厦门地区的旅游、休闲、购物商业地产现状及机会研究V3

1、厦门地区的旅游、休闲、购物商业地产厦门地区的旅游、休闲、购物商业地产 现状及机会研究现状及机会研究 n商业地产概述商业地产概述 n厦门市商业地产现状厦门市商业地产现状 中山路商圈 富山商圈 SM商圈 莲前前埔商圈 湖里万达商圈 现状总结 n厦门市概况厦门市概况 厦门市土地概况 厦门市人口概况 n厦门市宏观经济情况厦门市宏观经济情况 厦门市GDP概况 厦门市社会消费品概况 厦门市消费结构分析 n厦门市商业地产机会分析厦门市商业地产机会分析 商业地产的发展趋势 厦门市消费潜力 厦门市商业规划 厦门旅游市场分析 目目 录录 商业地产概述商业地产概述 商业地产的定义 商业地产广义上通常指用于各种零售、

2、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲 等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公 寓、别墅等房地产形式。 本文所指的商业地产，主要是指用于旅游、休闲、购物的商业地产本文所指的商业地产，主要是指用于旅游、休闲、购物的商业地产，通常并 不局限于单一功能的形式，而是会通过产业集群、政府主导、开发商企划的 方式，实现整合的综合业态模式，最终以商圈的模式体现出来。 商业地产的价值 商业地产开发其实就是通过地产开发业务整合商业及商业活动，完善各 种业态及业种，以最合理的地产设计及开发模式尽量满足消费需求，并通过 销售及持有运营收取租金等收益达到满足投资者投资回报的商业行为。 表面上是追求租

3、金收益为目的资本载体，实质是个有着长期收益权的金融工 具； n商业地产概述商业地产概述 n厦门市商业地产现状厦门市商业地产现状 中山路商圈 富山商圈 SM商圈 莲前前埔商圈 湖里万达商圈 现状总结 n厦门市概况厦门市概况 厦门市土地概况 厦门市人口概况 n厦门市宏观经济情况厦门市宏观经济情况 厦门市GDP概况 厦门市社会消费品概况 厦门市消费结构分析 n厦门市商业地产机会分析厦门市商业地产机会分析 商业地产的发展趋势 厦门市消费潜力 厦门市商业规划 厦门旅游市场分析 目目 录录 厦门市商业地产厦门市商业地产现状现状 中山路商圈中山路商圈 商圈特点 老牌商圈，经历了繁华没落再崛起的发展历程 主题

4、商场、专业市场及综合娱乐的新型综合商业结构全方位颠覆和取代 旧有的传统模式 商铺产权单位众多，缺乏一个权威而有约束力的管理单位来组织进行业 态调整 交通与停车是制约其发展的重要瓶颈 商圈概况 以中山路为主道，从西边的鹭江海口到东边的文化宫。全长1200米，街 道宽15米左右，优美的南洋骑楼，丰富的历史人为景观，且与厦门三个最著 名的景点鼓浪屿、万石植物园和环岛路近在咫尺，中山路老街因此成为厦门 最宝贵的商业资源。 厦门市商业地产厦门市商业地产现状现状 中山路商圈中山路商圈 代表性商场代表性商场 商场名称华联商厦 巴黎春 天百货 诚达购物广场来雅百货 位置中山路中山路思明南路中山路 商业类别百货

5、百货百货+超市百货 规模（m2）15132200003000016500 经营模式敞开统一经营管理敞开统一经营管理 敞开统一经营管 理 敞开统一经营管理 品牌档次中档高档中档中高档 楼 层 / 业 态 6F家饰寝具用品家居、床上用品 5F家电、小百货欢乐儿童天地 亲子生活馆：儿童、婴儿用品、亲 子乐园 4F服饰、保健、药品绅士、运动世界 雅士名流馆：男式服装、服饰、办 公用品、旅行包 3F男女服饰名媛丽人流行装超市 名媛淑女馆：女性服饰、内衣、睡 衣、时尚用品 2F 服饰、珠宝、床上 用品 女装、皮鞋、珠宝超市 摩登少女馆：少女服饰、个性流行、 流行精品、美甲彩妆 1F 小超市、化妆品、 数码

6、视听 世界精品荟萃 服装、鞋等百货、 KFC 都会流行馆：化妆品、珠宝首饰、 女士鞋、流行彩妆等 -1F无特卖场 时尚运动馆：名牌运动服、休闲服、 运动品、旅游用品、健身运动器材 停车情况250个车位250个车位 厦门市商业地产厦门市商业地产现状现状 富山商圈富山商圈 商圈特点 老市区商业核心，地段显赫、交通枢纽 商圈为年轻时尚，主题个性的商业定位 明发商场开发理念以售卖为主，导致极高的空置率 小独立店的面积很小，租赁商家品牌聚客能力较差，过多影响整个购物 中心的品牌与档次； 商圈概况 位于城市主干道嘉禾路与莲前西路交汇处，毗邻快速公交线，临近岛内 火车站。是集购物、娱乐、休闲餐饮为一体的综合

7、性大型商圈。 厦门市商业地产厦门市商业地产现状现状 富山商圈富山商圈 代表性商场代表性商场 明发商业广场 项目地址莲前路与嘉禾路交汇处 开发企业厦门明发集团 总建面积406000平方米 商业面积400000平方米 商业类型shopping mall综合商业体 经营管理公司自管 业态业种旅游、百货、餐饮、娱乐、休闲、 文化 租金310元/平方米、天 开业日期2007年 主力租户家乐福、新世界、苏宁 停车位1000 楼层业态主力商家平均租金 A区百货、超市、珠宝家乐福、新世界 百货 300 B区建材、家居、电器、 数码 百安居、苏宁200 C区娱乐休闲金逸电影城160 D区餐饮、娱乐设施、国 际名

8、品 海盗船餐厅110 G区酒吧、旅游特色产品75 厦门市商业地产厦门市商业地产现状现状 SMSM商圈商圈 商圈特点 老市区商业核心，商业地位及经营状况如日中天 地段显赫、交通枢纽、人流组织 火车站为年轻时尚，主题个性的商业定位 莲坂是一站式的消费中心 结合购物、旅游、休闲、娱乐形成体验式消费 商圈概况 SM城市广场一、二期均位于嘉禾路及仙岳路交界处，是一个集商业、餐 饮、娱乐、休闲、酒店等为一体的地方。SM来雅百货、赛博数码广场、家具 家居城、美食广场等主力店纷纷入驻，其它品牌旗舰店、独立精品店渐渐丰 盈，形成了业态丰富、品种齐全的特有格局，且在以“家庭消费”为市场定 位策略的指导下，几年来，

9、SM城市广场人流量、销售额均处于同类商场的前 列。 厦门市商业地产厦门市商业地产现状现状 SMSM商圈商圈 代表性商场代表性商场 SMSM城市广场一期城市广场一期 项目地址嘉禾路与仙岳路交汇处 开发企业SM集团 总建面积126000平方米 商业面积100000平方米 商业类型shopping mall综合商业体 经营模式店中店+统一管理 业态业种IT、百货、家居、美食和超市 租金330元/平方米/天 开业日期2002年 主力租户SM百货、沃尔玛 停车位2000 SMSM城市广场二期城市广场二期 项目地址嘉禾路与仙岳路交汇处 开发企业SM集团 总建面积110000平方米 商业面积100000平方

10、米 商业类型shopping mall 经营模式店中店+统一管理 业态业种国际名品、美食、影院、美容美发 租金330元/平方米/天 开业日期2009年 主力租户Replay,哈根达斯,阿迪达斯 停车位1000 厦门市商业地产厦门市商业地产现状现状 莲前前埔商圈莲前前埔商圈 商圈特点 区域人群消费能力较高，以娱乐、休闲为主，多为体验型消费 周边拥有“观音山国际商务营运中心”、“软件园二期”、会展中心三 大大型商务物业 结合会展、环道路的旅游观光凝集消费洪流 有充满特色的社区商业地产配套 商圈概况 位于厦门岛东部，坐拥莲前大道、金尚路、云顶岩隧道三条城市主干道， 直通环岛路、吕岭路，通过这里的公交

11、线路有三十多条，是东部第一个大型、 集成化的商圈。 厦门市商业地产厦门市商业地产现状现状 莲前前埔商圈莲前前埔商圈 代表性商场代表性商场 瑞景生活广场瑞景生活广场 项目地址莲前大道中段处 开发企业厦门建坤实业公司 总建面积87000平方米 商业面积64000平方米 商业类型shopping mall综合商业体 经营管理公司厦门立德置业管理有限公司、昌宏集团 业态业种购物、百货、餐饮、娱乐、休闲、商务 租金2-8元/平方米，天 开业日期2007年 主力租户好又多 巴黎春天百货 百盛餐饮 停车位430 加州商业广场加州商业广场 项目地址莲前大道 开发企业厦门嘉盛建设有限公司 总建面积100000平

12、方米 商业面积80000平方米 商业类型shopping mall综合商业体 经营管理公司自管 业态业种百货、酒店、餐饮、娱乐、休闲 租金2-8元/平方米，天 开业日期2008年 主力租户沃尔玛 优衣库 停车位500 厦门市商业地产厦门市商业地产现状现状 湖里万达商圈湖里万达商圈 商圈特点 周边有丰富的旅游资源五缘湾帆船港口、湿地公园、厦金湾旅游度假村、 人工沙滩、香山国际游艇码头、国际奥网中心 临近“观音山国际商务营运中心”、“软件园二期”等大型写字楼群， 消费能力较强 位于环岛路与翔安隧道口，是进出岛的门户之一 商圈概况 湖里万达临近城市主干道仙岳路、环岛干道交界处，交通便捷，位处五 缘湾

13、板块和湖边水库板块交界处。 厦门市商业地产厦门市商业地产现状现状 万达商圈万达商圈 代表性商场代表性商场 湖里万达 项目地址湖边水库板块 开发企业大连万达集团 总建面积530000平方米 商业面积530000平方米 商业类型shopping mall综合商业体 经营管理公司自管 业态业种旅游、百货、餐饮、娱乐、休闲、 文化 租金310元/平方米、天 开业日期2011年 主力租户沃尔玛、国美、万达百货 停车位2250 业 态 建筑面积 五星级国际酒店 4.2万m 室外步行街1.8万m SOHO办公25.32万m （含大型百货、超市、五星 级国际影城、动感电玩城、 KTV娱乐城 、健身俱乐部、 数

14、码电器等） 17.4万m 室内商业步行街4.2万m 合计 ：约 52.92万m 厦门市商业地产厦门市商业地产现状现状 现状总结现状总结 从“重资产”向 “重招商”的转变 商业地产不再是开发商只负责开发和物业，运营由租户自行进行，后起的 SM、万达等商圈对整个商业地产的运营重视程度越来越高，不再以“卖”为 导向，而是以“租”为目的。 从“重产品”向“重体验”的转变 商场不再是仅仅提供商品，更重要的是提供服务，着重消费者的购物体验， 创造良好的购物环境和消费环境。 从“大而全”走向“小而精” 把小而精的细分市场做出来，有按年龄层细分，有按业态细分，有按商圈 特点来细分的。 从“分散”走向“统一”

15、零散、分散的产权已经被证明无法适应现代商业的运营特征， 主力商圈需 要一个统一高效运作的有机整体，这就要求它具有准确的市场定位，做出与 之相适应的多元化规划设计，诸如各店铺的经营特色、商品定位及布局。 n商业地产概述商业地产概述 n厦门市商业地产现状厦门市商业地产现状 中山路商圈 富山商圈 SM商圈 莲前前埔商圈 湖里万达商圈 现状总结 n厦门市概况厦门市概况 厦门市土地概况 厦门市人口概况 n厦门市宏观经济情况厦门市宏观经济情况 厦门市GDP概况 厦门市社会消费品概况 厦门市消费结构分析 n厦门市商业地产机会分析厦门市商业地产机会分析 商业地产的发展趋势 厦门市消费潜力 厦门市商业规划 厦门

16、旅游市场分析 目目 录录 厦门市厦门市概况概况 - - 厦门市土地概况厦门市土地概况 l 厦门市是福建省的一个副省级城市，也是全国首批实行对外开放的五个经济 特区之一； l 全市土地面积1573.16平方千米，其中厦门岛土地面积132.54平方千米，鼓 浪屿土地面积1.91平方千米），海域面积约390平方千米； l 从各区来看，思明区75.31平方千米，湖里区65.78平方千米，集美区255.90 平方千米，海沧区170.36平方千米，同安区649.73平方千米， 翔安区 356.08平方千米 思明区思明区 5% 湖里区湖里区 4% 集美区集美区 16% 海沧区海沧区 11% 同安区同安区 4

17、1% 翔安区翔安区 23% 厦门各区面积占比厦门各区面积占比 42.8% 20.0% 9.3% 3.4%2.9% 2.8% 1.1% 0.4%0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 0 20 40 60 80 100 120 道路与交通 公用设施 商业设施 工业 物流仓储 绿地与广场 居住用地 公共服务 分类面积分类面积 20142013同比增长 厦门市厦门市概况概况 - - 厦门市人口概况厦门市人口概况 l 厦门市2014年共有常住人口381万人，比2013年增长2.1%；近10年平均增长 率为4% l 自2011年

18、以后，人口增长速度明显放缓； l 到2020年，预计厦门市常住人口约为500万，岛内人口基本不变，岛外4区人 口净增长118万，增幅为64.7% 5.8% 5.5%5.6% 7.2% 1.2% 7.9% 1.4% 1.7%1.6% 2.1% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2005200620072008200920102011201220132014 常住人口概况常住人口概况 常住人口增幅 201498.3100.632.563.353.632.7 20209

19、910165808075 增长0.7%0.4%100.0%26.4%49.3%129.4% 思明区湖里区海沧区集美区同安区翔安区 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 120.0% 140.0% 0 20 40 60 80 100 120 2014-2020人口规划人口规划 20142020增长 n商业地产概述商业地产概述 n厦门市商业地产现状厦门市商业地产现状 中山路商圈 富山商圈 SM商圈 莲前前埔商圈 湖里万达商圈 现状总结 n厦门市概况厦门市概况 厦门市土地概况 厦门市人口概况 n厦门市宏观经济情况厦门市宏观经济情况 厦门市GDP概况 厦门市社会消费品

20、概况 厦门市消费结构分析 n厦门市商业地产机会分析厦门市商业地产机会分析 商业地产的发展趋势 厦门市消费潜力 厦门市商业规划 厦门旅游市场分析 目目 录录 厦门市宏观经济情况厦门市宏观经济情况 - 厦门市厦门市GDPGDP概况概况 l 2014年厦门市经济实现稳中有升，平稳健康发展。全年完成GDP 3273.54亿元，增长9.2%； l 岛内仍然是创造GDP的主力，GDP总量占比虽比2005年有大幅下降，但仍超过50%； l 翔安是厦门经济最有活力的区域，增长率始终保持两位数，10年增长861%； 指 标 思明区湖里区集美区海沧区同安区翔安区 岛内两 区占比 完成额增长%完成额增长%完成额增长

21、%完成额增长%完成额增长%完成额增长% 2005年30239509310112423130446121153293312733427203699372360.9% 2006年379405624362895414142736912168063017762682124442941963.2% 2007年46083231739914668177615624194465114973910257313426361.3% 2008年509582813423223292311143132206402712534951210480003457.8% 2009年5776326124312424523208243

22、239375351328360812906612357.9% 2010年61152601351121331428031091530456511515365341419880502954.5% 2011年74998331263704141933407461437212441618097661126511281654.6% 2012年8543809117091857163692648113911500121985869829260221555.5% 2013年89829667729972512399994484235296102249168732969831554.2% 2014年97987658

23、753754664583069114834478132427691735542231453.0% 10年总增长6774815224%4436422143%3278608251%3301545215%1694264231%3184286861%49.5% 厦门市厦门市宏观经济情况宏观经济情况 - 厦门市社会消费品概况厦门市社会消费品概况 l 思明区的消费品总额领先其他各区，是商家必争之地； l 湖里区这几年一直稳定增长，不但绝对值高，增幅也较快，是支撑厦门零售业的主力； l 海沧是增长最为迅速的地区，10年间增幅超过1000%，绝对值在岛外各区中也是遥遥领先； l 集美的增长较为平稳，基本保持在

24、一个稳定的水平，10年增长了500%； l 同安与翔安整体体量都较小，翔安甚至在13年出现了极不寻常的负增长； l 2014年思明、湖里的整体零售额占全市的69%，远超岛外四区，但从2005年起，始终呈下滑趋势。 社会消费品零 售总额(亿元） 思明区湖里区海沧区集美区同安区翔安区 岛内两 区占比 绝对数增 长绝对数增 长绝对数增 长绝对数增 长绝对数增 长绝对数增 长 2005年162.471773.55228.34117.852513.95247.448283.2% 2006年189.911790.12310.562722.022321.19528.871981.7% 2007年223.71

25、18105.861815.334528.983225.712111.272780.2% 2008年259.6716127.412022.664839.183532.282614.663078.1% 2009年290.1512147.011531.854143.761236.011217.341877.2% 2010年343.8219182.362446.944750.311541.991719.591376.8% 2011年397.6515212.161657.952359.1518481425.373076.2% 2012年396.394235.371273.292076.821760.53

26、1239.514171.6% 2013年406.334285.731691.652490.292062.49838.02-171.0% 2014年418.283324.5114114.6922108.241967.041040.18869.2% 10年总增长255.81157%250.96341%106.391282%90.39506%53.09381%32.74440%64.2% 厦门市厦门市宏观经济情况宏观经济情况 - 厦门市消费结构分析厦门市消费结构分析 l 居住、医疗保健、文化教育和交通通信占比达到53.2%，这是目前的商业地产无法覆盖到的部分； l 在消费结构中，占比最大的依然是食品

27、烟酒类，比重达到33%； l 在食品烟酒类中，饮食服务的绝对值为2020元/人，占总消费结构的7.3%； l 各项消费合计占居民可支配收入的69%，消费支出依然有潜力可以挖掘； 食品烟酒食品烟酒 33% 衣着衣着 6% 生活用品生活用品 5% 医疗保健医疗保健 4% 交通通信交通通信 13% 文教娱乐文教娱乐 10% 居住居住 26% 杂项杂项 3% 消费消费结构占比结构占比 消费结构消费结构金额金额 食品烟酒9103.46 衣着1596.88 生活用品1385.23 医疗保健1108.48 交通通信3723.44 文教娱乐2636.83 居住7110.08 杂项737.65 合计27402.

28、05 n商业地产概述商业地产概述 n厦门市商业地产现状厦门市商业地产现状 中山路商圈 富山商圈 SM商圈 莲前前埔商圈 湖里万达商圈 现状总结 n厦门市概况厦门市概况 厦门市土地概况 厦门市人口概况 n厦门市宏观经济情况厦门市宏观经济情况 厦门市GDP概况 厦门市社会消费品概况 厦门市消费结构分析 n厦门市商业地产机会分析厦门市商业地产机会分析 商业地产的发展趋势 厦门市消费潜力 厦门市商业规划 厦门旅游市场分析 目目 录录 厦门市商业地产机会分析厦门市商业地产机会分析 - 商业地产发展趋势商业地产发展趋势 科技化科技化、大数据成为商业、大数据成为商业地产地产所必需的配置，但原有商业地产进行转

29、型并不容易所必需的配置，但原有商业地产进行转型并不容易 进入2015年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入了一个全面的 技术商业时代。大数据，Wi-Fi，电子标签，智能货架，自动收银，自动打包，移动互联，线上APP，所 有的新技术都在推动传统商业的革新。但即使是最基本的wifi，现在也只有万达等少数几个商圈能够完 全覆盖，更不用说移动互联、大数据等更需要技术与潮流的变革 厦门市商业地产机会分析厦门市商业地产机会分析 - 商业地产发展趋势商业地产发展趋势 电商对实体渠道造成了巨大的冲击，但纯服务类的消费依然无法替代电商对实体渠道造成了巨大的冲击，但纯服务类的消费依然

30、无法替代 除了电商原本擅长的服装、电子产品等领域，在生鲜类等原本实体渠道固守的领域，电商也都开始跑 马圈地，但在纯服务类的消费体验（餐饮、美容、娱乐等）中，实体渠道依然是毫无争议的选择，而品 牌商也需要依托实体店展示其形象和功能，因此，在将来可能产生大量人流的地段，仍然具备极大的商 业价值。 厦门市商业地产机会分析厦门市商业地产机会分析 - 商业地产发展趋势商业地产发展趋势 商业地产市场，从租售并举变成自持为主商业地产市场，从租售并举变成自持为主 在厦门市商业网点布局规划（2010-2020），明确指出：引导开发运营模式以“经营式”（进行综合 开发的开发商）和“四统一”（统一业态规划、统一招商

31、、统一经营、统一管理）为主，现有的“零售 产权，分零经营”（即“分割出售”）模式可向统一运营模式改造过渡。实现先招商后开发，统筹规划， 集中管理、统一经营。 厦门市商业地产机会分析厦门市商业地产机会分析 - 商业地产发展趋势商业地产发展趋势 艺术、生态、体验式商业成为发展艺术、生态、体验式商业成为发展共识共识 体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各家都有自己的独到想法。 从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感将会无处不在。在当下行业发展阶段，如果说一家新开的购 物中心，还尚未充分考虑体验性的需求，那将是匪夷所思。 厦门市商业地产机会分析厦门市商业地产机会分析 -

32、 厦门市商业规划厦门市商业规划 l 两个市级商业中心：分别为富山都市级商业主中心和中山路市级商业主中心。其中，按照区域中心培育富 山，以服务厦漳泉龙等腹地城市； l 五个市级副中心：分别为前埔、海沧新城、集美新城、同安滨海新城和翔安新城五个市级商业副中心； l 十六个区级商业中心：分别为枋湖、万达、东渡邮轮城、凤湖、五缘湾、寨上、机场、马銮湾、杏林北部、 灌口、厦门北站、集美北部、大同、马巷、新店和大嶝等十六个区级商业中心； l 专业（特色）商业街：重点引导建设文化创意、文化用品、电子用品、汽车用品、旅游纪念品和餐饮娱乐 等符合现代消费趋势的专业特色街。规划形成“四区一带多街”的发展格局。四区分别为中山路旧城历史 特色街区、龙头路旅游商业街、江头台湾特色商贸街区和厦门北站地下商业步行街区；一带为环岛路旅游 风情带,点状商业分布其中；多街指60条特色商业街； l 专业（批发）市场：结合产业特点和市场需求，整合周边区域资源，培育一批规模大、功能全、辐射广的 基地型、区域型专业市场，并考虑对台贸易功能。沿交通干线或其枢纽，结合规划的工业区和物流园区布 置物流