管理机制，其中包括： 设备说明书，包括设备名称、型号或规格、制造商、出厂编号、设备唯一性识别号、购置日期、验收日 期、启用日期、放置地点、用途、主要技术指标、保管人等等； 设备产品合格证、保修单； 验收记录、安装调试报告； 检定、检定记录，仪器设备检定校准的计划，下次校准、检定的时间； 设备操作规程及维护规程（必要时）； 保养维护和运行检查计划； 使用记录（定期归档）； 保养维护记录； 运行检查记录； 损坏、故障、改装或修理的历史记录。 三、编

4、排设备维保计划 三、设备维保计划-年检类设备举例 1强电系统 高压供配电系统 检测 外委 微机保护 1、整定要求 2、回路绝缘电阻 3、继电器校验及整定 每2年1次 开关柜 1、铭牌数据 2、绝缘电阻 3、交流耐压 4、回路电阻 5、五防性能 设备交流耐压试验1、断路器2、电流互感器3、电压互感器4、绝缘子 电压互感器绝缘电阻 避雷器1、绝缘电阻测量2、泄流电流测量 变压器 1、绝缘电阻测量2、绕组直流电阻测量3、工频交 流耐压试验 10KV交联乙烯电缆1、绝缘电阻测量2、直流耐压及泄流电流测量 2强电系统 消防电气安全检 测 外委线路接头检查、有无短路短路1次/年 3强电系统 供配电系统工具

5、 及防护用品检测 外委 高压绝缘手套、绝缘鞋，绝 缘垫、高压验电笔、连接地 线 耐压试验2次/年 4消防系统 消防系统功能检 测 外委消防系统检测检测报告 1次/年 （3月份） 5电梯系统电梯年检外委电梯年检特种设备监督部门的检测 6给排水系统 给水系统生活水 箱清洗、水质检 测 外委 给水系统生活水箱清洗、水 质检测 杀菌器等卫生设备维修保养及生活水箱清洗2次/年 7工器具检测 避雷、接地系统 检测 外委 避雷系统检测 1、检查避雷针、避雷线，避雷带及引下线。 2、检查引下线的导电接触部件接触。 3、焊点连接。 4次/年 接地系统检测 1、检查接地引线和接地装置，对接地螺母进行紧 固。 1次

6、/年 三、设备维保计划-外委类设备举例 1空调、通风系统 空调系统制冷主 机维保 外委 冷水主机月保 1、检查控制装置及各传感器的运行； 2、检查制冷剂液位和油位； 3、检查润滑系统的运行；检查回油系统； 4、检查电机和启动器的运行；检查启动柜电器系 统 5、分析运行状态参数 12次/年 冷水主机年保 1、检查压缩机-电机组件 2、检查冷凝器、蒸发器 3、制冷剂系统检查 4、供油系统检查 5、检查和测试所有运行控制和安全控制功能； 6、检查启动器的运行；检查启动柜电器系统 7、配合检查水系统的运行情况； 8、检查调整微电脑控制中心的设定值； 9、检查整个系统的运行状况； 2次/年 2空调、通风

7、系统 空调水系统水处 理框架协议 外委 冷却水系统 1、加药及水质检验 2、清洗冷却塔及填料 3、冷却管道管网清洗 4、热交换器通炮清洗 24次/年 冷冻系统 1、加药及水质检验 2、膨胀水箱清洗 3、冷却管道管网清洗 4、热交换器通炮清洗 12次/年 3空调、通风系统 空调送回风系统 风道清洗及检测 外委 空调风机及风机盘管清洗杀 菌；送回风管道内部；送回 风风口的清洗杀菌及卫生防 疫部门的检测 1、空调风机及风机盘管清洗杀菌；送回风管道内 部；送回风风口的清洗杀菌 2、卫生防疫部门的检测 2次/年 三、设备维保计划-外委类设备举例 4强电系统 高压供配电系统 维保 外委 变压器 1、除尘

8、2、进出线及分接头紧固 3、检查风机手自动是否正常 4、绕组及铁芯温度检查是否正常 1次/年 高压进线柜 1、微机保护 2、多功能表 3、指示灯、带电指示、模拟盘 4、高压断路器、继电保护、备自投装置 PT柜 1、微机保护、多功能表、指示灯、带电指示 2、继电保护 计量柜 1、指示灯 2、多功能表、计量表 联络柜 1、微机保护 2、多功能表 3、指示灯、带电指示、模拟盘 4、高压断路器、继电保护 5、备自投装置 环网柜 1、微机保护 2、多功能表 3、指示灯、带电指示、模拟盘 4、高压断路器、继电保护、备自投装置 5强电系统 直流屏维保及检 测 外委直流屏 1、微机 2、指示灯 3、逆变器接线

9、紧固 4、仪表 5、充电电压、控母电压显示正常 6、电池正常、接头无松动、氧化，无变形 7、开关接头紧固 1次/年 6强电系统 柴油发电机及控 制系统维保 外委柴油发电机及控制系统 1、每月启动发电机2次各运行半小时 2、每半月对蓄电池进行检查 3、启动前对机油进行检查是否在正常范围 4、必须备足发动机运行8小时的油 5、按各品牌发动机规定进行备件清洗更换保养 4次/年 三、设备维保计划-外委类设备举例 7消防系统 消防报警系统维 保集采合同 外委消防报警系统 1、广播功放盘、CD机盘 2、消防端子箱 3、消防电话总机 4、消防报警主机 4次/年 （1、4、7、 10月份） 8消防系统 厨房灭

10、火系统、 气体灭火系统维 保 外委厨房灭火系统维保 1、自动启动 2、手动启动 3、应急启动 4、水流阀 5、声光报警 2次/年 （1、7月份） 9电梯系统 电梯系统集采合 同 外委电梯系统月保 直梯:机房、轿顶、轿厢、底坑的清洁作业和尺寸 工艺的调整。 扶梯:上下机房、梯路系统、扶手系统、梯级、安 全保护装置的清洁作业和尺寸工艺的调整 每个月2次 日常保养， 半个月1次， 每年进行一 次年检 10弱电系统 慧云系统（平台） 维保 外委慧云系统（平台）慧云平台的正常稳定运行4次/年 11给排水系统 雨水井、污水井、 化粪池、隔油池 清掏井底清淤 外委 雨水井、污水井、化粪池、 隔油池清掏井底清

11、淤 污水井井底清理，化粪池、隔油池清掏，清掏杂物、 淤泥 12次/年 三、设备维保计划-自维类设备举例 1空调、通风系统 空调水系统水泵 及其泵附属设备 维保 自维 冷热水、冷却水循环泵、补 水泵等本体防腐、密封元件 更换、联轴器、泵房内阀门、 仪表等需要日常维修 1、设备除锈刷漆 2、设备密封及平衡检查 3、阀门压力表检查 2次/年 2空调、通风系统 空调水系统管道 及管道附属部件 维保 自维 冷冻水、冷却水管道、供暖 二次侧管道、支吊架的防腐 保温，截止阀、调节阀门、 平衡阀、过滤器、法兰、压 力表、温度表、流量表等日 常维修 1、管道和支吊架除锈刷漆、保温检查及紧固 2、各类阀门、仪表、

12、过滤器检查 1次/年 3空调、通风系统 空调风系统风机 及风机盘管设备 维保 自维 空调新风机组、吊式空调箱、 公区风机盘管、风幕、自然 送排风机、公区域VRV机组， 分体式空调等设备本体，风 机、电机、控制板、传感器、 过滤网、冷凝水排管道等维 保 1、设备工作状态检查 2、风机及电机检查 3、滤网检查 4、冷凝水排水正常 5、换热翅片检查 12次/年 4空调、通风系统 空调系统其他附 属设备设施维保 自维 通风管井、百叶窗等设施保 养 1、通风管井百叶窗检查 2、阀门检查 3、通道等设施检查 2次/年 5强电系统 电容补偿柜内设 备维保 自维 电容补偿柜 1、功率因数表、多功能表、指示灯

13、2、电容器接头 3、进出线接头及母排 4、转换开关 5、柜内外卫生 1次/年 交流接触器 1、触点检查有无烧痕 2、铁芯吸合 3、接线端子 三、设备维保计划-自维类设备举例 6强电系统 低压配电系统维 保 自维 低母线排1、插接头紧固2、接头紧固 4次/年 配电柜卫生除尘 电源指示灯除尘接头紧固 旋钮开关转动灵活、接头紧固 标识标牌标示清晰准确 配电柜系统图标示清晰准确 双电源转换开关转动灵活、接头紧固 空气开关除尘、接头紧固 空开隔相防护板紧固 接线桩头除尘、接头紧固 配电柜电源电压显示正常 配电柜负荷电流显示正常 电度表除尘、接头紧固 桥架及盖板除尘紧固 电井照明正常关闭 电井室门无变形、

14、清洁 电井防水检查无漏水 防火封堵检查有无孔洞 地面卫生 清扫 7强电系统 室内公共照明系 统维保 自维 室内照明各配电箱内电气配 件及室内步行街、商管用房、 地下停车场照明灯具 除尘紧固、灯具开关正常无过载、检查线路有无老 化、 4次/年 8强电系统 强电系统其他附 属设备设施维保 自维 外广场活动电箱、临时用电 电箱 除尘紧固、检查线路有无老化、4次/年 9消防系统 防火卷帘门及其 附属设备维保 自维防火卷帘门系统 1、检查电控箱、手动按钮及盒门锁 2、各部件清灰，电控箱及各线路 3、机械传动装置 4、检查卷帘和导轨，开启卷帘，上下运行 5、检查上下限位 6、远程启动卷帘 4次/年 （2、

15、5、8、 11月份） 三、设备维保计划-自维类设备举例 10弱电系统 慧云子系统 （弱电工程） 维保 自维慧云子系统保证16个子系统的正常稳定运行 12次/年 11给排水系统 给排水系统室 内外给水管道 维保 自维 排水管道本体、各类阀 门、水表、水龙头的日 常维修 管道防漏，各类阀门、水表、水龙 头的维修 12次/年 12给排水系统 压力排水管道 及其他排水管 道维保 自维 压力排水管道及其他排 水管道 管道防漏，各类阀门、水表、水龙 头的维修 12次/年 13土建设施 室内墙面、天 花、地面维保 自维 室内公共区域墙面、天 花、地面、楼梯间扶手 栏杆、踏步台阶维保； 1、墙面无破损、污染

16、2、天花无开裂、破损、污染 3、地面无空鼓、破损、污染 4、楼梯间扶手栏杆、踏步台阶无松 动、破损。 2次/年 14土建设施 防火门及其他 门钢钢制门、 自动门的检查 维修 自维 1、防火门维保； 2、其它钢制门维保； 3、自动门维保。 防火门、其它钢制门、自动门五金 件齐全、螺丝紧固、关节部位加润 滑油等； 4次/年 15土建设施 地下车场天花、 地坪、墙面维 保 自维 地下车场天花、地坪、 墙面维保。 1、墙面无破损、污染 2、天花无开裂、破损、污染 3、地面无空鼓、破损、污染 1次/年 三、设备维保计划-设备维保与工程信息化联动 全面预算科目与工程信息化系统维保映射 全面预算系统科目工程

17、信息化系统全面预算系统科目工程信息化系统 强电系统 照明系统 弱电系统 监控系统 供配电系统电子巡更系统 消防系统 消防水系统BA系统 消防电系统停车场管理系统 防排烟系统停车场导引系统 电梯系统电梯系统门禁系统 给排水系统给排水信息发布系统 土建设施综合土建背景音乐系统 工器具检测工器具报警系统 工程物料采购库存管理-物料采购专项维修专项维修 1、全面预算中工程维保科目与工程信息化系统中有如下影射关系； 2、在工程信息化的维保管理中，由总部统一编制维保标准，各单店根据自己广场设 备实际情况，完成维保计划编制，根据维保计划编制生成维保任务，工程技工现场根 据手机端自委或外委任务，实际自己完成或

18、监督第三方外委单位完成。 1、全面预算系统工程维保中的科目与工程信息化系统有如下映射关系； 2、在工程信息化系统的维保管理中，由总部统一编制各专业维保标准，各单店根据自己 广场设备实际维保情况，完成维保计划编制，根据维保计划编制生成对应的维保任务，工 程技工现场根据手机端进行自维或外委任务，实际动手完成或监督第三方外委单位完成； 3、通过执行维保任务，按频次的对现场设备进行有效维保，保障设备的正常运行。 四、设备维保案例分享 四、设备维保案例分享-机房标准化 安庆吾悦变电所标准化 四、设备维保案例分享-机房标准化 安庆吾悦柴油发电机房标准化 四、设备维保案例分享-机房标准化 万达广场强弱电井标

19、准化 四、设备维保案例分享-机房标准化 安庆吾悦电梯机房标准化 四、设备维保案例分享-机房标准化 安庆吾悦污水处理间标准化 四、设备维保案例分享-机房标准化 安庆吾悦报警阀间标准化 3F 2F 1F B1 制冷机组 吊柜机、盘管机 组合式空调机柜 冷却塔 四、设备维保案例分享-空调维保 水泵 问题：离心式制冷机压缩机发 生喘振。 风险：机组发生较大故障，缩 短设备使用寿命； 原因：冷凝器机械清洗未按时 实施，或冷却水出水温度高； 改进措施： 每年制冷季前清洗冷凝器 （通炮）； 每2年进行一次药剂清洗； 1、冷水机组保护性报警停机 四、设备维保案例分享-开利制冷机组维保 四、设备维保案例分享-开

20、利制冷机组维保 1.冷冻油温度长期处于58度以上； 2.主机趋近温度大于3时需进行通炮； 3.更换油过滤器； 4.主机运行5000h必须做振动分析； 5.每年8月31日前上交下一年度大中修报告。 制冷季前未清洗冷凝器 问题：离心式制冷机压缩机 发生油泵压差报警保护停机。 风险：机组发生重大故障， 供电系统损坏，缩短设备使 用寿命； 原因：油过滤器、冷冻油未 按时更换，未及时采购到位； 改进措施： 制冷季前务必按规定更换 油过滤器、冷冻油； 2、机组油泵压差报警保护停机 四、设备维保案例分享-开利制冷机组维保 问题：螺杆制冷机发生高压开 关保护停机。 风险：机组发生重大故障，供 电系统损坏，缩短

21、设备使用寿 命； 原因：冷却水温度高； 改进措施： 加强冷却水温度管控； 加强冷却水加药处理管控； 冷却塔检查、清理 3、螺杆制冷机高压开关保护停机 四、设备维保案例分享-开利制冷机组维保 冷却塔管道及填料淤堵 危害种类对系统影响 结垢、锈蚀 藻类、微生物孳生 沙尘、杂物的侵入 生物粘泥 不达标的冷却水温度 制冷主机效率下降，电能耗增加 设备腐蚀，缩短使用寿命 系统堵塞，增加维护费用 四、设备维保案例分享-冷却塔维保 1. 水处理设备运行正常，PH7-9 2. 软化水设备正常，最少盐量为1/3桶 软化水设备未启用 四、设备维保案例分享-冷却塔维保 软化水设备运行及盐量要求 四、设备维保案例分享

22、-冷却塔维保 1. 水处理设备正常、双桶双泵加药设备完 好 2. 冷却水每15天加药1次，排水调节水质 PH值在6.58.5 3. 每月提供水质分析报告一份 积水盘未清洗 清洁无脏堵，分水均匀，水头低，无飘水现 像 布水器脏堵导至溢水 四、设备维保案例分享-冷却塔维保 四、设备维保案例分享-水泵、管道及附属设施维保 水泵机械密封无漏水、无锈蚀 水泵锈蚀 1、水泵轴承加注润滑油，联轴器对中，阀门 加盘根，压力表检查 2、监听水泵和电动机运转声音，如有异声更 换轴承 3、接线稳固无松动 1. 所有表具完好，显示正常，远传数据正常 2. 管道保温检查与防锈蚀保养，无漏水 管道法兰锈蚀 四、设备维保具体案例-水泵、管道及附属设施维保 四、设备维保案例分享-高压供配电系统检测 低压侧主开关柜除尘 变压器验电变压器耐压性测试低压侧保养紧固 10KV乙烯绝缘电缆检测高压供配电系统检测内容分项描述 三、编排设备维保计划 三、设备维保计划-