不同物业管理差异

1、不同类型物业的物业管理的差异以徐州物业管理为例物业有多种分类，按物业的使用功能分，可分为居住物业、商业 物业、工业物业和其他用途物业等。不同类型的物业又各具有不同的 特点。因此，物业管理企业在接管物业项目时应针对不同物业的特点， 制定不同的物业管理实施方案。在此仅列举居住物业中的住宅小区、 商业物业中的写字楼、商场工业物业中的工业厂房其他用途物业中的医院为代表加以简要介绍。一、住宅小区的物业管理（风华园）风华园社区位于江苏省自然保护区， 徐州南郊风景区内，周边环山， 近临云龙湖，山青水秀，环境优美。风华园社区于 1999年建成，是 徐州市委，市政府为我市科技人员兴建的规模较大，标准较高的科 技

2、人员居住小区，中央和省市领导多次亲临小区参观考察，对社区 创建工作给予了充分肯定。 风华园社区遵循以人为本，环境为优的 原则，以打造学习型、绿色社区、平安社区、和谐社区为宗旨，做 了大量工作，得到了相关部门的肯定，先后被评为“江苏省园林式 住宅小区”、“江苏省绿色社区”、市、区“文明小区”和“十佳 社区”“徐州市环境容貌三星级单位”、“徐州市爱国卫生运动先 进单位”、“无小耳朵社区”、“”徐州市绿色社区、“徐州市社 区建设示范社区”、“泉山区科普文明社区”等荣誉称号。1. 住宅小区物业的特点和管理特点住宅小区是指市政配套比较完善，共用设备、设施比较齐全。经过统 一规划、集中成片开发建成的新型城

3、镇居住场所。 通常由多层楼宇（9 层以下）、高层楼宇（10层以上）、超高层楼宇（30层以上）及以单体或 组合形式出现的别墅组成，集居住、服务、经济和社会功能于一体 ， 在现代物业管理项目中所占比例最大。住宅小区物业和管理主要有以下几个特点1 统一规划、合开发2 规模大、功能全3 房屋结构整体化、配套设施系统化4 产权结构多元化、物业种类多样化5 分期开发、物业新旧程度不同6 业主的文化水平和经济能力参差不齐、管理复杂化7 业主对物业管理的需求标准不一样。2. 住宅小区物业管理的内容住宅小区物业管理的基本内容。住宅小区物业管理包括对住宅小区的 管理、经营与服务三方面的工作。概括起来讲，有如下基本

4、内容1 物业共用部位的日常维护和管理2 物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理3 环境卫生、绿化管理服务4 物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务5 物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务6 物业装饰装修管理服务7 物业资料的管理8 开展住宅小区的社区文化活动9 开展多种形式的便民服务。3. 住宅小区物业管理的重点1物业类型多，管理上各有侧重。2. 解决物业管理经费不足的矛盾。3. 产权多元化，要求制定业主公约。4. 设立业主档案，严格管理。5. 协调物业管理各主体及相关部门的关系。6. 开展丰富多彩的社区文化。4. 住宅小区的智能化管理随着现代科学技术在物业开发中的运用，

5、 物业及设施的科技含量不断 提高物业管理朝着智能化方向迅速发展。现在住宅小区普遍采用的智 能化设施设备有闭路电视监控系统、 小区周界防越系统、电子对讲系 统、车辆管理系统、电子巡更系统、家庭报警系统、物业自动抄表系 统、自动消防报警系统、楼宇设备自动控制系统等。智能化设施设备 的使用，不仅提高了物业的建设档次，而且为业主的生活带来了方 便和安全，也为物业管理提供了新的管理手段和方法，便于提高物业管理质量和服务水平。二、写字楼的物业管理（徐州成功大厦）1. 写字楼物业的特点和管理特点写字楼是业主、非业主使用人进行日常办公或开展经营活动的场所。 写字楼物业和管理主要有以下几个特点1物业的地理位置好

6、，一般多位于城市中心和交通便利的繁华地段物业管理的车辆指挥管理工作量大。2物业档次高，整体形象好，业主、非业主使用人对物业管理的要求也咼。3物业的机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外 还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇 办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。4物业使用人相对不固定，有的更换频繁，物业的租赁管理是物业管理难点。5业主、非业主使用人经营范围广泛，社交活动频繁。业主、非业主使用人内部管理隐患多，给物业管理增添了难度。6业主、非业主使用人来自社会各阶层，素质参差不齐。尤其存在短 期租赁户，使物业管理的公众管理制度执行难，物业管理服务费等费 用拖欠

7、严重。7公共场所人流量大，进出人员难以控制，安全管理责任大。8因为是办公场所，单个物业空间大，甚至整层楼都是连通的。楼内 业主、非业主使用人的设施、财产多，人员集中。是防火控制的重点 区域，消防安全是物业管理的重点之一。2. 写字楼的物业管理1写字楼对物业管理服务质量要求高，服务项目要求多，对服务人员 的综合素质要求也高。所以物业管理企业在选派管理人员时， 必须注 重员工的综合素质，无论是个人形象，还是内在气质，都要达到一定标准。此外，物业管理企业要加强管理，努力提高物业管理服务质量, 以满足写字楼业主、非业主使用人对物业管理高标准的要求。2写字楼物业不同于住宅小区，虽然安全问题很重要，但对服

8、务的要求更加突出，具有外松内紧的特点。所以物业管理企业必须改变一般的物业管理观念，不能一味求严、求稳。3针对写字楼物业及管理的特点制定物业管理的措施，抓住写字楼物业管理的重点，提供特色服务。三、商场的物业管理 （徐州金鹰）徐州金鹰国际购物中心矗立于徐州经济文化中心彭城广场正北侧,2003年12月18日开业，注册资本6000万，建筑面积71500平方米，主营高档时尚现代百贷， 是南京金鹰国际购物集团投资建设的大型高级购物中心，徐州金鹰国际购物中心秉承“以人为本，结合优秀人才与企业共同发展”理念，为员工提供满足个人职 业发展的全面培训、富有竞争力的薪酬与激励体系。金鹰以“诚信、敬业、创新、 合作”

9、的价值观铸造高效务实的团队和卓越的“金鹰”品牌，也是团队成员不断 拓展施展才干、共同发展的平台。1. 商场物业的特点和管理特点商场包括大型超级市场、百货市场、专业市场等。商场物业和管理主要有以下几个特点1进出人员无法控制，人员成分复杂，安全、消防管理工作量大2使用人如采用摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生3购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。2. 商场的物业管理1. 商场管理的复杂性，决定了物业管理企业要积极配合协助属地的国家行政机关，如工商局、公安局、税务局和技术监督局等因此，物业管理企业在处理问题时，要特别注意处理的分寸，以

10、免大的纠纷和诉 讼的发生。2. 物业管理企业在安全保卫上主要负责公共场所的秩序维护，预防和制止可能发生的意外事故。只要经营者不违反管理规定，就不要干涉经营者的正常经营活动，但也注意不要成为经营者违法经营的保护伞，更不能变相沦为经营者的私人保护力量。3. 物业管理企业对物业内部的防火、 防盗工作要时刻警惕，思想上不能有丝毫的松懈和麻痹。四、工业厂房的物业管理（徐州丰泽电子有限公司）丰泽电子有限公司是一家中外合资的高新科技企业， 总投资金额为4000万 人民 币，总部及工厂位于我国著名的食品、工程机械和建材工业基地徐州。我公司专业从事各种计算机耗材、计算机设备、办公耗材、自动真空加墨机，多国语言

11、翻译机的开发、生产、销售及服务，是目前世界上主要的计算机耗材及办公耗材 专业供应商之一。丰泽电子有限公司目前生产和销售的产品系列有：翻译机， 打印机墨盒、硒鼓，填充墨水、碳粉等产品，可兼容的打印机品牌有爱普生（EPSON 佳能（CANON惠普（HP、禾【盟（LEXMARK兄弟（BROTHER等1. 工业厂房物业的特点和管理特点工业厂房是指大型工业企业的生产车间、货仓、员工餐厅等厂区范围内的物业。工业厂房物业和管理主要有以下几个特点1管理内容相对简单，服务对象单一2物业管理者与企业管理者两者之间的权责划分不清，时有冲突3安全管理难度较大，尤其是消防安全的难度大。2. 工业厂房的物业管理1对于工业

12、厂房的物业项目，物业管理企业只承担厂区内清洁、 绿化、安全保卫工作，维修保养只限于涉及物业本身公共的设施、设备、生产设备的维修和保养不在物业管理的范围内2工业厂房一般实行封闭式管理，安全保卫工作的重点是厂区内的消防安全、厂区进出车辆及人员的控制以及企业内部员工偷盗的防范3企业管理者往往把物业管理企业当做一个下属的部门来看待，对物 业管理企业的工作易造成干涉，所以物业管理企业必须引导对方树立 正确的物业管理思想，正确处理好物业管理与企业管理之间的关系。4. 厂区内生产设备的水电供应是物业管理的重点之一， 供水、供电设 备的运行、维修保养工作较其他物业更为突出和重要。 因物业管理原 因致使非正常的

13、停水、停电将给物业管理企业带来较大损失。五、医院及其他物业的物业管理（徐州市四院）徐州市中心医院 徐州市中心医院暨徐州市第四人民医院，是目前 淮海经济区规 模较大、设备齐全、技术力量雄厚的三级甲等医院。先后荣获全国卫生文化建设 先进单位、全国卫生系统先进集体、江苏省十佳医院、江苏省基本现代化医院等 荣誉称号。医院现拥有固定资产 4.4亿元，核编床位1200张，占地面积80亩, 建筑面积9万多平方米。现代化门急诊外科大楼 19层，建筑面积5万平方米。 医院现有职工1300多人，其中高级职称210多人，中级职称440多人，博士、 硕士研究生80多人。现设有26个病区，31个临床科室，15个医技科室

14、，2个 研究所，3个硕士生培养点。医院还设有：徐州市医疗急救中心、徐州市交通事 故急救中心、徐州市肿瘤诊疗中心、康复理疗中心、眼科中心、健康体检中心、 PET-CT诊断中心。拥有 荷兰菲利普PET-CT瑞典医科达直线加速器、荷兰菲利 普1.5T磁共振、美国PK螺旋CT荷兰菲利普心血管数字造影机等万元以上 医 疗设备620多台件。拥有一流的病房设施和按国家级标准装备ICU、CCU NICU病房，具有较强的院内、院前综合急救能力。ICU、普外科、泌尿外科、妇产科、 神经外科、康复科、口腔科被确定为徐州市临床重点专科，心血管内科、核医学科、骨科、影像科、肿瘤专业被确定为徐州市重点学科，其中心血管内科、核医 学科被确定为江苏省临床重点专科。1.医院物业的特点和管理特点医院是用于治疗疾病和进行医疗研究的特殊物业，医院物业和管理主要有以下几个特点1公共秩序的维护要求高2环境卫生标准高3服务性强、工作量大4服务对象比较特殊。2.医院的物业管理1医院物业是一个非常特殊的物业，物业管理企业在接管时必须针对 医院的特点对派驻的管理人员进行全面的培训。2由于医院的病人及其亲属的性情都比