【大学课件】土地成本构成及分配方法

1、 土地来源渠道 1、无偿划拔的土地本钱确实认 2、转让方式获得土地本钱确实认 3、以土地投资入股方式土地本钱确实认 4、参加拍卖土地本钱确实认 5、股权方式获得土地的本钱确认 6、以地换房的土地本钱确实认 7、政府置换土地本钱确实定 案例1 无偿划拔 某国有房地产开发企业于1996年初 无偿划拔获得某块地，1998年初进行评 估为1000万，并按1000万入账，2006 年初对该土地进行评估，评估值为 10000万？问开发后在清算如何确认土 地本钱？ 案例2转让方式 以协议方式出让的，其契税计税价格为 成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补 偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、 拆迁补

2、偿费、市政建设配套费等承受者应支付 的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 财税2004134号 案例2土地投资入股 A为自然人，2005年10月将其名下 的土地投资到B房地产公司，拥有70% 的股份。该土地购置原价为1000万元， 评估价为2000万元，股东确认价为 2000万元，B房地产公司以2000万元做 为土地本钱入帐。2007年B房地产公司 开发的房地产销售完毕，进行土地增值 税清算。 政策链接1 根据财政部、国家税务总局关于土地增值 税一些具体问题规定的通知财税字1995048 号第一条暂免征收土地增值税的规定，以房 地产进行投资、联营的一方以土地房地产 作价入股进行投资或作为联营

3、条件，将房地产 转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土 地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转 让的，应按规定缴纳土地增值税。 政策链接2 根据财政部、国家税务总局关于土地增值税假设 干问题的通知财税200621号规定，自2006年3 月2日起，对于以土地房地产作价投资入股进行 投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开 发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投 资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土 地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048 号第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴 纳土地增值税。 所得税方面的政策 按照国税发200631号文件的规定： 接

4、受土地使用权的开发方在投资交易发 生时，可按投资交易额计算确认土地使 用权的本钱，并计入开发产品的本钱。 总局答复 我们认为：以土地作价入股进行投资或作 为联营条件，后又将房地产再转让的，在土地 增值税清算时，应以其原投资、联营者为取得 土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定 交纳的有关费用作为扣除工程中取得土地使用 权所支付的金额。 案例4参加拍卖 某房地产开发公司通过拍卖公司获得 某破产企业委托拍卖的一块土地，支付 土地款600万，支付给拍卖公司费用50 万？ 思考： 1、如何取得票据？ 2、支付拍卖公司的费用能否进土地本钱 案例5股权方式 某房地产开发公司于2005年初与甲 房地产公司

5、谈判，因甲公司有一块地， 该地购入时共付款3000万，该公司注册 资本金2000万，最后谈判成功，以 10000万获得甲公司的全部股权。 问：土地本钱如何确认？ 案例5以房换地 某房地产开发公司于2003年1月获得一 块土地，当时双方协定：前期不支付任 何款项，待工程开发完毕之后将3000平 方的房屋做为土地价款。 1、问土地本钱如何确认？ 2、各期之间如何划分？ 案例案例6通过中介人获得通过中介人获得 某房地产开发公司于2004年委托某 物业公司购置土地，共支付给物业公司 10000万，其中获得相关土地票据7500 万，其中大局部票为村委会的收入，其 中付给物业公司费用2000万，问如何扣

6、除？ 必须是按国家规定的有关费用。 案例7本钱分摊 某房地产公司获得200000方土地，分四 期开发，如何计算土地本钱？ 纳税人成片受让土地使用权后，分期分 批开发、转让房地产的，其扣除工程金额确实 定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比 例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。 1999年国税函1999112号 国税函国税函1999112号关于广西土地增值税号关于广西土地增值税 计算问题请示的批复计算问题请示的批复 广西壮族自治区地方税务局： 你局关于转让土地计算土地增值税问题的请示桂地 税报199917号文收悉。对来文请示的土地增值税 暂行条例实施细那么以下简称细那么第九条“纳税 人成片受让土地使用权后，可转让土地使用权的面积 占总面积的比例分摊中“总面积的含义，现答复如 下： 根据土地增值税立法精神，细那么第 九条的“总面积是指可转让土地使用权的土 地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公 共设施用地是不能转让的，按细那么第七条法 规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用 是计算增值额的扣除工程。因此，在计算转让 土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可 转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地 面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设 施用地面积后的剩余面积。 国家税务总局一九九九年