[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分类模拟题26

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题26房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题26房地产估价理论与方法分类模拟题26一、单项选择题问题:1. 某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法为_。A.中位数法B.平均发展速度法C.平均增减量法D.数学曲线拟合法答案:D问题:2. 直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示_。A.价格B.时间C.常数D.价格变动率答案:B 3. 某类房地产20002008年的价格如下表所示(单位：元/m2)，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该

2、类房地产2010年的价格为_元/m2。 年份 房地产价格Y X XY X2 2000 2200 -4 -8800 16 2001 2400 -3 -7200 9 2002 2700 -2 -5400 4 2003 3000 -1 -3000 1 2004 3400 0 0 0 2005 3800 1 3800 1 2006 4200 2 8400 4 2007 4700 3 14100 9 2008 5300 4 21200 16 总计 31700 0 23100 60A.4855.33B.4868.86C.4978.32D.5832.22答案:D4. 某类房地产20002008年的价格如上题

3、表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为_。A.Y=4855.33+265XB.Y=3522.22-385XC.Y=4978.32+433XD.Y=3522.22+385X答案:D问题:5. 当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用_进行预测。A.指数修匀法B.移动平均法C.平均增减量法D.平均发展速度法答案:D问题:6. 某类房地产2004年至2008年的价格分别为900元/m2、1190元/m2、1490元/m2、1910元/m2、2110元/m2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2010年的价格为_元/m2。A.2390B.2715C.2430D.245

4、0答案:B问题:7. 需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20032007年的价格并计算其逐年上涨额如下表第2列、第3列所示(单位：元/m2)。 年份 房地产价格的实际值 逐年上涨额 房地产价格的趋势值 2003 6810 2004 7130 320 7145 2005 7460 330 7480 2006 7810 350 7815 2007 8150 340 8150 用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2009年的价格为_元/m2。A.17575B.8820C.8500D.8584答案:A问题:8. 需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格。通

5、过市场调研，获得该类房地产20032007年的价格并计算其逐年上涨速度如下表第2列、第3列所示(单位：元/m2)。 年份 房地产价格的实际值 逐年上涨速度(%) 房地产价格的趋势值 2003 5600 2004 6750 120.5 6780 2005 8200 121.5 8200 2006 9850 120.1 9920 2007 12000 121.8 12.000 采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为_元/m2。A.17575B.14520C.11430D.23700答案:A问题:9. 数学曲线拟合法中不包括_。A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.对数曲线趋势法D.

6、二次抛物线趋势法答案:C问题:10. 某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为_元/m2。A.3610.5B.3619.5C.3711.5D.3719.5答案:A二、多项选择题问题:1. 运用长期趋势法估价的一般步骤有_。A.对未来的价格进行分析和预测B.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别C.整理搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并画出时间序列图D.观察、分析这个时间序列，得出一定的模式E.以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价格 A B C D E答案:BCDE问题:2.

7、长期趋势法主要有_。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法E.指数调整法 A B C D E答案:ABCD问题:3. 长期趋势可以消除房地产价格的_等不规则变动。A.短期波动B.中长期波动C.长期波动D.意外变动E.系列变动 A B C D E答案:AD三、判断题问题:1. 运用指数修匀法进行预测时，修匀常数a的取值一般为1。答案:B问题:2. 由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。答案:A问题:3. 运用平均增减量法进行估价的条件是，房地产价格的

8、变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额较大，否则就不适宜采用这种方法。答案:B问题:4. 长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。答案:A问题:5. 在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化趋势进行移动平均。答案:B问题:6. 指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。答案:A问题:7. 当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测。答案:A问题:8. 运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用

9、这种方法。答案:A问题:9. 长期趋势法的理论依据是预期原理。答案:B问题:10. 长期趋势法可用于成本法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整。答案:B四、计算题问题:1. 估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地，土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率5，建筑覆盖率50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：(1)用途为商业与居住混合；(2)容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000m2；(3)建筑覆盖率适宜为30%；(4)建筑物层

10、数确定为18层。其中，12层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途；318层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积为6000m2，居住用途的建筑面积为44000m2。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，共余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元，勘察设计和前期工程费及管理费等预计为

11、每平方米建筑面积500元。估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。答案:建成后的总价值=4500元/m26000m2/(1+14%)3+2500元/m244000m230%/(1+14%)3+50%/(1+14%)3.5+20

12、%/(1+14%)4=8829.33万元。 开发建设费用总额=(1200+500)元/m250000m220%/(1+14%)0.5+50%/(1+14%)1.5+30%/(1+14%)2.5=6921.57万元。 销售费用和销售税费总额=建成后的总价值9%=8829.33万元9%=794.64万元。 购地税费总额=总地价3%=0.03总地价 总地价=(8829.33-6921.57-794.64)万元-0.03总地价 总地价=(8829.33-6921.57-794.64)万元/(1+0.03)=1080.70万元。 问题:2. 某在建工程开工于2011年3月1日，用地总面积2000m2，建

13、筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2011年3月1日起计。土地取得费用楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2011年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%，又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用动态分析法估算该在建工程于2011年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定报酬率为8%，折现率为14%。答案:(1)设该

14、在建工程的正常购买总价为V。 (2)计算该在建工程续建完成后的总价值： 总建筑面积=2000m25.1=10200m2； 续建完成后的总价值计算公式：； (3) (4)购买该在建工程的税费总额=V5%=0.05V。 (5)该在建工程的正常购买总价V=(3569.34-1271.23)万元-0.05V； 可得，V=2188.68万元。 (6)该在建工程的正常购买单价=2188.68元/1.0200m2=2146元/m2。 问题:3. 某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/m2

15、的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元(装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中)。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8%。购买该旧厂房买方需缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用动态方式，折现率为8%)。答案:(1)设该旧厂房现状下的正常购买总价为V。 (2) =28495047.97元。 (3)需补交地价=500元/

16、m26000m2=3000000元。 (4)装修改造费=1000元/m26000m2/(1+8%)0.5=5773502.69元。 (5)利润=(V+3000000+5773502.69)元10%。 (6)买方需要缴纳的税费=V4%。 (7)旧厂房的购买总价： 由V=(28495047.97-3000000-5773502.69)元-(V+3000000+5773502.69)元10%-V4%，得： V=(28495047.97-3000000-5773502.69-300000010%-5773502.6910%)元/(1+10%+4%)=16529995.62元。 问题:4. 某旧厂房的建

17、筑面积为5000m2，根据其位置，适宜改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交出让金等费用400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的建设用地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%；改造期为1年，改造费用为每平方米建筑面积1000元；改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费预计为售价的6%。请利用上述资料采用假设开发法中的动态分析法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。答案:假设该旧厂房的正常购买总价为V，则： (1)改造后的商场总价值=4000元5000m2/(

18、1+12%)=1785.71(万元)。 (2)购买该旧厂房的税费总额=V4%=0.04V万元。 (3)需补交出让金等费用总额=400元/m25000m2=200万元。 (4)改造总费用=1000元5000m2/(1+12%)0.5=472.46万元。 (5)销售费用总额=4000元5000m22%/(1+12%)0.75=36.74万元。 (6)销售税费总额=4000元5000m26%/(1+12%)=107.14万元。 (7)V=1785.71-0.04V-200-472.46-36.74-107.14； V=932.09(万元)。 故： 该旧厂房总价=932.09万元； 该旧厂房单价=93

19、2.09万元5000m2=1864.18元/m2。 问题:5. 某在建工程开工于2010年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从工开之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m2。至2011年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收

20、入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%。试利用上述资料用动态分析法估算该在建工程2011年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%，折现率为10%)。答案:(1)设该在建工程的正常购买总价为V。 (2)续建后的总价值用下式计算： (3)续建总费用=2800元/m240000m260%(1+10%)=6109.09万元。 (4)销售税费总额=14396.65万元6%=863.80万元。 (5)购买该在建工程税费总额=V3%=0.03V。 (6)V=(14396.65-6109.09-863.80)万元-

21、0.03V； V=7207.53万元。 故：该在建工程总价为7207.53万元； 该在建工程单价=7207.53万元40000m2=1801.88元/m2。 问题:6. 需要评估一宗“七通一平”熟地于2011年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅，预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费。销售商品住宅时的广告宣

22、传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%。预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用动态分析法测算该宗土地2011年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。答案:设该宗土地的总价为V： 开发完成后的总价值=(200050002)元/(1+12%)2=1594.39万元。 建筑安装工程费等的总额=800元/m2(1+12%)5000m2260%/(1+12%)0.5+40%/(1+12%)1.5=810.36万元。 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上

23、是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额=1594.39万元(2%+6%)=127.55万元。 购买该宗土地的税费总额=V3%=0.03V。 V=(1594.39-810.36-127.55)万元-0.03V。 V=637.36万元。 故：土地总价=637.36万元。 土地单价=637.36万元4000m2=1274.721元/m2。 楼面地价=1274.721元/m22=637.36元/m2。 问题:7. 需要评估一宗“七通一平”熟地2012年10月的价格。获知该宗土地的面积为

24、7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每平方米建筑面积4000元。试利用所给资料用动态分析法估算该宗土

25、地2012年10月的总价、单价及楼面地价(折现率为10%)。答案:(1)设该宗土地的总价为V。 (2)开发完成后的总价值=4000元/m27000m2430%/(1+10%)3+50%/(1+10%)3.5+20%/(1+10%)4=8065.93万元。 (3)建安工程费等的总额=1500元/m2(1+8%)7000m2430%/(1+10%)0.5+40%/(1+10%)1.5+30%/(1+10%)2.5 =3942.46万元。 (4)销售税费总额=8065.93万元(2%+6%)=645.27万元。 (5)购买该宗土地的税费总额=V3%=0.03V。 (6)V=(8065.93-3942

26、.46-645.27)万元-0.03V； V=3376.89万元。 该宗土地总价为3376.89万元； 该宗土地单价为3376.89万元7000m2=4824.13元/m2； 楼面地价为4824.13元/m24=1206.03元/m2。 问题:8. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为60%。附近地区与之位置相当的“小块”，“五通一平”熟地的单价为800元/m2，开发期需要3年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2，贷款年利率为8%，投资利润率为10%，当地土地转让中

27、卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用静态分析方法测算该成片荒地的总价和单价。答案:解：设该成片荒地的总价为V。 该成片荒地开发完成后的总价值=800元/m22000000m260%=9.6亿元。 开发成本和管理费用等的总额=2.5亿元/km22km2=5亿元。 投资利息总额=(V+V4%)(1+8%)3-1+5(1+8%)1.5-1 =0.27V+0.612亿元。 转让税费总额=9.6亿元6%=0.576亿元。 开发利润总额=(V+V4%)10%3+510%1.5=0.312V+0.75(亿元)。 购买该成片荒地的税费总额=V4%=0.04V。 V=(9

28、.6-5)亿元-(0.27V+0.612)-0.576亿元-(0.312V+0.75)-0.04V。 V=1.641亿元。 故： 荒地总价=1.641亿元； 荒地单价=1.641亿元2000000m2=82.05元/m2。 问题:9. 某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府主管部门批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元。装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元。销售费用和销售税费为售价的8%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用动态分析法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。答案:解：设该旧厂房的正常购买总价为V。 装修改造后的总价值=4000元/m2500