南宁明秀西路GC地块土地价值评估报告

1、地产金牌软实力！南宁明秀西路项 目：明秀西路地块项目土地分析报告时间：2009-8-02保密级别：AA胸GC2009-54 地块土地价值评估报告【撰写日期：2009年8月02日】审核:批准:第一部分：地块详细资料、地块位置本地块地块位于明秀西路中兴桥北，原为广西南宁壮锦橡胶厂，目前厂区已被推平。地块对面为南宁二桥装饰材料综合市场，周边商铺也多以销售建材为主。其东北面为新阳派出所、以及五金交电化工公司仓库等，西南面临江二、建设项目规划设计条件GC2明02025823城镇城镇住宅：704.5 且25%3009秀8292.123.住宅、年0%a236万2000西02025588批发批发零6.0且W2

2、8%4.5 且06.07平整度平整8居住氛围周边为建材市场以及分部零散的居民 楼，但是在该片区已经涌现了不少人气7教旺的楼盘景观度位临邕江，高层可以看到一线江景10周边环境周边为建材市场，环境嘈杂，人员复杂5居住配套地块要求配套学校，周边有南城百货大 型超巾6升值潜力该地块临邕江泮，且靠近外地人口较多 的建材市场，有一定升值潜力6地段价值东临明秀西路，离中兴大桥也很近，可 以方便地到达江南区。但与大学路板块 其它片区相比地段价值相比有待提高。5商业价值周围为建材市场，人流密集，冏业较旺6周边人口密集度周边居住人口较多6注：各项指数总分为10分小结：从该地块的评分来看，90分的分数说明该地块作为

3、居住用地有一定的价值。其临一线 江景，且生活配套完善。由于片区人气很旺，因此该片区也涌现出不少市场上表现较突出 的楼盘，所以居住氛围任然较好。但是从其周边环境来看，对面及周围均为建材市场，路 段人流复杂，居住环境较差。从其升值潜力和商业价值来看，建材市场人流量较大，且多 为外地人口，因此对住房有一定的需求，同时建材市场也拉动了周边的商业需求量，所以 仍然有一定的升值潜力和商业价值。二、地块2010年入市的销售均价预测本地块拿下后工期极有可能做一定时期延后，故我司将2010年12月作为项目首期入市销售节点做均价预估。1、09年大学路板块均价根据之前对各项目地块的综合指数评分，计算项目地块预计的住

4、宅销售均价:评判总分9009口 7月大学路板块均价5210 元/ m2大学路板块均价月增长 率0.5%注：数据来源于宝资通联行/宝创地产顾问数据库。2、目前可售价格预测目前地块所属区域板块均价x地块分析得分/100=目前可售价格5210 元/ nfx 90/100 =4690 元/ m23、2010年6月份入市可售价格预测目前可售价格x地块所属板块月均价增长率=预测销售均价200970.50%4690810.50%F4713190.50%4737100.50%4761110.50%4785120.50%48082010 年10.00%480820.00%480830.00%P4808140.0

5、0%480850.00%480860.00%480870.00%480880.00%480890.00%48081010.00%P48081110.00%4808120.00%4808小结：目前该板块销售均价为5210元/nf,从周边环境评价来看，该楼盘价格将低于市场均价，为4690元/褶。该板块均价月平均增长率为 0.5%,虽然进入09年以来该片区房价受 周边环境影响迅速上涨，但是宝资通认为，上涨的趋势将在进入2010年以后得到控制，因 此2010年，设置其月增长率为0%最终，预计2010年12月入市价格为4800元/褶。三、地块的投资估算与取费标准说明房地产项目投资估算中的政府报建费的收取

6、按照南宁市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下表:11前期顾问咨询费实际发生的金额1.2水文、地勘费工程费用的0.3%1.3设世26 元/ m21.4政府报建费1.4.1 1.4.12 之和1.4.1城巾配套费建安工程费用的3%1.4.2劳保费建安工程费用的2%1.4.3质检费建安工程费用的0.18%1.4.4农工保证金建安工程费用的2%1.4.5噪声超标排污880元/月，按工程时长计算1.4.6白蚁防治费2 元/ m21.4.7城市规划技术服务 费2 元/ m21.4.8墙改费4.6 元/ m21.4.9散装水泥保证金0.75 元/ m2垃圾处理费

7、0.24 元/ itf施工图纸审查费2.5 元/ m2人防费地下室已做人防设施，免交人防费2.1市政工程及环境2.1.1 2.1.3 之和2.1.1硬地工程150兀/褶，以总占地回积扣除基底间积、绿化回积后 的面积计算（道路、广场）2.1.2绿化工程80兀/褶，按绿地回积计算，含水体一2.1.3室外工程50元/褶，按总用地面积计算（给排水、气管道、供电 等）2.2建安工程费用2.2.12.2.1地上建筑本项目为高层建设均安装电梯，层数相差不大，地上建 筑均按同一标准收取建安工程费用，2.2.1 .1土建费用840 元/ m22.2.1 .2安装费用360元/ m2,含电梯费用2.2.2地下建筑

8、2.2.2 .1人防面积2300元/褶，含安装费用，本项目需做人防设施的面积 为17797 （小高层基地面积）+ 21218X4% （多层建筑面积的 4%） = 18606 m22.2.2 .2其余回积1500 元/ m2,2.2.3会所地上卸积2.2.3土建费用620 元/ m2.12.2.3 .2安装费用80元/褶，含电梯费用2.2.3 .3装修工程500 元/ m22.2.3 .5其它工程（除网球 场）800元/褶，带家具，智能化网络，消防4.1营销代理费销售总额的1.2%4.2广告推广费销售总额的2%5.1运营管理费工程费用的3%5.2项目监理费工程费用的1%根据以上的计算内容和方式，

9、我们目前暂时以其他项目的标准，来作为计算这次拍卖 地块的（除去土地费用后）整体房地产项目投资的成本费用，约为1800 元/ m2四、地块的价格计算1、楼面地价计算总建筑面积=占地面积（亩）X 666.7 X容积率楼面地价=总金额X 10000+总建筑面积当成交单价为230万元/亩800万元每亩时，楼面地价如下表计算所得：236123.58882396291676.0494376.72590300123.58882396：370766.0P 494376.72750 400123.58882396494356.0494376.721000 I450123.58882396：556156.0P 4

10、94376.72:1125 I460123.588823961568506.01 494376.7211150 I480123.588823961593226.0494376.721200 )500123.58882396：617946.0494376.72P 1250 I520123.58882396642666.0494376.721300580123.58882396:716816.0_494376.721450 ,600123.58882396741536.0494376.721500 |700123.58882396865126.0494376.721750 1800123.5888

11、2396988706.0494376.722000 |2、利润率计算税前利润率=（销售单价-总成本价）+总成本 税后利润率=税前利润率利税率（18.8%） 当成交价格为236800万元/亩时，成交价格如下表计算所得：成交侪（万兀 /亩）236300400450460480500520580600700800楼面地价（元/ m2）5907501000112511501200125013001450150017502000加上楼面地 价的总成本（元/ m2）259027503000312531503200325033003450350037504000税前利润率85.3%74.5%60.0%53.

12、6%52.4%50.0%47.7%45.5%39.1%37.1%28.0%20.0%税后利润率66.5%55.7%41.2%34.8%33.6%31.2%28.9%26.7%20.3%18.3%9.2%1.2% 小结：由上图可以看出当成交单价为 480-580万元/亩时利润率为在20%-31呕问之内，较为 合理。当彳/T格等于580万元每亩时，利润率为20犯经较低，因此不建议在 580万元及以 上价格时取得该地块。通过以上分析可以明显的看出， 该地块最合理的价格约为480万元/亩，总价为约5.9 亿。此时利润率为30%利润较高。从目前市场行情来看，该地段位置较好，且容积率较 高，因此预计竞拍者

13、较多。第三部分：地块项目近期周边市场分析一、大学路板块主要在售楼盘的价格情况嘉汇馨源4400剩余4套楼中楼，面积约120 m2瀚林华府9000当天预约9折，开盘 当大购买再送2个点6月27日三期公开预约百汇华庭4800按揭98 一次性97剩余部分二房、三房、四房物 业嘉华绿洲4250按揭98, 一次98X99折两房售罄，在售105褶的三房 以及楼中楼骋望骊都5300按揭0.99 一次性0.98在售A2号楼、三单元、二梯四 户、25层（二单元除外）栋 170-190褶蓝组团西湖东郡5400折扣为（总价-1.5万-2000） *0.99 ; 一次9.8折，按揭9.9折A2 （二单元除外）栋170-

14、190itf蓝组团双水景物业在售振宁现 代鲁班46006月21日前，预约100 平米以上户型，10000 抵18000元，100平 米以下户型，10000元抵15000元二房售罄，三房月89 m 110 m2,暂时无新物业推出，新物 业止在预约。瀚林雅筑4300预约当天9折6月27日预约6#、7#号楼，价 格未定盛大熙园750010000元预约金可抵30000元购房款预约E2#水岸华府4800湖居臻品5月10开盘，推出7#、8龈，目前预约9# （106-122 平米主流三房）（数据来源：宝资通事业二部/市场数据部/09.08月数据库）大学路板块地处学府密集区，同时又是老城区，因此人口密度较大，人员相对复杂。 该区域楼盘定位差距较大，其中瀚林华府定位较高，有相当部分客户为大学教师，其折后 价格较高为9000元/褶。而振宁现代鲁班则定位于周