2021年阿卡小区业委会解释说明物业合同修改部分等文件的报告

1、制度2021年阿卡小区业委会解释说明物业合同修改部分等文件的报告单位名称：XXXX部门：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年阿卡小区业委会解释说明物业合同修改部分等文件的报告业委会向大会解释说明2021年物业合同修改部分，并提交业主代表大会审议、批准2021年度物业服务合同的报告2021年物业合同与2021年物业合同的变化主要体现在第15条上，本条是关于业主共有物业收入及其管理。在说明之前，先向大会报告2021年公共收益情况。根据业主大会的决定，向占用公共资源的业主收取汽车停放费，2021年度公共收益情况如下：(1)、地面汽车停放费收入：844，700.00(不包括已付业委会

2、140，000.00和道路拓宽改造费用95,000.00)(2)、广告费：38，857.00(3)、电梯广告费(合同价)：132，500.00实际广告收入：143，711.00收入合计：988，411.00在结算2021年公共收益过程中，物业公司提出严重亏损，收益用于小区公共设施设备维修、改造和更新了。业委会提出乙方按照包干制收取物业公共服务费用后，无论盈亏均自行承担。业委会研究后，认为物业公司如果把公共收益确实用到小区公共设施设备维修、更新改造上，应该认可。物业公司提交给业委会各种施工合同和支付票据，经过审核统计，支出的费用明细如下：(1)、智能化改造即小区室外监控维修、更新，ABCD区和E

3、FG区工程造价分别为：178，965.00、135，331.00，共314，296.00。(2)、A8A9排水管网改造费用：20，882.00(3)、小区业主房屋维修费用172，800.00(4)、道闸改造：244，165.00(但是对地下人防道闸改造的85，855.00不予认可，应扣除，因为人防收入给开发商全部拿走，不应该从公共收益中支出)。(5)、C区西边围墙维修费用：95，363.90(6)、深#泵、提泵，二次加压泵维修，水泵及水管维修费用：39，754.00(用于F12、D8、D7)(7)、电梯维修费用(项目包括电梯主机编码器、电脑板、继电器板、变频器、光幕、光电平层感应器等维修更换)

4、：65，100.00(用于E1、C5、C10、E7、G14、C14、E8、AB区、D16、C9、C11、F6、F2、G8、E10、F4、E6)。支出合计：866，505.90公共收益盈余：988411.00-866，505.90=121905.10.双方按照50%比例分配，各得60，952.55。通过以上项目，可以看出物业公司为了小区的确做了不少工作，成绩应该予以肯定。按照2021年的物业合同规定，物业公司对于物业管理区域内有关物业管理的重大事项应当及时通告业委会和全体业主，物业公司没有严格执行，业委会发现后已经提出了整改意见。今年物业合同的修改我们认为有亮点：(一)物业公司提出年度物业共用部

5、位、共用设施设备中修、大修和更新、改造计划报我方审核，施工合同由我方审价后，由物业公司或者双方共同实施。这样业委会可以对工程予以监督，统筹规划，合理安排项目，提高资金使用效率，让业主及时了解物业公司和业委会的工作，增进了解。(二)2021年物业合同提及到地下人防问题，关于地下人防车位的收益归属，甲乙双方同意由人民法院裁决。双方承认有争议，产权归属双方协商可以通过诉讼程序解决。(三)公共收益分配与去年不同。对收益的剩余部分，不再扣除成本，直接进行五五分成。请业主代表大会对2021年度物业合同进行审议!阿卡业委会2021.1.25物业经理人：.pmceO.com 篇2：阿卡小区业委会工作补贴管理办

6、法（2021年）阿尔卡迪亚小区业委会工作补贴管理办法(业委会2021年)本办法由业委会会议于2021年1月8日第一次修订，原2021年工作补贴办法同时废止。一、 根据江苏省物业管理条例第二十五条和阿尔卡迪亚小区议事规则第二十九条的规定，制定本办法。工作补贴发放的前提是业委会有较为充裕的经济基础，即拥有一定量的现金或银行存款;量入为出，即不得影响其它工作的开展。二、工作补贴发放的基本原则是实行以工作量和工作时间为双重指标的考核机制, 具体规定如下：1)、正常补贴基数：最低标准是450元/人.月，最高标准是1200元/人.月，最低标准足额前提是每月在业委会接待业主、学习交流、社区活动等不少于五次，

7、不缺席业委会会议，正常值班，完成工作职责中的基本要求，完成主任、副主任或主任会议交办的临时工作任务。其中，不参加业委会会议或者业主大会会议的每次扣50元，未值班每次扣50元(无条件)，其他事项由主任或主任会议根据考勤情况考核。2)、通讯费根据实际工作情况进行补贴，不发生或者很少发生的，不另外补贴话费(已经包含在工作补贴中)。3)、出差按每人每天(大于8小时)80元补贴，4-8小时按50元补贴， 低于4小时按30元补贴。差旅费实报实销。出差以出原大厂地区为准。4)、 工作补贴总额每年控制在85000元以内。出差补贴、差旅费、电话费不包括在工作补贴总额内。三、 此管理办法经业主委员会会议通过后执行

8、。工作补贴可以根据实际情况进行调整，工作补贴预算必须报业主代表大会审核批准后执行。篇3：前物业告业委会败诉案例前物业告业委会败诉案例!换物业难不难?看新老物业冲突2死，前物业告业委会败诉案例!案情简要：上海浦东新区大唐盛世花园新、老物业冲突引发的命案尚未宣判，导致这场冲突的“导火索”小区业委会与盛唐物业之间的物业服务合同纠纷案，日前终于有了结果，上海市第一中级人民法院二审认定：盛唐物业无权要求继续履行物业服务合同。2021年最后一个晚上，浦东大唐盛世花园新、老物业因交接发生冲突，老物业上海盛唐物业的员工胡某驾驶一辆桑塔纳轿车，冲向上海同涞物业的保安队伍中，造成2人死亡多人受伤。胡某事后向警方自

9、首，目前被刑事拘留。上海一中院二审认为，根据合同约定，小区业委会成立后，前期物业服务合同即已终止。本案业委会向盛唐物业致函，明确表达了前期物业服务合同已终止、盛唐物业须以竞标方式参与小区下一届物业服务企业选聘的意思，故盛唐物业所谓“默认”建立新的物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据。关键点：1、前期物业在业委会成立之后的合同认定2、解约方式的认定换物业难不难?看新老物业冲突2死，前物业告业委会败诉案例!详情如下：沪一中民二(民)终字第33号上诉人(原审原告)上海盛唐物业管理有限公司被上诉人(原审被告)上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主委员会，负责人蔡主任。上诉人上海盛唐物业管理有

10、限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2021)浦民一(民)初字第33677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2021年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人上海盛唐物业管理有限公司之委托代理人魏巍，被上诉人上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主委员会之委托代理人XX荣到庭参加诉讼。现已审理终结。原审经审理查明，2006年，上海盛唐物业管理有限公司(以下简称盛唐物业公司)与上海盛唐置业有限公司(以下简称盛唐置业公司)签订大唐盛世花园(一、二期)物业管理服务合同一份，约定盛唐置业公司将大唐盛世花园(一、二期)小区委托盛唐

11、物业公司实施物业管理，委托管理期限自2006年5月1日起至小区业主委员会成立为止。合同还约定，合同期满或小区业主委员会对此合同有异议时，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2021年1月31日，上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主委员会(以下简称大唐盛世花园业委会)备案成立。2021年6月21日，大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司发函称：“根据相关法律规定，住宅小区前期物业管理合同将在业委会成立之日起自动终止我们将于近期召开大唐盛世花园(一期、二期)小区2021年第一次业主大会，就本小区物业公司选聘和维修资金开户银行等事宜进行投票表决。”2021

12、年8月3日，大唐盛世花园业委会发出上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于召开2021年第一次业主大会会议的公告，称将以书面征求意见方式召开业主大会会议，对选聘小区物业服务企业、选聘物业服务企业标准和收费标准、选择小区维修资金账户开户银行等事项进行审议表决。同日，大唐盛世花园业委会还向全体业主就“关于书面征求选聘物业服务企业方案意见”发出公告。在该公告中，对“选聘方式”规定将“在续聘和竞聘两个选项中进行投票选择”。2021年8月10日，大唐盛世花园业委会发出上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于选聘物业服务企业方案的公告，公告中涉及物业管理企业选聘方式的相关内容与上述2021

13、年8月3日“关于书面征求选聘物业服务企业方案意见”的公告内容一致。2021年8月17日，大唐盛世花园业委会发出上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于推迟2021年第一次业主大会会议日期的公告，确定在2021年9月1日上午九点召开小区业主大会。2021年8月27日，大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司发函，称：“大唐盛世花园(一期、二期)小区2021年第一次业主大会会议即将于9月1日召开。在关于物业选聘的业主投票结果明朗之前，本业委会有责任提醒并敦促贵司，无论投票结果如何，贵司都应积极履行以下各项法定义务。具体内容包括：1、按照相关法律的规定，业委会成立后，物业公司应无条件将各种和小区相关

14、的资料文件移交给业委会，包括小区竣工图、前期物业管理合同等，但至今贵司未给予办理。我们督促贵司尽快完成文件资料的移交工作。”2021年9月2日，大唐盛世花园(一期、二期)小区业主大会发布上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)业主大会最终表决结果，其中关于“小区物业管理企业选聘方式”，选择“继续聘用：213票，专有部分建筑面积28，634.96平方米”，选择“公开招标：415票，视为同意：911票，合计同意票1，326票，占小区业主总人数1，598人的82.98%;专有部分建筑190，325.61平方米，占小区建筑物总面积226，392.10平方米的84.07%。”浦东新区花木街道牡丹第三居民

15、委员会作为监督人在该最终表决结果上盖章确认。2021年9月4日，大唐盛世花园业委会发出上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告，称：“小区于2021年9月1日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对选聘物业服务企业的标准、内容及选聘方式进行了表决选择继续聘用上海盛唐物业管理有限公司物业服务企业的213票，占13.33%，专有部分建筑面积28，634.96平方米，占建筑物总面积12.65%;选择公开招标的1，326票(其中已反馈的同意票共415票，未反馈视为同意已表决意见的共911票，占82.98%，专有部分建筑190，325.61平方米，占建筑物总面积

16、84.07%。根据表决结果，上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主大会作出如下决议：本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业。”同日，大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司致函，告知盛唐物业公司小区2021年第一次业主大会会议已召开，经投票表决，决定通过公开招标方式选聘小区物业服务企业;如盛唐物业公司放弃竞标或未能在公开招标中胜出，大唐盛世花园业委会提请盛唐物业公司预先准备好交接清单，实现做好与新物业公司进驻时的交接准备工作，待中标企业确定后，完成各项移交工作;如中标企业未能确定，移交工作顺延至新物业服务企业确定后开始。2021年9月17日，上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主大

17、会委托上海国际公共关系公司发出物业管理招标公告，选聘小区物业管理企业。截止2021年11月14日法庭辩论终结之日止，招投标结果仍未确定。本案审理中，盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会一致确认，大唐盛世花园(一、二期)物业管理服务合同已于2021年1月31日大唐盛世花园业委会成立时终止;此后，盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会并未续订物业管理服务合同，但盛唐物业公司仍为大唐盛世花园(一、二期)小区提供物业管理服务至今。原审审理中，盛唐物业公司请求判令大唐盛世花园业委会继续履行前期物业管理合同。大唐盛世花园业委会辩称：根据前期物业管理合同约定，小区业主委员会成立时前期物业管理合同终止，故前期物业管理合

18、同已于2021年1月31日大唐盛世花园业委会备案成立时终止，合同终止后不存在继续履行问题。盛唐物业公司系三级资质物业管理企业，根据建设部相关规定，其只能管理建筑面积少于200，000平方米的小区，无能力承接涉案小区。前期物业管理合同第32条约定，小区业主委员会对合同有异议则有权终止物业管理合同，现大唐盛世花园业委会认为盛唐物业公司的物业管理资质不符，也可以单方终止前期物业管理合同。盛唐物业公司对小区业主大会的表决规则理解错误，2021年9月1日的业主大会决议表决程序、表决结果合法，并经过主管部门审核，目前小区已就重新选聘物业管理企业进行招投标，招投标结果近日将作出，盛唐物业公司无权要求大唐盛世

19、花园业委会停止招投标。另，本案系物业服务合同纠纷，前期物业管理合同是否终止与业主大会决议是否合法是两个不同的法律关系，即便业主大会决议不合法，盛唐物业公司也无权起诉要求撤销该决议。故请求驳回盛唐物业公司的诉请。原审认为，当事人约定合同期限的，期限届满时合同权利义务终止。根据大唐盛世花园(一期、二期)小区的开发商盛唐置业公司与盛唐物业公司签订的大唐盛世花园(一、二期)物业管理服务合同约定，盛唐物业公司对小区的物业管理期限至小区业主委员会成立时为止。2021年1月31日大唐盛世花园业委会成立后，尽管盛唐物业公司仍为该小区业主提供物业管理服务，但盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会之间并未重新签订物业管

20、理服务合同。另，根据审理中查明的情况，自2021年6月21日起，大唐盛世花园业委会已通过发函等方式向盛唐物业公司指出前期物业管理合同自其成立之日起自动终止，其将通过召开业主大会投票表决选聘物业公司事宜。2021年9月2日起，大唐盛世花园业委会又通过发布业主大会决议、公告业主表决结果、发送函件等形式，再次向盛唐物业公司表示了不再续聘、要求盛唐物业公司做好物业交接准备工作的意思。综上，原审认为，盛唐物业公司要求大唐盛世花园业委会继续履行前期物业管理合同，缺乏事实及法律依据，故不予支持。关于2021年9月1日的业主大会决议程序是否合法、应否予以撤销的问题，系属小区业主撤销权行使范围，盛唐物业公司亦无

21、权以业主大会决议程序违法为由要求继续履行前期物业管理合同。原审法院审理后，依照中华人民共和国合同法第九十一条、中华人民共和国物权法第七十六条、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十二条之规定，于二一三年十一月十九日作出判决：驳回上海盛唐物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由上海盛唐物业管理有限公司负担。判决后，盛唐物业公司不服，上诉于本院，诉称：1、大唐盛世花园(一、二期)物业管理服务合同的签订主体是盛唐置业公司和盛唐物业公司，该合同约定的盛唐置业公司委托盛唐物业公司进行管理的期限为2006年5月1日起至大唐盛世花

22、园业委会成立为止，故自大唐盛世花园业委会成立之日起，盛唐置业公司与盛唐物业公司之间的物业管理服务合同已终止。根据法律规定，在大唐盛世花园业委会成立后，应由其代表全体业主签订物业服务合同，故大唐盛世花园业委会是物业管理服务合同的主体。大唐盛世花园业委会在其成立后虽然未与盛唐物业公司签订书面的物业管理服务合同，但一直接受盛唐物业公司提供的服务，双方一直处于默认的事实物业管理服务状态，合同权利义务延续了盛唐物业公司与盛唐置业公司之间的物业服务合同。原审法院混淆了两个物业服务合同关系，属认定事实错误。2、涉案小区业主大会作出的选聘物业公司的相关决议明显违法，该决议关系到盛唐物业公司的切身利益，原审法院

23、仅依据法律规定的表面文字解释判决本案，随意牺牲盛唐物业公司的合法权益，属适用法律错误。3、业主委员会的成立日期应为业主大会作出决议的日期，而不是向有关部门备案的日期。原审法院盲目将大唐盛世花园业委会备案的日期认定为其成立的日期，从而认为前期物业管理服务合同自2021年1月31日起终止，属认定事实错误。4、大唐盛世花园业委会2021年9月4日向盛唐物业公司所发函件并非是通知盛唐物业公司解除物业服务合同，在大唐盛世花园业委会未确定中标的物业管理公司也未通知盛唐物业公司终止合同的情况下，双方之间的物业服务合同应继续履行。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判支持盛唐物业公司的原审诉请。被上诉人大唐

24、盛世花园业委会辩称：根据约定，涉案小区的前期物业服务合同已在大唐盛世花园业委会备案之日即2021年1月31日终止，而大唐盛世花园业委会与盛唐物业公司之间又未签订新的物业服务合同，故盛唐物业公司要求大唐盛世花园业委会继续履行合同没有基础。原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。换物业难不难?看新老物业冲突2死，前物业告业委会败诉案例!经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2021年12月12日，大唐盛世花园业委会与案外人上海同涞物业管理有限公司(以下简称同涞物业公司)签订物业服务合同一份，约定大唐盛世花园业委会委托同涞物业公司对涉案的大唐盛世花园(一期、二期)小区进行物业管理，委托期限自2021年1月1日起至2021年12月31日止。盛唐物业公司对该份物业合同的真实性没有异议，但认为该合同签订于本案审理期间，在本案判决未生效之前，该份合同效力处于待定状态。本院认为，首先，就盛唐物业公司关于原审判决混淆两个物业合同关系的主张，因盛唐物业公司也认可前期物业服务合同与其和大唐盛世花园业委会之间的物业服务合同系两个合同，前期物业服务合同已在大唐盛世花园业委会成立后终止，而盛唐物业公司的原审诉请系要求大唐盛世花园业委会继续履行前期物业服务合同，故系盛唐物业公司的诉