[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟99

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟99房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟99房地产估价理论与方法模拟99一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积40元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m2，运营期为45年，则该写字楼的未来总价值可估计为_万元。A.8579B.8653C.8760D.11334答案:D问题:2. 下列选项中，_的最大特点是房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。A

2、.出租的房地产B.自营的房地产C.自用或尚未使用的房地产D.混合收益的房地产答案:B问题:3. 王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为_元。A.12650B.5000C.13911D.12574答案:D解析 损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值；租金净收益现值=3000(1-15%)/0.5%1-1/(1+0.5%)3=7574；损失之和=5000+7574=12574

3、。问题:4. 当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是_。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅答案:D问题:5. 某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年术收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为_元/m2。A.2949.44B.3124.44C.3194.44D.3500答案:B解析 该房地产期房价格V=3500-330/(1+8%)-35002%=3124.44元/m2。问题:6. 明确估价对象的权益状况，首先是要弄清估价对象的现实法定权益状况，然后在此基础上根据_

4、来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值还是在设定权益下的价值。A.价值时点B.估价对象C.估价原则D.估价目的答案:D问题:7. 房地产估价报告通常由_组成。 封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。 A.B.C.D.答案:A问题:8. 估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为_年以上。A.8B.10C.15D.20答案:D问题:9. 在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为_计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作

5、为_计算所需要缴纳的税费。A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方答案:B问题:10. 下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是_。A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值答案:A问题:11. 城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则_。A.估价时点为未来，估价对象为未来状况B.估价

6、时点与房地产状况均为现在C.估价时点为现在，估价对象为未来状况D.估价时点为现在，估价对象为过去状况答案:C问题:12. 某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新购建价格(不含安装费)为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。则该办公楼因空调落后引起折旧额为_万元。A.32B.44C.96D.108答案:B解析 该功能落后空调系统的重建成本(现有项目成本)-该落后空调已计提折旧+修复成本(拆除该功能落后空调所必需的费用-该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)-该新的功能空调系统如果在建筑物建造时就安装所

7、必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。 该办公楼因电梯落后引起的折旧=(150-80)万元+(8-40+6)万元=44万元。 问题:13. 运用收益法评优房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的_。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则答案:C解析 替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。问题:14. 某建筑物建筑面积430m2，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200m3、300m3、400m2、400m2，单位直接成本分别为240元、500元、200

8、元、300元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25%，则该建筑物的重新购建价格为_元。A.398000B.558000C.697500D.744000答案:C问题:15. 在合法利用下，_一般低于市场价值。A.谨慎价值B.快速变现价值C.在用价值D.投资价值答案:C问题:16. 某宗房地产2004年6月成交价格为3500元/m2，该地区该类房地产2004年6月至2005年6月的环比价格指数分别为103，102，104，105，99，100，101，98，104，97，98，105，99，则该房地产于2005年6月的价格接近_元/m2。A.3364B.3866C.3

9、926D.4298答案:C问题:17. 某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为_。A.10.0%B.11.1%C.11.9%D.12.5%答案:B解析 投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)=500/(1000+3000+200+300)=11.1%。问题:18. 某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报

10、酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为_万元。A.4769.85B.3758.57C.3966.21D.3942.15答案:B问题:19. 临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为_。A.交易情况修B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整答案:C问题:20. 已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为_万元。A.65.4B.81.8C

11、.87.2D.109.0答案:A解析 设标准临街宗地总价为x万元，则有 36=x(40%+30%+20%)，解得x=40万元。 临街宽度为20ft，临街深度为125ft的地块的总价=40万元(40%+30%+20%+10%+9%)=43.6万元，乙地块的总价=43.6万元2030=65.4万元。 问题:21. 有关地租及地租理论的说法，错误的是_。A.地租用现代的收益法来解释，即为土地的净收益B.地租指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬C.广义的地租是指利用土地所获得的超额报酬D.地租的计算公式为：地租=地价利息率答案:C问题:22. 采用_计算后续开发利润的计算基数为开

12、发完成后的房地产价值。A.成本利润率B.投资利润率C.销售利润率D.直接成本利润率答案:C问题:23. 我国目前有偿出让和转让土地的价格主要是_。A.房地产所有权价格B.建设用地使用权价格C.租赁权价格D.地役权价格答案:B问题:24. 求取最终的比较价值，从理论上讲，综合的方法不包括_。A.众数B.指数C.平均数D.中位数答案:B问题:25. 评估一宗房地产开发用地2010年1月1日的价值，预测该宗土地2013年1月1日开发完成后的房价(含地价)为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为_万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63答案:C解析 20

13、00万元/(1+10%)3=1502.63万元。问题:26. 以下有关假设开发法的表述，错误的是_。A.假设开发法在表现形式上是成本法的“倒算法”B.假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较多的情况下，得到了广泛应用C.对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价D.假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析，是房地产开发项目分析的常用方法之一答案:C问题:27. 某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。则该土地应补地价(单价)数额为_元/m2。A

14、.300B.30C.4240D.1272答案:A问题:28. 一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为_万元(假定年折现率为5%)。A.30B.29C.29.28D.28.29答案:C解析 10万元+10万元/(1+5%)0.5+10万元/(1+5%)=29.28万元。问题:29. 下列关于房地产估价的基本程序，获取估价业务；受理估价委托；制订估价作业方案；收集估价所需资料；实地查勘估价对象；求取估价对象价值；撰写估价报告；审核估价报告；交付估价报告；估价资料归档。其中正确的顺序应为_。A.B.C.D.答案:B问题:30.

15、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是_。A.超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由估价报告使用者承担B.在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外C.如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限D.如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价报告有效期或者估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止答案:B问题:31. 关于估价对象状况描述的说法，正确的是_。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述

16、应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案:D解析 A选项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产；B、C选项，建筑物实物状况应说明：建筑规模；层数和高度；外观；建筑结构；设施设备；装饰装修：日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；层高和室内净高；空间布局；竣工日期和设计使用年限；维护情况和完损状况；其他。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。问题:32. 估价资料的保管期限自估价报告出具日期起

17、算，不得少于_年。A.8B.10C.15D.20答案:B问题:33. 某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为_万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49答案:A解析 综合楼价值V=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)25%，解得综合楼价值V=2651.52(万元)。问题:34. 某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后，以后平均每半年支付

18、一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为_元/m2。A.3620B.3742C.3909D.4000答案:B解析 该宗房地产的实际成交价格=400040%+400060%/51/(1+8%)0.5+1/(1+8%)+1/(1+8%)1.5+1/(1+8%)2+1/(1+8%)2.5=3741.50元/m2。问题:35. 某临街深度为30.48m(即100ft)，临街宽度为20m的矩形土地，总价为121.92万元。按“四三二一”法则，其相邻临街深度为15.24m(即50ft)、临街宽度为25m的矩形土地的总价为_万元。A.53.34B.85.34C.106.68D.213.

19、36答案:C二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。)问题:1. 运用假设开发法估价的一般步骤包括_等。A.搜集类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B.确定折现率或计算后续开发的利息和利润C.选择估价前提D.预测开发完成后的价值E.选取最佳开发经营方式 A B C D E答案:BCDE问题:2. 在假设开发中应计息的项目有_。A.未知的需要求取的待开发房地产的价值B.取得待开发房地产的税费C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本、管理费用和销售费用 A B C D E答案:ABE问题:3. 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵

20、包括_。A.基准日期B.土地开发程度C.基准地价修正体系D.土地用途E.基准地价公布日期 A B C D E答案:ABD问题:4. 下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有_。A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。C.当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。D.定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估。E.不能单独处分的房地产

21、不宜作为抵押物。 A B C D E答案:ACDE问题:5. 房地产价格与机器设备等一般物品的价格既有相同之处，也有不同的地方，它们的相同之处是_。A.都受区位影响B.都受时间影响C.都是按质论价D.都有波动E.都是价格 A B C D E答案:CDE问题:6. 在具体估算建筑物重新购建价格的方法中，单位比较法实质上是一种比较法，单位比较法主要有_。A.分部分项法B.工料测量法C.年限法D.单位面积法E.单位体积法 A B C D E答案:DE问题:7. 在假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的_。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要

22、程度D.未来发展趋势E.固定性 A B C D E答案:ACD问题:8. 净收益的测算途径可分为_。A.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益 A B C D E答案:AB问题:9. 长期趋势可以消除房地产价格的_等不规则变动。A.短期波动B.中长期波动C.长期波动D.意外变动E.系列变动 A B C D E答案:AD问题:10. 在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用_等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.

23、长期趋势法 A B C D E答案:ABD问题:11. 成本法主要适用于评估的建筑物是_等房地产的价值。A.新的B.比较新的C.过于老旧D.在建工程E.危险房 A B C D E答案:ABD问题:12. 在城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于_。A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 A B C D E答案:ACDE问题:13. 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有_。A.重新购建价格是指重新开

24、发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 A B C D E答案:BCD问题:14. 收益性房地产的价值高低主要取决于_。A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的风险C.未来获得净收益的大小D.目前总收益的大小E.未来获得净收益期限的长短 A B C D E答案:BCE问题:15. 求取建筑物折旧的方法主要有_。A.年限法B.年数总和法C.双倍余额递减法D.市场提取法E.分解法 A B C D E答案:ADE三、判断题问题:1. 在实际估价

25、中，不同的估价目的要求评估的价值类型必须为市场价值。答案:B解析 在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。问题:2. 报酬资本化法是一种静态分析法。答案:B问题:3. 比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。答案:A问题:4. 凡是具有开发或再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以采用比较法、收益法、成本法等方法求取的房地产，都适合用假设开发法进行估价。答案:B问题:5. 生地是指具有一定的城市基础设施，有待拆迁的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。答案:B问题:6. 实际收益是实际获得的收益，它一般不能直接用于估价。答案:A问题:7. 从房地产估价的角度看，

26、土地是一个空间，但该空间不是三维立体的，而是平面的。答案:B问题:8. 某写字楼应有中央空调而没有中央空调。增设中央空调需要280万元，类似有中央空调的写字楼的重置价格为3200万元。该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值为2920万元。答案:A解析 该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值=(3200-280)万元=2920万元。问题:9. 评估再次抵押的房地产的抵押价值的，不应作为抵押估价的估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。答案:B解析 本题涉及的考点是法律、行政法规规定不得抵押的财产。评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保

27、的债权数额。担保法规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。问题:10. 高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。答案:A解析 做这道题时，考生首先要理解什么是高价格政策，什么是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；所谓低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。高价格政策和低价格都属于政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。由此看来，高价格政策只能

28、促使房地产价格的上涨，低价格政策则会促使房地产价格下降。问题:11. 高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。答案:B解析 高层建筑地价分摊不但可以解决各部分占有的土地的份额、各部分享有的土地面积还可以解决各部分享有的地价数额。问题:12. 一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能只出现两种情况：即引起房地产价格上涨和引起房地产价格下跌。答案:B解析 一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；起到稳定房地产价格的作用。问题:13. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用

29、成交日期时的汇率。答案:A解析 本题涉及的考点是统一币种和货币单位。在统一币种方面，将某一币种(如美元)的价格换算为另一币种(如人民币)的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。问题:14. 如果估价业务超出了估价机构的业务范围，就不应承接该估价业务。答案:A解析 如果估价业务超出了估价机构的业务范围，就不应承接该估价业务。目前，对不同资质等级的房地产估价机构的业务范围有所限制，这种限制不是根据地域范围而是根据估价目的确定的。问题:15. 两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，但所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。答案:A四、计算