[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟47

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟47房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟47房地产开发经营与管理模拟47一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资_的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移答案:D问题:2. 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是_。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险答案:A问题:3. 不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值_。A.下降B.

2、上升C.不变D.不能确定答案:B解析 长期利率下调，预期房地产投资风险降低。一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长(居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加)，从而会带动投资需求上升。问题:4. 房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬答案:D解析 当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。问题:5. _是指房地产投资容易受到政府政策的影

3、响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性答案:A问题:6. 某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为_年。A.1.4B.1.9C.2D.3答案:B解析 房屋的平均建设周期=(100+30)/70年=1.9年。问题:7. 产生房地产价格泡沫的基础是_。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷答案:A问题:8. 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是_。A.城市或区域产业结构与

4、布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用答案:D解析 “城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素，“人口数量与结构”属于社会环境因素，“土地资源状况”属于资源环境因素，“信息技术的发展和应用”属于技术环境因素。问题:9. 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的_。A.20%B.30%C.40%D.50%答案:D问题:10. 房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制订价格的方法，属于_。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法答案:A问题:11. 造成公司接近大众、关怀民生的良

5、好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为_。A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法答案:B问题:12. 某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化答案:D问题:13. 下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是_。A.生活方式B.受教育程度C.购买动机D.自我形象答案:C问题:14. 某家庭预计今后20年内月收入为81300元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家

6、庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是_万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24答案:B解析 抵押贷款申请额=800040%/(9%/12)1-1/(1+9%/12)2012元=35.57万元问题:15. 购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期_。A.小于5年B.在45年C.在56年D.在34年答案:B解析 年 份 0 1 2 3 4 5 现金流量 30 30 30 30 30 现金流出量 100 净现金流量 -100 30 30 30 3

7、0 30 NPV(i=10%) 净现值 -100 27.27 24.79 22.54 20.49 18.63 累计净现值 -100 -72.73 -47.94 -25.4 -4.91 13.72 动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1)+(上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值)=(5-1)+4.91/18.63年=4.26年 问题:16. 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少_元。A.544.10B.70

8、9.99C.6300.00D.709.38答案:B解析 将第6年年初的7万元看作P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。运用公式可得：。 注意 公式中的n是15而不是14，因为第6年年初等于第5年年末。 问题:17. 某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为_。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%答案:B解析 税前回报率=(15-7-3)/(80-30)=10%。税前现金回报率等于净经营收入扣除

9、还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。问题:18. 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6答案:B解析 总额=7005%(1+7%+3%)万元=38.5万元。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。问题:19. 若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为_。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%答案:C解析 用公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求

10、出Rr。问题:20. 某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为_万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59答案:A解析 A=1009%(1+9%)15/(1+9%)15=1万元=12.41万元，(12.41-1009%)万元=3.41万元问题:21. 某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为_。A.12%B.32%C.24%D.30%答案:B问题:22. 下列不属于房地产

11、投资项目经济评价静态指标的是_。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.成本利润率答案:C问题:23. 某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为_。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%答案:D解析 A=30012%(1+12%)10/(1+12%)10-1万元=53.10万元，(53.10-30012%)万元=17.10万元，则(10+17.10)/

12、100=27.10%问题:24. 临界点分析和保本点分析的主要差异在于_。A.变动成本的设置B.平衡点的设置C.固定成本的设置D.产销售量的不同答案:B问题:25. 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。A.利润为零B.最高运营费用比率C.最大费用D.允许的最低经济效益指标答案:D问题:26. 项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析答案:B解析 盈亏平衡分析中的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济

13、效益指标的极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目的风险程度。问题:27. 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法答案:B问题:28. 银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于_元。A.10000B.11000C.7800D.9200答案:B解析 银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=(本次贷

14、款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于(5000+500)/50%元=11000元。问题:29. 下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是_。A.项目风险越大，风险等级系数值越大B.贷款期限越长，期限系数值越小C.企业信用等级越高，信用等级系数值越低D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低答案:B问题:30. 物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是_。A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容答案:B问题:31. 订场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。A.

15、物业管理水平B.同类型物业的市场供求关系C.业主目标收益要求D.物业适应性答案:B问题:32. 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么可出租面积应为_m2。A.48.5B.49C.51D.45.5答案:A解析 根据房产测量规范(GB/T 179862000)，“成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与

16、公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积”。套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，其中套内墙体面积=各套之间的分隔墙水平投影面积的一半+套与公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半+外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。对此题而言，套内建筑面积=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积=(43.5+5)m2=48.5m2。问题:33. 对出租物业来说，最主要的收入记录是_。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单答案:B

17、问题:34. 某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_万元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0答案:B解析 77012%万元=92.4万元问题:35. 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于_。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度答案:A解析 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。二、单项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)问题:1. 一般来说，房地产投资风险分析主要包括_等分析。A.

18、投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E.资产管理的复杂性 A B C D E答案:ABE问题:2. 房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照_分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E.投资偏好 A B C D E答案:ACD问题:3. 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在_。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段 A B C D E答案:CDE问题:4. 制订租售方案的工作内容主要包括

19、_。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E.市场租售对比分析 A B C D E答案:AC问题:5. 下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有_。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.认知价值定价法 A B C D E答案:BE问题:6. 房地产市场营销因素调查包括的类型有_。A.竞争情况调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查E.促销策略调查 A B C D E答案:BDE问题:7. 细分市场评价主要涉及_等三个方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E.

20、细分市场结构的吸引力 A B C D E答案:BDE问题:8. 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有_。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E.邻里关系和人口统计特征 A B C D E答案:ACDE问题:9. 市场总需求是指在_的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E.特定市场营销计划 A B C D E答案:ABDE问题:10. 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括_。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E.在成本中列支的利

21、息 A B C D E答案:ADE问题:11. 以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是_。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税 A B C D E答案:DE解析 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房产税和土地使用税。要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加

22、。问题:12. 房地产开发项目财务评价的基本报表包括_。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产负债表 A B C D E答案:BCE问题:13. 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有_。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法 A B C D E答案:ABCE问题:14. 债务融资的资金融出方所获得的报酬有_。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.股息或分红D.租售收益E.协议中规定的有关费用 A B C D E答案:BE问题:15. 收益性物业管

23、理中，影响有效毛收入的因素有_。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E.报酬率高低 A B C D E答案:ACD解析 有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。三、判断题问题:1. 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于长期投资。答案:A解析 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售时，属于短期开发投资；当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资由短期开发投资转变为长期置业投资。问题:2. 房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。答案:A问题:3. 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产直

24、接投资者。答案:B问题:4. 房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。答案:A问题:5. 通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。答案:A问题:6. 由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。答案:B解析 由于房地产投资具有区位选择异常重要的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十

25、分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。问题:7. 房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。答案:B问题:8. 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率高于合理空置率。答案:B问题:9. 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。答案:B问题:10. 在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。答案:A问题:11. 开发商进行房地产开发投资，不是其积累固定资产的重要方式。答案:A问题:12. 在房地产投资分析中，盈亏平衡分析不用考虑各风险因素未来发生的概率。答案:A问题:13. 在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。答案:B问题:14. 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。答案:B问题:15. 开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。答案:B四、计算题(要求列算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后两位)问题:1. 赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%