我国商业银行住房信贷风险控制策略

1、我国商业银行住房信贷风险控制策略1.1 完善个人征信体系信用风险是个人住房抵押贷款中最主要的风险，而其产生的主要原因是商业银行对借款人的整个信用状况无法全面的了解，因此想要减少信用风险的产生，就必须建立一个完整有效地个人信用体系。目前，我国的征信系统是由中央银行建立的“个人信用信息基础数据库”信用库中记录了包含个人和企业在内的信用报告。信用库主要用于商业银行个人抵押贷款和担保贷款。实践证明在有了征信制度以后，商业银行的抵押担保风险又了很大的降低。但目前来看，商业银行利用个人征信系统防范个人信贷风险还有很大程度的限制，因此必须要对个人征信体制进行完善，以保证商业银行有效地运用其发挥降低个人贷款风

2、险的作用25。首先要保证每个商业银行和信用社所掌握的真实的个人信贷记录都能入库，在我国一些偏远或者金融市场不够成熟的地方，商业银行同样掌握着一些真实信贷记录，但因为一些原因，中央银行未能将这些信息收入个人征信系统中，造成一些骗贷的现象。另外现在中央银行个人征信数据库的更新时通过商业银行报送的客户信息，但这些信息的更新不及时，而且经常出现错误，导致信息部完整其实，个人征信系统的数据仅仅只限于我国的商业银行，而一些非政府机构部门却没有，导致信息不够完整。而且个人征信体系建立至今，还没有形成一套完整的法律体系给予保障，并规范整个征信行业的健康发展。当然还有一些比如宣传力度不够等不完善的地方。政府要采

3、取积极地措施培育征信市场，发挥征信在市场运行中的作用，为商业银行等各个机构提供一个良好的信贷环境。1.2 加快推进住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化是商业银行向消费者发行住宅抵押贷款，再由专门的机构向商业银行购买这些住宅抵押贷款的债权，经包装上市，出售给商业银行、证券投资机构和个人，并由此形成抵押贷款的流通市场26。1.1.1商业银行推行住房抵押贷款证券化的效益分析271.住房抵押贷款证券化有利于增强银行资产的流动性，降低经营风险。住房抵押贷款证券化通过使缺乏流动性的资产组合起来变现和出售，有利于增强商业银行资产的流动性和更加有效地分散商业银行贷款的非系统风险。住房抵押贷款证券化可以在一定程

4、度上降低商业银行短期存款负债与长期贷款资产期限不匹配的风险，协调商业银行盈利性、流动性和安全性之间的矛盾，从而降低商业银行的经营风险。住房抵押贷款证券化还可以促进银行更多的采取证券化方式融资，使原本由持有住房抵押贷款的商业银行单独承担的风险，如利率风险、信用风险和流动性风险得以有效分散和转移，由证券化资产的发起人和资产证券化证券的投资者共同承担风险， 避免了风险的过于集中， 有利于商业银行经营风险的降低。2.降低融资成本，改善银行的资本结构住房抵押贷款证券化是银行作为资金需求方将缺乏流动性、但可产生稳定现金流的住房抵押贷款组合转让给spv，spv以这些资产为支撑发行证券、融通资金。住房抵押贷款

5、证券化采用风险隔离技术，辅以信用增级，大大提高了所发行证券的信用等级，降低了银行融资的成本。此外，银行是以销售的方式转移住房抵押贷款，证券化筹得的资金不属于存款，无须缴纳存款准备金，也降低了银行的融资成本。住房抵押贷款证券化扩大了银行信贷资金来源，有利于住房抵押贷款及其他消费信贷业务的进一步发展。同时，通过证券化，银行持有的长期资产可以提前变现，长期资产和短期负债期限不匹配的问题得以解决，资产负债结构得以改善。3.提高了银行的资本充足率我国加入wto后，银行也成为国际金融市场的一份子，巴赛尔协议中对银行充足率的规定也要严格遵守，而我国国有银行目前资本充足率普遍不足。住房抵押贷款证券化属于表外融

6、资，银行通过真实销售而非担保融资的形式，将资产转移到资产负债表外，减少了风险资产，可以释放原先支持这部分资产所需的资本金，提高资本充足率。1.1.2我国住房抵押贷款证券化的实际运作资产证券化在我国尚处于尝试过程，处于零星个案为主的幼稚阶段，因此我国住房抵押贷款证券化的运作在模式选择上应有别于发达国家。对于我国住房抵押贷款证券化的选择应该从以下考虑：（1）应建立政府主导型的住房抵押贷款证券化市场28。住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及经济、金融、法律、会计和税务等各部门，依靠任何单个主体都无法完成住房抵押贷款证券化的有效运作，而在市场经济体制尚不完善的我国，政府的支持和推动就更为重要，因此发

7、展我国住房抵押贷款证券化采取政府主导型更合适。首先政府有关部门负责协调、指导和监管工作，同时由职能部门参照国际惯例和我国国情制定相关法律法规，内容包括市场准入、市场退出、经营范围、业务品种和风险控制等职责与权利，然后根据国际惯例成立有政府背景的担保机构为住房抵押贷款证券化运作提供担保。强有力的政府力量将有助于体制变迁的完成。（2）通过跨国运作以达到效用最大化。鉴于我国经济环境、法律框架、信用基础和中介机构等诸多因素暂时无法支持住房抵押贷款证券化在我国大规模的推进，因此初期采用住房抵押贷款证券化的跨国运作模式可能更符合中国国情。（3）宜采用先试点，然后逐步推行的形式。我国住房信贷市场本身就不均衡

8、，在北京、上海等沿海大城市中，住房信贷业务比较发达，但是在中西部，由于经济的限制，住房信贷市场基本刚刚起步阶段。因此在推进住房抵押贷款证券化时，可现在急需要推行的大城市中试点，等时机成熟后，再在全国范围内推行，这样大城市的成熟经验可以知道信贷市场不发达的地方，以免出现经济动荡。1.3 加强商业银行自我监督管理的能力1.加强贷前调查，把握好住房贷款的发放。贷前调查是银行防范贷款风险的基础环节，深入细致的贷前调查能够将银行的风险控制到最低限度。我国的征信体系虽然已建设完成，但刚刚运行势必会有很多不足的地方，信贷人员除了要参考个人征信体系中的报告外，还要认真的审查借款人的各方面资料，以保证其还款能力

9、和还款意愿29。在对开发商进行审核时，信贷人员严格审核房地产开发商的开发资质、财务信用状况等材料，准确掌握借款人的资产负债和信用状况，遏制假按揭和重复按揭、多头按揭等现象。2.规范贷款时审查制度因为住房贷款高风险、低收益的一些特性，商业银行在审查时往往并非很严格，给予很多人和机构以可乘之机，带来了较大的信用风险，因此贷时审查是相当重要的。在贷款的审查时，首先要严格按照银行规定的程序办理，严格执行对抵押物房屋的进行评估、登记等手续。对已经发放的贷款还要进行复查，信贷人员若发现可能危及到贷款回收的漏洞，应及时采取补救。另外，要提高信贷人员的业务水平，经常去信贷人员进行系统的培训，不断将高素质的信贷

10、员充实到信贷业务中。不能因为业务的发展而忽略信贷人员进入门槛，忽略风险。当然也不能因为片面的追求低风险而丢失自己的市场份额。3.完善贷后管理和银行内控机制，努力化解贷款风险。贷后管理应从跟踪、监控入手，建立一套消费信贷风险的预警机制，加强贷款后的定期或不定期的跟踪监控，掌握借款人动态。一旦出现贷款逾期还款，信贷人员要及时催收并查明原因，根据各种不同的原因，信贷人员要及时采取措施。不能耽误以免耽误最佳弥补的时机。此外，银行还应该认真应对政策和法律风险，银行要加强对宏观政策、有关法律法规的关注，保持应有的市场敏感性和政策敏感性，积极寻找措施解决与之相关的问题的出现，努力防范法律对个人贷款的不利影响

11、30。1.4 建设和优化良好的住房信贷外部环境房地产金融涉及国民经济的方方面面，只有政府部门通过法律、行政的手段为其营造良好的环境，才能促进住房信贷市场健康、良性、协调的发展。首先，要健全房地产法律法规体系。完善的法律体系是保证住房信贷市场健康发展的基本保障。住房金融在我国刚刚起步，发展不过20年，因此法律体系尚不够完善，但随着经济体制的改革和整个经济的发展，不完善的法律体系已经开始限制住房信贷市场的发展。近年来，因为法律的问题而产生的纠纷一直不断。健全房地产法律法律体系已经势在必行了。其次，要加强金融部门的金融监管力度。我国整个金融体系的建立比较晚，金融监管部门更是没有发达国家那样得力，住房

12、信贷发展的初步阶段，基本都是依靠商业银行的自我约束，但商业银行毕竟是企业，为了追求利润，在贷款过程中违规操作普遍存在，这边造成了日后商业银行的风险隐患。因此，政府应该建立有效地监管体系对商业银行及其他金融机构住房贷款发放贷款过程进行监管。针对政府部门的土地财政要给予限制；增加住房安居工程的建设力度，加大对廉租房、保障房在建设过程资金的监管及审查程序的监管。对房地产商哄抬房价、惜售等现象要进行坚决的打击。针对商业银行间因恶性竞争而造成住房个贷审批过程的流于形式进行规范，监管部门应出台相关政策要求商业银行进行自我约束。以免出现较大的信用风险31。最后，政府部门应合理规划房地产业的发展。从住房改革开

13、始以后，我国商品房的房价一路攀升，特别是从2006年以来大中城市的房价更是上升的厉害，居民购房压力逐渐增大。房价的上涨带来个人住房信贷风险的增加，因此，合理规划房地产业的发展便能够有效防范个人住房贷款的风险。政府应该根据自己地区的特点，合理规划土地的使用，不要过分依赖土地财政。同时应该加大廉租房和保障房的建设力度，为城市中低收入者提供生存的机会。在商品房的开发上，应合理规划商品房开发结构，稳定房价。同时政府应出台政策，打击炒房炒楼，限制资金进入房市，使房价回归理性。同时要加强法律建设，是住房信贷市场规范化、制度化。1.5本章小结果本章介绍了几种商业银行住房信贷风险防范的策略，针对信贷风险出现的

14、各种不同的原因，本文根据以前学者的研究总结了四种策略。包括个人征信体系的完善，商业银行在规避风险时可利用的抵押贷款证券化，另外就是商业银行要加强对自身的监督，以及政府要为整个住房信贷市场提供一个良好的信贷环境。结论结论今年来，随着商业银行住房信贷规模的不断扩展，个人住房贷款已成为商业银行资产业务的主要增长点。贷款规模的日益扩大，造成商业银行住房个贷风险的不断加大。本文对商业银行住房信贷管理进行了全面系统的研究，以定性的方式，在介绍了商业银行住房信贷管理理念，风险管理理念的基础上，着重介绍了商业银行住房信贷风险形成的成因，在对比了国外商业银行的成熟管理经验之后，提出了商业银行住房信贷管理的建议和

15、措施。以期能帮助我国商业银行控制越来越大的住房信贷风险。本文的研究具有相对相对较大的适用性。各种研究方法均适合中国商业银行的实际情况，在对商业银行风险进行分类时，特别着重介绍了因为信用不完善而出现的个人信用风险。在研究我国商业银行住房信贷风险的现状时，运用了房价收入比进行分析，房价收入比即是是指住房价格与城市居民家庭年可支配收入收入之比。通过房价收入比可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了。房价收入比在住房信贷策略方面，着重介绍了住房贷款证券化，因为中国的信贷二级市场刚刚起步，发展并不完善，但在可预见的将来，住房贷款证券化将是大势所趋，本文的着重介绍也希望商业银行在管理住房贷款时能得到些启示。本文也有创新之处，如借鉴巴塞尔协议的风险分类理论将商业银行住房信贷分为信用风险、操作风险、市场风险和流动性风险，因为中国的特殊性，着重介绍了信用风险和操作风险。另外通过个人住房贷款风险